رخصة البناء بالمغرب: الملف، والمراحل، والتصميم الطبوغرافي

متى تكون الرخصة إلزامية؟

يضع القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير القاعدة في مادته 40: يُمنع البناء دون الحصول على رخصة البناء:

• في الجماعات الحضرية، والمراكز المحددة والمناطق المحيطة بها، وكذا في المناطق ذات صبغة خاصة؛
• خارج هذه الدوائر والتكتلات العمرانية القروية التي تتوفر على تصميم نمو: على طول الطرق والسكك الحديدية غير الجماعية، في عمق كيلومتر واحد ابتداءً من محورها، وعلى طول الملك العام البحري في عمق خمسة كيلومترات؛
• في جميع التجزئات المأذون بها.

وتُشترط الرخصة أيضًا لإدخال تغييرات على بناء قائم في الجوانب التي تحددها الأنظمة. ويمكن أن يمدها مرسوم إلى مجالات ترابية أو أصناف أخرى من البنايات (المادة 42). وفي التكتلات العمرانية القروية، تخضع الرخصة للظهير الشريف الصادر في 25 يونيو 1960 المتعلق بتنمية التكتلات العمرانية القروية، وتتبع ضابط البناء العام نفسه.

يسلم الرخصةَ رئيسُ مجلس الجماعة (المادة 41). وقواعد الجوهر (التنطيق، والعلو، والتراجعات، والأرض الواقعة خارج تصميم التهيئة) مفصلة في دليل تصميم التهيئة، والتنطيق، و«تعمير». وعمليًا، لا تفترضوا أبدًا أن أرضًا قروية معفاة: اطرحوا السؤال على الجماعة والوكالة الحضرية قبل أي شراء.

المهندس المعماري، والمهندسون، والمهندس المساح: من يفعل ماذا

المهندس المعماري. في الجماعات الحضرية، والمراكز المحددة والمناطق المحيطة بها، والمناطق ذات صبغة خاصة، يكون اللجوء إلى مهندس معماري يزاول المهنة بصفة حرة وإلى مهندسين مختصين إلزاميًا بالنسبة لكل بناء جديد (المادة 50). واللجوء إلى مهندس معماري مقيد في جدول الهيئة شرط للحصول على الرخصة. وخارج هذه الدوائر، يشمل الإلزام المباني العامة أو المعدة لاستقبال العموم (المادة 51).

تُسند المادة 53 إلى المهندس المعماري التصور، والتصاميم المودعة لدى الجماعة، وانسجام الدراسات التقنية مع مشروعه، وتتبع الأشغال إلى غاية الحصول على رخصة السكن. وتحصر المادة 54 مهمته الإلزامية في التصور وحده بالنسبة للبنايات التي لا تتجاوز مساحة أرضياتها المتراكمة 150 مترًا مربعًا.

المهندسون المختصون (مهندس الخرسانة المسلحة، أي عمليًا مكتب دراسات البنية) يعدون تصاميم البنية والاستقرار، المشترطة قبل تسليم الرخصة، ويتتبعون إنجاز الأشغال المرتبطة بها (المادة 53). ويؤشر على مذكرة السلامة من الحرائق المهندسُ المعماري، والمهندس، ومكتب للمراقبة التقنية، كلٌّ في ما يخصه.

المهندس المساح الطبوغرافي يعد الرفع الطبوغرافي للأرض، ويوقّع البناية على الأرض في الورش. وهو لا يصمم المنزل ولا يسلم أي رخصة.

ملف الطلب

يحدد الوثائقَ القرارُ المشترك رقم 337.20 الصادر في 21 يناير 2020، المتخذ تطبيقًا لـضابط البناء العام المصادق عليه بالمرسوم رقم 2.18.577 الصادر في 12 يونيو 2019 (الجريدة الرسمية عدد 6874 بتاريخ 16 أبريل 2020). ويميز بين الوثائق الرئيسية، المطلوبة عند الإيداع، والوثائق التكميلية، التي يُدلى بها قبل التسليم. والملف الذي لا يتضمن جميع الوثائق الرئيسية غير مقبول؛ أما غياب وثيقة تكميلية فلا يمكن أن يبرر الرفض (المادة 37 من الضابط).

