أداة مجانية
انطلاقًا من أبعاد أرضكم وقواعد منطقتكم (معامل شغل الأرض، معامل استعمال الأرض، العلو، R+n، التراجعات)، قدّروا المساحة المبنية على الأرض ومساحة الأرضيات وعدد الطوابق الممكنة، مع رسم تخطيطي للتصميم والمقطع. يتم الحساب في متصفحكم.
فهم المفاهيم
تتيح المادة 19 من القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير لتصميم التهيئة أن يحدد، منطقة بمنطقة، ضوابط البناء: العلو، والمسافات الفاصلة بين المباني، ونسبة المساحة الممكن إقامة البناء عليها بالقياس إلى مساحة الأرض، والارتفاقات. وتختلف صياغتها الدقيقة من تصميم لآخر.
في الأنظمة المغربية، يدل معامل شغل الأرض (COS) على الجزء من الأرض الذي يمكن أن تغطيه البناية على مستوى الأرض. مثلًا، يسمح معامل 60 % على 200 م² بمساحة مبنية قدرها 120 م². وتحدد بعض الأنظمة بدلًا من ذلك مساحة مبنية قصوى بالمتر المربع، أو الاثنين معًا.
وفي بلدان أخرى، قد يدل المختصر نفسه على كثافة الأرضيات: اقرؤوا التعريف الوارد في نظامكم.
ينسب معامل استعمال الأرض (CUS) مجموع مساحة الأرضيات المسموح بها إلى مساحة الأرض. مثلًا، يسمح معامل 1,8 على 200 م² بـ360 م² من الأرضيات، في جميع الطوابق.
مساحة الأرضيات الممكنة هي أصغر الحدّين: المعامل × الأرض، أو المساحة المبنية × عدد الطوابق.
يعني R+n طابقًا أرضيًا مع n طوابق علوية: R+2 = ثلاثة طوابق فوق الأرض. وكثيرًا ما يحدد النظام علوًا أقصى بالأمتار وعددًا من الطوابق في آن واحد؛ ويجب احترامهما معًا.
ويحدد النظام المستوى الذي يُقاس منه العلو (الرصيف، الأرض الطبيعية) وما إذا كان يشمل التجهيزات الفوقية.
التراجع هو المسافة الدنيا بين البناية والطريق (التراجع الأمامي) أو الحدود الفاصلة (التراجعات الجانبية والخلفية). وقد يكون ثابتًا (عدد من الأمتار) أو مرتبطًا بالعلو (مثلًا H/2 مع حد أدنى).
وتُقاس التراجعات انطلاقًا من الحدود الحقيقية ومن تصفيف الطريق، الذي قد يختلف عن السور الحالي.
في بعض المناطق (السكن المتصل، العمارات)، يسمح النظام بالبناء على حد فاصل أو أكثر أو يفرضه: فيكون التراجع من تلك الجهة منعدمًا. وفي مناطق الفيلات، كثيرًا ما يفرض تراجعات من جميع الجهات.
والبناء على الحد يستتبع أيضًا قواعد الجوار: تحققوا من الحد الدقيق قبل ذلك.
لا يُحتسب الطابق تحت الأرضي (مرأب، مخزن) دائمًا ضمن مساحة الأرضيات المسموح بها، وقد تخضع مساحته لقواعد غير تلك التي تخضع لها البناية.
تعرضه الأداة على حدة وتترك لكم تحديد ما إذا كان نظامكم يحتسبه ضمن معامل استعمال الأرض.
أين تجدون قواعدكم
تبين مذكرة المعلومات التعميرية، التي تسلمها الوكالة الحضرية، بالنسبة لأرض معينة وثيقة التعمير المطبقة، وتخصيص المنطقة، والاستعمالات الممنوعة، والإمكانيات القصوى لشغل الأرض واستعمالها، وشروط التموضع، والعلو الأقصى، وشروط الولوج (ضابط البناء العام، المرسوم رقم 2.18.577 الصادر في 12 يونيو 2019، المواد 6 إلى 9). وتُسلَّم في أجل لا يتعدى يومي عمل.
وتُعد على أساس المعطيات التي يقدمها الطالب، ولا تعتبر بأي حال من الأحوال موافقة مبدئية على مشروع. وتتيح بوابة تعمير (taamir.gov.ma) الاطلاع مجانًا على وثائق التعمير المصادق عليها قبل طلبها.
تفاصيل الإجراءات في دليلي تصميم التهيئة والتنطيق وتعمير ورخصة البناء.
أرض خارج التصميم
خارج الجماعات الحضرية والمراكز المحددة والمناطق المحيطة بها والمناطق ذات الصبغة الخاصة، وحين لا تحدد أي وثيقة تعمير الغرض المخصصة له الأرض، يربط القانون رقم 12.90 (المادة 46) تسليم الرخصة بشروط تحدد بنص تنظيمي، ويفرض إقامة المبنى على بعد 10 أمتار من حد الطريق العام و5 أمتار من الحدود الفاصلة. ولا تسري هذه الأحكام على تشييد المباني العامة.
