الأساسي
- يسري القانون رقم 18.00، كما وقع تغييره وتتميمه بالقانون رقم 106.12 سنة 2016، بمجرد ما يكون عقار مبني مملوكًا لعدة أشخاص مقسمًا إلى أجزاء: جزء مفرز وحصة في الأجزاء المشتركة.
- يجب أن يتوفر كل عقار خاضع للملكية المشتركة على نظام للملكية المشتركة؛ وعند عدم وجوده، يُطبق نظام نموذجي محدد بمرسوم.
- يكوّن الملاك المشتركون بحكم القانون اتحادًا للملاك، يسيره وكيل للاتحاد ويدبره الجمع العام.
- بالنسبة لعقار محفظ، يؤسس المحافظ رسمًا عقاريًا مستقلًا لكل جزء بعد إيداع النظام وتقييده مرفقًا بملف تقني.
- يعد تصاميمَ الملكية المشتركة والملفَ التقني مهندسٌ مساح طبوغرافي مسجل في الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين، ثم تراقبها مصلحة المسح العقاري.
- شراء شقة دون رسم عقاري خاص بها هو شراء حصة في رسم عقاري مشترك: تحققوا من الرسم العقاري الأم، والنظام، والرخص قبل الأداء.
ما يقوله القانون: الجزء = جزء مفرز + حصة في الأجزاء المشتركة
يحدد نظام الملكية المشتركة القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية (ظهير 3 أكتوبر 2002)، كما وقع تغييره وتتميمه بالقانون رقم 106.12، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.16.49 بتاريخ 27 أبريل 2016. ويسري على العقارات المقسمة إلى شقق أو طبقات أو محلات مملوكة لعدة أشخاص، وكذا على مجموعات الفيلات أو المحلات التي تشترك في أجزاء مشتركة. ومنذ سنة 2016، أصبح يشمل العقارات المحفظة، والتي في طور التحفيظ، وغير المحفظة (المادة الأولى).
يتكون كل جزء من عنصرين لا ينفصلان:
- جزء مفرز: الشقة، أو المحل، وعند الاقتضاء قبو أو مرآب، وهو ملك خاص لصاحبه (المادة 2).
- حصة في الأجزاء المشتركة: الأرض، والهيكل والأسس، والجدران الحاملة، والواجهة، والأدراج، والمداخل، والمصاعد، والسطوح المعدة للاستعمال المشترك، والتجهيزات المشتركة (المادة 4). وتعتبر الأفنية والحدائق والمحلات المعدة للاستعمال المشترك أيضًا أجزاء مشتركة، ما لم تنص سندات الملكية على خلاف ذلك.
تحدد الحصة في الأجزاء المشتركة (ويُعبَّر عنها غالبًا بأجزاء من الألف)، ما لم تنص سندات الملكية على خلاف ذلك أو يقرر الجمع العام غيره، على أساس مساحة الجزء المفرز منسوبةً إلى مجموع مساحات الأجزاء المفرزة (المادة 6). وهي تُعتمد في توزيع التكاليف والأصوات. ولا يجوز قسمة الأجزاء المشتركة ولا بيعها بمعزل عن الأجزاء المفرزة، ولا يجوز للمالك المشترك أن يكري جزأه المفرز أو يرهنه دون حصته في الأجزاء المشتركة (المادة 7).
نظام الملكية المشتركة، واتحاد الملاك، ووكيل الاتحاد
تنص المادة 8 بوضوح على أن كل عقار في ملكية مشتركة خاضع لهذا القانون يجب أن يكون له نظام للملكية المشتركة. ويضعه المالك الأصلي (غالبًا المنعش العقاري أو المالك الذي بنى) أو الملاك المشتركون باتفاق بينهم. وعند عدم وجوده، يُطبق نظام نموذجي، حدده المرسوم رقم 2.17.354 الصادر في 23 أكتوبر 2017.
يبين النظام وجوبًا تخصيص الأجزاء المفرزة والمشتركة، وتوزيع الحصص، وقواعد تسيير الاتحاد والجمع العام، وتعيين وكيل الاتحاد، وتوزيع التكاليف (المادة 9). ويوقعه المالك الأصلي أو الملاك المشتركون. وبالنسبة لعقار محفظ، يجب أن يتضمن أيضًا وصف العقار ومراجعه العقارية، ولائحة الأجزاء مع موقعها ومساحتها وعلوها ومحتواها، وجدولًا للحصص (المادة 51).