• الوثائق الرئيسية: الطلب الموقع؛ وشهادة الملكية أو، عند عدم وجودها، كل سند يثبت الملكية أو الحق في البناء؛ وتصميم الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية الذي يبين الحدود بالنسبة لأرض محفظة، أو رفع طبوغرافي إذا لم تكن محفظة؛ وتصميم الموقع؛ والتصاميم المعمارية لجميع المستويات بمقياس 1/100 على الأقل، مع بيان تصفيف الشارع وأبعاد حدود الأرض ومستوى الرصيف في تصميم الطابق الأرضي؛ والواجهات، والتصميم الكتلي، والمقاطع؛ ونسخة من عقد المهندس المعماري حين يكون إلزاميًا؛ ومذكرة السلامة من الحرائق ومذكرة حول النجاعة الطاقية.
• الوثائق التكميلية: بطاقة معلومات موقعة ومصادق على التوقيع عليها؛ وتصاميم البنية التي يعدها المهندسون؛ ونظير من وثيقة معاينة التصفيف إذا كانت البناية محاذية لطريق عمومية؛ ودفتر الورش؛ ووصولات أداء الأجور عن الخدمات المقدمة؛ وبالنسبة لبعض العمارات، ملف الربط بشبكات الاتصالات.
• عدد النظائر: ثمانية.

لا ترد مذكرة المعلومات التعميرية في هذه اللائحة، لكنها هي التي تحدد القواعد المطبقة على الأرض: اطلبوها قبل الشروع في إعداد التصاميم. ولفهم الفرق بين تصميم الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والرفع الطبوغرافي، انظروا دليل التصميم المساحي، وتصميم الرسم العقاري، والتصميم الطبوغرافي.

الإيداع، ومنصة رخص، والدراسة

أين يُودع الملف. يودع الملف لدى مكتب الضبط بالجماعة، أو لدى الشباك الوحيد لرخص التعمير في الجماعات التي يفوق عدد سكانها 50.000 نسمة، مقابل وصل مرقم ومؤرخ. وفي الجماعات الأصغر، تُهيأ الدراسة من طرف لجنة للتعمير على مستوى العمالة أو الإقليم (المواد 10 و15 و34 من الضابط). ويمكن أن يتم الإيداع من طرف المالك، أو المهندس المعماري، أو شخص مفوض. وينص الضابط على مساطر لا مادية: وهي منصة رخص (rokhas.ma)، التي يودع فيها المهندس المعماري الملف ويتتبعه عمومًا.

المشاريع الصغرى والمشاريع الكبرى. تخضع بنايات السكن التي لا يتجاوز علوها 15,50 مترًا ولا تتجاوز طابقًا أرضيًا وثلاثة طوابق (R+3) لمسطرة «المشاريع الصغرى»؛ وفي تجزئة تم تسلمها، يكون الحد 18,50 مترًا وطابقًا أرضيًا وأربعة طوابق (R+4) (الملحق 3). ويُعرض ملفها على لجنة الدراسة فور إيداعه، وتتداول فيه في الحين (المادة 19). أما «المشاريع الكبرى» (التجزئات، والعمارات الأعلى، والمؤسسات المستقبلة للعموم، والبنايات خارج المناطق المغطاة بتصميم، والمدن العتيقة…) فتُحال على اللجنة داخل أجل 3 أيام عمل، وتبت فيها داخل أجل 15 يوم عمل ابتداءً من توصل الجماعة بالملف (المادة 18).

اللجنة تضم ممثلين عن العمالة أو الإقليم، والجماعة، والوكالة الحضرية. ولا يمكن تسليم الرخصة دون رأي الوكالة الحضرية، الذي يجب على رئيس مجلس الجماعة احترامه (المادة 39). ويوجه إليه المحضر داخل أجل 3 أيام عمل. وإذا طُلبت تعديلات، يخبر بها الطالب داخل أجل يومي عمل، وتبتدئ الآجال من جديد من تاريخ إيداع التصاميم المعدلة (المادة 41). وتُبلَّغ الرخصة، مع التصاميم المؤشر عليها «ne varietur»، داخل أجل يومي عمل الموالية للقرار (المادة 44).

