L'immatriculation foncière au Maroc, étape par étape

À quoi sert l'immatriculation

L'immatriculation (التحفيظ العقاري) place un terrain sous le régime du dahir du 12 août 1913, « sans qu'il puisse y être ultérieurement soustrait » (article 1er). Elle aboutit à un titre foncier (الرسم العقاري) qui annule les titres antérieurs et purge tous les droits qui n'y sont pas mentionnés.

Le titre est « définitif et inattaquable » (article 62). La prescription ne court plus contre le propriétaire inscrit (article 63). Chaque vente, hypothèque ou partage ultérieur est inscrit sur ce titre, ce qui permet à un acheteur ou à une banque de connaître la situation exacte du terrain.

Pour un propriétaire qui détient une melkia, par exemple un terrain hérité à la périphérie de Fès, l'immatriculation est la manière de transformer un droit discutable en un droit sûr et facile à transmettre. Notre guide melkia, réquisition ou titre foncier compare les deux situations.

Facultative en principe, obligatoire dans certains cas

L'article 6 pose le principe : « L'immatriculation est facultative. » Mais il ajoute qu'une réquisition déposée ne peut plus être retirée. Il faut donc s'engager en connaissance de cause.

L'immatriculation devient obligatoire dans plusieurs cas :

• Cas prévus par des lois spécifiques (article 7).
• Zones d'immatriculation obligatoire ouvertes par arrêté du ministre de tutelle de l'Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC), sur proposition de son directeur (article 7). L'arrêté est publié au Bulletin officiel et affiché à l'autorité locale, à la commune, au tribunal et à la conservation foncière (article 51-2). Une commission locale encadre une enquête parcellaire et juridique (articles 51-3 à 51-6), et l'enrôlement des réquisitions y est gratuit (article 7).
• Saisie immobilière : lorsque le tribunal l'ordonne contre le saisi (article 8).
• Zones d'immatriculation d'ensemble des propriétés rurales : le dahir n° 1-69-174 du 25 juillet 1969 a permis d'ouvrir, hors des communes urbaines, des zones où l'immatriculation suit une procédure collective, avec gratuité des formalités pour les réquisitions déposées dans le délai fixé.

Dans une zone d'immatriculation obligatoire, aucune demande individuelle ne peut être déposée en dehors de cette procédure à partir de la publication de l'arrêté (article 51-9), et les parcelles dont le propriétaire n'est pas identifié sont enrôlées d'office au nom du domaine privé de l'État (article 51-7). Si votre terrain se trouve dans une telle zone, participez à l'enquête et présentez vos actes.

Le dépôt de la réquisition et sa publicité

Peuvent déposer une réquisition : le propriétaire, un copropriétaire (sous réserve du droit de préemption, chefâa, de ses coïndivisaires), le titulaire de certains droits réels et, avec l'accord du propriétaire, le bénéficiaire d'une servitude (article 10). La réquisition est remise à la conservation foncière du lieu du terrain, qui en délivre récépissé (article 13).

Elle indique notamment l'identité et le régime matrimonial du requérant, la description du terrain (situation, contenance, limites, constructions, noms et adresses des riverains), l'affirmation de la possession, la valeur vénale estimée, les droits réels existants et l'origine de propriété (article 13). Les originaux ou copies certifiées des actes qui prouvent le droit sont déposés en même temps (article 14) ; le conservateur peut exiger la traduction des pièces en langue étrangère (article 15).

La liste exacte des pièces et le montant des droits à payer dépendent du dossier et du barème en vigueur : renseignez-vous auprès de la conservation foncière concernée avant le dépôt (voir notre guide Les services de l'ANCFCC).

Vient ensuite la publicité. Dans les dix jours du dépôt, le conservateur dresse un extrait de la réquisition, publié au Bulletin officiel ; dans les deux mois qui suivent cette publication, il fixe par un avis la date et l'heure du bornage (article 17). Ces documents sont envoyés vingt jours avant le bornage au tribunal de première instance, à l'autorité locale et à la commune, qui doivent les afficher ; l'autorité locale les fait aussi annoncer sur les marchés (article 18).

Le bornage d'immatriculation

Le bornage (التحديد) est l'étape où les limites du terrain sont fixées sur place, en présence des intéressés. Il est dirigé par le conservateur et exécuté par un ingénieur géomètre-topographe qu'il délègue : un ingénieur assermenté du service du cadastre ou, depuis la loi n° 57-12, un ingénieur géomètre-topographe du secteur privé inscrit au tableau de l'Ordre national (articles 19 et 20, loi n° 57-12).

Sont convoqués le requérant, les riverains cités dans la réquisition et les titulaires de droits qui se sont fait connaître (article 19). Sur place, le requérant montre les limites qu'il revendique ; les riverains font leurs observations et contestations. L'ingénieur délégué constate la possession et l'état des lieux, place les bornes et dresse un croquis de bornage (article 20), puis un procès-verbal signé des parties présentes (article 21).

• Les bornes sont fournies, transportées et posées aux frais et par les soins du requérant, comme le débroussaillement si nécessaire (décret n° 2-13-18, article 20).
• Si le requérant est absent sans excuse valable, ou si le bornage n'a pu se faire deux fois de suite à cause d'un litige, la réquisition est considérée comme nulle (article 23).
• Après le bornage, un levé topographique permet de dresser le plan de la propriété (décret n° 2-13-18, article 4).

Conseil pratique : prévenez vos voisins, retrouvez les anciennes limites (murs, haies, rigoles) et réglez les désaccords connus avant le jour du bornage. Notre guide du bornage détaille cette opération.