ويحدد المرسوم رقم 2.92.832 الصادر في 14 أكتوبر 1993 بتطبيق القانون (المادة 34) هذه الشروط: بقعة لا تقل عن هكتار واحد، ومساحة قابلة للبناء لا تتجاوز 1/50 من مساحة البقعة ولا 800 م²، وعلو لا يتجاوز 8,50 أمتار باعتبار كل تجهيز فوقي. ويمكن منح استثناءات بعد الرأي المطابق للجنة، حين تحول حالة التجزيء العقاري دون بلوغ الهكتار (المادة 35) أو حين تبرر ذلك المساحة التقنية للبناية (المادة 36).
هذا هو الاختيار المسبق الوحيد الذي تقترحه الأداة. أما في جماعة حضرية أو مركز محدد بدون تصميم، فيجوز لرئيس مجلس الجماعة تأجيل البت أو تسليم الرخصة حسب ملاءمة المشروع (المادة 45): ولا تنطبق حينئذ أي قيمة رقمية وطنية.
دُققت القواعد المطبقة خارج التصاميم بنصوص تنظيمية ودوريات متتالية. اطلبوا تأكيد وضعيتكم من الجماعة والوكالة الحضرية قبل الشراء أو التصميم.
أسئلة شائعة
لأنها غير موجودة على المستوى الوطني: يحدد كل تصميم تهيئة قواعده الخاصة لكل منطقة، برموز خاصة به. وتختلف قيم منطقة الفيلات من مدينة ومن تصميم لآخر. واقتراح قيم «نموذجية» سيكون اختلاقًا لقواعد؛ لذلك تطلب منكم الأداة القواعد الواردة في مذكرة المعلومات الخاصة بكم.
ويتضمن نص وطني قديم، هو المرسوم رقم 2.64.445 الصادر في 26 ديسمبر 1964 (الجريدة الرسمية عدد 2739 بتاريخ 28 أبريل 1965، الطبعة الفرنسية)، ضابطًا للبناء خاصًا بمناطق السكن الاقتصادي التي تحددها التصاميم (العلو، والأفنية، وأبعاد القطع). ولا يحدد معامل شغل الأرض ولا معامل استعمالها؛ ونظام تصميمكم ومذكرة المعلومات هما اللذان يبينان ما ينطبق على أرضكم.
لا، إنها تقدير. تدرس اللجنة المشروع على أساس تصاميم المهندس المعماري، مع رأي الوكالة الحضرية. وقد تقلص قواعد أخرى ما يمكن إنجازه: الارتفاقات، ومواقف السيارات، والأفنية والمناور، والتوجيهات المعمارية، وقواعد السلامة.
اختاروا «المساحة فقط»: تطبق الأداة معامل شغل الأرض والمساحة المبنية القصوى ومعامل استعمال الأرض دون التراجعات، أو تعتمد مستطيلًا مكافئًا إذا أدخلتم الواجهة. وبالنسبة لأرض غير منتظمة أو في زاوية أو منحدرة، وحده تصميم طبوغرافي مرقم يتيح رسم المنطقة القابلة للبناء بدقة.
يحدد ذلك نظام تصميمكم: نقطة الانطلاق (الرصيف، الأرض الطبيعية)، وموضع القياس، ونقطة الوصول (الحاجز العلوي، أعلى نقطة)، واحتساب التجهيزات الفوقية أو عدمه. ويتضمن ملف الرخصة تصاميم تبين مستوى الرصيف (القرار المشترك رقم 337.20). وفي أرض منحدرة، اطلبوا رفع المستويات.
في الجماعات الحضرية والمراكز المحددة والمناطق المحيطة بها والمناطق ذات الصبغة الخاصة، نعم (القانون رقم 12.90، المادة 50). وبالنسبة لمساحة متراكمة للأرضيات لا تتجاوز 150 م²، تقتصر مهمته الإلزامية على التصور (المادة 54).
لا. يتم الحساب في متصفحكم. ويُحتفظ بآخر إدخال على جهازكم حتى لا تعيدوا كتابته؛ ويحذفه زر «مسح».
المصادر
نصوص تم الاطلاع عليها في 29 أكتوبر 2026. لا تأتي القيم الرقمية في الأداة إلا من هذه النصوص؛ أما باقي القواعد فتُدخلونها أنتم.
قبل التصميم
نرفع الحدود الحقيقية والتضاريس والطريق وتصفيفها، بإحداثيات لامبير، حتى يصمم مهندسكم المعماري على أساس قياسات دقيقة.