أداة فابور
للمنعشين العقاريين، المهندسين المعماريين، وكلاء الاتحادات والملاك المشتركين: حسبو الحصة ديال كل جزء على حساب القانون رقم 18.00 (المساحات ديال الأجزاء المفرزة) ولا بمعاملات اتفاقية، الحصص الخاصة، الأصوات وتوزيع الميزانية. تقريب دقيق، وتصدير CSV وPDF.
الحسابات كاملين كيتدارو فالمتصفح ديالكم: حتى معلومة ما كتصيفط. اللي دخلتو كيتحفظ فهاد الجهاز حتى تكليكيو على «مسح».
شنو كيقول القانون
القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية، كما تبدل وتتمم بالقانون رقم 106.12 (2016) والقانون رقم 39.24 (2024). اللي بين المزدوجتين منقول حرفيًا من الصيغة العربية المحينة بتاريخ 22 غشت 2024 اللي نشراتها وزارة العدل فبوابة عدالة.
«يحدد النصيب الشائع لكل مالك في الأجزاء المشتركة على أساس مساحة الجزء المفرز العائد له بالنسبة إلى مجموع مساحة الأجزاء المفرزة في العقار حين إقامة الملكية المشتركة، ما لم ينص على خلاف ذلك في عقود الملكية أو يقرر الجمع العام غير ذلك.»
وإلا كان مشروع عقاري كيتبنى على مراحل ورا بعضياتهم، يمكن تتحدد الحصة ديال الجزء اللي سالاو الأشغال ديالو بصفة مؤقتة، وتتحدد بشكل نهائي ملي يسالي المشروع (الفقرة الثانية).
يتضمن النظام «تحديد حصة كل مالك في التكاليف، حسب الحصة الشائعة التي تنوب كل جزء مفرز» (المادة 9).
«يجب على كل مالك مشترك المساهمة في التكاليف التي يستلزمها الحفاظ على الأجزاء المشتركة وصيانتها وتسييرها. كما يجب على كل مالك مشترك المساهمة في تكاليف الخدمات الجماعية المرتبطة بتدبير الملكية المشتركة والتجهيزات المشتركة حسب منفعة هذه الخدمات والتجهيزات بالنسبة لكل جزء مفرز.» (المادة 36)
«لا يجوز تعديل توزيع التكاليف المشتركة إلا بقرار يتخذه الجمع العام وفق أحكام المادتين 21 و24 من هذا القانون، وإلا حكمت به المحكمة المختصة بناء على طلب من أحد الملاك المشتركين.» (المادة 37). وتشترط المادة 21 أغلبية ثلاثة أرباع الأصوات.
وكل مالك كيشوف بلي المساهمة ديالو فالتكاليف كتفوت اللي كينوبو، يقدر يطلب المراجعة ديالها من المحكمة المختصة (المادتان 35 مكرر 2 و38).
كل مالك عندو عدد ديال الأصوات على حساب الحقوق ديالو فالجزء المفرز ديالو، ونظام الملكية المشتركة هو اللي كيحدد عدد الأصوات لكل جزء مفرز.
والأصوات ديال المالك اللي فايت النص كتنقص (المادة 16 مكرر 9). الصياغة كتحتمل كثر من قراءة: الأداة كتبين الأصوات كيفما هوما، وكتبين باش تعرفو التخفيض اللي جا فالنظام النموذجي.
النظام النموذجي للملكية المشتركة
إلا ما كانش نظام ديال الملكية المشتركة، كيتطبق نظام نموذجي (المادة 8 من القانون). وتحدد بـالمرسوم رقم 2.17.354 الصادر في 23 أكتوبر 2017 (الجريدة الرسمية عدد 6635 بتاريخ فاتح يناير 2018).
تتضمن المادة 5 منه «جدول توزيع الأجزاء المفرزة والحصص المشاعة المرتبطة بها»: رقم الأجزاء المفرزة والمشتركة، المحتوى المقتضب، المساحات، حصة البقعة بالمتر المربع، الحصة غير المفرزة، عدد الأصوات، التخصيص، الملاحظات. وتُحسب فيه الحصة كما يلي: مساحة الجزء المفرز × n ÷ المساحة الإجمالية للأجزاء المفرزة، حيث n = 1.000 أو 10.000.
وتعيد المادتان 52 و53 منه مفتاحي القانون: الحصة غير المفرزة بالنسبة للمحافظة على الأجزاء المشتركة وتسييرها وصيانتها، والمنفعة بالنسبة للتجهيزات المشتركة والخدمات الجماعية (الحراسة، المصعد، الهاتف الداخلي، أجهزة الأمن، التكييف المركزي، البث التلفزي، الواردة على سبيل المثال في المادة 51).
