أداة مجانية
للمنعشين العقاريين والمهندسين المعماريين ووكلاء الاتحادات والملاك المشتركين: احسب حصة كل جزء وفق القانون رقم 18.00 (مساحات الأجزاء المفرزة) أو بمعاملات اتفاقية، والحصص الخاصة، والأصوات، وتوزيع الميزانية. تقريب دقيق وتصدير CSV وPDF.
تتم جميع الحسابات في متصفحك ولا تُرسل أي معطيات. تُحفظ المعطيات المدخلة على هذا الجهاز إلى أن تنقر على «مسح».
ما يقوله القانون
القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية، كما تم تغييره وتتميمه بالقانون رقم 106.12 (2016) والقانون رقم 39.24 (2024). الاقتباسات أدناه منقولة من الصيغة العربية المحينة بتاريخ 22 غشت 2024 المنشورة في بوابة عدالة لوزارة العدل.
«يحدد النصيب الشائع لكل مالك في الأجزاء المشتركة على أساس مساحة الجزء المفرز العائد له بالنسبة إلى مجموع مساحة الأجزاء المفرزة في العقار حين إقامة الملكية المشتركة، ما لم ينص على خلاف ذلك في عقود الملكية أو يقرر الجمع العام غير ذلك.»
وإذا تعلق الأمر بمشروع عقاري منجز على مراحل متتالية، يجوز تحديد النصيب الشائع للجزء المنتهية أشغاله بصفة مؤقتة، على أن يحدد نهائيًا عند إتمام المشروع (الفقرة الثانية).
يتضمن النظام «تحديد حصة كل مالك في التكاليف، حسب الحصة الشائعة التي تنوب كل جزء مفرز» (المادة 9).
«يجب على كل مالك مشترك المساهمة في التكاليف التي يستلزمها الحفاظ على الأجزاء المشتركة وصيانتها وتسييرها. كما يجب على كل مالك مشترك المساهمة في تكاليف الخدمات الجماعية المرتبطة بتدبير الملكية المشتركة والتجهيزات المشتركة حسب منفعة هذه الخدمات والتجهيزات بالنسبة لكل جزء مفرز.» (المادة 36)
«لا يجوز تعديل توزيع التكاليف المشتركة إلا بقرار يتخذه الجمع العام وفق أحكام المادتين 21 و24 من هذا القانون، وإلا حكمت به المحكمة المختصة بناء على طلب من أحد الملاك المشتركين.» (المادة 37). وتشترط المادة 21 أغلبية ثلاثة أرباع الأصوات.
يحق لكل مالك، إذا تبين له أن مساهمته في التكاليف تفوق ما ينوبه، أن يطلب مراجعتها أمام المحكمة المختصة (المادتان 35 مكرر 2 و38).
يتمتع كل مالك بعدد من الأصوات بحسب حقوقه في الجزء المفرز العائد له، ويحدد نظام الملكية المشتركة عدد الأصوات بالنسبة لكل جزء مفرز.
وتُخفض أصوات المالك الذي يتجاوز النصف (المادة 16 مكرر 9). صياغة النص تحتمل أكثر من قراءة: تعرض الأداة الأصوات كما هي، وتعرض للعلم التخفيض المنصوص عليه في النظام النموذجي.
النظام النموذجي للملكية المشتركة
في غياب نظام للملكية المشتركة، يطبق نظام نموذجي (المادة 8 من القانون). وقد حُدد بموجب المرسوم رقم 2.17.354 الصادر في 23 أكتوبر 2017 (الجريدة الرسمية عدد 6635 بتاريخ فاتح يناير 2018).
تتضمن المادة 5 منه «جدول توزيع الأجزاء المفرزة والحصص المشاعة المرتبطة بها»: رقم الأجزاء المفرزة والمشتركة، المحتوى المقتضب، المساحات، حصة البقعة بالمتر المربع، الحصة غير المفرزة، عدد الأصوات، التخصيص، الملاحظات. وتُحسب فيه الحصة كما يلي: مساحة الجزء المفرز × n ÷ المساحة الإجمالية للأجزاء المفرزة، حيث n = 1.000 أو 10.000.
وتعيد المادتان 52 و53 منه مفتاحي القانون: الحصة غير المفرزة بالنسبة للمحافظة على الأجزاء المشتركة وتسييرها وصيانتها، والمنفعة بالنسبة للتجهيزات المشتركة والخدمات الجماعية (الحراسة، المصعد، الهاتف الداخلي، أجهزة الأمن، التكييف المركزي، البث التلفزي، الواردة على سبيل المثال في المادة 51).
