الأساسي
- بعد الوفاة، يصبح الورثة مالكين على الشياع: لكل واحد منهم حصة، ولا يملك أحد منهم قطعة مفرزة خاصة به.
- بالنسبة لأرض محفظة، يجب على الورثة أولًا تقييد حقوقهم في الرسم العقاري، استنادًا إلى رسم إراثة يبين نصيب كل واحد منهم.
- يمكن للوارث أن يبيع حصته الشائعة، غير أنه يجوز لشركائه في الإرث استرجاعها بممارسة حق الشفعة داخل آجال صارمة.
- تتم القسمة رضائيًا بإجماع الشركاء، أو أمام المحكمة التي تبت فيها استنادًا إلى تصميم يعده خبير في الطبوغرافيا.
- في المناطق الحضرية والمناطق المشمولة بوثيقة تعمير، يستلزم تقسيم الأرض في الغالب إذنًا مسبقًا؛ ومنذ القانون رقم 34.21، يُعتبر هذا الإذن ممنوحًا بعد مرور 30 يومًا دون جواب.
- يعد المهندس المساح الطبوغرافي تصميم التقسيم ويحدد البقع؛ ويحرر العدل أو الموثق العقد؛ ويؤسس المحافظ الرسوم العقارية.
الشياع: الجميع يملك الكل، بحصص
حين تنتقل أرض إلى عدة ورثة، تصبح في الشياع: يملك كل وارث حصة شائعة، كالربع أو الثمن مثلًا، تُحتسب وفق قواعد الميراث المقررة في مدونة الأسرة. غير أنه لا يستطيع أي واحد منهم أن يقول «هذا الجزء لي» ما دامت القسمة لم تتم.
تضع مدونة الحقوق العينية (القانون رقم 39.08) قاعدتين بسيطتين. أولاهما أن للمالكين على الشياع أن يقتسموا كما يشاؤون إذا كانوا مجمعين على ذلك، شريطة احترام القانون والأنظمة (المادة 25). وثانيتهما أنه لا يُجبر أحد على البقاء في الشياع: فلكل وارث أن يطلب القسمة (المادة 27). ومع ذلك يجوز للورثة الاتفاق كتابة على البقاء في الشياع لمدة معينة، ويمكن للمحكمة أن تضع حدًا لهذا الاتفاق قبل انتهاء أجله إذا وُجد سبب مشروع.
وتنص المدونة أيضًا على قسمة المهايأة (المادتان 327 و328): يتوزع الورثة الانتفاع بالأرض، زمانيًا أو مكانيًا، دون قسمة الملكية. ولا يمنح ذلك أحدًا منهم رسمًا عقاريًا على الجزء الذي ينتفع به.
المرحلة الأولى: رسم الإراثة والتقييد في الرسم العقاري
يبدأ كل شيء بـرسم الإراثة الذي يحرره العدول. فهو يثبت الوفاة، ويعين الورثة، ويحدد نصيب كل واحد منهم. ومثل جميع الوثائق العدلية، يجب أن يخاطب عليه قاضي التوثيق. وأصبحت مهنة العدول منظمة الآن بـالقانون رقم 51.26 المتعلق بتنظيم مهنة العدول، المنشور بالجريدة الرسمية عدد 7533 والذي يدخل حيز التطبيق بعد 90 يومًا من نشره: وهو يعوض القانون رقم 16.03، ويُبقي على هذا الخطاب، ويعمم التسجيل الإلكتروني للعقود. اطلبوا من العدل اللائحة الدقيقة للوثائق المطلوبة: فهي تتوقف على الوضعية العائلية.
إذا كانت الأرض محفظة، فإن هذا الرسم لا يكفي لجعل الورثة مالكين في مواجهة الغير. إذ ينص الفصل 82 من الظهير الشريف الصادر في 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري على أن يقدم الورثة إلى المحافظ طلب تقييد مدعمًا بالوثائق المثبتة لانتقال الحق إليهم، وعلى أن تبين هذه الوثائق نصيب كل واحد منهم. وتُؤدى رسوم المحافظة العقارية وفق التعريفة الجاري بها العمل.
