Copropriété : obtenir un titre foncier pour chaque appartement

Ce que dit la loi : un lot = une partie privative + une quote-part

Le statut de la copropriété (الملكية المشتركة) est fixé par la loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis (dahir du 3 octobre 2002), modifiée et complétée par la loi n° 106-12, promulguée par le dahir n° 1-16-49 du 27 avril 2016. Elle s'applique aux immeubles divisés en appartements, étages ou locaux appartenant à plusieurs personnes, ainsi qu'aux ensembles de villas ou de locaux qui partagent des parties communes. Depuis 2016, elle vise les immeubles titrés, en cours d'immatriculation ou non immatriculés (article premier).

Chaque lot comprend deux éléments indissociables :

• Une partie privative (الجزء المفرز) : l'appartement, le local, éventuellement une cave ou un garage, propriété exclusive de son titulaire (article 2).
• Une quote-part des parties communes (الجزء المشاع) : le sol, le gros œuvre et les fondations, les murs porteurs, la façade, les escaliers, les entrées, les ascenseurs, les toits d'usage commun, les équipements communs (article 4). Les cours, jardins et locaux d'usage commun sont aussi communs, sauf stipulation contraire des titres.

La quote-part (souvent exprimée en tantièmes ou en millièmes) est fixée, sauf disposition contraire des titres ou décision de l'assemblée générale, selon la superficie de la partie privative rapportée à l'ensemble des parties privatives (article 6). Elle sert à répartir les charges et les voix. Les parties communes ne peuvent être ni partagées ni vendues séparément des lots, et un copropriétaire ne peut ni louer ni hypothéquer sa partie privative sans sa quote-part (article 7).

Le règlement de copropriété, le syndicat et le syndic

L'article 8 est clair : « Tout immeuble en copropriété soumis aux dispositions de la présente loi est régi par un règlement de copropriété. » Il est élaboré par le propriétaire initial (souvent le promoteur ou le propriétaire qui a construit) ou par les copropriétaires d'un commun accord. À défaut, un règlement type s'applique : il a été fixé par le décret n° 2-17-354 du 23 octobre 2017.

Le règlement indique obligatoirement la destination des parties privatives et communes, la répartition des quotes-parts, les règles de gestion du syndicat et de l'assemblée générale, la désignation du syndic et la répartition des charges (article 9). Il est signé par le propriétaire initial ou les copropriétaires. Pour un immeuble titré, il doit aussi contenir la description de l'immeuble et ses références foncières, la liste des lots avec leur situation, leur superficie, leur hauteur et leur contenu, et un tableau des quotes-parts (article 51).

Les copropriétaires sont groupés de plein droit dans un syndicat des copropriétaires doté de la personnalité morale, à compter de l'inscription de la première cession (article 13). L'assemblée générale prend les décisions ; le syndic et son adjoint les exécutent. Ils sont désignés à la majorité des trois quarts des voix, pour deux ans renouvelables ; à défaut, le président du tribunal de première instance peut les désigner à la demande d'un copropriétaire (article 19). Certaines décisions exigent l'unanimité, notamment la surélévation ou une nouvelle construction (article 22).

Éclater un titre en titres par lot : la procédure

Pour un immeuble titré, la loi prévoit qu'« Il est établi par le conservateur de la propriété foncière un titre foncier distinct » pour chaque lot, composé de la partie privative et de sa quote-part des parties communes (article 49). Le chemin est le suivant :

1. Vérifier la situation urbanistique : l'immeuble doit correspondre au permis de construire. La loi n° 12-90 interdit d'utiliser une construction achevée sans permis d'habiter (ou certificat de conformité pour un usage autre que l'habitation), délivré par le président du conseil communal (article 55). Renseignez-vous auprès de la conservation sur les pièces urbanistiques qu'elle demande.
2. Faire établir les plans et le dossier technique : un ingénieur géomètre-topographe lève l'immeuble niveau par niveau et dresse les plans de copropriété. Le dossier technique, annexé au règlement, est établi selon l'article 17 du décret n° 2-13-18 (article 10 de la loi). Il est déposé au service du cadastre pour contrôle, report et visa.
3. Rédiger et signer le règlement de copropriété, avec le tableau des quotes-parts reprenant les surfaces du dossier technique.
4. Déposer et inscrire le règlement à la conservation foncière du lieu de l'immeuble, avec ses annexes (articles 11 et 50).
5. Obtenir les titres : le conservateur crée un titre par lot. Les charges inscrites sur le titre d'origine, comme une hypothèque, sont reportées sur chaque titre distinct (article 49). Le titre d'origine, qui ne porte plus que les parties communes, passe au nom du syndicat (article 53).

Pour un immeuble non immatriculé, le règlement est déposé au secrétariat-greffe du tribunal de première instance (article 11), avec notamment les plans d'architecture « ne varietur », les plans topographiques, le permis de construire et un procès-verbal de division signé par le propriétaire (article 10). Il n'y a pas de titre par lot tant que le terrain n'est pas immatriculé : voir le guide de l'immatriculation.

Les plans de copropriété : qui les établit, ce qu'ils contiennent

L'article 17 du décret n° 2-13-18 prévoit que toute demande de copropriété s'appuie sur un dossier technique établi par un ingénieur géomètre-topographe du secteur privé inscrit au tableau de l'Ordre national des ingénieurs géomètres-topographes (ONIGT). L'architecte conçoit l'immeuble ; le géomètre-topographe mesure ce qui a été construit et le décrit juridiquement, lot par lot.