السكوت والصلاحية. ينص القانون رقم 12.90 على أن الرخصة تعتبر مسلمة إذا لم يُجب عن الطلب داخل أجل شهرين من تاريخ إيداعه (المادة 48). وتسقط الرخصة إذا لم تبدأ أشغال الأسس داخل أجل سنة (المادة 49): فلا تحصلوا على رخصة مبكرًا إذا لم يكن التمويل جاهزًا.

إعادة تنظيم جارية: يُحدث القانون رقم 64.23 (الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026) اثنتي عشرة وكالة جهوية للتعمير والإسكان تتولى تدريجيًا مهام الوكالات الحضرية. وقد يتغير اسم الجهة المخاطَبة؛ وتبقى الجماعة مكان الإيداع.

الورش: التوقيع على الأرض والتتبع

بعد الحصول على الرخصة، يكون أول عمل تقني هو التوقيع على الأرض (implantation): أي نقل الموقع الدقيق للبناية، كما يظهر في التصاميم المأذون بها، إلى الأرض بواسطة معالم. ولا يفرض أي نص من يقوم به، لكن الخطأ في هذه المرحلة يُدفع ثمنه هدمًا. ويراقب المهندس المساح الطبوغرافي على الخصوص:

• حدود الأرض وحالة الأنصاب، مقارنةً بتصميم الرسم العقاري؛
• التصفيف على الطريق العمومية والتراجعات المفروضة بالنسبة للطريق وللحدود الفاصلة؛
• أبعاد الحيز الذي تشغله البناية واتجاهه، ومحاور أعمدتها؛
• المستوى المرجعي (العتبة، الرصيف)، الذي يتوقف عليه العلو المسموح به وتصريف المياه.

ثم يتتبع المهندس المعماري والمهندسون الأشغال، كلٌّ في ما يخصه (المادة 53). ويُمسك دفتر الورش، المرفق بالملف، في عين المكان. وكل تغيير في المشروع (طابق إضافي، حيز موسع، واجهة منقولة) يستلزم رخصة جديدة: وهو ما ينص عليه صراحة النموذج الرسمي للرخصة.

نهاية الأشغال: رخصة السكن والرسم العقاري

لا يجوز استعمال البناية إلا بعد الحصول على رخصة السكن أو، بالنسبة لاستعمال آخر، على شهادة المطابقة (المادة 55 من القانون رقم 12.90). ويودع الطلب، الذي يعتبر بمثابة تصريح بانتهاء الأشغال، لدى الجماعة أو الشباك الوحيد (المادة 48 من الضابط).

تُسلم الرخصة بعد معاينة المطابقة: إذ تتحقق لجنة (العمالة أو الإقليم، والجماعة) من مطابقة البناية للتصاميم وللرخصة. وإذا أُنجزت الأشغال تحت إشراف مهندس معماري، فإن شهادة المطابقة التي يسلمها تعوض المعاينة (المادة 49). ويبلغ الرئيس تاريخ الزيارة داخل أجل 3 أيام عمل من الإيداع؛ ويُعرض عليه المحضر داخل أجل يومي عمل بعد الزيارة، ويتخذ قراره داخل الأجل نفسه (المادتان 50 و51).

تحيين الرسم العقاري. يصف تصميم الرسم العقاري الأرض كما حُددت. وبعد البناء، قد يكون من المفيد جعله مطابقًا للواقع، قبل بيع أو قرض أو قسمة. وينص المرسوم رقم 2.13.18 (المادة 17) لهذا الغرض على مطابقة التصميم العقاري مع الحالة الراهنة للعقار، بناءً على ملف تقني يعده مهندس مساح طبوغرافي مسجل في الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين وتراقبه مصلحة المسح العقاري. اطلبوا من المحافظة العقارية الوثائق المطلوبة (رخصة السكن تُطلب عمليًا). وبالنسبة لعقار مقسم إلى شقق، انظروا صفحة الملكية المشتركة.

