Plan d'aménagement, zonage, Taamir : savoir ce qu'on peut construire sur un terrain

Les documents d'urbanisme

La loi n° 12-90 relative à l'urbanisme (قانون التعمير), promulguée en 1992 et modifiée depuis, notamment par la loi n° 66-12, organise plusieurs niveaux de documents. Ils sont établis par l'administration avec la participation des communes, puis approuvés selon les formes fixées par décret.

• Le schéma directeur d'aménagement urbain (SDAU) : il fixe les grandes orientations d'un territoire (zones à urbaniser, terres agricoles et forestières à préserver, grands équipements) pour une durée qui ne peut dépasser 25 ans (articles 2 à 4). Il ne se lit pas parcelle par parcelle.
• Le plan de zonage : document transitoire qui prend des mesures conservatoires en attendant le plan d'aménagement ; ses effets sont limités dans le temps (articles 13 à 17).
• Le plan d'aménagement (تصميم التهيئة) : c'est le document qui compte pour un terrain en ville. Il comprend des documents graphiques et un règlement, et peut définir l'affectation des zones, les zones inconstructibles, les limites de la voirie, les espaces verts, les emplacements réservés aux équipements publics, les règles de construction et les servitudes (articles 19 et 20).
• Le plan de développement des agglomérations rurales : prévu par le dahir du 25 juin 1960, il joue un rôle comparable pour les agglomérations rurales et doit respecter le SDAU lorsqu'il existe (article 11 de la loi n° 12-90).

Le texte qui approuve un plan d'aménagement vaut déclaration d'utilité publique pour la voirie, les espaces verts, les espaces sportifs et les équipements publics qu'il prévoit, pour une durée fixée par l'article 28. Un terrain peut donc être grevé par une route ou une école projetée : c'est la première chose à vérifier avant d'acheter.

Zonage et règlement : lire les règles d'une zone

Le plan d'aménagement découpe le territoire en zones (habitat, activités, équipements, zones agricoles, zones inconstructibles…), chacune désignée par un code propre au plan. À chaque zone correspond un article du règlement d'aménagement. L'article 19 de la loi n° 12-90 cite notamment les règles suivantes, que l'on retrouve sous des formes variables d'un plan à l'autre :

• L'affectation : usages autorisés, interdits ou soumis à conditions.
• La hauteur : hauteur maximale, souvent exprimée aussi en nombre de niveaux.
• Le rapport entre surface constructible et surface du terrain : le règlement peut fixer un COS (coefficient d'occupation du sol, la part du terrain que le bâtiment peut couvrir au sol) et/ou un CUS (coefficient d'utilisation du sol, la surface de plancher totale autorisée rapportée à la surface du terrain). Leur définition exacte est donnée dans le règlement de chaque plan : lisez-la avant de calculer.
• Les reculs et l'implantation : distances par rapport à la voie et aux limites séparatives, mitoyenneté autorisée ou non, distance entre bâtiments sur un même terrain.
• La superficie minimale des parcelles et les conditions de division.
• Les servitudes : zones non aedificandi, protection d'un monument ou d'un site, prescriptions architecturales, stationnement.

Ces règles se cumulent. À Fès comme ailleurs, il arrive qu'un terrain soit coupé par deux zones ou qu'une partie soit réservée à une voie : la surface réellement constructible est alors inférieure à la surface du titre.

La note de renseignements urbanistiques

La note de renseignements urbanistiques (مذكرة المعلومات التعميرية) est encadrée par les articles 6 à 9 du règlement général de construction, approuvé par le décret n° 2-18-577 du 12 juin 2019. Elle est délivrée par l'agence urbaine (الوكالة الحضرية) et indique l'utilisation qui peut être faite d'un terrain selon les documents d'urbanisme en vigueur.

Selon ces articles, la demande peut émaner de toute personne intéressée lorsque le document d'urbanisme est homologué. À défaut, seul le propriétaire, ou une personne munie de son accord ou d'un document justificatif, peut la demander. La note est délivrée dans un délai de deux jours ouvrables au plus après la demande. Elle précise le document applicable, l'affectation de la zone, les utilisations interdites ou soumises à conditions, les possibilités maximales d'occupation du sol, les conditions d'implantation, la hauteur maximale et les conditions d'accès à la voirie. Le modèle officiel mentionne aussi un éventuel nouvel alignement à respecter.

Deux limites à connaître : la note est établie sur la base des données fournies par le demandeur, qu'elle n'atteste pas, et elle n'équivaut en aucun cas à un accord de principe sur un projet. Sa validité correspond à la durée des effets du document d'urbanisme en vigueur.

