Plan cadastral, plan du titre, plan topographique : quel plan pour quel usage ?

Le cadastre au Maroc : qui tient les plans ?

Le cadastre (المسح العقاري) est l'ensemble des plans qui décrivent les propriétés : leurs limites, leur forme et leur superficie. Il ne dit pas à lui seul qui est propriétaire : c'est le rôle du registre foncier, tenu par la conservation foncière (المحافظة العقارية).

Les deux relèvent de la même institution : l'Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC), créée par la loi n° 58-00 promulguée en 2002. Son article 2 la charge notamment de l'immatriculation foncière, de la conservation des archives et documents fonciers et de leur communication au public, de l'établissement des plans cadastraux dans le cadre de l'immatriculation, de l'établissement et de la conservation du cadastre national, ainsi que des réseaux géodésiques et de la carte topographique du Royaume.

Concrètement, chaque conservation foncière travaille avec un service du cadastre. Lorsqu'un plan foncier est contrôlé, ce service le reporte sur la mappe cadastrale (الخريطة المساحية), l'assemblage des plans rattachés au réseau géodésique, afin de constituer un registre cadastral qui correspond au registre foncier (décret n° 2-13-18 du 14 juillet 2014, article 22).

Le plan foncier, ou « plan du titre »

Le plan foncier (التصميم العقاري) est le plan officiel d'un terrain immatriculé ou en cours d'immatriculation. Il est dressé à l'issue du bornage et du levé topographique. Il indique les limites et la superficie de l'immeuble, ainsi que les particularités notées dans le procès-verbal de bornage ou constatées lors du levé (décret n° 2-13-18, article 4).

Selon l'article 21 du même décret, ce plan est rattaché aux points fixes du réseau géodésique les plus proches. Il porte le nom du géomètre-topographe qui l'a dressé, la date du levé et la signature du chef du service du cadastre ou de son délégataire. Après contrôle et signature du service du cadastre, le conservateur l'annexe au titre foncier. C'est pour cela qu'on l'appelle couramment « le plan du titre ».

Dans le langage courant, et dans le nom même du service en ligne de l'ANCFCC, le document délivré pour un titre ou une réquisition est souvent appelé plan cadastral. Retenez l'essentiel : c'est un extrait officiel, signé par l'administration, qui montre les limites juridiques du terrain telles qu'elles ont été bornées.

Le plan foncier montre les limites telles qu'elles ont été fixées au moment du bornage. Si des bornes ont disparu ou si un mur a été construit au mauvais endroit depuis, le terrain réel peut ne plus correspondre au plan. Seul un levé sur place permet de le vérifier.

Plan de situation, plan topographique, plan coté

Ces plans ne disent rien de la propriété : ils servent à localiser et à décrire le terrain pour un projet. Ils figurent parmi les pièces exigées par les arrêtés conjoints pris en application du règlement général de construction (Bulletin officiel n° 6874 du 16 avril 2020).

• Plan de situation : il permet de trouver le terrain. Il indique l'orientation, les voies de desserte avec leur nom et des points de repère. Pour une demande de morcellement, il doit être établi par un ingénieur géomètre-topographe, à l'échelle 1/2000 ou 1/5000, et rattaché au réseau géodésique le cas échéant.
• Plan topographique (التصميم الطبوغرافي) : il décrit le terrain tel qu'il est, avec ses limites, ses bornes, ses altitudes (points cotés et courbes de niveau), les constructions et plantations existantes. Pour une demande de lotir, le texte fixe l'échelle (1/500, ou 1/1000 pour les grands lotissements) et le contenu minimal, dont les numéros des bornes et des titres fonciers riverains.
• Plan coté : c'est un plan topographique sur lequel figurent les dimensions (longueurs des côtés, distances entre bornes) et les altitudes. C'est la base dont l'architecte a besoin pour implanter un bâtiment, régler les niveaux et vérifier les reculs.

Pour un permis de construire, la liste des pièces prévoit le plan délivré par l'ANCFCC pour un terrain immatriculé, ou un levé topographique pour un terrain non immatriculé, ainsi qu'un plan de situation. Le guide Plan d'aménagement, zonage, Taamir détaille ce dossier.

Plans de bornage, de morcellement, de lotissement, de copropriété

Certains plans accompagnent une opération juridique sur un terrain titré. L'article 17 du décret n° 2-13-18 prévoit que toute demande de morcellement, de lotissement, de copropriété, de fusion, de mise en concordance du plan foncier avec l'état des lieux ou de rétablissement de bornes s'appuie sur un dossier technique établi par un ingénieur géomètre-topographe du secteur privé, inscrit au tableau de l'Ordre national des ingénieurs géomètres-topographes (ONIGT).

