التصميم المساحي، تصميم الرسم العقاري، التصميم الطبوغرافي: أي تصميم لأي استعمال؟

المسح العقاري في المغرب: من يمسك التصاميم؟

المسح العقاري (cadastre) هو مجموع التصاميم التي تصف العقارات: حدودها وشكلها ومساحتها. ولا يحدد وحده من هو المالك: فذلك دور السجل العقاري الذي تمسكه المحافظة العقارية (conservation foncière).

ويندرج الاثنان ضمن المؤسسة نفسها: الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية (ANCFCC)، المحدثة بموجب القانون رقم 58.00 الصادر الأمر بتنفيذه سنة 2002. وتكلفها المادة 2 منه على الخصوص بالتحفيظ العقاري، وبحفظ الأرشيف والوثائق العقارية وتبليغها إلى العموم، وبإعداد التصاميم المساحية في إطار التحفيظ، وبإعداد المسح العقاري الوطني وحفظه، وكذا بالشبكات الجيوديزية والخريطة الطبوغرافية للمملكة.

عمليًا، تعمل كل محافظة عقارية مع مصلحة للمسح العقاري. وحين تتم مراقبة تصميم عقاري، تنقله هذه المصلحة إلى الخريطة المساحية (mappe cadastrale)، وهي تجميع التصاميم المربوطة بالشبكة الجيوديزية، من أجل تكوين سجل مساحي يطابق السجل العقاري (المرسوم رقم 2.13.18 الصادر في 14 يوليوز 2014، المادة 22).

التصميم العقاري، أو «تصميم الرسم العقاري»

التصميم العقاري (plan foncier) هو التصميم الرسمي لأرض محفظة أو في طور التحفيظ. ويُعد عقب التحديد والرفع الطبوغرافي. ويبين حدود العقار ومساحته، وكذا الخصوصيات المضمنة في محضر التحديد أو المعاينة أثناء الرفع (المرسوم رقم 2.13.18، المادة 4).

وحسب المادة 21 من المرسوم نفسه، يُربط هذا التصميم بأقرب النقط الثابتة للشبكة الجيوديزية. ويحمل اسم المهندس المساح الطبوغرافي الذي أعده، وتاريخ الرفع، وتوقيع رئيس مصلحة المسح العقاري أو من ينوب عنه. وبعد مراقبته وتوقيعه من طرف مصلحة المسح العقاري، يضمه المحافظ إلى الرسم العقاري. ولهذا يُسمى عادة «تصميم الرسم العقاري».

في اللغة المتداولة، وفي اسم الخدمة الإلكترونية للوكالة نفسها، كثيرًا ما تُسمى الوثيقة المسلمة لرسم عقاري أو لمطلب تحفيظ التصميم المساحي (plan cadastral). والأهم أن تتذكروا: إنه مستخرج رسمي، موقع من طرف الإدارة، يبين الحدود القانونية للأرض كما تم تحديدها.

يبين التصميم العقاري الحدود كما ثُبتت وقت التحديد. فإذا اختفت أنصاب أو بُني حائط في غير مكانه منذ ذلك الحين، فقد لا تعود الأرض الفعلية مطابقة للتصميم. ولا يمكن التحقق من ذلك إلا برفع في عين المكان.

تصميم الموقع، التصميم الطبوغرافي، التصميم المرقم

هذه التصاميم لا تقول شيئًا عن الملكية: فهي تُستعمل لتحديد موقع الأرض ووصفها من أجل مشروع. وهي من بين الوثائق المطلوبة بموجب القرارات المشتركة المتخذة تطبيقًا لضابط البناء العام (الجريدة الرسمية عدد 6874 بتاريخ 16 أبريل 2020).

