الأساسي
- يحوّل التحفيظ حقًا قائمًا على عقود إلى رسم عقاري نهائي لا يقبل الطعن، يرافقه تصميم.
- التحفيظ اختياري من حيث المبدأ، لكنه إجباري في الحالات التي ينص عليها القانون وفي المناطق المفتوحة بقرار.
- تتبع المسطرة ترتيبًا دقيقًا: مطلب التحفيظ، ثم النشر في الجريدة الرسمية، ثم التحديد الحضوري، ثم أجل التعرضات المحدد في شهرين، ثم الرسم العقاري.
- إذا بقيت تعرضات قائمة، يُحال الملف على المحكمة الابتدائية التي تبت في الحقوق المتنازع عليها.
- يتولى المهندس المساح الطبوغرافي التحديد والقياس وإعداد التصاميم؛ ولا يبت لا في حق الملكية ولا في مآل التعرضات.
ما الغاية من التحفيظ
يُخضع التحفيظ العقاري (immatriculation) الأرض لنظام ظهير 12 غشت 1913، دون إمكانية إخراجه منه فيما بعد (الفصل 1). وينتهي بتأسيس رسم عقاري (titre foncier) يُبطل الرسوم السابقة ويطهر العقار من جميع الحقوق غير المضمنة به.
والرسم العقاري نهائي ولا يقبل الطعن (الفصل 62). ولا يسري التقادم ضد المالك المقيد (الفصل 63). وكل بيع أو رهن أو قسمة لاحقة يُقيَّد بهذا الرسم، مما يتيح للمشتري أو للبنك معرفة الوضعية الحقيقية للأرض.
بالنسبة لمالك يتوفر على ملكية، كأرض موروثة بضواحي فاس مثلًا، يُعد التحفيظ وسيلة لتحويل حق قابل للمنازعة إلى حق مضمون وسهل الانتقال. ويقارن دليلنا الملكية، مطلب التحفيظ أو الرسم العقاري بين الوضعيتين.
اختياري من حيث المبدأ، إجباري في بعض الحالات
يقرر الفصل 6 مبدأ أن التحفيظ أمر اختياري. لكنه يضيف أنه لا يمكن سحب مطلب التحفيظ بعد إيداعه. لذا ينبغي الإقدام عليه عن بينة.
ويصبح التحفيظ إجباريًا في عدة حالات:
- الحالات المنصوص عليها في قوانين خاصة (الفصل 7).
- مناطق التحفيظ الإجباري التي تُفتح بقرار من الوزير الوصي على الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية (ANCFCC)، باقتراح من مديرها (الفصل 7). ويُنشر القرار في الجريدة الرسمية ويُعلَّق لدى السلطة المحلية والجماعة والمحكمة والمحافظة العقارية (الفصل 51-2). وتؤطر لجنة محلية بحثًا عقاريًا وقانونيًا (الفصول من 51-3 إلى 51-6)، ويكون تسجيل مطالب التحفيظ فيها مجانيًا (الفصل 7).
- الحجز العقاري: عندما تأمر به المحكمة في مواجهة المحجوز عليه (الفصل 8).
- مناطق التحفيظ الجماعي للأملاك القروية: سمح الظهير الشريف رقم 1.69.174 الصادر في 25 يوليوز 1969 بفتح مناطق، خارج الجماعات الحضرية، يتم فيها التحفيظ وفق مسطرة جماعية، مع مجانية الإجراءات بالنسبة لمطالب التحفيظ المودعة داخل الأجل المحدد.
في منطقة التحفيظ الإجباري، لا يمكن إيداع أي مطلب فردي خارج هذه المسطرة ابتداءً من نشر القرار (الفصل 51-9)، وتُسجَّل تلقائيًا القطع التي لم يُعرف مالكها في اسم الملك الخاص للدولة (الفصل 51-7). فإذا كانت أرضكم داخل منطقة من هذا النوع، شاركوا في البحث وقدموا عقودكم.
إيداع مطلب التحفيظ وإشهاره
يحق إيداع مطلب التحفيظ (réquisition) لكل من: المالك، والشريك في الملكية (مع مراعاة حق الشفعة لشركائه في الشياع)، وصاحب بعض الحقوق العينية، وكذا صاحب حق الارتفاق بموافقة المالك (الفصل 10). ويُسلَّم المطلب إلى المحافظة العقارية التابع لها موقع العقار، التي تسلم وصلًا بذلك (الفصل 13).