يُجمَع الملاك المشتركون بحكم القانون في اتحاد للملاك يتمتع بالشخصية الاعتبارية، ابتداءً من تقييد أول تفويت (المادة 13). ويتخذ الجمع العام القرارات؛ وينفذها وكيل الاتحاد ونائبه. ويُعينان بأغلبية ثلاثة أرباع الأصوات، لمدة سنتين قابلة للتجديد؛ وعند تعذر ذلك، يمكن لرئيس المحكمة الابتدائية تعيينهما بطلب من أحد الملاك المشتركين (المادة 19). وتستلزم بعض القرارات الإجماع، ولا سيما التعلية أو إقامة بناء جديد (المادة 22).
تقسيم رسم عقاري إلى رسوم لكل جزء: المسطرة
بالنسبة لعقار محفظ، ينص القانون على أن المحافظ على الأملاك العقارية يؤسس رسمًا عقاريًا مستقلًا لكل جزء، يتكون من الجزء المفرز وحصته في الأجزاء المشتركة (المادة 49). والمسار كالتالي:
- التحقق من الوضعية التعميرية: يجب أن تكون البناية مطابقة لرخصة البناء. إذ يمنع القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير استعمال بناية منتهية دون رخصة السكن (أو شهادة المطابقة بالنسبة لاستعمال غير السكن)، التي يسلمها رئيس مجلس الجماعة (المادة 55). استعلموا لدى المحافظة العقارية عن الوثائق التعميرية التي تطلبها.
- إعداد التصاميم والملف التقني: يرفع مهندس مساح طبوغرافي البناية طابقًا طابقًا ويعد تصاميم الملكية المشتركة. ويُعد الملف التقني، الملحق بالنظام، وفق المادة 17 من المرسوم رقم 2.13.18 (المادة 10 من القانون). ويودع لدى مصلحة المسح العقاري من أجل المراقبة والنقل والتأشير.
- تحرير نظام الملكية المشتركة وتوقيعه، مع جدول الحصص الذي يعتمد مساحات الملف التقني.
- إيداع النظام وتقييده لدى المحافظة العقارية التي يقع العقار في دائرتها، مع ملحقاته (المادتان 11 و50).
- الحصول على الرسوم العقارية: يؤسس المحافظ رسمًا عقاريًا لكل جزء. وتُنقل التحملات المقيدة في الرسم العقاري الأصلي، كالرهن الرسمي، إلى كل رسم عقاري مستقل (المادة 49). ويُقيد الرسم العقاري الأصلي، الذي لم يعد يشمل إلا الأجزاء المشتركة، في اسم اتحاد الملاك (المادة 53).
بالنسبة لعقار غير محفظ، يودع النظام لدى كتابة الضبط بالمحكمة الابتدائية (المادة 11)، مرفقًا على الخصوص بالتصاميم المعمارية المؤشر عليها «ne varietur» (أي غير القابلة للتغيير)، والتصاميم الطبوغرافية، ورخصة البناء، ومحضر للتقسيم يوقعه المالك (المادة 10). ولا يوجد رسم عقاري لكل جزء ما دامت الأرض غير محفظة: انظروا دليل التحفيظ العقاري.
تصاميم الملكية المشتركة: من يعدها، وماذا تتضمن
تنص المادة 17 من المرسوم رقم 2.13.18 على أن كل طلب يتعلق بالملكية المشتركة يستند إلى ملف تقني يعده مهندس مساح طبوغرافي من القطاع الخاص مسجل في جدول الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين (ONIGT). فالمهندس المعماري يصمم البناية؛ والمهندس المساح الطبوغرافي يقيس ما تم بناؤه ويصفه وصفًا قانونيًا، جزءًا جزءًا.
وتتيح النصوص تحديد المضمون المنتظر:
- الأرض المقامة عليها البناية: حدود الأرض التي شُيدت عليها البناية ومساحتها، مرتبطة بتصميم الرسم العقاري.