• تصميم الموقع (plan de situation): يسمح بإيجاد الأرض. ويبين الاتجاه، والطرق المؤدية إليها مع أسمائها، ونقطًا مرجعية. وبالنسبة لطلب التقسيم، يجب أن يعده مهندس مساح طبوغرافي، بسلم 1/2000 أو 1/5000، وأن يكون مربوطًا بالشبكة الجيوديزية عند الاقتضاء.
• التصميم الطبوغرافي (plan topographique): يصف الأرض كما هي، بحدودها وأنصابها وارتفاعاتها (النقط المرقمة وخطوط التسوية)، والبنايات والأغراس الموجودة. وبالنسبة لطلب إحداث تجزئة، يحدد النص السلم (1/500، أو 1/1000 بالنسبة للتجزئات الكبرى) والمحتوى الأدنى، ومنه أرقام الأنصاب والرسوم العقارية المجاورة.
• التصميم المرقم (plan coté): هو تصميم طبوغرافي تظهر عليه الأبعاد (أطوال الأضلاع، المسافات بين الأنصاب) والارتفاعات. وهو الأساس الذي يحتاجه المهندس المعماري لتوقيع البناية على الأرض وضبط المستويات والتحقق من مسافات التراجع.

بالنسبة لرخصة البناء، تنص لائحة الوثائق على التصميم المسلم من طرف الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية بالنسبة لأرض محفظة، أو على رفع طبوغرافي بالنسبة لأرض غير محفظة، وكذا على تصميم الموقع. ويفصّل دليل تصميم التهيئة، التنطيق، «تعمير» هذا الملف.

تصاميم التحديد والتقسيم والتجزئة والملكية المشتركة

ترافق بعض التصاميم عملية قانونية على أرض محفظة. فالمادة 17 من المرسوم رقم 2.13.18 تنص على أن كل طلب تقسيم أو تجزئة أو ملكية مشتركة أو دمج أو مطابقة للتصميم العقاري مع الحالة الراهنة أو إعادة وضع الأنصاب يستند إلى ملف تقني يعده مهندس مساح طبوغرافي من القطاع الخاص، مقيد في جدول الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين (ONIGT).

ويتضمن هذا الملف التصميم العقاري ومحضر التحديد الموقع من طرف الأطراف والمهندس. ويودع لدى مصلحة المسح العقاري، التي تراقبه وتنقله إلى الخريطة المساحية وتؤشر عليه وتحفظه.

• تصميم التحديد: يرافق المحضر الذي يثبت الحدود على الأرض، بحضور المعنيين. انظر دليل التحديد.
• تصميم التقسيم: يقسم رسمًا عقاريًا إلى عدة قطع، مثلًا بين الورثة. وفي المناطق المشمولة بالقانون رقم 25.90، كما وقع تغييره وتتميمه بالقانون رقم 34.21، يُشترط مسبقًا إذن بالتقسيم يسلمه رئيس مجلس الجماعة (المادتان 58 و59). ومنذ هذا الإصلاح، يُعتبر الإذن ممنوحًا إذا لم يبت الرئيس داخل أجل 30 يومًا من تاريخ إيداع الطلب (المادة 59).
• تصميم التجزئة: يقسم أرضًا إلى بقع معدة للبناء، مع طرق وتجهيزات. ويقتضي إذنًا بإحداث التجزئة (القانون رقم 25.90، المادتان 2 و3). ويستلزم تقييد التجزئة على الخصوص التصميم الطبوغرافي المعد بعد التحديد ونسخة من محضر التسلم المؤقت للأشغال (المادة 32).
• تصاميم الملكية المشتركة: تحدد، طابقًا بطابق، الأجزاء الخاصة والأجزاء المشتركة لعمارة، من أجل تأسيس رسم عقاري لكل شقة.

نقطة مهمة بالنسبة للأسر: حسب المادة 61 من القانون رقم 25.90، يجب على العدول والموثقين والمحافظين أن يرفضوا تحرير أو تلقي أو تقييد أي عقد بيع أو قسمة خاضع للإذن بالتقسيم إذا لم يكن مرفقًا بهذا الإذن أو بشهادة من رئيس مجلس الجماعة تفيد أن العملية لا تدخل في نطاق تطبيق القانون. ومنذ القانون رقم 34.21، لا تُسلم هذه الشهادة إلا بعد الموافقة المسبقة للجنة تضم ممثلين عن الوكالة الحضرية والجماعة والعمالة أو الإقليم. يعد المهندس التصاميم؛ أما العقد فيبقى من شأن العدل أو الموثق، والتقييد من شأن المحافظ.

جدول تلخيصي: من يعد، من يسلم، وفيمَ يُستعمل

لكل تصميم: من يعده، ومن يمنحه قيمة رسمية، وفيمَ يُستعمل.