Les textes permettent de cerner le contenu attendu :

• Le terrain d'assiette : limites et superficie du sol sur lequel l'immeuble est bâti, rattachées au plan du titre.
• Un plan par niveau : situation, limites, superficie, hauteur et contenu de chaque partie privative et des parties communes (articles 10 et 51 de la loi).
• La numérotation des lots et des parties communes, reprise dans le règlement et sur le titre d'origine (article 54).
• Les surfaces qui servent à calculer les quotes-parts.

Après création des titres, le syndic peut obtenir le plan du sol, les plans des parties communes et ceux des parties privatives (article 55). Le format précis des plans et des tableaux suit les prescriptions techniques du cadastre ; l'ingénieur les connaît et les applique. Voir aussi Plan cadastral, plan foncier, plan topo.

Trois situations fréquentes au Maroc

• La maison familiale à étages construite par plusieurs frères. Le terrain est au nom du père, ou des héritiers en indivision, et chaque frère a construit ou payé un étage. Juridiquement, chacun ne détient qu'une part indivise du tout. Pour donner un titre à chaque étage, il faut d'abord régler la propriété (hérédité inscrite, accord de tous), vérifier l'immeuble par rapport au permis, puis suivre la procédure de copropriété. Les règles de l'indivision et de l'héritage sont expliquées dans Hériter d'un terrain et le partager.
• L'immeuble ancien sans titres séparés. Des appartements ont été vendus « en parts » sur un titre unique, parfois sans règlement. La loi s'applique quand même et le règlement type comble l'absence de règlement. Pour créer les titres, les copropriétaires doivent faire établir le dossier technique et adopter un règlement : l'assemblée générale statue à la majorité des trois quarts sur l'élaboration du règlement (article 21). Les écarts entre l'immeuble réel et le permis (étage ajouté, local transformé) sont souvent le point bloquant.
• L'achat sur plan ou sans titre individuel. Acheter avant l'achèvement relève de la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement, encadrée par le code des obligations et des contrats. Acheter un appartement achevé dont le titre n'est pas encore éclaté, c'est acquérir une part indivise du titre mère : votre droit dépend de l'inscription de votre acte sur ce titre et de la bonne fin de la procédure de copropriété.

Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter un appartement

1. Le titre : l'appartement a-t-il son propre titre ? Demandez son numéro et un certificat de propriété récent. Sinon, demandez le numéro du titre mère et vérifiez qui y est inscrit.
2. Les charges : une hypothèque du promoteur sur le titre mère passe sur chaque titre distinct (article 49). Exigez sa mainlevée pour votre lot avant de payer le solde.
3. Le règlement de copropriété et les plans : le vendeur doit vous remettre une copie du règlement, des plans d'architecture « ne varietur » et des plans topographiques de votre lot, et l'acte doit mentionner que vous en avez pris connaissance (article 11).
4. La conformité : permis de construire et permis d'habiter. Un étage ou une terrasse fermée hors permis peut empêcher ou retarder la création des titres.
5. La surface : comparez la surface annoncée avec celle du plan de copropriété. Une mesure contradictoire est possible avant la signature.
6. Le syndicat : existe-t-il un syndic, des charges impayées, des travaux votés ?
7. La forme de l'acte : il doit être authentique ou à date certaine, dressé par un professionnel habilité (article 12).

Le parcours général d'un achat immobilier est décrit dans la page Acheter et dans Melkia ou titre foncier.

Le rôle du géomètre-topographe et des autres intervenants

L'ingénieur géomètre-topographe lève l'immeuble, établit les plans de copropriété et le tableau des surfaces, prépare et dépose le dossier technique au service du cadastre. Il peut aussi mesurer un appartement avant un achat ou vérifier un dossier existant.

Il ne rédige pas le règlement ni l'acte de vente : cela relève du notaire, de l'adel ou de l'avocat agréé près la Cour de cassation. Le permis d'habiter dépend de la commune, l'inscription et la création des titres du conservateur. Si vous préparez la mise en copropriété d'une maison familiale ou d'un petit immeuble à Fès, Ellipsoide peut en réaliser la partie topographique (copropriété).

Questions fréquentes

Sources officielles

• Dahir n° 1-02-298 du 3 octobre 2002 portant promulgation de la loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, modifié et complété par la loi n° 106-12 (dahir n° 1-16-49 du 27 avril 2016) — ANCFCC
• Statut de la copropriété des immeubles bâtis (loi n° 18-00, version consolidée) — Ministère de la Justice (Adala)
• Décret n° 2-13-18 du 14 juillet 2014 relatif aux formalités de l'immatriculation foncière — ANCFCC
• Dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière, modifié et complété notamment par la loi n° 14-07 (version consolidée) — Ministère de la Justice (Adala)
• Loi n° 12-90 relative à l'urbanisme (version consolidée) — Secrétariat général du gouvernement

Ce guide est une information générale, mise à jour à la date indiquée. Il ne remplace ni les textes officiels ni l'étude de votre dossier par un professionnel. Demandez-nous un avis sur votre situation.