لا تؤجلوا هذه المرحلة. فحسب المادة 19 من المرسوم رقم 2.13.18، لا يمكن تقييد حق إلا إذا كان متلقى من صاحب الحق المقيد قبله. وما دام الرسم العقاري باسم الهالك، لا يستطيع أي وارث أن يبيع أو يقسم بشكل سليم؛ وإذا توفي أحد الورثة بدوره، لزم رسم إراثة ثانٍ.
قبل أي إجراء، اطلبوا شهادة ملكية حديثة: فهي تبين من هو مقيد في الرسم العقاري والتحملات (الرهن الرسمي، الحجز، التقييد الاحتياطي) التي ستتبع البقع بعد القسمة. انظروا دليل الخدمات الإلكترونية للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية.
بيع الحصة الشائعة: حق الشفعة
يمكن للوارث أن يبيع حصته الشائعة دون انتظار القسمة. غير أن شركاءه يستفيدون من الشفعة: إذ يجوز لهم أن يأخذوا الحصة المبيعة من المشتري مقابل أداء الثمن ومصروفات العقد والمصروفات الضرورية النافعة (مدونة الحقوق العينية، المادة 292). وفي ما بين الورثة، تحدد المادة 297 الترتيب: يُقدَّم شريك البائع في الفرض نفسه على باقي الورثة، ثم يأتي الموصى لهم، ثم الأجانب.
وتحدد المادة 304 الآجال:
- مع التبليغ: بعد تقييد شرائه في الرسم العقاري (أو إيداعه بمطلب التحفيظ)، يمكن للمشتري أن يبلغ نسخة من العقد إلى كل من له حق الشفعة. ويجب على هذا الأخير أن يمارس الشفعة داخل أجل ثلاثين يومًا كاملة من تاريخ التوصل، شريطة أن يتم التبليغ إليه شخصيًا.
- دون تبليغ: يسقط الحق بمضي سنة واحدة ابتداءً من تاريخ التقييد (أرض محفظة)، أو الإيداع (أرض في طور التحفيظ)، أو العلم بالبيع (أرض غير محفظة).
- بيع لم يُعلم به: في جميع الأحوال، يسقط حق الشفعة بمضي أربع سنوات ابتداءً من تاريخ إبرام العقد.
يجب على الشفيع أن يأخذ جميع الحصة المبيعة (المادة 296) وأن يرفع الأمر إلى رئيس المحكمة الابتدائية وفق المادة 306. ولا شفعة في التبرع، إلا في حالة التحايل، ولا في حصة بيعت بالمزاد العلني (المادتان 302 و303).
إذا كنتم تشترون حصة وارث، فاعرضوها أولًا على باقي الورثة، أو بلغوا عقدكم بمجرد تقييده: وإلا بقي شراؤكم معرضًا للشفعة مدة سنة، بل أربع سنوات.
القسمة الرضائية أو القسمة القضائية
تضع القسمة حدًا للشياع: إذ يصبح كل واحد مالكًا ملكية مفرزة لجزء معين (المادة 313). ولا تصح إلا إذا كان المال قابلًا للقسمة وكان كل جزء يحتفظ بمنفعته (المادة 314).
- القسمة الرضائية: يتفق جميع الورثة على الحصص وعلى من تؤول إليه كل واحدة منها. ويحرر العقد عدل أو موثق أو محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض (الشكل الذي تفرضه المادة 4). وإذا كانت على الأرض حقوق عينية، كالرهن الرسمي، وجبت موافقة أصحابها (المادة 321). ويجوز للوارث المغبون بما لا يقل عن الثلث، أو الذي شاب رضاه عيب، أن يطلب الإبطال داخل السنة الموالية للقسمة (المادة 315).
- القسمة القضائية: عند عدم الاتفاق، يرفع أحد الورثة دعوى أمام المحكمة. ويجب أن توجه الدعوى ضد جميع الشركاء وأن تكون موضوع تقييد احتياطي إذا كانت الأرض محفظة (المادة 316). وتكوّن المحكمة الحصص على أساس أصغر نصيب، مع التقويم والتعديل بمبلغ مالي عند الاقتضاء، وتوزعها بالقرعة، وتبت استنادًا إلى تصميم ينجزه خبير في الطبوغرافيا يحدد موقع كل حصة وحدودها ومساحتها (المادة 317).