• التصميم العقاري (تصميم الرسم العقاري) — يعده مهندس مساح طبوغرافي يرد اسمه على التصميم؛ تراقبه وتوقعه مصلحة المسح العقاري؛ تسلم نسخته الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية؛ يُستعمل لإثبات الحدود القانونية للأرض المحفظة.
• الخريطة المساحية — تمسكها مصلحة المسح العقاري؛ تُستعمل لتحديد موقع الأرض بين مجاوريها ومعرفة الرسوم العقارية المجاورة.
• تصميم الموقع — يُشترط أن يعده المهندس المساح الطبوغرافي بالنسبة للتقسيم (أما بالنسبة لرخصة البناء، فلا يحدد النص من يعده)؛ يُستعمل لتحديد موقع الأرض في طلب الإذن.
• التصميم الطبوغرافي / التصميم المرقم — يعده مهندس مساح طبوغرافي؛ لا تسلمه أي إدارة؛ يُستعمل لتصور مشروع أو التحقق من الحدود أو تحضير قسمة.
• تصاميم التحديد والتقسيم والتجزئة والملكية المشتركة — يعدها مهندس مساح طبوغرافي مقيد في الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين؛ تراقبها مصلحة المسح العقاري وتؤشر عليها؛ تُستعمل لتغيير رسوم عقارية أو تأسيسها.

كيف تحصلون على نسخة من تصميم أرض

تنص المادة 27 من المرسوم رقم 2.13.18 على أن لكل شخص، بعد إثبات هويته، الحصول على المعلومات المضمنة في الكنانيش العقارية وفي تصاميم العقارات المحفظة أو التي هي في طور التحفيظ، شريطة الإدلاء برقم الرسم العقاري أو مطلب التحفيظ. وبدون هذه المراجع، لا يمكن الاطلاع إلا بناء على أمر قضائي. وتذكر المادة 28 من بين الوثائق المسلمة بناء على طلب نسخ التصاميم العقارية، بعد أداء الرسوم المحددة في النصوص الجاري بها العمل.

1. اجمعوا المراجع: رقم الرسم العقاري (مع مؤشره إن وُجد) أو مطلب التحفيظ، والمحافظة العقارية المعنية. وتجدونها في شهادة الملكية أو عقد الشراء أو مراسلات سابقة.
2. عبر الإنترنت: تقترح الوكالة خدمة «E-Plan cadastral» على بوابتها. يجب ملء استمارة (مصلحة المسح العقاري، النوع «رسم» أو «مطلب»، الرقم)، والتأكيد عبر رسالة نصية قصيرة، والأداء عبر الإنترنت ثم تتبع الطلب برمز. ويمكن طلب التصميم بصيغة رقمية أو ورقية، ويمكن التحقق من صحته عبر الإنترنت خلال مدة محدودة بعد توقيعه.
3. لدى الشباك: يمكن أيضًا تقديم الطلب لدى المحافظة العقارية أو مصلحة المسح العقاري المختصة.
4. أرض غير محفظة (ملكية، عقد عدلي): لا يوجد تصميم عقاري يمكن طلبه. والتصميم الوحيد الموثوق هو رفع طبوغرافي يُنجز في عين المكان. انظر دليل الملكية أم الرسم العقاري.

قد تتغير التعريفات والكيفيات: اطلعوا على دليل الخدمات الإلكترونية للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية وتحققوا على بوابة الوكالة قبل الأداء.

إحداثيات لامبير: لماذا هي مهمة

يُعبَّر عن التصاميم الرسمية المغربية في نظام لامبير المغرب (Lambert Maroc): وهو إسقاط مخروطي متشاكل للامبير، يستند إلى إهليلج كلارك 1880 والنظام الجيوديزي المسمى مرشيش (Merchich). ويُقسم التراب إلى مناطق، لكل منها معاييرها الخاصة. وتقع فاس، كسائر شمال البلاد، في المنطقة I (شمال المغرب).

وهذا الربط ليس تفصيلًا تقنيًا. فهو الذي يسمح بمطابقة التصميم العقاري والخريطة المساحية وتصميم التهيئة ومشروع المهندس المعماري دون إزاحة. كما أن الوكالات الحضرية كثيرًا ما تطلب تصميمًا بإحداثيات لامبير لتسليم مذكرة المعلومات التعميرية.

