التحفيظ العقاري فالمغرب، مرحلة بمرحلة

علاش كيصلح التحفيظ

التحفيظ العقاري كيدخل الأرض لنظام ظهير 12 غشت 1913، بلا ما يمكن يتخرج منو من بعد (الفصل الأول). وكيسالي برسم عقاري كيلغي الرسوم اللي كانت قبل وكيطهر العقار من جميع الحقوق اللي ما تذكراتش فيه.

الرسم العقاري نهائي وما كيقبلش الطعن (الفصل 62). والتقادم ما بقاش كيسري ضد المالك المقيد (الفصل 63). وكل بيع، رهن ولا قسمة من بعد كيتقيد فهاد الرسم، وهادشي كيخلي الشاري ولا البنك يعرف الوضعية المضبوطة ديال الأرض.

بالنسبة للمالك اللي عندو ملكية، مثلًا أرض ورثها فضواحي فاس، التحفيظ هو الطريقة باش يبدل حق يقدر يتناقش بحق مضمون وساهل يتورث ويتنقل. الدليل ديالنا ملكية، مطلب التحفيظ ولا رسم عقاري كيقارن بين الجوج وضعيات.

اختياري فالأصل، وإجباري فشي حالات

الفصل 6 كيحط القاعدة بلي التحفيظ أمر اختياري. ولكن كيزيد بلي مطلب التحفيظ ملي كيتحط ما بقاش يمكن يتسحب. إذن خاصكم تلتازمو وانتوما عارفين آش كديرو.

التحفيظ كيولي إجباري فبزاف ديال الحالات:

• الحالات اللي نصت عليها قوانين خاصة (الفصل 7).
• مناطق التحفيظ الإجباري اللي كتفتح بقرار من الوزير الوصي على الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية (ANCFCC)، باقتراح من المدير ديالها (الفصل 7). القرار كيتنشر فالجريدة الرسمية وكيتعلق عند السلطة المحلية، فالجماعة، فالمحكمة وفالمحافظة العقارية (الفصل 51-2). لجنة محلية كتأطر بحث تجزيئي وقانوني (الفصول 51-3 حتى 51-6)، وتقييد مطالب التحفيظ فيها فابور (الفصل 7).
• الحجز العقاري: ملي كتأمر بيه المحكمة ضد المحجوز عليه (الفصل 8).
• مناطق التحفيظ الجماعي للأملاك القروية: الظهير رقم 1.69.174 الصادر فـ25 يوليوز 1969 خلا يتفتحو، برا الجماعات الحضرية، مناطق كيمشي فيها التحفيظ بمسطرة جماعية، والإجراءات فيها فابور لمطالب التحفيظ اللي تحطات فالأجل المحدد.

فمنطقة ديال التحفيظ الإجباري، من نهار كيتنشر القرار ما بقاش يمكن يتحط حتى طلب فردي برا هاد المسطرة (الفصل 51-9)، والقطع اللي ما تعرفش المالك ديالها كتقيد تلقائيًا فسمية الملك الخاص ديال الدولة (الفصل 51-7). إلا كانت الأرض ديالكم فشي منطقة بحال هادي، شاركو فالبحث وقدمو العقود ديالكم.

إيداع مطلب التحفيظ والإشهار ديالو

شكون يقدر يحط مطلب التحفيظ: المالك، الشريك فالشياع (مع مراعاة حق الشفعة ديال الشركاء الآخرين)، مول شي حقوق عينية معينة، ومول حق الارتفاق بموافقة المالك (الفصل 10). مطلب التحفيظ كيتعطى للمحافظة العقارية ديال البلاصة اللي فيها الأرض، وهي كتعطي وصل (الفصل 13).

كيكون فيه بالخصوص الهوية ديال طالب التحفيظ والنظام المالي ديال الزواج ديالو، الوصف ديال الأرض (الموقع، المساحة، الحدود، البنايات، السميات والعناوين ديال الجيران)، التصريح بالحيازة، القيمة التجارية التقديرية، الحقوق العينية الموجودة وأصل التملك (الفصل 13). الأصول ولا النسخ المصادق عليها ديال العقود اللي كتثبت الحق كيتحطو فنفس الوقت (الفصل 14)؛ والمحافظ يقدر يطلب ترجمة الوثائق اللي مكتوبة بلغة أجنبية (الفصل 15).

اللائحة المضبوطة ديال الوثائق ومبلغ الرسوم اللي خاصكم تخلصو كيتعلقو بالملف وبالتعريفة المعمول بيها: سولو فالمحافظة العقارية المعنية قبل الإيداع (شوفو الدليل ديالنا الخدمات ديال ANCFCC).