Les oppositions et le passage au tribunal

Lorsque le bornage est terminé, le conservateur publie au Bulletin officiel un avis de clôture de bornage, dans un délai maximum de quatre mois (article 23). Pendant deux mois à compter de cette publication, toute personne qui prétend à un droit sur le terrain peut former opposition (التعرض) : contestation de la propriété ou des limites, revendication d'un droit réel (article 24). Passé ce délai, aucune opposition n'est recevable (article 27), sauf exception laissée à l'appréciation du conservateur tant que le dossier n'est pas au tribunal (article 29).

L'opposant doit, avant la fin du mois qui suit le délai d'opposition, déposer ses titres et payer la taxe judiciaire et les droits de plaidoirie, ou justifier de l'assistance judiciaire ; à défaut, son opposition est nulle (articles 25 et 32).

Le requérant peut obtenir la mainlevée ou accepter l'opposition, et le conservateur peut concilier les parties (article 31). Il peut aussi établir un titre pour la partie non contestée. Si des oppositions subsistent, le conservateur transmet le dossier au tribunal de première instance du lieu du terrain dans les trois mois qui suivent l'expiration du délai d'opposition (article 32).

Le tribunal désigne un juge rapporteur, qui peut se rendre sur place, entendre des témoins et se faire assister d'un ingénieur géomètre-topographe (article 34). Le jugement peut faire l'objet d'un appel (articles 40 et 41). Le tribunal statue sur l'existence et l'étendue des droits des opposants, puis le dossier revient au conservateur.

L'établissement du titre et du plan foncier

En l'absence d'opposition, le conservateur immatricule le terrain dans les trois mois qui suivent la fin du délai d'opposition, après avoir vérifié la régularité de la procédure et la suffisance des pièces (article 30). S'il rejette la réquisition, sa décision doit être motivée et peut être contestée devant le tribunal de première instance (article 37 bis).

Le titre foncier contient la description du terrain (limites, riverains, nature, contenance), l'identité du propriétaire et les droits réels existants ; il porte un numéro et un nom, et le plan y reste annexé (article 52). Le plan foncier est rattaché au réseau géodésique, contrôlé et signé par le service du cadastre, puis reporté sur la mappe cadastrale (décret n° 2-13-18, articles 21 et 22). Le propriétaire peut obtenir un duplicata du titre et du plan (article 58).

Ce qui fait durer un dossier

La loi fixe des délais pour chaque étape, mais la durée réelle d'une immatriculation varie beaucoup d'un dossier à l'autre. Les causes de retard les plus courantes sont connues :

• Des oppositions, surtout lorsqu'elles partent au tribunal, avec appel éventuel.
• Des actes insuffisants : origine de propriété mal établie, héritiers non identifiés, surface très différente de celle de la melkia.
• Un bornage reporté : requérant absent, voisins en conflit, bornes non fournies.
• Des chevauchements avec une réquisition voisine, un titre existant ou le domaine public.
• L'inaction du requérant : si, après une sommation du conservateur, il ne fait aucune diligence pendant trois mois, la réquisition et les opérations sont considérées comme nulles (article 50).

Un dossier préparé en amont avance mieux : actes complets, plan de reconnaissance du terrain, voisins informés, litiges connus réglés avant le dépôt. Pendant la procédure, un acheteur peut protéger son droit par un dépôt à la conservation foncière (article 84).

Ce que fait le géomètre-topographe, et ce qu'il ne fait pas

L'ingénieur géomètre-topographe est un professionnel réglementé, inscrit au tableau de l'Ordre national des ingénieurs géomètres-topographes (ONIGT). Dans une immatriculation, son rôle est technique :

• Lever le terrain avant le dépôt pour comparer ses limites et sa surface avec les actes.
• Exécuter le bornage lorsqu'il est délégué par le conservateur, poser les bornes, dresser le croquis et le procès-verbal.
• Réaliser le levé et le plan foncier selon les normes de l'ANCFCC.
• Assister le juge rapporteur ou le conseiller de la cour d'appel lorsqu'il est désigné (articles 34 et 43).

Il ne fait pas le reste. Il ne rédige pas la melkia ni l'acte de vente : c'est le rôle des adoul, du notaire ou de l'avocat habilité. Il ne décide pas de l'immatriculation : c'est le conservateur. Il ne tranche pas les oppositions : c'est le tribunal. Et il ne peut garantir ni la durée de la procédure ni son issue.

Ellipsoide, cabinet d'ingénieur géomètre-topographe à Fès, prépare les levés et le dossier technique des immatriculations ; vous pouvez nous décrire votre situation.

Questions fréquentes

Sources officielles

• Dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière, modifié et complété notamment par la loi n° 14-07 (version consolidée) — Ministère de la Justice (Adala)
• Recueil des textes juridiques relatifs au régime de l'immatriculation foncière (dahir de 1913 modifié, loi n° 57-12) — ANCFCC, recueil reproduit par FAOLEX (FAO)
• Décret n° 2-13-18 du 14 juillet 2014 relatif aux formalités de l'immatriculation foncière — ANCFCC
• Dahir n° 1-69-174 du 25 juillet 1969 relatif à l'immatriculation d'ensemble des propriétés rurales (B.O. n° 2960 bis) — Bulletin officiel, reproduit par FAOLEX (FAO)
• Loi n° 39-08 relative au code des droits réels (Bulletin officiel n° 7158, traduction française) — Bulletin officiel, reproduit par FAOLEX (FAO)
• Tableau des ingénieurs géomètres-topographes inscrits — ONIGT

Ce guide est une information générale, mise à jour à la date indiquée. Il ne remplace ni les textes officiels ni l'étude de votre dossier par un professionnel. Demandez-nous un avis sur votre situation.