- البيع بالمزاد العلني: إذا تعذرت القسمة العينية، أو كانت مخالفة للقوانين والأنظمة، أو كانت ستؤدي إلى نقص كبير في القيمة، أمرت المحكمة بالبيع بالمزاد العلني (المادة 318). ويوزع الثمن حينئذ بين الورثة.
انتبهوا إلى حالة مخالفة القسمة للقوانين والأنظمة: فتقسيم ترفضه قواعد التعمير قد يؤدي إلى بيع الأرض كلها. ادرسوا إمكانيات التقسيم قبل رفع أي دعوى.
التقسيم بعد القانون رقم 34.21
يميز القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات، كما وقع تغييره وتتميمه بالقانون رقم 34.21 (الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026) بين حالتين. فإذا كانت البقع معدة للبناء، فإن تقسيم العقار عن طريق التفويت أو الإيجار أو القسمة يعد تجزئة عقارية (المادة الأولى)، تخضع لإذن بإحداث التجزئة، مع الطرق والشبكات: انظروا دليل التجزئة العقارية. وإذا كانت البقع غير معدة للبناء، فالأمر يتعلق بـتقسيم العقارات.
وحسب المادة 58 في صيغتها الجديدة، يجب الحصول على إذن مسبق من أجل التقسيم إذا تعلق الأمر بعقار يوجد في الجماعات التي يشمل مدارها الحضري كامل نفوذها الترابي، أو في المراكز المحددة، أو في المناطق المحيطة بها، أو في المناطق ذات الصبغة الخاصة، أو في كل منطقة تشملها وثيقة من وثائق التعمير موافق عليها، وذلك بالنسبة لـ:
- كل تفويت أو قسمة يكون هدفهما أو يترتب عليهما تقسيم عقار إلى بقعتين أو أكثر غير معدة لإقامة بناء عليها؛
- كل تفويت لعقار غير معد للبناء لعدة أشخاص على أن يكون شائعًا بينهم، إذا كان من شأن ذلك أن يحصل أحد المفوت إليهم على الأقل على نصيب شائع تقل مساحته عن المساحة الدنيا المحددة بمقتضى وثيقة التعمير، أو عن 2500 متر مربع إذا لم تحدد هذه الوثيقة شيئًا.
تتعلق الاستثناءات التي ينص عليها النص الجديد بعقارات عمومية (الدولة، والجماعات الترابية، والجماعات السلالية) وبالقطع المفوتة للدولة أو للجماعات الترابية. والقسمة بين الورثة ليست من بينها.
يسلم الإذنَ رئيسُ مجلس الجماعة. وتنص المادة 59 على أن الإذن يعتبر ممنوحا إذا لم يبت رئيس مجلس الجماعة في الطلب داخل أجل ثلاثين (30) يوما من إيداعه. انتبهوا: فالمادة 60، التي لم يغيرها الإصلاح، تجعل الطلب غير مقبول إذا كانت الأرض في منطقة قابلة للبناء؛ وتخضع العملية حينئذ لقواعد التجزئة.
وأخيرًا، تمنع المادة 61 العدول والموثقين والمحافظين ومصالح التسجيل من تحرير أو تلقي أو تسجيل أي عقد بيع أو قسمة مشار إليه في المادة 58 دون الإدلاء بالإذن، أو بشهادة يسلمها رئيس مجلس الجماعة تثبت أن العملية لا تدخل في نطاق تطبيق القانون. ومنذ القانون رقم 34.21، أصبحت هذه الشهادة مشروطة بالموافقة المسبقة للجنة مكونة من ممثلي الوكالة الحضرية والجماعة والعمالة أو الإقليم. ويجب أن يتضمن العقد بيان أحدهما (المادة 62).
أرض موروثة غير محفظة (ملكية): القسمة أولًا أم التحفيظ أولًا؟
إذا كانت الأرض مستندة إلى ملكية أو عقود عدلية، فهناك طريقان ممكنان. وتسري مدونة الحقوق العينية والقانون رقم 25.90 في الحالتين: القسمة بالإجماع أو القسمة القضائية، والشفعة، والإذن بالتقسيم في المناطق المعنية.
