تصميم التهيئة، التنطيق، تعمير: تعرفو شنو تقدرو تبنيو فشي أرض

وثائق التعمير

القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير، اللي صدر فـ1992 وتبدل من بعد، بالخصوص بالقانون رقم 66.12، كينظم بزاف ديال المستويات ديال الوثائق. كتوجدهم الإدارة بمشاركة الجماعات، ومن بعد كيتصادق عليهم على حساب الأشكال اللي محددة فمرسوم.

• المخطط التوجيهي للتهيئة العمرانية (SDAU): كيحدد التوجهات الكبيرة ديال شي تراب (المناطق اللي غادي تتعمر، الأراضي الفلاحية والغابوية اللي خاصها تتحافظ، التجهيزات الكبيرة) لمدة ما يمكنش تفوت 25 عام (المواد 2 حتى 4). وما كيتقراش قطعة بقطعة.
• تصميم التنطيق: وثيقة مؤقتة كتاخد تدابير تحفظية فانتظار تصميم التهيئة؛ والآثار ديالها محدودة فالزمن (المواد 13 حتى 17).
• تصميم التهيئة: هادي هي الوثيقة اللي كتهم بالنسبة لأرض فالمدينة. فيه وثائق مرسومة وضابط، ويقدر يحدد التخصيص ديال المناطق، المناطق اللي ممنوع فيها البني، الحدود ديال الطرق، المساحات الخضراء، البلايص المخصصة للتجهيزات العمومية، قواعد البناء والارتفاقات (المادتان 19 و20).
• تصميم نمو التجمعات العمرانية القروية: جا بيه ظهير 25 يونيو 1960، وكيلعب دور مشابه فالتجمعات القروية وخاصو يحترم المخطط التوجيهي إلا كان (المادة 11 من القانون رقم 12.90).

النص اللي كيصادق على تصميم التهيئة كيعتبر إعلان بالمنفعة العامة بالنسبة للطرق، المساحات الخضراء، الفضاءات الرياضية والتجهيزات العمومية اللي فيه، لمدة محددة فالمادة 28. إذن الأرض يقدر يكون عليها طريق ولا مدرسة مبرمجة: وهادي أول حاجة خاصكم تتأكدو منها قبل ما تشريو.

التنطيق والضابط: تقراو القواعد ديال شي منطقة

تصميم التهيئة كيقسم التراب لـمناطق (السكن، الأنشطة، التجهيزات، المناطق الفلاحية، المناطق اللي ممنوع فيها البني…)، وكل وحدة عندها رمز خاص بالتصميم. ولكل منطقة كتقابلها مادة فـضابط التهيئة. المادة 19 من القانون رقم 12.90 كتذكر بالخصوص هاد القواعد، اللي كنلقاوها بأشكال مختلفة من تصميم لآخر:

• التخصيص: الاستعمالات المسموحة، الممنوعة ولا اللي عندها شروط.
• العلو: العلو الأقصى، وفالغالب كيتعبر عليه حتى بعدد الطبقات.
• النسبة بين المساحة اللي يمكن تتبنى ومساحة الأرض: الضابط يقدر يحدد COS (معامل شغل الأرض، يعني الجزء من الأرض اللي يقدر يغطيه البني فالأرض) و/ولا CUS (معامل استعمال الأرض، يعني المساحة الإجمالية ديال الطبقات المسموحة مقارنة مع مساحة الأرض). التعريف المضبوط ديالهم كاين فالضابط ديال كل تصميم: قراوه قبل ما تحسبو.
• التراجعات والتموضع: المسافات بالنسبة للطريق وللحدود الفاصلة، واش التلاصق مسموح ولا لا، المسافة بين البنايات فنفس الأرض.
• المساحة الدنيا ديال القطع وشروط القسمة.
• الارتفاقات: مناطق ممنوع فيها البناء (non aedificandi)، حماية شي معلمة ولا شي موقع، توجيهات معمارية، الوقوف ديال الطوموبيلات.

هاد القواعد كيتجمعو مع بعضياتهم. ففاس بحال فبلايص أخرى، كيوقع أن شي أرض تكون مقسومة بين جوج مناطق ولا جزء منها مخصص لطريق: وهنا المساحة اللي يمكن تتبنى بصح كتكون صغر من المساحة اللي فالرسم العقاري.

