تصميم التهيئة، التنطيق، «تعمير»: معرفة ما يمكن بناؤه على أرض

وثائق التعمير

ينظم القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير، الصادر سنة 1992 والذي تم تغييره منذ ذلك الحين، لا سيما بالقانون رقم 66.12، عدة مستويات من الوثائق. وتعدها الإدارة بمشاركة الجماعات، ثم يُصادق عليها وفق الأشكال المحددة بمرسوم.

• مخطط توجيه التهيئة العمرانية (SDAU): يحدد التوجهات الكبرى لمجال ترابي (المناطق المعدة للتعمير، والأراضي الفلاحية والغابوية الواجب الحفاظ عليها، والتجهيزات الكبرى) لمدة لا يمكن أن تتجاوز 25 سنة (المواد من 2 إلى 4). ولا يُقرأ قطعةً قطعة.
• تصميم التنطيق (plan de zonage): وثيقة انتقالية تتخذ تدابير تحفظية في انتظار تصميم التهيئة؛ وآثاره محدودة في الزمن (المواد من 13 إلى 17).
• تصميم التهيئة (plan d'aménagement): هو الوثيقة المعتبرة بالنسبة لأرض داخل المدينة. ويتضمن وثائق بيانية ونظامًا، ويمكن أن يحدد تخصيص المناطق، والمناطق غير القابلة للبناء، وحدود الطرق، والمساحات الخضراء، والمواقع المخصصة للتجهيزات العامة، وقواعد البناء، والارتفاقات (المادتان 19 و20).
• تصميم نمو التكتلات العمرانية القروية: المنصوص عليه في الظهير الصادر في 25 يونيو 1960، ويؤدي دورًا مماثلًا بالنسبة للتكتلات القروية، ويجب أن يحترم مخطط توجيه التهيئة العمرانية حين وجوده (المادة 11 من القانون رقم 12.90).

يُعتبر النص الذي يصادق على تصميم التهيئة بمثابة إعلان بأن المنفعة العامة تستوجب إنجاز الطرق والمساحات الخضراء والمساحات الرياضية والتجهيزات العامة التي ينص عليها، لمدة تحددها المادة 28. وبالتالي قد تكون الأرض مثقلة بطريق أو مدرسة مبرمجة: وهذا أول ما يجب التحقق منه قبل الشراء.

التنطيق والنظام: قراءة قواعد منطقة

يقسم تصميم التهيئة المجال إلى مناطق (السكن، الأنشطة، التجهيزات، المناطق الفلاحية، المناطق غير القابلة للبناء…)، يُرمز لكل منها برمز خاص بالتصميم. ويقابل كل منطقة فصلٌ من نظام التهيئة. وتذكر المادة 19 من القانون رقم 12.90 على الخصوص القواعد التالية، التي نجدها بصيغ متفاوتة من تصميم لآخر:

• التخصيص: الاستعمالات المسموح بها، أو الممنوعة، أو الخاضعة لشروط.
• العلو: العلو الأقصى، الذي يُعبَّر عنه غالبًا أيضًا بعدد الطوابق.
• النسبة بين المساحة القابلة للبناء ومساحة الأرض: يمكن أن يحدد النظام معامل شغل الأرض (COS، أي الجزء من الأرض الذي يمكن أن تغطيه البناية على مستوى الأرض) و/أو معامل استعمال الأرض (CUS، أي مجموع المساحة المغطاة المسموح بها منسوبةً إلى مساحة الأرض). ويرد تعريفهما الدقيق في نظام كل تصميم: اقرؤوه قبل الحساب.
• التراجعات والتموضع: المسافات بالنسبة للطريق وللحدود الفاصلة، والسماح بالبناء على الحد المشترك أو عدمه، والمسافة بين البنايات داخل الأرض نفسها.
• المساحة الدنيا للقطع وشروط القسمة.
• الارتفاقات: المناطق التي يُمنع فيها البناء (non aedificandi)، وحماية معلمة أو موقع، والتوجيهات المعمارية، ومواقف السيارات.

تتراكم هذه القواعد. وفي فاس كما في غيرها، قد تقطع منطقتان أرضًا واحدة أو يُخصص جزء منها لطريق: فتكون المساحة القابلة للبناء فعليًا أقل من مساحة الرسم العقاري.