- القسمة ثم التحفيظ: يقتسم الورثة بعقد عدلي أو توثيقي، ثم يودع كل واحد منهم مطلب تحفيظ لحصته. وهذا الطريق مرن، لكن كل وارث يتحمل مسطرة كاملة (الإشهار، والتحديد، والتعرضات)، وقد يظهر خطأ في الحد الفاصل بين الحصص من جديد عند عمليات التحديد.
- التحفيظ على الشياع ثم التقسيم: يجوز لأحد الشركاء على الشياع أن يطلب التحفيظ، مع مراعاة حق الشفعة لشركائه (الفصل 10 من ظهير 1913). وبعد تأسيس الرسم العقاري في اسم الجميع، يتم التقسيم على أساس متين، مع رسم عقاري لكل بقعة (الفصل 54). وغالبًا ما يكون هذا الطريق أطول في البداية، لكن الحدود تُطهَّر نهائيًا.
يتوقف الاختيار الصائب على المساحة، وعدد الورثة، ومدى تفاهمهم، والمنطقة في وثيقة التعمير. انظروا دليل التحفيظ العقاري والملكية أم الرسم العقاري.
عمل المهندس المساح الطبوغرافي
يتدخل المهندس المساح الطبوغرافي المسجل في الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين (ONIGT) في ثلاث مراحل. وهو لا يحرر رسم الإراثة ولا عقد القسمة، ولا يفصل في الخلافات بين الورثة.
- قبل الاتفاق: رفع طبوغرافي للأرض، والتحقق من الأنصاب مقارنةً بتصميم الرسم العقاري، واقتراحات للتقسيم تحترم الأنصبة، وولوج كل بقعة، وقواعد التعمير.
- من أجل الإذن والعقد: تصميم التقسيم الذي يبين موقع كل بقعة وحدودها ومساحتها، والذي يعتمده العدل أو الموثق في العقد.
- من أجل الرسوم العقارية: تحديد كل بقعة في عين المكان، وملف تقني (التصميم العقاري ومحضر التحديد الموقع من الأطراف) يودع لدى مصلحة المسح العقاري التي تراقبه وتؤشر عليه (المرسوم رقم 2.13.18، المادة 17). ثم يؤسس المحافظ رسمًا عقاريًا وتصميمًا مستقلين لكل بقعة؛ ويمكن الإبقاء على الرسم العقاري الأصلي بالنسبة للجزء المتبقي (ظهير 1913، الفصل 54).
التصاميم المختلفة معروضة في دليل التصميم المساحي، وتصميم الرسم العقاري، والتصميم الطبوغرافي.
الأخطاء الشائعة
- الوارث المقيم بالخارج: يمكنه التوقيع بواسطة وكالة، لكن يجب أن تحترم هذه الوكالة الشكل الذي تفرضه المادة 4 من مدونة الحقوق العينية. اطلبوا من العدل أو الموثق المصادقة على النموذج قبل إرساله إلى القنصلية.
- الوارث القاصر أو المحجور: ينوب عنه نائبه الشرعي، الذي يتصرف تحت مراقبة القاضي المكلف بشؤون القاصرين. احسبوا حساب هذا الأجل.
- البقعة المحصورة: إذا ترتب على القسمة أن أصبحت بقعة دون منفذ إلى الطريق العمومية، فلا يحق لمالكها أن يطالب بالمرور إلا عبر البقع الأخرى الناتجة عن القسمة (مدونة الحقوق العينية، المادة 65). خططوا للولوج في التصميم منذ البداية.
- المساحة الدنيا: كل تقسيم ينتج عنه بقع أو أنصبة تقل عن الحد الأدنى المحدد في وثيقة التعمير، أو عن 2500 متر مربع عند عدم تحديده، سيُرفض.
- المنزل الذي بناه أحد الورثة: البناء على أرض شائعة لا يجعل الباني مالكًا للأرض. ويُسوّى الأمر في القسمة (إسناد البقعة المبنية لمن بناها، مع التعويض) أو أمام القاضي. اطلبوا رفعًا طبوغرافيًا للبناية قبل التفاوض.