مذكرة المعلومات التعميرية

مذكرة المعلومات التعميرية كتأطرها المواد 6 حتى 9 من ضابط البناء العام، اللي تصادق عليه بالمرسوم رقم 2.18.577 الصادر فـ12 يونيو 2019. كتعطيها الوكالة الحضرية وكتبين الاستعمال اللي يمكن يتدار فشي أرض على حساب وثائق التعمير الجاري بها العمل.

على حساب هاد المواد، الطلب يقدر يقدمو أي شخص معني ملي تكون وثيقة التعمير مصادق عليها. وإلا ما كانتش، غير المالك، ولا شي واحد عندو الموافقة ديالو ولا وثيقة كتبرر، هو اللي يقدر يطلبها. المذكرة كتعطى فأجل جوج أيام ديال الخدمة على الأكثر من بعد الطلب. وكتحدد الوثيقة اللي كتطبق، التخصيص ديال المنطقة، الاستعمالات الممنوعة ولا اللي عندها شروط، الإمكانيات القصوى لشغل الأرض، شروط التموضع، العلو الأقصى وشروط الوصول للطريق. والنموذج الرسمي كيذكر حتى شي تصفيف جديد إلا كان خاصو يتحترم.

جوج حدود خاصكم تعرفوهم: المذكرة كتوجد على أساس المعطيات اللي قدمها الطالب، وما كتشهدش بصحتها، وما كتعتبرش بأي حال من الأحوال موافقة مبدئية على شي مشروع. والصلاحية ديالها كتساوي المدة ديال الآثار ديال وثيقة التعمير الجاري بها العمل.

• الوثائق المطلوبة كتختلف من وكالة لأخرى. فالغالب كيكون فيها تصميم ديال الأرض (تصميم كتعطيه ANCFCC بإحداثيات لامبير لأرض محفظة، تصميم طبوغرافي كيوجدو مساح لأرض ما محفظاش)، وثيقة كتثبت الملكية ووثيقة الهوية.
• بزاف ديال الوكالات الحضرية ولاو كيستقبلو الطلب عبر الأنترنيت، من الركن ديال الخدمات فالبوابة الجغرافية تعمير: فتح حساب، الإيداع، الخلاص والتتبع. تأكدو من المسطرة فالموقع ديال الوكالة الحضرية اللي تابعة ليها الجماعة ديالكم.

إعادة تنظيم جارية: القانون رقم 64.23، اللي تنشر فالجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026، كيحدث طناش ديال الوكالات الجهوية للتعمير والإسكان، اللي غادي ياخدو شوية بشوية المهام، الموظفين والممتلكات ديال الوكالات الحضرية ديال الجهة ديالهم. خلال هاد المرحلة الانتقالية، تواصلو مع الوكالة الحضرية ديال المدينة ديالكم؛ والعنوان والسمية ديالها يقدرو يتبدلو.

تعمير: تشوفو وثائق التعمير عبر الأنترنيت

تعمير هو البوابة الجغرافية الوطنية لوثائق التعمير، كتلقاوه فالعنوان taamir.gov.ma. تطلق فـ2021 من طرف وزارة إعداد التراب الوطني والتعمير والإسكان وسياسة المدينة، مع الوكالات الحضرية. وكيعطي وصول عمومي وفابور لوثائق التعمير المصادق عليها، فالبيسي وفالتيليفون.

فالواقع، كتلقاو الأرض ديالكم فالخريطة، كتعرفو المنطقة وكتقراو الضابط ديالها. وهادي هي العادة المزيانة قبل شي زيارة ولا شي عرض ديال الشرا.

شنو ما كيديرش تعمير: ما كيعوضش لا مذكرة المعلومات لا الرخصة. خريطة شفتوها فالأنترنيت كتبقى معلومة؛ وللقرار اللي كيلزمكم (الشرا، تصاوب شي مشروع)، طلبو المذكرة الرسمية، وإلا كان الحد ديال المنطقة داز قريب من الأرض ديالكم، خليو يتحط تصميم طبوغرافي بإحداثيات لامبير فوق تصميم التهيئة.

رخصة البني، رخص والدور ديال المهندس المعماري

رخصة البناء كيعطيها رئيس المجلس الجماعي (القانون رقم 12.90، المادة 41)، من بعد دراسة الملف، بالخصوص من طرف الوكالة الحضرية. ونفس الشي بالنسبة لـالإذن بالتجزئة والإذن بالتقسيم (القانون رقم 25.90 كما تم تغييره وتتميمه بالقانون رقم 34.21، المادتان 3 و59).