مذكرة المعلومات التعميرية

تؤطر مذكرة المعلومات التعميرية (note de renseignements urbanistiques) المواد من 6 إلى 9 من ضابط البناء العام، المصادق عليه بالمرسوم رقم 2.18.577 الصادر في 12 يونيو 2019. وتسلمها الوكالة الحضرية (agence urbaine)، وتبين الاستعمال الذي يمكن أن تخصص له الأرض وفق وثائق التعمير الجاري بها العمل.

وحسب هذه المواد، يمكن أن يقدم الطلب كل شخص معني حين تكون وثيقة التعمير مصادقًا عليها. وفي غير هذه الحالة، لا يمكن أن يطلبها إلا المالك، أو شخص يتوفر على موافقته أو على وثيقة مثبتة. وتُسلم المذكرة داخل أجل يومي عمل على الأكثر بعد الطلب. وتحدد الوثيقة المطبقة، وتخصيص المنطقة، والاستعمالات الممنوعة أو الخاضعة لشروط، والإمكانيات القصوى لشغل الأرض، وشروط التموضع، والعلو الأقصى، وشروط الولوج إلى الطريق. ويشير النموذج الرسمي أيضًا إلى تصفيف جديد محتمل يجب احترامه.

حدّان يجب معرفتهما: تُعد المذكرة على أساس المعطيات التي يقدمها الطالب، ولا تشهد بصحتها، ولا تعادل بأي حال من الأحوال موافقة مبدئية على مشروع. وتوافق مدة صلاحيتها مدة سريان آثار وثيقة التعمير الجاري بها العمل.

• تختلف الوثائق المطلوبة من وكالة لأخرى. ونجد فيها عمومًا تصميمًا للأرض (تصميم تسلمه الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية بإحداثيات لامبير بالنسبة لأرض محفظة، وتصميم طبوغرافي يعده مهندس مساح طبوغرافي بالنسبة لأرض غير محفظة)، ووثيقة تثبت الملكية، ووثيقة الهوية.
• أصبحت عدة وكالات حضرية تتلقى الطلب عبر الإنترنت، من خلال ركن الخدمات في البوابة الجغرافية «تعمير»: إحداث حساب، والإيداع، والأداء، والتتبع. تحققوا من المسطرة على موقع الوكالة الحضرية التي تتبع لها جماعتكم.

إعادة تنظيم جارية: يُحدث القانون رقم 64.23، المنشور بالجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026، اثنتي عشرة وكالة جهوية للتعمير والإسكان تتولى تدريجيًا مهام الوكالات الحضرية بجهتها ومستخدميها وممتلكاتها. وخلال المرحلة الانتقالية، توجهوا إلى الوكالة الحضرية لمدينتكم؛ وقد يتغير عنوانها واسمها.

«تعمير»: الاطلاع على وثائق التعمير عبر الإنترنت

تعمير (Taamir) هي البوابة الجغرافية الوطنية لوثائق التعمير، المتاحة على العنوان taamir.gov.ma. وقد أطلقتها سنة 2021 وزارة إعداد التراب الوطني والتعمير والإسكان وسياسة المدينة، مع الوكالات الحضرية. وتتيح ولوجًا عموميًا ومجانيًا إلى وثائق التعمير المصادق عليها، على الحاسوب كما على الهاتف.

عمليًا، يحدد المستعمل موقع أرضه على خريطة، ويتعرف على المنطقة، ويطلع على النظام المقابل لها. وهذا هو التصرف السليم قبل زيارة الأرض أو تقديم عرض شراء.

ما لا تقوم به «تعمير»: فهي لا تعوض مذكرة المعلومات ولا الرخصة. وتبقى الخريطة المطلع عليها عبر الإنترنت مجرد معلومة؛ أما بالنسبة لقرار ملزم (شراء، تصور مشروع)، فاطلبوا المذكرة الرسمية، وإذا كان حد المنطقة يمر قرب أرضكم، فاطلبوا مطابقة تصميم طبوغرافي بإحداثيات لامبير مع تصميم التهيئة.

رخصة البناء، ومنصة رخص، ودور المهندس المعماري

يسلم رخصةَ البناء (permis de construire) رئيسُ مجلس الجماعة (القانون رقم 12.90، المادة 41)، بعد دراسة الملف، لا سيما من طرف الوكالة الحضرية. والأمر نفسه بالنسبة لـالإذن بإحداث التجزئة والإذن بالتقسيم (القانون رقم 25.90، كما وقع تغييره وتتميمه بالقانون رقم 34.21، المادتان 3 و59).