- تصميم لكل طابق: موقع كل جزء مفرز وحدوده ومساحته وعلوه ومحتواه، وكذا الأجزاء المشتركة (المادتان 10 و51 من القانون).
- ترقيم الأجزاء المفرزة والأجزاء المشتركة، الذي يُعتمد في النظام وفي الرسم العقاري الأصلي (المادة 54).
- المساحات التي تُعتمد في حساب الحصص.
بعد تأسيس الرسوم العقارية، يمكن لوكيل الاتحاد الحصول على تصميم الأرض، وتصاميم الأجزاء المشتركة، وتصاميم الأجزاء المفرزة (المادة 55). ويتبع الشكل الدقيق للتصاميم والجداول التعليمات التقنية لمصلحة المسح العقاري؛ والمهندس يعرفها ويطبقها. انظروا أيضًا التصميم المساحي، وتصميم الرسم العقاري، والتصميم الطبوغرافي.
ثلاث حالات شائعة بالمغرب
- منزل الأسرة ذو الطوابق الذي بناه عدة إخوة. الأرض في اسم الأب، أو في اسم الورثة على الشياع، وقد بنى كل أخ طابقًا أو أدى ثمنه. ومن الناحية القانونية، لا يملك كل واحد منهم إلا حصة شائعة في المجموع. ولمنح رسم عقاري لكل طابق، يجب أولًا تسوية الملكية (تقييد الإراثة، واتفاق الجميع)، والتحقق من مطابقة البناية للرخصة، ثم سلوك مسطرة الملكية المشتركة. وقواعد الشياع والإرث مشروحة في دليل إرث أرض وقسمتها.
- العمارة القديمة دون رسوم مستقلة. بيعت شقق «بحصص» في رسم عقاري واحد، وأحيانًا دون نظام. ومع ذلك يسري القانون، ويسد النظام النموذجي غياب النظام. ولتأسيس الرسوم العقارية، يجب على الملاك المشتركين إعداد الملف التقني واعتماد نظام: إذ يبت الجمع العام بأغلبية ثلاثة أرباع الأصوات في وضع النظام (المادة 21). وغالبًا ما تكون الفوارق بين البناية الفعلية والرخصة (طابق مضاف، محل محوَّل) هي نقطة العرقلة.
- الشراء على التصميم أو دون رسم عقاري خاص. الشراء قبل إتمام البناء يخضع لبيع العقار في طور الإنجاز، المنظم في قانون الالتزامات والعقود. أما شراء شقة منتهية لم يُقسم رسمها العقاري بعد، فهو اقتناء حصة شائعة في الرسم العقاري الأم: ويتوقف حقكم على تقييد عقدكم في هذا الرسم وعلى استكمال مسطرة الملكية المشتركة.
ما يجب التحقق منه قبل شراء شقة
- الرسم العقاري: هل للشقة رسم عقاري خاص بها؟ اطلبوا رقمه وشهادة ملكية حديثة. وإلا فاطلبوا رقم الرسم العقاري الأم وتحققوا ممن هو مقيد فيه.
- التحملات: الرهن الرسمي الذي أنشأه المنعش العقاري على الرسم العقاري الأم ينتقل إلى كل رسم عقاري مستقل (المادة 49). اشترطوا رفع اليد عنه بالنسبة لجزئكم قبل أداء الباقي من الثمن.
- نظام الملكية المشتركة والتصاميم: يجب على البائع أن يسلمكم نسخة من النظام، والتصاميم المعمارية المؤشر عليها «ne varietur»، والتصاميم الطبوغرافية لجزئكم، ويجب أن ينص العقد على اطلاعكم عليها (المادة 11).
- المطابقة: رخصة البناء ورخصة السكن. فطابق أو سطح مغلق خارج الرخصة قد يمنع تأسيس الرسوم العقارية أو يؤخره.
- المساحة: قارنوا المساحة المعلنة بمساحة تصميم الملكية المشتركة. ويمكن إجراء قياس حضوري قبل التوقيع.
- اتحاد الملاك: هل يوجد وكيل للاتحاد، أو تكاليف غير مؤداة، أو أشغال مصادق عليها؟
- شكل العقد: يجب أن يكون رسميًا أو ثابت التاريخ، يحرره مهني مؤهل (المادة 12).