ويتضمن المطلب على الخصوص هوية طالب التحفيظ ونظامه المالي في الزواج، ووصف العقار (موقعه، مساحته، حدوده، البنايات، أسماء المجاورين وعناوينهم)، والتصريح بالحيازة، والقيمة التجارية التقديرية، والحقوق العينية القائمة، وأصل التملك (الفصل 13). وتُودع في الوقت نفسه أصول العقود المثبتة للحق أو نسخ مصادق عليها منها (الفصل 14)؛ ويمكن للمحافظ أن يطلب ترجمة الوثائق المحررة بلغة أجنبية (الفصل 15).
تتوقف اللائحة الدقيقة للوثائق ومبلغ الرسوم الواجب أداؤها على الملف وعلى التعريفة الجاري بها العمل: استعلموا لدى المحافظة العقارية المعنية قبل الإيداع (انظر دليلنا خدمات الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية).
ثم يأتي الإشهار. داخل أجل عشرة أيام من الإيداع، يحرر المحافظ خلاصة لمطلب التحفيظ تُنشر في الجريدة الرسمية؛ وخلال الشهرين المواليين لهذا النشر، يحدد بإعلان تاريخ التحديد وساعته (الفصل 17). وتُوجَّه هذه الوثائق قبل التحديد بعشرين يومًا إلى المحكمة الابتدائية والسلطة المحلية والجماعة، التي يجب عليها تعليقها؛ كما تعمل السلطة المحلية على الإعلان عنها في الأسواق (الفصل 18).
تحديد التحفيظ
التحديد (bornage) هو المرحلة التي تُضبط فيها حدود الأرض في عين المكان بحضور المعنيين. ويشرف عليه المحافظ وينجزه مهندس مساح طبوغرافي ينتدبه: مهندس محلف تابع لمصلحة المسح العقاري، أو، منذ القانون رقم 57.12، مهندس مساح طبوغرافي من القطاع الخاص مقيد في جدول الهيئة الوطنية (الفصلان 19 و20، القانون رقم 57.12).
يُستدعى طالب التحفيظ، والمجاورون المذكورون في المطلب، وأصحاب الحقوق الذين عرّفوا بأنفسهم (الفصل 19). وفي عين المكان، يُبيّن طالب التحفيظ الحدود التي يطالب بها، ويُبدي المجاورون ملاحظاتهم واعتراضاتهم. ويعاين المهندس المنتدب الحيازة وحالة الأماكن، ويضع الأنصاب ويعد رسمًا تخطيطيًا للتحديد (الفصل 20)، ثم محضرًا يوقعه الأطراف الحاضرون (الفصل 21).
- يتولى طالب التحفيظ توفير الأنصاب ونقلها ووضعها على نفقته، وكذا تنقية الأرض من الأعشاب عند الاقتضاء (المرسوم رقم 2.13.18، المادة 20).
- إذا تغيب طالب التحفيظ دون عذر مقبول، أو إذا تعذر إجراء التحديد مرتين متتاليتين بسبب نزاع، يُعتبر مطلب التحفيظ لاغيًا (الفصل 23).
- بعد التحديد، يُنجَز رفع طبوغرافي يسمح بإعداد تصميم العقار (المرسوم رقم 2.13.18، المادة 4).
نصيحة عملية: أخبروا جيرانكم، وابحثوا عن الحدود القديمة (الأسوار، السياجات، السواقي)، وسوّوا الخلافات المعروفة قبل يوم التحديد. ويفصّل دليل التحديد هذه العملية.
التعرضات والإحالة على المحكمة
عند انتهاء التحديد، ينشر المحافظ في الجريدة الرسمية إعلانًا بانتهاء التحديد، داخل أجل أقصاه أربعة أشهر (الفصل 23). وخلال شهرين ابتداءً من هذا النشر، يمكن لكل شخص يدعي حقًا على العقار أن يتقدم بتعرض (opposition): منازعة في الملكية أو في الحدود، أو مطالبة بحق عيني (الفصل 24). وبعد انصرام هذا الأجل، لا يُقبل أي تعرض (الفصل 27)، إلا استثناءً يعود تقديره إلى المحافظ ما دام الملف لم يُحَل على المحكمة (الفصل 29).