تنبيه: يعطي GPS الهاتف إحداثيات في نظام آخر (خط العرض وخط الطول WGS 84). ومقارنتها مباشرة بإحداثيات لامبير تعطي فوارق. وللمراقبة السريعة، يمكنكم استعمال محوّل لامبير الخاص بنا؛ أما بالنسبة لحدٍّ ما، فلا يُعتد إلا برفع بأجهزة دقيقة.

الأخطاء الشائعة

• التصميم القديم غير المربوط: أُعدت بعض التصاميم القديمة بإحداثيات محلية، دون ربط بالشبكة الجيوديزية. فلا تتطابق بشكل صحيح مع التصاميم الحديثة. قبل التصور أو القسمة، اطلبوا التحقق من الحدود في عين المكان؛ وقد تكون مطابقة التصميم العقاري ضرورية.
• الرسم التقريبي عديم القيمة: الرسم باليد، أو التصميم المرفق بملكية، أو الرسم التخطيطي الذي يخطه البائع ليست تصاميم رسمية. قد تساعد على الفهم، ولا تثبت أبدًا حدًا أو مساحة.
• تصميم بقعة أخرى: بعد تقسيم أو تجزئة، يتعايش الرسم الأصلي (الرسم «الأم») والرسوم الجديدة. تحققوا من أن رقم الرسم ومؤشره على التصميم يطابقان تمامًا ما ورد في العقد وشهادة الملكية.
• مساحة «الورق»: قد تختلف المساحة المضمنة في عقد قديم عن المساحة المقيسة. بالنسبة لأرض محفظة، المرجع هو التصميم العقاري؛ وبالنسبة لأرض غير محفظة، لا يفيد إلا قياس حديث.
• التصميم صحيح والأرض لا: أنصاب مقتلعة، سياج منقول، بناء مجاور يترامى. قد يكون التصميم دقيقًا والأرض لم تعد مطابقة له. وهذا هو موضوع إعادة وضع الأنصاب.

مثال شائع في فاس: ثلاثة ورثة يريدون قسمة أرض محفظة في اسم والدهم. تتمثل الخطوة الأولى في الحصول على التصميم العقاري برقم الرسم، ثم التحقق في عين المكان من أن الأنصاب ما تزال موجودة. ثم تأتي دراسة التقسيم في ضوء قواعد التعمير، ثم الملف التقني. إن كنتم في هذه الحالة، فإن صفحة الإرث والقسمة تصف المواكبة الممكنة من طرف مهندس مساح طبوغرافي.

أسئلة شائعة

المصادر الرسمية

• القانون رقم 58.00 القاضي بإحداث الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية (الجريدة الرسمية عدد 5036 بتاريخ 5 شتنبر 2002) — الجريدة الرسمية (نسخة FAOLEX)
• المرسوم رقم 2.13.18 الصادر في 16 من رمضان 1435 (14 يوليوز 2014) في شأن إجراءات التحفيظ العقاري — الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية
• خدمة E-Plan cadastral (الطلب، التتبع، التحقق من الصحة) — الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية
• القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات (النص الأصلي لسنة 1992، قبل القانون رقم 34.21) — وزارة العدل (عدالة)
• القانون رقم 34.21 بتغيير وتتميم القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.26.61 بتاريخ 28 يوليوز 2026 (الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026، النشرة العربية) — الأمانة العامة للحكومة (الجريدة الرسمية)
• المرسوم رقم 2.18.577 بالموافقة على ضابط البناء العام والقرارات المشتركة المحددة للوثائق المطلوبة (الجريدة الرسمية عدد 6874 بتاريخ 16 أبريل 2020) — الجريدة الرسمية (نسخة الوكالة الحضرية لسطات)
• EPSG:26191 — مرشيش / شمال المغرب (لامبير المخروطي المتشاكل) — سجل EPSG (spatialreference.org)

هذا الدليل معلومات عامة محيَّنة في التاريخ المذكور، ولا يعوّض النصوص الرسمية ولا دراسة ملفكم من طرف مهني. اطلبوا رأينا في وضعيتكم.