المسار العام لشراء عقار مشروح في صفحة الشراء وفي الملكية أم الرسم العقاري.
دور المهندس المساح الطبوغرافي وباقي المتدخلين
يرفع المهندس المساح الطبوغرافي البناية، ويعد تصاميم الملكية المشتركة وجدول المساحات، ويهيئ الملف التقني ويودعه لدى مصلحة المسح العقاري. ويمكنه أيضًا قياس شقة قبل شرائها أو التحقق من ملف قائم.
وهو لا يحرر النظام ولا عقد البيع: فذلك من اختصاص الموثق أو العدل أو المحامي المقبول للترافع أمام محكمة النقض. وتسلم الجماعةُ رخصةَ السكن، ويتولى المحافظ التقييد وتأسيس الرسوم العقارية. وإذا كنتم تهيئون إخضاع منزل عائلي أو عمارة صغيرة بفاس لنظام الملكية المشتركة، يمكن لـEllipsoide أن ينجز الجانب الطبوغرافي (الملكية المشتركة).
أسئلة شائعة
هل نظام الملكية المشتركة إلزامي؟
نعم. يخضع كل عقار في ملكية مشتركة لنظام (المادة 8 من القانون رقم 18.00). وإذا لم يوجد، يُطبق النظام النموذجي المحدد بالمرسوم رقم 2.17.354. ولتأسيس رسوم عقارية لكل جزء في عقار محفظ، يودع نظام ويُقيد لدى المحافظة العقارية مع الملف التقني.
من يحتسب الحصص في الأجزاء المشتركة؟
ما لم تنص سندات الملكية على خلاف ذلك أو يقرر الجمع العام غيره، فهي تُستخلص من مساحة كل جزء مفرز منسوبةً إلى مجموع مساحات الأجزاء المفرزة (المادة 6). وتُستمد المساحات من تصاميم الملكية المشتركة التي يعدها المهندس المساح الطبوغرافي؛ ويعتمدها النظام في جدول.
هل يمكن لمنزل من طابقين أن يتوفر على رسمين عقاريين؟
نعم، إذا كان مملوكًا لعدة أشخاص مقسمًا إلى أجزاء: فالقانون يسري على كل عقار مبني مقسم إلى طبقات أو شقق. ويلزم نظام، وملف تقني، وبناية مطابقة للرخص.
هل يمكن أن يحصل طابق أضيف دون رخصة على رسم عقاري؟
تستلزم التعلية رخصة قانونية والموافقة الإجماعية للملاك المشتركين (المادتان 22 و44). والطابق المشيد خارج الرخصة يطرح مشكلًا تعميريًا يجب تسويته مع الجماعة قبل أي إجراء يتعلق بالملكية المشتركة.
اشتريت شقة في الرسم العقاري الأم: هل أنا محمي؟
يُعتد بحقكم في مواجهة الغير ابتداءً من تاريخ تقييده في الرسم العقاري (ظهير 1913، الفصل 66). تحققوا من أن عقدكم مقيد فيه فعلًا، ثم تتبعوا تأسيس الرسوم العقارية المستقلة مع وكيل الاتحاد أو المنعش العقاري.
المصادر الرسمية
- الظهير الشريف رقم 1.02.298 الصادر في 3 أكتوبر 2002 بتنفيذ القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية، كما وقع تغييره وتتميمه بالقانون رقم 106.12 (الظهير الشريف رقم 1.16.49 بتاريخ 27 أبريل 2016) — الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية
- نظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية (القانون رقم 18.00، صيغة محينة) — وزارة العدل (عدالة)
- المرسوم رقم 2.13.18 الصادر في 16 من رمضان 1435 (14 يوليوز 2014) في شأن إجراءات التحفيظ العقاري — الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية
- الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 (12 غشت 1913) المتعلق بالتحفيظ العقاري، كما وقع تغييره وتتميمه ولا سيما بالقانون رقم 14.07 (صيغة محينة) — وزارة العدل (عدالة)
- القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير (صيغة محينة) — الأمانة العامة للحكومة
هذا الدليل معلومات عامة محيَّنة في التاريخ المذكور، ولا يعوّض النصوص الرسمية ولا دراسة ملفكم من طرف مهني. اطلبوا رأينا في وضعيتكم.