أداة فابور
على حساب الأبعاد ديال الأرض ديالكم والقواعد ديال المنطقة (معامل شغل الأرض، معامل استعمال الأرض، العلو، R+n، التراجعات)، قدرو المساحة المبنية فالأرض، المساحة ديال الطبقات وعدد الطبقات الممكنة، مع رسم تخطيطي ديال التصميم والمقطع. الحساب كيتدار فالمتصفح ديالكم.
فهمو المفاهيم
المادة 19 من القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير كتسمح لتصميم التهيئة يحدد، منطقة بمنطقة، الضوابط ديال البناء: العلو، المسافات بين البنايات، النسبة ديال المساحة اللي يمكن يتبنى عليها مقارنة مع المساحة ديال الأرض، والارتفاقات. والصياغة المضبوطة ديالها كتبدل من تصميم لآخر.
فالضوابط المغربية، معامل شغل الأرض (COS) هو الجزء من الأرض اللي يقدر يغطيه البني فالأرض. مثلًا، معامل ديال 60 % على 200 م² كيسمح بمساحة مبنية ديال 120 م². وشي ضوابط كيحددو بلاصتو مساحة مبنية قصوى بالمتر المربع، ولا بجوج.
وفبلدان أخرى، نفس الحروف كتعني شي مرات الكثافة ديال الطبقات: قراو التعريف اللي فالضابط ديالكم.
معامل استعمال الأرض (CUS) كيقارن المساحة الإجمالية ديال الطبقات المسموحة مع المساحة ديال الأرض. مثلًا، معامل ديال 1,8 على 200 م² كيسمح بـ360 م² ديال الطبقات، كاع الطبقات مجموعين.
المساحة الممكنة ديال الطبقات هي الصغيرة فجوج حدود: المعامل × الأرض، ولا المساحة المبنية × عدد الطبقات.
R+n كتعني الطابق الأرضي زايد n طبقات فوق: R+2 = تلاتة ديال الطبقات فوق الأرض. وبزاف ديال المرات الضابط كيحدد علو أقصى بالمتر وعدد ديال الطبقات فنفس الوقت؛ وخاص يتحترمو بجوج.
والضابط كيحدد منين كيتقاس العلو (الطروطوار، الأرض الطبيعية) وواش فيه التجهيزات الفوقية.
التراجع هو المسافة الدنيا بين البني والطريق (التراجع القدامي) ولا الحدود الفاصلة (التراجعات الجانبية واللورانية). يقدر يكون ثابت (شحال من متر) ولا مربوط بالعلو (مثلًا H/2 مع حد أدنى).
والتراجعات كتتقاس من الحدود الحقيقية ومن التصفيف ديال الطريق، اللي يقدر يكون مختلف على السور اللي كاين دابا.
فشي مناطق (السكن المتلاصق، العمارات)، الضابط كيسمح ولا كيفرض البني على حد فاصل ولا كثر: التراجع من ديك الجهة كيولي صفر. وفمناطق الفيلات، بزاف ديال المرات كيفرض تراجعات من كاع الجهات.
والبني على الحد كيجيب معاه حتى قواعد ديال الجيران: تأكدو من الحد بالضبط قبل.
الطابق تحت الأرض (كاراج، مخزن) ماشي ديما كيتحسب فالمساحة ديال الطبقات المسموحة، والمساحة ديالو تقدر تكون عندها قواعد ماشي بحال ديال البني.
الأداة كتبينو بوحدو وكتخليكم تقولو واش الضابط ديالكم كيحسبو فمعامل استعمال الأرض.
فين تلقاو القواعد ديالكم
مذكرة المعلومات التعميرية، اللي كتعطيها الوكالة الحضرية، كتبين بالنسبة لشي أرض وثيقة التعمير اللي كتطبق، التخصيص ديال المنطقة، الاستعمالات الممنوعة، الإمكانيات القصوى لشغل الأرض والاستعمال ديالها، شروط التموضع، العلو الأقصى وشروط الوصول (ضابط البناء العام، المرسوم رقم 2.18.577 الصادر فـ12 يونيو 2019، المواد 6 حتى 9). وكتعطى فأجل ما كيفوتش جوج أيام ديال الخدمة.
وكتوجد على أساس المعطيات اللي قدمها الطالب، وما كتعتبرش بأي حال من الأحوال موافقة مبدئية على شي مشروع. والبوابة تعمير (taamir.gov.ma) كتخليكم تشوفو فابور وثائق التعمير المصادق عليها قبل ما تطلبوها.
التفاصيل ديال الإجراءات كاينين فالدلائل تصميم التهيئة، التنطيق وتعمير ورخصة البناء.
أرض برا التصميم
برا الجماعات الحضرية، المراكز المحددة، المناطق المحيطة بيها والمناطق ذات الصبغة الخاصة، وملي حتى وثيقة تعمير ما كتحدد التخصيص ديال الأرض، القانون رقم 12.90 (المادة 46) كيربط الرخصة بشروط كيحددها نص تنظيمي، وكيفرض أن البني يكون على بعد 10 أمتار من الحد ديال الطريق العام و5 أمتار من الحدود الفاصلة. وهاد الأحكام ما كتطبقش على البنايات العمومية.