ينص ضابط البناء العام على مساطر لا مادية للإيداع والدراسة والتسليم (المادتان 53 و54). ويُحدث القرار المشترك المتخذ لتطبيقه منصة رقمية موحدة على صعيد المملكة. وهذه المنصة هي رخص (rokhas.ma): يودع فيها الملف ويُتتبع عبر الإنترنت، عمومًا من طرف المهندس المعماري، أو المهندس المساح الطبوغرافي، أو شخص مفوض.

المهندس المعماري: تجعل المادة 50 من القانون رقم 12.90 اللجوء إلى مهندس معماري يزاول المهنة بصفة حرة وإلى مهندسين مختصين إلزاميًا في الجماعات الحضرية والمراكز المحددة والمناطق المحيطة بها، وكذا في المناطق ذات الصبغة الخاصة. ويسري ذلك على كل بناء جديد، وكل تغيير خاضع للرخصة، وترميم المباني التاريخية. وخارج هذه الدوائر، تفرضه المادة 51 بالنسبة للمباني العامة أو المعدة لاستقبال العموم. ويتضمن الملف نسخة من عقد المهندس المعماري حين يكون تدخله إلزاميًا.

• الوثائق الرئيسية لرخصة البناء حسب القرار المشترك: الطلب، وشهادة الملكية أو سند معادل، والتصميم الذي تسلمه الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية بالنسبة لأرض محفظة أو رفع طبوغرافي في غير ذلك، وتصميم الموقع، والتصاميم المعمارية (بمقياس 1/100 على الأقل، مع تصفيف الشارع وأبعاد حدود الأرض)، ومذكرة تقنية.
• بالنسبة للتجزئة: لا سيما شهادة من الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية، وتصميم من الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية، وتصميم طبوغرافي يبين الأنصاب والرسوم العقارية المجاورة والنقط المرقمة وخطوط التسوية.
• بالنسبة للتقسيم: لا سيما تصميم موقع يعده مهندس مساح طبوغرافي، وتصميم الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية، وتصميم مشروع التقسيم، والعقد المبرم مع المهندس.

أرض خارج تصميم التهيئة أو في الوسط القروي

ليست كل الأراضي مشمولة بتصميم التهيئة. وينص القانون رقم 12.90 على عدة حالات:

• داخل جماعة حضرية أو مركز محدد أو منطقة ذات صبغة خاصة، دون تصميم: يمكن لرئيس الجماعة، بعد استطلاع رأي الإدارة المكلفة بالتعمير، أن يؤجل البت لمدة محدودة، أو أن يسلم الرخصة إذا كان المشروع متوافقًا مع مخطط توجيه التهيئة العمرانية أو، عند عدم وجوده، مع الغرض الفعلي للقطاع (المادة 45).
• خارج هذه الدوائر، دون تصميم: تُسلم الرخصة إذا احترم المشروع القواعد المحددة بنص تنظيمي بشأن المساحة الدنيا للقطعة، والمساحة القابلة للبناء، والعلو، وكذا التراجعات الدنيا بالنسبة للطريق العمومية ولحدود الملكية (المادة 46).
• تكتل قروي يتوفر على تصميم نمو: يُطبق هذا التصميم.
• الربط بالشبكات: تُرفض الرخصة إذا لم تكن الأرض مرتبطة بشبكة للتطهير أو للماء الصالح للشرب، إلا في حالة استثناء حين توفر الحلول الذاتية ضمانات الصحة المطلوبة (المادة 47).

مثال: أرض موروثة في جماعة قروية قريبة من فاس، متملكة بالملكية، دون تصميم تهيئة. قبل الشروع في مشروع عليها، اسألوا الوكالة الحضرية عن الوثيقة المطبقة، وتحققوا مما إذا كانت الأرض توجد في منطقة تُشترط فيها الرخصة، واطلبوا قياس المساحة الحقيقية: فعتبات المساحة الدنيا تُقدَّر على أساس المساحة المقيسة، لا على المساحة الواردة في العقد.

دُقِّقت القواعد المطبقة خارج التصاميم بنصوص تنظيمية ودوريات متعاقبة. اطلبوا تأكيد وضعيتكم من الوكالة الحضرية والجماعة قبل الشراء أو تصور المشروع.