• Les pièces demandées varient d'une agence à l'autre. On y trouve généralement un plan du terrain (plan délivré par l'ANCFCC avec coordonnées Lambert pour un terrain titré, plan topographique établi par un géomètre pour un terrain non titré), un justificatif de propriété et une pièce d'identité.
• Plusieurs agences urbaines reçoivent désormais la demande en ligne, via la rubrique de services du géoportail Taamir : création d'un compte, dépôt, paiement et suivi. Vérifiez la procédure sur le site de l'agence urbaine dont relève votre commune.

Réorganisation en cours : la loi n° 64-23, publiée au Bulletin officiel n° 7533 du 10 août 2026, crée douze agences régionales d'urbanisme et d'habitat qui reprennent progressivement les missions, le personnel et les biens des agences urbaines de leur région. Pendant la transition, adressez-vous à l'agence urbaine de votre ville ; ses coordonnées et son nom peuvent changer.

Taamir : consulter les documents d'urbanisme en ligne

Taamir est le géoportail national des documents d'urbanisme, accessible à l'adresse taamir.gov.ma. Il a été mis en ligne en 2021 par le ministère de l'Aménagement du territoire national, de l'Urbanisme, de l'Habitat et de la Politique de la ville, avec les agences urbaines. Il donne un accès public et gratuit aux documents d'urbanisme homologués, sur ordinateur comme sur téléphone.

En pratique, on y localise son terrain sur une carte, on identifie la zone et on consulte le règlement correspondant. C'est le bon réflexe avant une visite ou une offre d'achat.

Ce que Taamir ne fait pas : il ne remplace ni la note de renseignements, ni l'autorisation. Une carte consultée en ligne reste une information ; pour une décision engageante (achat, conception d'un projet), demandez la note officielle et, si la limite de zone passe près de votre terrain, faites superposer un plan topographique en coordonnées Lambert au plan d'aménagement.

Autorisation de construire, Rokhas et rôle de l'architecte

Le permis de construire (رخصة البناء) est délivré par le président du conseil communal (loi n° 12-90, article 41), après instruction du dossier, notamment par l'agence urbaine. Il en va de même pour l'autorisation de lotir et l'autorisation de morceler (loi n° 25-90, modifiée et complétée par la loi n° 34-21, articles 3 et 59).

Le règlement général de construction prévoit des procédures dématérialisées de dépôt, d'instruction et de délivrance (articles 53 et 54). L'arrêté conjoint pris pour son application crée une plateforme numérique unifiée pour tout le Royaume. Cette plateforme est Rokhas (rokhas.ma) : le dossier y est déposé et suivi en ligne, en général par l'architecte, l'ingénieur géomètre-topographe ou une personne mandatée.

L'architecte : l'article 50 de la loi n° 12-90 rend obligatoire le recours à un architecte exerçant à titre libéral et à des ingénieurs spécialisés, dans les communes urbaines, les centres délimités et leurs zones périphériques, ainsi que dans les zones à vocation spécifique. Cela vaut pour toute construction nouvelle, toute modification soumise à permis et la restauration de monuments. En dehors de ces périmètres, l'article 51 l'impose pour les bâtiments publics ou à usage du public. Le dossier comprend une copie du contrat d'architecte lorsque son intervention est obligatoire.

• Pièces principales du permis de construire selon l'arrêté conjoint : la demande, un certificat de propriété ou un titre équivalent, le plan délivré par l'ANCFCC pour un terrain immatriculé ou un levé topographique sinon, un plan de situation, les plans architecturaux (au moins au 1/100, avec l'alignement de la rue et les cotes des limites du terrain), une notice technique.
• Pour lotir : notamment un certificat de l'ANCFCC, un plan de l'ANCFCC et un plan topographique indiquant les bornes, les titres riverains, les points cotés et les courbes de niveau.
• Pour morceler : notamment un plan de situation établi par un ingénieur géomètre-topographe, le plan de l'ANCFCC, le plan du projet de morcellement et le contrat avec l'ingénieur.

Terrain hors plan d'aménagement ou en milieu rural

Tous les terrains ne sont pas couverts par un plan d'aménagement. La loi n° 12-90 prévoit plusieurs situations :

• Dans une commune urbaine, un centre délimité ou une zone à vocation spécifique, sans plan : le président de la commune, après avis de l'administration chargée de l'urbanisme, peut surseoir à statuer, pour une durée limitée, ou délivrer le permis si le projet est compatible avec le SDAU ou, à défaut, avec la vocation de fait du secteur (article 45).
• En dehors de ces périmètres, sans plan : le permis est délivré si le projet respecte les règles fixées par voie réglementaire sur la superficie minimale de la parcelle, la surface constructible et la hauteur, ainsi que des reculs minimaux par rapport à la voie publique et aux limites de propriété (article 46).
• Agglomération rurale dotée d'un plan de développement : c'est ce plan qui s'applique.
• Raccordement : le permis est refusé si le terrain n'est pas raccordé à un réseau d'assainissement ou d'eau potable, sauf dérogation lorsque les solutions autonomes offrent les garanties d'hygiène exigées (article 47).