كيفاش تستعملوها
وجدو اللائحة ديال الأجزاء مع المساحات ديالهم (تصاميم الملكية المشتركة، الوصف، ولا الجدول ديال المهندس المعماري).
كتبو الأجزاء، صاوبوهم على حساب المستويات، ولا دخلو ملف CSV من جدول البيانات ديالكم.
بناية، دروج، مصعد، مرآب: ربطو الأجزاء المعنيين وختارو مفتاح التوزيع.
الطريقة القانونية ديال المادة 6، ولا معاملات اتفاقية؛ الأساس 1.000 ولا 10.000 ولا 100.000 ولا نسبة مئوية.
شوفو التنبيهات، ومن بعد نزلو الجدول CSV ولا PDF، ولا طبعوه.
أسئلة اللي كتتعاود
ماشي فالقاعدة القانونية: المادة 6 ما كتاخد غير المساحة ديال الجزء المفرز. والمعايير الأخرى ما كتتاخدش غير إلا نصات عليها عقود الملكية ولا قرر الجمع العام شي حاجة أخرى: هادي هي الطريقة المرجحة فالأداة، والمعاملات ديالها كتحددوها نتوما ولا الجمع العام.
إيه إلا كانو جزء من الجزء المفرز: القانون كيعرف الأجزاء المفرزة بلي هي «الأجزاء المبنية أو غير المبنية التي يملكها كل واحد من الملاك المشتركين بغرض الانتفاع الشخصي والخاص» (المادة 2). فالطريقة القانونية، الأداة كتحسبهم بالمساحة ديالهم. والترجيح (مثلًا بالنص ديال المساحة) ما ممكنش غير إلا نصات عليه عقود الملكية ولا قررو الجمع العام.
أما السطوح المعدة للاستعمال المشترك راه أجزاء مشتركة (المادة 4): ما كتدخلش فالمساحة ديال الجزء المفرز واخا النظام يخصص الاستعمال ديالها لجزء واحد. شوفو الصفة ديال كل مساحة فالتصاميم وفالنظام.
إيه إلا كان جزء بوحدو عندو الجزء المفرز ديالو: دخلوه فسطر بوحدو. وإلا كان تابع لشقة راه ملحق ديال هاد الجزء. أما الأقبية المعدة للاستعمال المشترك راه أجزاء مشتركة (المادة 4).
حيت الأداة كتقرب بطريقة أكبر باقي: كتاخد الجزء الصحيح من كل قيمة دقيقة، ومن بعد كتعطي الوحدات اللي ناقصين للأجزاء اللي عندهم أكبر جزء عشري. هادي هي الطريقة اللي كتحترم النسب كثر من غيرها وكتعطي مجموع مضبوط.
على حساب المنفعة ديالو لكل جزء (الفقرة الثانية من المادة 36). صاوبو مجموعة «المصعد»، ربطو بيها الأجزاء اللي كيستافدو منو، وختارو مفتاح: الحصص ديال الأجزاء اللي كيستافدو، حصص متساوية، ولا معاملات المنفعة. الاختيار ديال المفتاح والمعاملات كيرجع لنظام الملكية المشتركة ولا للجمع العام؛ والقانون ما حدد حتى سلم.
توزيع التكاليف المشتركة ما يتبدلش غير بقرار من الجمع العام (المادتان 21 و37، بأغلبية ثلاثة أرباع الأصوات)، وإلا فالمحكمة. وفالعقار المحفظ، النظام والتعديلات ديالو كيتقيدو فالمحافظة العقارية (المادتان 11 و50): ستعينو بشي مختص.
لا. هي أداة ديال الحساب والتحقق. الجدول الرسمي هو اللي فنظام الملكية المشتركة، بالمساحات اللي جاية من التصاميم اللي كيوجدها مهندس مساح طبوغرافي. شوفو الدليل الملكية المشتركة: رسم عقاري لكل شقة.
المصادر
نصوص قريناها بتاريخ 30 أكتوبر 2026. الأداة ما كتطبق حتى قاعدة رقمية أخرى: المعاملات ديال الطريقة المرجحة ومفاتيح المنفعة نتوما اللي كتدخلوهم.
ما قدرناش نتأكدو من شي تعديل يمكن يكون تنشر من بعد 22 غشت 2024 (التاريخ ديال الصيغة المحينة اللي اعتمدنا): شوفو الجريدة الرسمية قبل أي استعمال رسمي.
إقامة الملكية المشتركة
كنرفعو العقار مستوى بمستوى، وكنوجدو تصاميم الملكية المشتركة، جدول المساحات والملف التقني، ففاس والنواحي ديالها.