من بعد كيجي الإشهار. فأجل عشرة أيام من الإيداع، المحافظ كيوجد ملخص ديال مطلب التحفيظ كيتنشر فالجريدة الرسمية؛ وفالجوج شهور اللي من بعد هاد النشر، كيحدد بإعلان التاريخ والساعة ديال التحديد (الفصل 17). هاد الوثائق كيتصيفطو عشرين يوم قبل التحديد للمحكمة الابتدائية، للسلطة المحلية وللجماعة، اللي خاصهم يعلقوهم؛ والسلطة المحلية كتخليهم يتبراحو حتى فالأسواق (الفصل 18).

التحديد ديال التحفيظ

التحديد هو المرحلة اللي كيتحددو فيها الحدود ديال الأرض فالبلاصة، بحضور المعنيين. كيسيرو المحافظ وكينفذو مهندس مساح طبوغرافي كينتدبو: مهندس محلف من مصلحة المسح العقاري، ولا، من القانون رقم 57.12، مهندس مساح طبوغرافي من القطاع الخاص مسجل فجدول الهيئة الوطنية (الفصلان 19 و20، القانون رقم 57.12).

كيتستدعاو طالب التحفيظ، الجيران اللي مذكورين فمطلب التحفيظ ومولين الحقوق اللي عرفو براسهم (الفصل 19). فالبلاصة، طالب التحفيظ كيوري الحدود اللي كيطالب بيها؛ والجيران كيقدمو الملاحظات والاعتراضات ديالهم. المهندس المنتدب كيعاين الحيازة والحالة ديال البلاصة، كيحط الأنصاب وكيوجد تصميم التحديد (الفصل 20)، ومن بعد محضر كيوقعو عليه الأطراف اللي حاضرين (الفصل 21).

• الأنصاب كيوفرها، كيجيبها وكيحطها طالب التحفيظ على حسابو وبمجهودو، وحتى تنقية الأرض من الحشيش إلا كانت لازمة (المرسوم رقم 2.13.18، المادة 20).
• إلا غاب طالب التحفيظ بلا عذر مقبول، ولا ما قدرش يتدار التحديد جوج مرات متتابعين بسبب شي نزاع، مطلب التحفيظ كيتعتبر لاغي (الفصل 23).
• من بعد التحديد، رفع طبوغرافي كيخلي يتوجد التصميم ديال العقار (المرسوم رقم 2.13.18، المادة 4).

نصيحة عملية: علمو الجيران ديالكم، قلبو على الحدود القديمة (حيوط، سياج ديال الشجر، سواقي) وحلو الخلافات اللي عارفينها قبل نهار التحديد. الدليل ديال التحديد ديالنا كيشرح هاد العملية بالتفصيل.

التعرضات والدوزان للمحكمة

ملي كيسالي التحديد، المحافظ كينشر فالجريدة الرسمية إعلان انتهاء التحديد، فأجل أقصاه ربعة شهور (الفصل 23). وخلال جوج شهور من هاد النشر، أي واحد كيقول بلي عندو شي حق فالأرض يقدر يدير تعرض: منازعة فالملكية ولا فالحدود، ولا المطالبة بشي حق عيني (الفصل 24). من بعد هاد الأجل، حتى تعرض ما كيتقبل (الفصل 27)، إلا بصفة استثنائية كيقدرها المحافظ ما دام الملف ما وصلش للمحكمة (الفصل 29).

المتعرض خاصو، قبل ما يسالي الشهر اللي من بعد أجل التعرض، يحط الحجج ديالو ويخلص الرسم القضائي وحقوق المرافعة، ولا يثبت بلي عندو المساعدة القضائية؛ وإلا ما دارش، التعرض ديالو كيكون لاغي (الفصلان 25 و32).

طالب التحفيظ يقدر يحصل على رفع اليد على التعرض ولا يقبل التعرض، والمحافظ يقدر يصالح بين الأطراف (الفصل 31). ويقدر حتى يأسس رسم عقاري للجزء اللي ما فيهش نزاع. إلا بقاو شي تعرضات، المحافظ كيحيل الملف على المحكمة الابتدائية ديال البلاصة اللي فيها الأرض فالثلاثة شهور اللي من بعد انتهاء أجل التعرض (الفصل 32).

المحكمة كتعين قاضي مقرر، يقدر يمشي للبلاصة، يسمع الشهود وياخد معاه مهندس مساح طبوغرافي (الفصل 34). والحكم يقدر يتستأنف (الفصلان 40 و41). المحكمة كتبت فوجود الحقوق ديال المتعرضين وفالمدى ديالها، ومن بعد الملف كيرجع للمحافظ.

تأسيس الرسم العقاري والتصميم العقاري

إلا ما كانش تعرض، المحافظ كيحفظ الأرض فالثلاثة شهور اللي من بعد نهاية أجل التعرض، من بعد ما يتأكد بلي المسطرة سليمة والوثائق كافية (الفصل 30). وإلا رفض مطلب التحفيظ، القرار ديالو خاصو يكون معلل ويقدر يتطعن فيه أمام المحكمة الابتدائية (الفصل 37 مكرر).