المرسوم رقم 2.92.832 الصادر فـ14 أكتوبر 1993 لتطبيق القانون (المادة 34) كيحدد هاد الشروط: بقعة ما تنقصش على هكتار واحد، مساحة مبنية ما تفوتش 1/50 من البقعة وما تفوتش 800 م²، وعلو ما يفوتش 8,50 أمتار مع كل تجهيز فوقي. ويمكن تعطى استثناءات من بعد الرأي المطابق ديال لجنة، ملي الحالة ديال التقسيم العقاري ما كتخليش توصلو للهكتار (المادة 35) ولا ملي المساحة التقنية ديال البني كتبرر هادشي (المادة 36).
هادا هو الاختيار المسبق الوحيد اللي كتقترح الأداة. أما فجماعة حضرية ولا مركز محدد بلا تصميم، رئيس مجلس الجماعة يقدر يأجل البت ولا يعطي الرخصة على حساب واش المشروع متلائم (المادة 45): وما كتطبق تما حتى قيمة رقمية وطنية.
القواعد اللي كتطبق برا التصاميم توضحات بنصوص تنظيمية ودوريات وحدة من بعد وحدة. خليو الجماعة والوكالة الحضرية يأكدو ليكم الحالة ديالكم قبل ما تشريو ولا تصممو.
أسئلة اللي كتتعاود
حيت ما كايناش على المستوى الوطني: كل تصميم تهيئة كيحدد القواعد ديالو لكل منطقة، برموز خاصة بيه. والقيم ديال منطقة الفيلات كتبدل من مدينة لمدينة ومن تصميم لآخر. ولا اقترحنا قيم «نموذجية» غانكونو كنخترعو قواعد؛ داكشي علاش الأداة كتطلب منكم القواعد اللي فمذكرة المعلومات ديالكم.
كاين نص وطني قديم، هو المرسوم رقم 2.64.445 الصادر فـ26 دجنبر 1964 (الجريدة الرسمية عدد 2739 بتاريخ 28 أبريل 1965، النسخة الفرنسية)، فيه ضابط ديال البناء خاص بمناطق السكن الاقتصادي اللي كتحددها التصاميم (العلو، الأفنية، الأبعاد ديال القطع). وما كيحددش لا معامل شغل الأرض لا معامل الاستعمال؛ والضابط ديال التصميم ديالكم ومذكرة المعلومات هوما اللي كيقولو شنو كيتطبق على الأرض ديالكم.
لا، هادا غير تقدير. اللجنة كتدرس المشروع على أساس التصاميم ديال المهندس المعماري، مع الرأي ديال الوكالة الحضرية. وقواعد أخرى تقدر تنقص داكشي اللي ممكن يتدار: الارتفاقات، الوقوف ديال الطوموبيلات، الأفنية والمناور، التوجيهات المعمارية، قواعد السلامة.
ختارو «غير المساحة»: الأداة كتطبق معامل شغل الأرض، المساحة المبنية القصوى ومعامل استعمال الأرض بلا التراجعات، ولا كتحسب على مستطيل معادل إلا دخلتو الواجهة. لأرض ماشي منتظمة، فالقنت ولا فالطالعة، غير تصميم طبوغرافي مرقم اللي كيسمح نرسمو المنطقة اللي يمكن تتبنى بالضبط.
الضابط ديال التصميم ديالكم هو اللي كيحدد: منين كنبداو (الطروطوار، الأرض الطبيعية)، فين كنقيسو، فين كنوصلو (الحاجز ديال السطح، أعلى نقطة) وواش التجهيزات الفوقية كتتحسب ولا لا. والملف ديال الرخصة فيه تصاميم كتبين المستوى ديال الطروطوار (القرار المشترك رقم 337.20). وفأرض فالطالعة، خليو شي واحد يرفع المستويات.
فالجماعات الحضرية، المراكز المحددة، المناطق المحيطة بيها والمناطق ذات الصبغة الخاصة، إيه (القانون رقم 12.90، المادة 50). وإلا كانت المساحة المجموعة ديال الطبقات ما كتفوتش 150 م²، المهمة الإجبارية ديالو كتبقى غير فالتصور (المادة 54).
لا. الحساب كيتدار فالمتصفح ديالكم. وآخر حاجة دخلتوها كتتحفظ فالجهاز ديالكم باش ما تعاودوش تكتبوها؛ والزر «مسح» كيحيدها.
المصادر
نصوص تشافت نهار 29 أكتوبر 2026. القيم الرقمية فالأداة جاية غير من هاد النصوص؛ والقواعد الأخرى كاملين كتدخلوهم نتوما.
قبل ما تصممو
كنرفعو الحدود الحقيقية، التضاريس، الطريق والتصفيف ديالها، بإحداثيات لامبير، باش المهندس المعماري ديالكم يصمم على قياسات مضبوطة.