يجب على المتعرض، قبل انصرام الشهر الموالي لأجل التعرض، أن يودع سنداته ويؤدي الرسم القضائي وحقوق المرافعة، أو أن يثبت استفادته من المساعدة القضائية؛ وإلا اعتُبر تعرضه لاغيًا (الفصلان 25 و32).
يمكن لطالب التحفيظ أن يحصل على رفع التعرض أو أن يقبله، ويمكن للمحافظ أن يصالح بين الأطراف (الفصل 31). كما يمكنه تأسيس رسم عقاري للجزء غير المتنازع فيه. وإذا بقيت تعرضات قائمة، يحيل المحافظ الملف على المحكمة الابتدائية التابع لها موقع العقار داخل الأشهر الثلاثة الموالية لانصرام أجل التعرض (الفصل 32).
تعيّن المحكمة قاضيًا مقررًا، يمكنه الانتقال إلى عين المكان والاستماع إلى الشهود والاستعانة بمهندس مساح طبوغرافي (الفصل 34). ويمكن استئناف الحكم (الفصلان 40 و41). وتبت المحكمة في وجود حقوق المتعرضين ومداها، ثم يعود الملف إلى المحافظ.
تأسيس الرسم العقاري والتصميم العقاري
في غياب أي تعرض، يقوم المحافظ بتحفيظ العقار داخل الأشهر الثلاثة الموالية لانتهاء أجل التعرض، بعد التحقق من سلامة المسطرة وكفاية الوثائق (الفصل 30). وإذا رفض مطلب التحفيظ، وجب أن يكون قراره معللًا، ويمكن الطعن فيه أمام المحكمة الابتدائية (الفصل 37 مكرر).
يتضمن الرسم العقاري وصف العقار (الحدود، المجاورين، النوع، المساحة)، وهوية المالك، والحقوق العينية القائمة؛ ويحمل رقمًا واسمًا، ويبقى التصميم ملحقًا به (الفصل 52). ويُربط التصميم العقاري بالشبكة الجيوديزية، وتراقبه مصلحة المسح العقاري وتوقعه، ثم يُنقل إلى الخريطة المساحية (المرسوم رقم 2.13.18، المادتان 21 و22). ويمكن للمالك الحصول على نظير للرسم العقاري وللتصميم (الفصل 58).
ما الذي يطيل مدة الملف
يحدد القانون آجالًا لكل مرحلة، غير أن المدة الفعلية للتحفيظ تختلف كثيرًا من ملف إلى آخر. وأكثر أسباب التأخير شيوعًا معروفة:
- التعرضات، خاصة عندما تُحال على المحكمة، مع استئناف محتمل.
- عقود غير كافية: أصل تملك غير ثابت بشكل جيد، ورثة غير محددين، مساحة مختلفة كثيرًا عن مساحة الملكية.
- تحديد مؤجل: غياب طالب التحفيظ، جيران في نزاع، أنصاب غير موفرة.
- تداخلات مع مطلب تحفيظ مجاور، أو رسم عقاري قائم، أو الملك العمومي.
- تقاعس طالب التحفيظ: إذا لم يقم بأي إجراء خلال ثلاثة أشهر بعد إنذار من المحافظ، يُعتبر مطلب التحفيظ والعمليات لاغية (الفصل 50).
الملف المُعد مسبقًا يتقدم بشكل أفضل: عقود كاملة، تصميم استكشافي للأرض، جيران على علم، نزاعات معروفة مسوّاة قبل الإيداع. وخلال المسطرة، يمكن للمشتري حماية حقه بإيداع لدى المحافظة العقارية (الفصل 84).
ما يقوم به المهندس المساح الطبوغرافي، وما لا يقوم به
المهندس المساح الطبوغرافي مهني منظم، مقيد في جدول الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين (ONIGT). ودوره في التحفيظ تقني:
- رفع الأرض قبل الإيداع لمقارنة حدودها ومساحتها بما ورد في العقود.
- إنجاز التحديد عندما ينتدبه المحافظ، ووضع الأنصاب، وإعداد الرسم التخطيطي والمحضر.
- إنجاز الرفع والتصميم العقاري وفق معايير الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية.
- مساعدة القاضي المقرر أو المستشار بمحكمة الاستئناف عندما يُعيَّن لذلك (الفصلان 34 و43).