الرسم العقاري فيه الوصف ديال الأرض (الحدود، الجيران، النوع، المساحة)، الهوية ديال المالك والحقوق العينية الموجودة؛ عندو رقم وسمية، والتصميم كيبقى ملحق بيه (الفصل 52). التصميم العقاري كيتربط بالشبكة الجيوديزية، كتراقبو وكتوقعو مصلحة المسح العقاري، ومن بعد كيتنقل للخريطة المساحية (المرسوم رقم 2.13.18، المادتان 21 و22). والمالك يقدر ياخد نظير من الرسم العقاري ومن التصميم (الفصل 58).

شنو اللي كيطول الملف

القانون كيحدد آجال لكل مرحلة، ولكن المدة الحقيقية ديال التحفيظ كتختلف بزاف من ملف لملف. الأسباب ديال التعطيل اللي كتكرر بزاف معروفة:

• التعرضات، خصوصًا ملي كتمشي للمحكمة، ومعاها الاستئناف إلا كان.
• عقود ناقصة: أصل التملك ما ثابتش مزيان، ورثة ما معروفينش، مساحة مختلفة بزاف على اللي فالملكية.
• تحديد تأجل: طالب التحفيظ غايب، جيران متنازعين، أنصاب ما توفراتش.
• تداخل مع مطلب تحفيظ ديال الجار، ولا رسم عقاري موجود، ولا الملك العام.
• طالب التحفيظ ما كيتحركش: إلا، من بعد إنذار من المحافظ، ما دار حتى إجراء خلال ثلاثة شهور، مطلب التحفيظ والعمليات كيتعتبرو لاغيين (الفصل 50).

الملف اللي توجد من قبل كيمشي مزيان: عقود كاملة، تصميم ديال التعرف على الأرض، جيران عارفين، ونزاعات معروفة تحلات قبل الإيداع. وخلال المسطرة، الشاري يقدر يحمي الحق ديالو بإيداع فالمحافظة العقارية (الفصل 84).

شنو كيدير المهندس المساح الطبوغرافي، وشنو ما كيديرش

المهندس المساح الطبوغرافي مهني منظم بالقانون، مسجل فجدول الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين (ONIGT). فالتحفيظ، الدور ديالو تقني:

• يدير رفع للأرض قبل الإيداع باش يقارن الحدود والمساحة ديالها مع العقود.
• ينفذ التحديد ملي كينتدبو المحافظ، يحط الأنصاب، ويوجد التصميم والمحضر.
• ينجز الرفع والتصميم العقاري على حساب المعايير ديال ANCFCC.
• يعاون القاضي المقرر ولا المستشار ديال محكمة الاستئناف ملي كيتعين (الفصلان 34 و43).

الباقي ماشي خدمتو. ما كيحررش الملكية ولا عقد البيع: هادي خدمة العدول، الموثق ولا المحامي المؤهل. ما كيقررش فالتحفيظ: هادا هو المحافظ. ما كيبتش فالتعرضات: هادي المحكمة. وما يقدرش يضمن لا المدة ديال المسطرة لا النتيجة ديالها.

Ellipsoide، مكتب مهندس مساح طبوغرافي ففاس، كيوجد الرفع والملف التقني ديال التحفيظ؛ تقدرو توصفو لينا الحالة ديالكم.

أسئلة كيتعاودو

المصادر الرسمية

• ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري كما تم تغييره وتتميمه، لا سيما بالقانون رقم 14.07 (صيغة محينة) — وزارة العدل (عدالة)
• مجموعة النصوص القانونية المتعلقة بنظام التحفيظ العقاري (ظهير 1913 كما تم تغييره، القانون رقم 57.12) — الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، مجموعة منشورة على FAOLEX (منظمة الأغذية والزراعة)
• المرسوم رقم 2.13.18 الصادر في 16 من رمضان 1435 (14 يوليوز 2014) في شأن إجراءات التحفيظ العقاري — الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية
• الظهير الشريف رقم 1.69.174 الصادر في 25 يوليوز 1969 المتعلق بالتحفيظ الجماعي للأملاك القروية (الجريدة الرسمية عدد 2960 مكرر) — الجريدة الرسمية، منشورة على FAOLEX (منظمة الأغذية والزراعة)
• القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية (الجريدة الرسمية عدد 7158، الترجمة الفرنسية) — الجريدة الرسمية، منشورة على FAOLEX (منظمة الأغذية والزراعة)
• جدول المهندسين المساحين الطبوغرافيين المسجلين — الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين

هاد الدليل معلومات عامة محيّنة فالتاريخ المكتوب، وما كيعوضش النصوص الرسمية ولا دراسة الملف ديالكم من عند مهني. سولونا على الحالة ديالكم.