مجالات الخبرة
منزل عائلي ذو طوابق، أو عمارة صغيرة، أو مشروع إنعاش عقاري: نرفع البناية طابقًا طابقًا، ونحسب المساحات، ونعد الملف التقني الذي يتيح للمحافظة العقارية تأسيس رسم عقاري لكل جزء.
الغرض من الخدمة
ما دام للعقار رسم عقاري واحد، فلا يملك كل مالك سوى حصة في الرسم المشترك. وينص القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية، كما وقع تغييره وتتميمه بالقانون رقم 106.12، على أن المحافظ يؤسس رسمًا عقاريًا مستقلًا لكل جزء: جزء مفرز وحصته في الأجزاء المشتركة.
ولهذا الغرض، يجب إيداع نظام الملكية المشتركة وتقييده مرفقًا بـملف تقني. وتشترط المادة 17 من المرسوم رقم 2.13.18 أن يعد هذا الملف مهندس مساح طبوغرافي مسجل في جدول الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين، ثم تراقبه مصلحة المسح العقاري. وهذا هو الجزء الذي ننجزه: قياس ما تم بناؤه ووصفه جزءًا جزءًا.
المسطرة الكاملة، ودور وكيل الاتحاد، وما يجب التحقق منه قبل الشراء، كلها مشروحة في دليلنا الملكية المشتركة: رسم عقاري لكل شقة.
لا نحرر نظام الملكية المشتركة ولا العقود: فذلك من اختصاص الموثق أو العدل أو المحامي المقبول. ونشتغل معهم انطلاقًا من المساحات نفسها.
لمن
بنى كل أخ طابقًا أو أدى ثمنه، لكن الأرض بقيت في اسم الأب أو في اسم الورثة على الشياع. ولمنح رسم عقاري لكل طابق، يجب أولًا تسوية الملكية (تقييد الإراثة، واتفاق الجميع) والتحقق من مطابقة البناية للرخصة.
يضع المنعش العقاري، بصفته المالك الأصلي، نظام الملكية المشتركة. وتتيح الرسوم العقارية المستقلة لكل جزء للمشترين الحصول على رسمهم العقاري الخاص وتمويل اقتنائهم.
شقق بيعت «بحصص» في رسم عقاري واحد، وأحيانًا دون نظام. ويبت الجمع العام في وضع النظام؛ ويصف الملف التقني البناية كما هي.
سير العمل
المراحل نفسها المعتمدة في جميع مهامنا، مكيفة مع عمارة.
الرسم العقاري أو مطلب التحفيظ، وشهادة الملكية، ورخصة البناء، ورخصة السكن، وتصاميم المهندس المعماري المؤشر عليها «ne varietur»: نتحقق من إمكانية تأسيس الرسوم العقارية ونبين ما يعرقلها.
عدد الطوابق والأجزاء، والوثائق المسلَّمة، وأجل أشغالنا، والأتعاب؛ وتُبيَّن المصاريف الإدارية بشكل منفصل.
الأرض المقامة عليها البناية مربوطة بتصميم الرسم العقاري، ثم كل طابق: الأجزاء المفرزة، والأقبية، والمرائب، والأجزاء المشتركة، والعلو. ويجب أن يتاح الولوج إلى جميع المحلات.
تصميم لكل طابق، وترقيم الأجزاء المفرزة والأجزاء المشتركة، وجدول المساحات الذي يُعتمد في حساب الحصص (المادة 6 من القانون).
تُدرج التصاميم والجدول في نظام الملكية المشتركة، الذي يتولون تحريره وتوقيعه.
يودع الملف التقني لدى مصلحة المسح العقاري من أجل المراقبة والتأشير؛ ونتتبعه إلى حين المصادقة عليه. ثم يعود تأسيس الرسوم العقارية إلى المحافظ.
الوثائق المسلَّمة والمطلوبة
يتبع الشكل الدقيق للتصاميم والجداول التعليمات التقنية لمصلحة المسح العقاري.
الوسائل والآجال والتكلفة
يُنجز الرفع بالمحطة الشاملة، وبالماسح الليزري بالنسبة للبنايات المعقدة أو القديمة. وتتوقف دقة المساحة أساسًا على إمكانية الولوج إلى المحلات، واستقامة الجدران، وعدد النقط المقيسة: فشقة مؤثثة أو غرفة مغلقة يوم الرفع تعني قياسًا يجب إعادته.
يتوقف أجل أشغالنا على عدد الطوابق والأجزاء، وعلى مدى توفر الشاغلين. أما مراقبة مصلحة المسح العقاري وتأسيس الرسوم العقارية من طرف المحافظة العقارية فلهما آجالهما الخاصة التي لا نتحكم فيها: نتتبع الملف دون أن نعد بتاريخ محدد.
لا ننشر تعريفة جزافية (انظروا أتعابنا): يأخذ عرض الأثمان بعين الاعتبار المساحة المبنية، وعدد الأجزاء، وحالة الوثائق، والفوارق المحتملة مع الرخصة.
النقطة التي تعرقل الملف في أغلب الأحيان ليست القياس، بل المطابقة: فالطابق أو السطح المغلق خارج الرخصة يجب تسوية وضعيته مع الجماعة قبل أي إجراء يتعلق بالملكية المشتركة.
أسئلة شائعة
نعم، إذا كان مملوكًا لعدة أشخاص مقسمًا إلى أجزاء: إذ يسري القانون رقم 18.00 على كل عقار مبني مقسم إلى طبقات أو شقق. ويلزم لذلك نظام للملكية المشتركة، وملف تقني، وبناء مطابق للرخص. والتفاصيل في دليل الملكية المشتركة.
يمنع القانون رقم 12.90 استعمال بناية دون رخصة السكن. ولتأسيس الرسوم العقارية، اطلبوا من المحافظة العقارية لائحة الوثائق التعميرية التي تشترطها؛ وننبهكم إلى ذلك منذ دراسة الملف.
ما لم تنص سندات الملكية على خلاف ذلك أو يقرر الجمع العام غيره، فإنها تُحدد على أساس مساحة كل جزء مفرز منسوبةً إلى المجموع (المادة 6). ونحن نوفر المساحات؛ ويدرجها النظام، الذي يحرره الموثق أو العدل، في جدول.
يمكن إيداع النظام لدى كتابة الضبط بالمحكمة، لكن لن يكون هناك رسم عقاري لكل جزء ما دامت الأرض غير محفظة. انظروا دليل التحفيظ العقاري.
نعم. نقارن المساحة الحقيقية بالمساحة المعلنة أو بمساحة تصميم الملكية المشتركة القائم. وهو تحقق مفيد قبل التوقيع.
يجب الولوج إلى كل جزء وإلى الأجزاء المشتركة. ونحدد المواعيد مع وكيل الاتحاد أو مع الأسرة؛ ويمكن للمالك الغائب أن ينيب عنه من يمثله.
عقاركم
أرسلوا إلينا رقم الرسم العقاري، والرخصة، وما تعرفونه عن البناية: نبين لكم ما هو ممكن وما ينقص الملف، قبل أي التزام.