طريقة الاستعمال
حضّر لائحة الأجزاء بمساحاتها (تصاميم الملكية المشتركة، أو الوصف، أو جدول المهندس المعماري).
اكتب الأجزاء، أو أنشئها حسب المستويات، أو استورد ملف CSV من جدول بياناتك.
بناية، درج، مصعد، مرآب: اربط الأجزاء المعنية واختر مفتاح التوزيع.
الطريقة القانونية للمادة 6، أو معاملات اتفاقية؛ الأساس 1.000 أو 10.000 أو 100.000 أو نسبة مئوية.
راجع التنبيهات، ثم نزّل الجدول بصيغة CSV أو PDF، أو اطبعه.
أسئلة شائعة
ليس في القاعدة القانونية: المادة 6 لا تعتمد إلا مساحة الجزء المفرز. ولا تُعتمد معايير أخرى إلا إذا نصت عليها عقود الملكية أو قرر الجمع العام غير ذلك: وهذه هي الطريقة المرجحة في الأداة، ومعاملاتها تحددها أنت أو يحددها الجمع العام.
نعم إذا كانت جزءًا من الجزء المفرز: يعرّف القانون الأجزاء المفرزة بأنها «الأجزاء المبنية أو غير المبنية التي يملكها كل واحد من الملاك المشتركين بغرض الانتفاع الشخصي والخاص» (المادة 2). وفي الطريقة القانونية تحتسبها الأداة بمساحتها. ولا يمكن ترجيحها (مثلا بنصف المساحة) إلا إذا نصت على ذلك عقود الملكية أو قرره الجمع العام.
أما السطوح المعدة للاستعمال المشترك فهي أجزاء مشتركة (المادة 4): لا تدخل في مساحة الجزء المفرز ولو خصص النظام استعمالها لجزء واحد. تحقق من صفة كل مساحة في التصاميم وفي النظام.
نعم إذا كان يشكل جزءًا مستقلا له جزؤه المفرز: أدخله في سطر مستقل. وإذا كان تابعًا لشقة فهو ملحق بهذا الجزء. أما الأقبية المعدة للاستعمال المشترك فهي أجزاء مشتركة (المادة 4).
لأن الأداة تقرّب بطريقة أكبر باقٍ: تأخذ الجزء الصحيح من كل قيمة دقيقة، ثم تمنح الوحدات الناقصة للأجزاء ذات الأجزاء العشرية الأكبر. وهي الطريقة التي تحترم النسب أكثر من غيرها مع إعطاء مجموع دقيق.
حسب منفعته لكل جزء (الفقرة الثانية من المادة 36). أنشئ مجموعة «المصعد»، واربط بها الأجزاء المستفيدة، واختر مفتاحًا: حصص الأجزاء المستفيدة، أو حصص متساوية، أو معاملات المنفعة. ويعود اختيار المفتاح والمعاملات إلى نظام الملكية المشتركة أو الجمع العام؛ ولا يحدد القانون أي سلم.
لا يمكن تعديل توزيع التكاليف المشتركة إلا بقرار من الجمع العام (المادتان 21 و37، بأغلبية ثلاثة أرباع الأصوات)، وإلا فمن طرف المحكمة. وبالنسبة للعقار المحفظ، يُقيَّد النظام وتعديلاته بالمحافظة العقارية (المادتان 11 و50): استعن بمختص.
لا. إنها أداة حساب وتحقق. الجدول الرسمي هو الوارد في نظام الملكية المشتركة، بالمساحات المستمدة من التصاميم التي يعدها مهندس مساح طبوغرافي. انظر دليل الملكية المشتركة: رسم عقاري لكل شقة.
المصادر
نصوص اطّلعنا عليها بتاريخ 30 أكتوبر 2026. لا تطبق الأداة أي قاعدة رقمية أخرى: معاملات الطريقة المرجحة ومفاتيح المنفعة تُدخلها أنت.
لم يكن ممكنًا التحقق من أي تعديل قد يكون نُشر بعد 22 غشت 2024 (تاريخ الصيغة المحينة المعتمدة): راجع الجريدة الرسمية قبل أي استعمال رسمي.
إقامة الملكية المشتركة
نرفع العقار مستوى بمستوى، ونعد تصاميم الملكية المشتركة وجدول المساحات والملف التقني، بفاس ونواحيها.