التصفيف وحرم الطرق

التصفيف (alignement) هو الحد الفاصل بين الطريق العمومية والأملاك المجاورة لها. ويحدده تصميم التهيئة أو قرار التصفيف الذي يتخذه رئيس الجماعة (القانون رقم 12.90، المواد من 32 إلى 34). وابتداءً من نشر هذا القرار، لا يجوز إقامة أي بناء جديد على الجزء من الأرض الداخل في حرم الطريق؛ ولا يُسمح على البنايات القائمة إلا بإصلاحات الصيانة المرخص بها.

وتنص المادة 37 فضلًا عن ذلك على أن المالك المجاور لطريق جماعية مبرمجة يساهم مجانًا في إحداثها، في حدود يضبطها القانون؛ وما زاد على ذلك يُعوَّض عنه وفق قواعد نزع الملكية.

النتيجة العملية: قد تتقلص واجهة الأرض ومساحتها النافعة بسبب توسيع طريق. ويجب على تصميم الطابق الأرضي المرفق بطلب الرخصة أن يبين بوضوح تصفيف الشارع. وتتيح مذكرة معلومات حديثة وتصميم طبوغرافي يُسقط عليه التصفيف قياسه قبل الشراء.

لماذا يجب إنجاز تصميم طبوغرافي قبل التصور

يصمم المهندس المعماري انطلاقًا من تصميم. فإذا كان هذا التصميم خاطئًا، كان المشروع كله خاطئًا: التراجعات، والعلو، والولوج، والمساحة المسموح بها. ويقدم تصميم طبوغرافي مرقم، يعده مهندس مساح طبوغرافي:

• الحدود الفعلية مقارنةً بتصميم الرسم العقاري، مع الأنصاب التي عُثر عليها أو المفقودة؛
• التضاريس (النقط المرقمة، وخطوط التسوية)، المفيدة للمستويات والأسس وتصريف المياه؛
• البنايات المجاورة، والأشجار، والشبكات الظاهرة، والطريق مع حرمها الحالي؛
• إحداثيات لامبير، التي تتيح مطابقة الأرض مع تصميم التهيئة ومع التصفيف؛
• أساسًا دقيقًا لـالتوقيع على الأرض للبناية عند انطلاق الورش.

الترتيب الموصى به: الاطلاع على تعمير، ثم طلب مذكرة المعلومات، ثم إعداد التصميم الطبوغرافي، ثم إسناد التصور إلى المهندس المعماري. وللتحضير لهذه المرحلة، انظروا صفحة البناء ودليل التصميم المساحي، وتصميم الرسم العقاري، والتصميم الطبوغرافي.

أسئلة شائعة

المصادر الرسمية

• القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير (صيغة محينة) — الأمانة العامة للحكومة
• المرسوم رقم 2.18.577 الصادر في 12 يونيو 2019 بالموافقة على ضابط البناء العام والقرارات المشتركة (الوثائق المطلوبة، المساطر اللامادية)، الجريدة الرسمية عدد 6874 بتاريخ 16 أبريل 2020 — الجريدة الرسمية (نسخة الوكالة الحضرية لسطات)
• القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات (النص الأصلي لسنة 1992، قبل القانون رقم 34.21) — وزارة العدل (عدالة)
• القانون رقم 34.21 القاضي بتغيير وتتميم القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.26.61 بتاريخ 28 يوليوز 2026 (الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026، النشرة العربية) — الأمانة العامة للحكومة (الجريدة الرسمية)
• مذكرة المعلومات التعميرية: الوثائق والمسطرة (مثال وكالة حضرية) — الوكالة الحضرية للجديدة - سيدي بنور
• تعمير، البوابة الجغرافية الوطنية لوثائق التعمير — وزارة إعداد التراب الوطني والتعمير والإسكان وسياسة المدينة
• الرقمنة: «تعمير» متاحة عبر الإنترنت (9 مارس 2021) — La Vie éco
• القانون رقم 64.23 القاضي بإحداث الوكالات الجهوية للتعمير والإسكان (الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026) — Le Matin، 2026

هذا الدليل معلومات عامة محيَّنة في التاريخ المذكور، ولا يعوّض النصوص الرسمية ولا دراسة ملفكم من طرف مهني. اطلبوا رأينا في وضعيتكم.