Ce dossier comprend le plan foncier et le procès-verbal de bornage signé par les parties et par l'ingénieur. Il est déposé au service du cadastre, qui le contrôle, le reporte sur la mappe cadastrale, le vise et l'archive.

• Plan de bornage : il accompagne le procès-verbal qui fixe les limites sur le terrain, en présence des intéressés. Voir le guide du bornage.
• Plan de morcellement : il divise un titre en plusieurs parcelles, par exemple entre héritiers. Dans les zones visées par la loi n° 25-90, modifiée et complétée par la loi n° 34-21, une autorisation de morceler délivrée par le président du conseil communal est exigée au préalable (articles 58 et 59). Depuis cette réforme, l'autorisation est réputée accordée si le président n'a pas statué dans un délai de 30 jours à compter du dépôt de la demande (article 59).
• Plan de lotissement : il découpe un terrain en lots destinés à la construction, avec voies et équipements. Il suppose une autorisation de lotir (loi n° 25-90, articles 2 et 3). L'inscription du lotissement exige notamment le plan topographique établi après bornage et une copie du procès-verbal de réception provisoire des travaux (article 32).
• Plans de copropriété : ils délimitent, étage par étage, les parties privatives et les parties communes d'un immeuble, pour établir un titre par appartement.

Point important pour les familles : selon l'article 61 de la loi n° 25-90, les adoul, les notaires et les conservateurs doivent refuser de dresser, recevoir ou inscrire un acte de vente ou de partage soumis à autorisation de morcellement s'il n'est pas accompagné de cette autorisation ou d'une attestation du président du conseil communal indiquant que l'opération n'entre pas dans le champ de la loi. Depuis la loi n° 34-21, cette attestation n'est délivrée qu'après l'accord préalable d'une commission réunissant des représentants de l'agence urbaine, de la commune et de la préfecture ou de la province. L'ingénieur prépare les plans ; l'acte reste l'affaire de l'adel ou du notaire, et l'inscription celle du conservateur.

Tableau récapitulatif : qui établit, qui délivre, à quoi ça sert

Pour chaque plan : qui le dresse, qui lui donne une valeur officielle et à quoi il sert.

• Plan foncier (plan du titre) — dressé par un géomètre-topographe dont le nom figure sur le plan ; contrôlé et signé par le service du cadastre ; copie délivrée par l'ANCFCC ; sert à prouver les limites juridiques du terrain titré.
• Mappe cadastrale — tenue par le service du cadastre ; sert à situer le terrain parmi ses voisins et à repérer les titres riverains.
• Plan de situation — exigé de l'ingénieur géomètre-topographe pour un morcellement (pour un permis de construire, le texte ne désigne pas son auteur) ; sert à localiser le terrain dans une demande d'autorisation.
• Plan topographique / plan coté — établi par un ingénieur géomètre-topographe ; il n'est pas délivré par une administration ; sert à concevoir un projet, vérifier des limites ou préparer une division.
• Plans de bornage, de morcellement, de lotissement, de copropriété — établis par un ingénieur géomètre-topographe inscrit à l'ONIGT ; contrôlés et visés par le service du cadastre ; servent à modifier ou créer des titres fonciers.

Comment obtenir une copie du plan d'un terrain

L'article 27 du décret n° 2-13-18 prévoit que toute personne, après avoir justifié de son identité, peut obtenir les renseignements portés sur les livres fonciers et sur les plans des immeubles immatriculés ou en cours d'immatriculation, à condition de fournir le numéro du titre foncier ou de la réquisition. Sans ces références, la communication n'est possible que sur ordonnance judiciaire. L'article 28 cite parmi les documents délivrés sur demande les copies des plans fonciers, après paiement des droits fixés par les textes en vigueur.

1. Réunissez les références : numéro du titre foncier (avec son indice s'il y en a un) ou de la réquisition, et la conservation foncière concernée. Elles figurent sur le certificat de propriété, l'acte d'achat ou d'anciens courriers.
2. En ligne : l'ANCFCC propose le service « E-Plan cadastral » sur son portail. Il faut remplir un formulaire (service du cadastre, type « titre » ou « réquisition », numéro), confirmer par SMS, payer en ligne puis suivre la demande avec un code. Le plan peut être demandé au format numérique ou papier, et son authenticité peut être vérifiée en ligne pendant une durée limitée après sa signature.
3. Au guichet : la demande peut aussi être faite auprès de la conservation foncière ou du service du cadastre compétent.
4. Terrain non immatriculé (melkia, acte adoulaire) : il n'existe pas de plan foncier à demander. Le seul plan fiable est un levé topographique réalisé sur place. Voir le guide Melkia ou titre foncier.