مثال من فاس: أربعة ورثة لأرض محفظة مساحتها 1800 متر مربع في ضواحي المدينة. يُقيد رسم الإراثة في الرسم العقاري؛ ويتحقق المهندس من الأنصاب، ويطلع على وثيقة التعمير، ويقترح تقسيمًا مع ممر مشترك؛ وحسب المنطقة، تطلب الأسرة إذنًا بالتقسيم أو إذنًا بإحداث تجزئة؛ ثم يحرر الموثق عقد القسمة ويودع المهندس الملف التقني من أجل الرسوم العقارية الأربعة. ويمكن لـEllipsoide أن يتولى الجانب الطبوغرافي (الإرث والقسمة).
أسئلة شائعة
هل يمكن لأحد الورثة أن يعرقل القسمة؟
يمكنه أن يعرقل القسمة الرضائية، لأنها تستلزم الإجماع. لكنه لا يستطيع فرض البقاء في الشياع: إذ يجوز لكل وارث أن يطلب القسمة أمام المحكمة (المادة 27 من مدونة الحقوق العينية)، إلا إذا وُجد اتفاق مكتوب على البقاء في الشياع لمدة معينة.
هل يمكنني أن أبيع حصتي لشخص من خارج الأسرة؟
نعم، لكن يجوز لشركائكم في الإرث استرجاعها بالشفعة مقابل أداء ما دفعه المشتري. والأجل ثلاثون يومًا كاملة بعد تبليغ العقد، وسنة واحدة دون تبليغ، وأربع سنوات على الأكثر إذا بقي البيع غير معلوم (المادة 304).
هل يلزم إذن بالتقسيم بالنسبة لأرض فلاحية خارج المدينة؟
لا تشمل المادة 58 إلا الجماعات الحضرية، والمراكز المحددة والمناطق المحيطة بها، والمناطق ذات الصبغة الخاصة، والمناطق المشمولة بوثيقة تعمير موافق عليها. وخارج هذه المناطق، يمكن للعدل أو الموثق أن يطلب شهادة من رئيس مجلس الجماعة تثبت أن العملية لا تدخل في نطاق تطبيق القانون (المادة 61).
ماذا يحدث إذا لم تجب الجماعة؟
منذ القانون رقم 34.21، يُعتبر الإذن بالتقسيم ممنوحًا إذا لم يبت رئيس مجلس الجماعة في الطلب داخل أجل 30 يومًا من إيداعه (المادة 59). احتفظوا بما يثبت تاريخ الإيداع.
هل تستلزم القسمة القضائية مهندسًا مساحًا؟
نعم. تبت المحكمة استنادًا إلى تصميم ينجزه خبير في الطبوغرافيا يحدد موقع كل حصة وحدودها ومساحتها (المادة 317). وبعد ذلك، يمر تأسيس الرسوم العقارية عبر تحديد البقع وإعداد ملف تقني.
المصادر الرسمية
- القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية (الجريدة الرسمية عدد 7158، الترجمة الفرنسية) — الجريدة الرسمية، منشورة على FAOLEX (منظمة الأغذية والزراعة)
- الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 (12 غشت 1913) المتعلق بالتحفيظ العقاري، كما وقع تغييره وتتميمه ولا سيما بالقانون رقم 14.07 (صيغة محينة) — وزارة العدل (عدالة)
- المرسوم رقم 2.13.18 الصادر في 16 من رمضان 1435 (14 يوليوز 2014) في شأن إجراءات التحفيظ العقاري — الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية
- القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات (النص الأصلي لسنة 1992، قبل القانون رقم 34.21) — وزارة العدل (عدالة)
- القانون رقم 34.21 القاضي بتغيير وتتميم القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.26.61 بتاريخ 28 يوليوز 2026 (الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026، النشرة العربية) — الأمانة العامة للحكومة (الجريدة الرسمية)
- جدول المهندسين المساحين الطبوغرافيين المسجلين — الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين
- القانون رقم 51.26 المتعلق بتنظيم مهنة العدول (الجريدة الرسمية عدد 7533، 2026) — Le360، 17 غشت 2026
هذا الدليل معلومات عامة محيَّنة في التاريخ المذكور، ولا يعوّض النصوص الرسمية ولا دراسة ملفكم من طرف مهني. اطلبوا رأينا في وضعيتكم.