ضابط البناء العام كينص على مساطر إلكترونية للإيداع، الدراسة والتسليم (المادتان 53 و54). والقرار المشترك اللي تاخد لتطبيقو كيحدث منصة رقمية موحدة لكل المملكة. وهاد المنصة هي رخص (rokhas.ma): الملف كيتحط وكيتبع فيها عبر الأنترنيت، فالغالب من طرف المهندس المعماري، المهندس المساح الطبوغرافي ولا شي واحد عندو التوكيل.

المهندس المعماري: المادة 50 من القانون رقم 12.90 كترجع اللجوء لمهندس معماري كيمارس بصفة حرة ولمهندسين مختصين إجباري، فالجماعات الحضرية، المراكز المحددة والمناطق المحيطة بيها، وحتى فالمناطق ذات الصبغة الخاصة. وهادشي كيخص أي بني جديد، أي تغيير خاضع للرخصة، وترميم المعالم. وبرا هاد المجالات، المادة 51 كتفرضو بالنسبة للبنايات العمومية ولا المخصصة لاستعمال العموم. والملف فيه نسخة من العقد مع المهندس المعماري ملي يكون التدخل ديالو إجباري.

• الوثائق الأساسية ديال رخصة البناء على حساب القرار المشترك: الطلب، شهادة الملكية ولا رسم معادل ليها، التصميم اللي كتعطيه ANCFCC لأرض محفظة ولا رفع طبوغرافي إلا ما كانتش، تصميم الموقع، التصاميم المعمارية (على الأقل بمقياس 1/100، مع التصفيف ديال الزنقة والأبعاد ديال حدود الأرض)، وبيان تقني.
• للتجزئة: بالخصوص شهادة من ANCFCC، تصميم من ANCFCC وتصميم طبوغرافي كيبين الأنصاب، الرسوم العقارية المجاورة، النقط المرقمة ومنحنيات المستوى.
• للتقسيم: بالخصوص تصميم الموقع اللي كيوجدو مهندس مساح طبوغرافي، التصميم ديال ANCFCC، التصميم ديال مشروع التقسيم والعقد مع المهندس.

أرض برا تصميم التهيئة ولا فالعالم القروي

ماشي جميع الأراضي مغطية بتصميم التهيئة. القانون رقم 12.90 كينص على بزاف ديال الحالات:

• فجماعة حضرية، مركز محدد ولا منطقة ذات صبغة خاصة، بلا تصميم: رئيس الجماعة، من بعد رأي الإدارة المكلفة بالتعمير، يقدر يأجل البت، لمدة محدودة، ولا يعطي الرخصة إلا كان المشروع منسجم مع المخطط التوجيهي ولا، إلا ما كانش، مع الطابع الفعلي ديال المنطقة (المادة 45).
• برا هاد المجالات، بلا تصميم: الرخصة كتعطى إلا كان المشروع كيحترم القواعد اللي محددة بنص تنظيمي فيما يخص المساحة الدنيا ديال القطعة، المساحة اللي يمكن تتبنى والعلو، وحتى التراجعات الدنيا بالنسبة للطريق العمومية ولحدود الملك (المادة 46).
• تجمع قروي عندو تصميم النمو: هاد التصميم هو اللي كيطبق.
• الربط: الرخصة كترفض إلا ما كانتش الأرض مربوطة بشبكة التطهير ولا الماء الصالح للشرب، إلا فحالة الاستثناء ملي تكون الحلول المستقلة كتوفر ضمانات النظافة المطلوبة (المادة 47).

مثال: أرض ورثتوها فجماعة قروية قريبة من فاس، عندها ملكية، بلا تصميم التهيئة. قبل ما تبداو فيها شي مشروع، سولو الوكالة الحضرية أشمن وثيقة كتطبق، تأكدو واش الأرض كاينة فمنطقة كتطلب فيها الرخصة، وديرو القياس ديال المساحة الحقيقية: العتبات ديال المساحة الدنيا كتتقدر على المساحة اللي تقاست، ماشي على اللي فالعقد.

القواعد اللي كتطبق برا التصميم تدققات بنصوص تنظيمية ودوريات وحدة من بعد وحدة. خليو الوكالة الحضرية والجماعة يأكدو ليكم الحالة ديالكم قبل ما تشريو ولا تصاوبو المشروع.

