Expertise
Maison familiale à étages, petit immeuble, programme de promotion : nous relevons l'immeuble niveau par niveau, calculons les surfaces et établissons le dossier technique qui permet à la conservation foncière de créer un titre par lot.
À quoi sert la prestation
Tant qu'un immeuble n'a qu'un seul titre foncier, chaque propriétaire ne détient qu'une part du titre commun. La loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis (الملكية المشتركة), modifiée par la loi n° 106-12, prévoit que le conservateur établit un titre foncier distinct pour chaque lot : une partie privative et sa quote-part des parties communes.
Pour cela, le règlement de copropriété doit être déposé et inscrit avec un dossier technique. Le décret n° 2-13-18 (article 17) exige que ce dossier soit établi par un ingénieur géomètre-topographe inscrit à l'ONIGT, puis contrôlé par le service du cadastre. C'est cette partie que nous réalisons : mesurer ce qui a été construit et le décrire lot par lot.
La procédure complète, le rôle du syndic et les vérifications avant achat sont expliqués dans notre guide Copropriété : un titre foncier par appartement.
Nous ne rédigeons ni le règlement de copropriété ni les actes : cela relève du notaire, de l'adel ou de l'avocat agréé. Nous travaillons avec eux à partir des mêmes surfaces.
Pour qui
Chaque frère a construit ou payé un étage, mais le terrain est resté au nom du père ou des héritiers en indivision. Pour donner un titre à chaque étage, il faut d'abord régler la propriété (hérédité inscrite, accord de tous) et vérifier la construction par rapport au permis.
Le promoteur, propriétaire initial, établit le règlement de copropriété. Les titres par lot permettent aux acquéreurs d'obtenir leur propre titre et de financer leur achat.
Des appartements vendus « en parts » sur un titre unique, parfois sans règlement. L'assemblée générale statue sur l'élaboration du règlement ; le dossier technique décrit l'immeuble tel qu'il est.
Le déroulé
Les mêmes étapes que pour toutes nos missions, adaptées à un immeuble.
Titre foncier ou réquisition, certificat de propriété, permis de construire, permis d'habiter, plans « ne varietur » de l'architecte : nous vérifions que la création des titres est possible et signalons ce qui bloque.
Nombre de niveaux et de lots, livrables, délai de nos travaux, honoraires ; les frais administratifs sont indiqués séparément.
Terrain d'assiette rattaché au plan du titre, puis chaque niveau : parties privatives, caves, garages, parties communes, hauteurs. Il faut pouvoir accéder à tous les locaux.
Un plan par niveau, la numérotation des lots et des parties communes, le tableau des surfaces qui sert à calculer les quotes-parts (article 6 de la loi).
Les plans et le tableau sont repris dans le règlement de copropriété, rédigé et signé de leur côté.
Le dossier technique est déposé au service du cadastre pour contrôle et visa ; nous le suivons jusqu'à sa validation. La création des titres relève ensuite du conservateur.
Livrables et pièces
Le format précis des plans et des tableaux suit les prescriptions techniques du service du cadastre.
Moyens, délais, coût
Le relevé se fait à la station totale et, pour un bâtiment complexe ou ancien, au scanner laser. La précision d'une surface dépend surtout de l'accès aux locaux, de la régularité des murs et du nombre de points mesurés : un appartement meublé ou une pièce fermée le jour du relevé, c'est une mesure à refaire.
Le délai de nos travaux dépend du nombre de niveaux et de lots, et de la disponibilité des occupants. Le contrôle par le cadastre et la création des titres par la conservation foncière ont leurs propres délais, que nous ne maîtrisons pas : nous suivons le dossier sans promettre de date.
Nous ne publions pas de tarif forfaitaire (voir nos honoraires) : le devis tient compte de la surface bâtie, du nombre de lots, de l'état des documents et des écarts éventuels avec le permis.
Le point qui bloque le plus souvent n'est pas la mesure, mais la conformité : un étage ou une terrasse fermée hors permis doit être réglé avec la commune avant toute démarche de copropriété.
Questions fréquentes
Oui, si elle appartient à plusieurs personnes par lots : la loi n° 18-00 s'applique à tout immeuble bâti divisé par étages ou appartements. Il faut un règlement de copropriété, un dossier technique et une construction en règle avec les autorisations. Le détail est dans le guide de la copropriété.
La loi n° 12-90 interdit d'utiliser une construction sans permis d'habiter. Pour la création des titres, demandez à la conservation foncière la liste des pièces urbanistiques qu'elle exige ; nous vous le signalons dès l'étude du dossier.
Sauf disposition contraire des titres ou décision de l'assemblée générale, elles découlent de la superficie de chaque partie privative rapportée au total (article 6). Nous fournissons les surfaces ; le règlement, rédigé par le notaire ou l'adel, les reprend dans un tableau.
Le règlement peut être déposé au secrétariat-greffe du tribunal, mais il n'y aura pas de titre par lot tant que le terrain n'est pas immatriculé. Voir le guide de l'immatriculation.
Oui. Nous comparons la surface réelle avec celle annoncée ou celle du plan de copropriété existant. C'est une vérification utile avant de signer.
Il faut accéder à chaque lot et aux parties communes. Nous fixons les rendez-vous avec le syndic ou la famille ; un propriétaire absent peut se faire représenter.
Votre immeuble
Envoyez-nous le numéro du titre, le permis et ce que vous savez de l'immeuble : nous vous disons ce qui est possible et ce qui manque, avant tout engagement.