Outil gratuit
À partir des dimensions de votre terrain et des règles de votre zone (COS, CUS, hauteur, R+n, reculs), estimez l'emprise au sol, la surface de plancher et le nombre de niveaux possibles, avec un schéma en plan et en coupe. Le calcul se fait dans votre navigateur.
Comprendre les notions
L'article 19 de la loi n° 12-90 relative à l'urbanisme permet au plan d'aménagement de fixer, zone par zone, les règles de construction : hauteurs, distances entre bâtiments, part du terrain qui peut être bâtie, servitudes. Leur rédaction exacte varie d'un plan à l'autre.
Dans les règlements marocains, le coefficient d'occupation du sol désigne la part du terrain que le bâtiment peut couvrir au sol. Par exemple, un COS de 60 % sur 200 m² autorise 120 m² d'emprise. Certains règlements fixent plutôt une emprise maximale en m², ou les deux.
Ailleurs, le même sigle désigne parfois une densité de plancher : lisez la définition de votre règlement.
Le coefficient d'utilisation du sol rapporte la surface de plancher totale autorisée à la surface du terrain. Par exemple, un CUS de 1,8 sur 200 m² autorise 360 m² de planchers, tous niveaux confondus.
La surface de plancher possible est la plus petite des deux limites : CUS × terrain, ou emprise × nombre de niveaux.
R+n signifie rez-de-chaussée plus n étages : R+2 = trois niveaux hors sol. Le règlement fixe souvent à la fois une hauteur maximale en mètres et un nombre de niveaux ; les deux doivent être respectés.
Le règlement précise d'où se mesure la hauteur (trottoir, terrain naturel) et si elle comprend les superstructures.
Le recul est la distance minimale entre le bâtiment et la voie (recul avant) ou les limites séparatives (reculs latéraux et arrière). Il peut être fixe (un nombre de mètres) ou dépendre de la hauteur (par exemple H/2 avec un minimum).
Les reculs se mesurent depuis les limites réelles et depuis l'alignement de la voie, qui peut différer du mur de clôture actuel.
Dans certaines zones (habitat en bande, immeubles), le règlement autorise ou impose de construire sur une ou plusieurs limites séparatives : le recul de ce côté est alors nul. En zone de villas, il impose souvent des reculs sur tous les côtés.
Construire en limite engage aussi des règles de voisinage : faites vérifier la limite exacte avant.
Un sous-sol (parking, cave) n'est pas toujours compté dans la surface de plancher autorisée, et son emprise peut obéir à d'autres règles que celle du bâtiment.
L'outil l'affiche à part et vous laisse indiquer si votre règlement le compte dans le CUS.
Où trouver vos règles
La note de renseignements urbanistiques, délivrée par l'agence urbaine, indique pour un terrain le document d'urbanisme applicable, l'affectation de la zone, les utilisations interdites, les possibilités maximales d'occupation et d'utilisation du sol, les conditions d'implantation, la hauteur maximale et les conditions d'accès (règlement général de construction, décret n° 2-18-577 du 12 juin 2019, art. 6 à 9). Elle est délivrée dans un délai de deux jours ouvrables au plus.
Elle est établie sur la base des données fournies par le demandeur et n'équivaut en aucun cas à un accord de principe sur un projet. Le géoportail Taamir (taamir.gov.ma) permet de consulter gratuitement les documents d'urbanisme homologués avant de la demander.
Le détail des démarches figure dans les guides Plan d'aménagement, zonage, Taamir et Autorisation de construire.
Terrain hors plan
Hors des communes urbaines, des centres délimités, de leurs zones périphériques et des zones à vocation spécifique, lorsqu'aucun document d'urbanisme ne fixe l'affectation du terrain, la loi n° 12-90 (art. 46) subordonne le permis à des règles fixées par voie réglementaire et impose un recul de 10 m par rapport à la limite de la voie publique et de 5 m par rapport aux limites séparatives. Ces dispositions ne s'appliquent pas aux bâtiments publics.
Le décret n° 2-92-832 du 14 octobre 1993 pris pour l'application de la loi (art. 34) fixe ces règles : parcelle d'au moins 1 hectare, surface au sol constructible d'au plus 1/50 de la parcelle sans dépasser 800 m², hauteur d'au plus 8,50 m toute superstructure comprise. Des dérogations sont possibles après avis conforme d'une commission, lorsque l'état du parcellaire empêche d'atteindre 1 hectare (art. 35) ou lorsque la surface technique du bâtiment le justifie (art. 36).
C'est la seule présélection proposée par l'outil. Dans une commune urbaine ou un centre délimité sans plan, le président de la commune peut surseoir à statuer ou délivrer le permis selon la compatibilité du projet (art. 45) : aucune valeur chiffrée nationale ne s'applique alors.
Les règles applicables hors plan ont été précisées par des textes réglementaires et des circulaires successives. Faites confirmer votre cas par la commune et l'agence urbaine avant d'acheter ou de concevoir.
Questions fréquentes
Parce qu'elles n'existent pas au niveau national : chaque plan d'aménagement fixe ses propres règles par zone, sous des codes qui lui sont propres. Les valeurs d'une zone de villas diffèrent d'une ville et d'un plan à l'autre. Proposer des valeurs « types » serait inventer des règles ; l'outil vous demande donc celles de votre note de renseignements.
Un ancien texte national, le décret n° 2-64-445 du 26 décembre 1964 (BO n° 2739 du 28 avril 1965), contient un règlement de construction pour les zones dites d'habitat économique délimitées par les plans (hauteurs, patios, dimensions des lots). Il ne fixe pas de COS ni de CUS ; c'est le règlement de votre plan et la note de renseignements qui disent ce qui s'applique à votre terrain.
Non, c'est une estimation. Le projet est examiné par la commission sur les plans de l'architecte, avec l'avis de l'agence urbaine. D'autres règles peuvent réduire ce qui est réalisable : servitudes, stationnement, cours et courettes, prescriptions architecturales, règles de sécurité.
Choisissez « Superficie seule » : l'outil applique le COS, l'emprise maximale et le CUS, mais pas les reculs, ou raisonne sur un rectangle équivalent si vous donnez la façade. Pour une forme irrégulière, en angle de rues ou en pente, seul un plan topographique coté permet de tracer la zone constructible exacte.
C'est le règlement de votre plan qui le précise : point de départ (trottoir, terrain naturel), endroit de la mesure, point d'arrivée (acrotère, point le plus haut) et prise en compte ou non des superstructures. Le dossier de permis comprend des plans indiquant le niveau du trottoir (arrêté conjoint n° 337-20). Sur un terrain en pente, faites relever les niveaux.
Dans les communes urbaines, les centres délimités, leurs zones périphériques et les zones à vocation spécifique, oui (loi n° 12-90, art. 50). Pour une surface cumulée de planchers de 150 m² au plus, sa mission obligatoire se limite à la conception (art. 54).
Non. Le calcul est fait dans votre navigateur. La dernière saisie est conservée sur votre appareil pour vous éviter de la retaper ; le bouton « Effacer » la supprime.
Sources
Textes consultés le 29 octobre 2026. Les valeurs chiffrées de l'outil proviennent uniquement de ces textes ; toutes les autres règles sont saisies par vous.
Avant de concevoir
Nous relevons les limites réelles, le relief, la voie et son alignement, en coordonnées Lambert, pour que votre architecte conçoive sur des mesures exactes.