التصفيف والمساحات المخصصة للطرق

التصفيف هو الحد بين الطريق العمومية والأملاك اللي جنبها. كيحددو تصميم التهيئة ولا قرار التصفيف ديال رئيس الجماعة (القانون رقم 12.90، المواد 32 حتى 34). ومن نهار كيتنشر هاد القرار، ما بقاش يمكن يتبنى حتى بني جديد فالجزء من الأرض اللي داخل فالمساحة ديال الطريق؛ وما كيبقاو ممكنين غير إصلاحات الصيانة المرخصة فالبنايات اللي كاينة.

المادة 37 كتنص زيادة على هادشي على أن المالك اللي جنب شي طريق جماعية مبرمجة كيساهم بالمجان فإحداثها، فالحدود اللي حددها القانون؛ ومن فوق هاد الحدود، كيتعوض على حساب القواعد ديال نزع الملكية.

النتيجة العملية: الواجهة والمساحة النافعة ديال شي أرض يقدرو ينقصو بسبب توسيع الطريق. وتصميم الطابق الأرضي اللي كيتزاد مع طلب الرخصة خاصو أصلًا يبين مزيان التصفيف ديال الزنقة. مذكرة معلومات جديدة وتصميم طبوغرافي كيبين التصفيف كيخليوكم تقيسوه قبل ما تشريو.

علاش تديرو تصميم طبوغرافي قبل ما تصاوبو المشروع

المهندس المعماري كيصاوب المشروع على تصميم. إلا كان هاد التصميم غالط، المشروع كامل غالط: التراجعات، العلو، المداخل، المساحة المسموحة. تصميم طبوغرافي مرقم، كيوجدو مهندس مساح طبوغرافي، كيعطيكم:

• الحدود الحقيقية مقارنة مع التصميم ديال الرسم العقاري، مع الأنصاب اللي تلقاو ولا اللي ناقصين؛
• التضاريس (نقط مرقمة، منحنيات المستوى)، نافعة للمستويات، الأساسات وجريان الماء؛
• البنايات ديال الجيران، الشجر، الشبكات اللي باينين والطريق مع المساحة ديالها الحالية؛
• إحداثيات لامبير، اللي كتخلي الأرض تتحط فوق تصميم التهيئة والتصفيف؛
• أساس مضبوط لـالتوقيع على الأرض ديال البني فالبداية ديال الورش.

الترتيب اللي كننصحو بيه: تشوفو تعمير، تطلبو مذكرة المعلومات، تديرو التصميم الطبوغرافي، ومن بعد تعطيو التصميم ديال المشروع للمهندس المعماري. باش توجدو هاد المرحلة، شوفو الصفحة البني والدليل التصميم المساحي، تصميم الرسم العقاري، التصميم الطبوغرافي.

أسئلة كيتعاودو

المصادر الرسمية

• القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير (صيغة محينة) — الأمانة العامة للحكومة
• المرسوم رقم 2.18.577 الصادر في 12 يونيو 2019 بالموافقة على ضابط البناء العام والقرارات المشتركة (الوثائق المطلوبة، المساطر الإلكترونية)، الجريدة الرسمية عدد 6874 بتاريخ 16 أبريل 2020 — الجريدة الرسمية (نسخة الوكالة الحضرية لسطات)
• القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات (النص الأصلي لسنة 1992، قبل القانون رقم 34.21) — وزارة العدل (عدالة)
• القانون رقم 34.21 القاضي بتغيير وتتميم القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.26.61 بتاريخ 28 يوليوز 2026 (الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026، النشرة العربية) — الأمانة العامة للحكومة (الجريدة الرسمية)
• مذكرة المعلومات التعميرية: الوثائق والمسطرة (مثال وكالة حضرية) — الوكالة الحضرية للجديدة-سيدي بنور
• تعمير، البوابة الجغرافية الوطنية لوثائق التعمير — وزارة إعداد التراب الوطني والتعمير والإسكان وسياسة المدينة
• الرقمنة: إطلاق « تعمير » (9 مارس 2021) — La Vie éco
• القانون رقم 64.23 المتعلق بإحداث الوكالات الجهوية للتعمير والإسكان (الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026) — Le Matin، 2026

هاد الدليل معلومات عامة محيّنة فالتاريخ المكتوب، وما كيعوضش النصوص الرسمية ولا دراسة الملف ديالكم من عند مهني. سولونا على الحالة ديالكم.