ولا يقوم بما عدا ذلك. فهو لا يحرر الملكية ولا عقد البيع: فذلك من اختصاص العدول أو الموثق أو المحامي المؤهل. ولا يقرر التحفيظ: فذلك من اختصاص المحافظ. ولا يبت في التعرضات: فذلك من اختصاص المحكمة. ولا يمكنه أن يضمن لا مدة المسطرة ولا نتيجتها.
يُعد Ellipsoide، مكتب مهندس مساح طبوغرافي بفاس، الرفوعات والملف التقني لعمليات التحفيظ؛ ويمكنكم أن تصفوا لنا وضعيتكم.
أسئلة شائعة
هل يمكنني سحب مطلب التحفيظ إذا غيرت رأيي؟
لا. ينص الفصل 6 من ظهير 12 غشت 1913 على أنه لا يمكن سحب مطلب التحفيظ بعد إيداعه. غير أنه يمكن التصريح بإلغائه إذا لم يتابع طالب التحفيظ المسطرة (الفصلان 23 و50).
كم تستغرق عملية التحفيظ؟
لا توجد مدة واحدة. يؤطر القانون كل مرحلة (النشر، التحديد، شهران للتعرضات، ثلاثة أشهر للتحفيظ)، لكن الملف الذي يتضمن تعرضات قد يمر عبر المحكمة ومحكمة الاستئناف. والملف الكامل والحدود الخالية من النزاع هما أفضل عاملين للسرعة.
جاري ينازع في جزء من حدودي. هل يتوقف الملف بأكمله؟
ليس بالضرورة. يمكن للمحافظ تجزئة مطلب التحفيظ وتأسيس رسم عقاري للجزء غير المتنازع فيه، بعد تحديد تكميلي، في حين يُبت قضائيًا في الجزء المتنازع فيه (الفصل 31).
هل يجب أن أكون حاضرًا يوم التحديد؟
يجب أن تحضروا أنتم أو وكيل يحمل وكالة صحيحة (الفصل 19). ويمكن أن يؤدي غياب طالب التحفيظ دون عذر مقبول إلى إلغاء مطلب التحفيظ (الفصل 23).
اكتشفت مطلب تحفيظ على أرضي بعد انصرام أجل التعرض. ماذا أفعل؟
يمكن للمحافظ استثناءً قبول تعرض خارج الأجل، مع ما يبرر التأخير، ما دام الملف لم يُحَل على المحكمة (الفصل 29). وبعد التحفيظ، لا تبقى سوى دعوى التعويض عن الضرر في حالة التدليس (الفصل 64). استشيروا محاميًا دون تأخير.
هل المسح العقاري هو نفسه المحافظة العقارية؟
لا. تمسك المحافظة العقارية سجل الحقوق (الرسوم العقارية، التقييدات)؛ وتراقب مصلحة المسح العقاري التصاميم وتمسك الخريطة المساحية. وكلتاهما تابعتان للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية (انظر دليل التصميم المساحي).
المصادر الرسمية
- الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 (12 غشت 1913) المتعلق بالتحفيظ العقاري، كما وقع تغييره وتتميمه ولا سيما بالقانون رقم 14.07 (صيغة محينة) — وزارة العدل (عدالة)
- مجموعة النصوص القانونية المتعلقة بنظام التحفيظ العقاري (ظهير 1913 كما وقع تغييره، القانون رقم 57.12) — الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية، مجموعة منشورة على FAOLEX (FAO)
- المرسوم رقم 2.13.18 الصادر في 16 من رمضان 1435 (14 يوليوز 2014) في شأن إجراءات التحفيظ العقاري — الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية
- الظهير الشريف رقم 1.69.174 الصادر في 25 يوليوز 1969 المتعلق بالتحفيظ الجماعي للأملاك القروية (الجريدة الرسمية عدد 2960 مكرر) — الجريدة الرسمية، منشور على FAOLEX (FAO)
- القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية (الجريدة الرسمية عدد 7158، الترجمة الفرنسية) — الجريدة الرسمية، منشور على FAOLEX (FAO)
- جدول المهندسين المساحين الطبوغرافيين المقيدين — الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين
هذا الدليل معلومات عامة محيَّنة في التاريخ المذكور، ولا يعوّض النصوص الرسمية ولا دراسة ملفكم من طرف مهني. اطلبوا رأينا في وضعيتكم.