Exemple : un terrain hérité dans une commune rurale proche de Fès, détenu par melkia, sans plan d'aménagement. Avant d'y engager un projet, demandez à l'agence urbaine quel document s'applique, vérifiez si le terrain se trouve dans une zone où le permis est exigé, et faites mesurer la superficie réelle : les seuils de superficie minimale s'apprécient sur la surface mesurée, pas sur celle de l'acte.

Les règles applicables hors plan ont été précisées par des textes réglementaires et des circulaires successives. Faites confirmer votre cas par l'agence urbaine et la commune avant d'acheter ou de concevoir.

Alignement et emprises de voirie

L'alignement (التصفيف) est la limite entre la voie publique et les propriétés riveraines. Il est fixé par le plan d'aménagement ou par un arrêté d'alignement du président de la commune (loi n° 12-90, articles 32 à 34). À partir de la publication d'un tel arrêté, aucune construction nouvelle ne peut être édifiée sur la partie du terrain comprise dans l'emprise de la voie ; seules des réparations d'entretien autorisées sont possibles sur les constructions existantes.

L'article 37 prévoit en outre que le propriétaire riverain d'une voie communale projetée contribue gratuitement à sa création, dans des limites fixées par la loi ; au-delà, il est indemnisé selon les règles de l'expropriation.

Conséquence pratique : la façade et la surface utile d'un terrain peuvent être réduites par un élargissement de voie. Le plan du rez-de-chaussée joint à la demande de permis doit d'ailleurs indiquer clairement l'alignement de la rue. Une note de renseignements récente et un plan topographique qui reporte l'alignement permettent de le mesurer avant d'acheter.

Pourquoi faire un plan topographique avant de concevoir

L'architecte conçoit sur un plan. Si ce plan est faux, tout le projet l'est : reculs, hauteur, accès, surface autorisée. Un plan topographique coté, établi par un ingénieur géomètre-topographe, apporte :

• les limites réelles comparées au plan du titre, avec les bornes retrouvées ou manquantes ;
• le relief (points cotés, courbes de niveau), utile pour les niveaux, les fondations et l'écoulement des eaux ;
• les constructions voisines, les arbres, les réseaux visibles et la voie avec son emprise actuelle ;
• des coordonnées Lambert, qui permettent de superposer le terrain au plan d'aménagement et à l'alignement ;
• une base exacte pour l'implantation du bâtiment au démarrage du chantier.

L'ordre conseillé : consulter Taamir, demander la note de renseignements, faire établir le plan topographique, puis confier la conception à l'architecte. Pour préparer cette étape, voir la page Construire et le guide Plan cadastral, plan du titre, plan topographique.

Questions fréquentes

Sources officielles

• Loi n° 12-90 relative à l'urbanisme (version consolidée) — Secrétariat général du gouvernement
• Décret n° 2-18-577 du 12 juin 2019 approuvant le règlement général de construction et arrêtés conjoints (pièces exigibles, procédures dématérialisées), BO n° 6874 du 16 avril 2020 — Bulletin officiel (copie Agence urbaine de Settat)
• Loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements (texte initial de 1992, avant la loi n° 34-21) — Ministère de la Justice (adala)
• Loi n° 34-21 modifiant et complétant la loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements, promulguée par le dahir n° 1-26-61 du 28 juillet 2026 (BO n° 7533 du 10 août 2026, édition arabe) — Secrétariat général du gouvernement (Bulletin officiel)
• Note de renseignements urbanistiques : pièces et procédure (exemple d'une agence urbaine) — Agence urbaine d'El Jadida-Sidi Bennour
• Taamir, géoportail national des documents d'urbanisme — Ministère de l'Aménagement du territoire national, de l'Urbanisme, de l'Habitat et de la Politique de la ville
• Digitalisation : « Taamir » est en ligne (9 mars 2021) — La Vie éco
• Loi n° 64-23 portant création des agences régionales d'urbanisme et d'habitat (BO n° 7533 du 10 août 2026) — Le Matin, 2026

Ce guide est une information générale, mise à jour à la date indiquée. Il ne remplace ni les textes officiels ni l'étude de votre dossier par un professionnel. Demandez-nous un avis sur votre situation.