Les tarifs et les modalités peuvent évoluer : consultez le guide des services en ligne de l'ANCFCC et vérifiez sur le portail de l'Agence avant de payer.

Les coordonnées Lambert : pourquoi c'est important

Les plans officiels marocains sont exprimés dans le système Lambert Maroc : une projection conique conforme de Lambert, appuyée sur l'ellipsoïde de Clarke 1880 et le système géodésique dit Merchich. Le territoire est découpé en zones, chacune avec ses propres paramètres. Fès, comme tout le nord du pays, se trouve en zone I (Nord Maroc).

Ce rattachement n'est pas un détail technique. C'est lui qui permet de superposer, sans décalage, le plan foncier, la mappe cadastrale, le plan d'aménagement et le projet de l'architecte. Les agences urbaines demandent d'ailleurs souvent un plan avec coordonnées Lambert pour délivrer une note de renseignements urbanistiques.

Attention : le GPS d'un téléphone donne des coordonnées dans un autre système (latitude et longitude WGS 84). Les comparer directement à des coordonnées Lambert donne des écarts. Pour un contrôle rapide, vous pouvez utiliser notre convertisseur Lambert ; pour une limite, seul un levé avec du matériel de précision fait foi.

Les pièges fréquents

• Le plan ancien non rattaché : certains plans anciens ont été établis en coordonnées locales, sans rattachement au réseau géodésique. Ils ne se superposent pas correctement aux plans récents. Avant de concevoir ou de diviser, faites vérifier les limites sur place ; une mise en concordance du plan foncier peut être nécessaire.
• Le croquis sans valeur : un dessin à main levée, un plan annexé à une melkia ou un schéma tracé par un vendeur ne sont pas des plans officiels. Ils peuvent aider à comprendre, jamais à prouver une limite ou une superficie.
• Le plan d'un autre lot : après un morcellement ou un lotissement, le titre d'origine (titre « mère ») et les nouveaux titres coexistent. Vérifiez que le numéro et l'indice du titre sur le plan correspondent exactement à ceux de l'acte et du certificat de propriété.
• La superficie « du papier » : la contenance inscrite sur un acte ancien peut différer de la superficie mesurée. Pour un terrain titré, la référence est le plan foncier ; pour un terrain non titré, seule une mesure récente renseigne.
• Le plan juste, le terrain faux : bornes arrachées, clôture déplacée, construction voisine qui empiète. Le plan peut être exact et le terrain ne plus lui correspondre. C'est l'objet d'un rétablissement de bornes.

Exemple courant à Fès : trois héritiers veulent partager un terrain titré au nom de leur père. La première étape consiste à obtenir le plan foncier avec le numéro du titre, puis à faire vérifier sur place que les bornes existent toujours. Viennent ensuite l'étude du morcellement au regard des règles d'urbanisme, puis le dossier technique. Si vous êtes dans ce cas, la page Héritage et partage décrit l'accompagnement possible par un ingénieur géomètre-topographe.

Questions fréquentes

Sources officielles

• Loi n° 58-00 portant création de l'Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (BO n° 5036 du 5 septembre 2002) — Bulletin officiel (copie FAOLEX)
• Décret n° 2-13-18 du 16 ramadan 1435 (14 juillet 2014) relatif aux formalités de l'immatriculation foncière — ANCFCC
• Service E-Plan cadastral (demande, suivi, vérification d'authenticité) — ANCFCC
• Loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements (texte initial de 1992, avant la loi n° 34-21) — Ministère de la Justice (adala)
• Loi n° 34-21 modifiant et complétant la loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements, promulguée par le dahir n° 1-26-61 du 28 juillet 2026 (BO n° 7533 du 10 août 2026, édition arabe) — Secrétariat général du gouvernement (Bulletin officiel)
• Décret n° 2-18-577 approuvant le règlement général de construction et arrêtés conjoints fixant les pièces exigibles (BO n° 6874 du 16 avril 2020) — Bulletin officiel (copie Agence urbaine de Settat)
• EPSG:26191 — Merchich / Nord Maroc (Lambert conique conforme) — Registre EPSG (spatialreference.org)

Ce guide est une information générale, mise à jour à la date indiquée. Il ne remplace ni les textes officiels ni l'étude de votre dossier par un professionnel. Demandez-nous un avis sur votre situation.