البناء دون رخصة: ما الذي تتعرضون له

أعاد القانون رقم 66.12 المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء، المنشور بالجريدة الرسمية عدد 6501 بتاريخ 19 شتنبر 2016، صياغة الباب الرابع من القانون رقم 12.90 المخصص للعقوبات. ونُشر مرسومه التطبيقي رقم 2.19.409 في فبراير 2020. وباختصار:

• تُعاين المخالفات من طرف ضباط الشرطة القضائية ومراقبي التعمير المؤهلين، الذين يحررون محضرًا؛
• يمكن إيقاف الأشغال الجارية فورًا؛
• يمكن الأمر بـهدم البنايات المخالفة، على نفقة المخالف؛
• الغرامات مقررة للبناء دون رخصة، وعدم احترام الرخصة (العلو، والموقع، والمساحة)، والاستعمال دون رخصة السكن؛ ويمكن متابعة صاحب المشروع أو المقاول أو المهندس المعماري أو المهندس الذي تسبب في المخالفة بصفتهم مشاركين.

ترد المبالغ والمساطر الدقيقة في مواد الباب الرابع من القانون رقم 12.90 في صيغته الناتجة عن القانون رقم 66.12؛ اطلعوا على الصيغة المحينة التي تنشرها الأمانة العامة للحكومة. ويمكن، حسب الحالات، أن تكون البناية المخالفة موضوع طلب رخصة التسوية، المنصوص عليها في المادة 40 من القانون رقم 12.90 والتي تُدرس وفق مسطرة «المشاريع الكبرى»؛ وليس ذلك تلقائيًا أبدًا.

الأخطاء الشائعة

• الشروع قبل الرخصة: حتى لو كان «للأسس فقط». فهذه بالضبط هي المخالفة المقصودة، وهي تعرقل بعد ذلك رخصة السكن والربط بالشبكات والبيع.
• التراجعات المقيسة بشكل خاطئ: سور اعتُبر هو الحد، أو نصب نُقل من مكانه، فتتجاوز البناية حيز التراجع أو تترامى على الجار. اطلبوا التحقق من الحدود قبل التوقيع على الأرض.
• التصفيف المنسي: توسيع طريق منصوص عليه في تصميم التهيئة يقلص المساحة القابلة للبناء. وتكشف عنه وثيقة معاينة التصفيف ومذكرة المعلومات التعميرية.
• الأرض غير المحفظة: تبقى الرخصة ممكنة بسند ملكية آخر ورفع طبوغرافي، لكن الحدود غير مضمونة. وبالنسبة لشراء بالملكية، اقرؤوا دليل الملكية أم الرسم العقاري.
• الرخصة الساقطة: إذا لم تبدأ الأسس داخل السنة، وجب إيداع طلب جديد.
• التغييرات أثناء الورش: طابق أو مساحة إضافية دون رخصة جديدة يجعل البناية غير مطابقة.

مثال: مغربي مقيم بفرنسا يشتري أرضًا محفظة بفاس ليبني عليها منزلًا من طابق أرضي وطابقين (R+2). يكلف مهندسًا معماريًا يودع الملف في منصة رخص؛ ويعد مهندس مساح طبوغرافي الرفع، ثم يوقّع البناية على الأرض قبل الأسس؛ وتتتبع الأسرة المقيمة بالمغرب الورش مع المهندس المعماري. وللتحضير لهذه المراحل، انظروا صفحة البناء.

أسئلة شائعة

المصادر الرسمية

• القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير (صيغة محينة) — الأمانة العامة للحكومة
• المرسوم رقم 2.18.577 الصادر في 12 يونيو 2019 بالموافقة على ضابط البناء العام والقرار المشترك رقم 337.20 المحدد للوثائق المطلوبة (الجريدة الرسمية عدد 6874 بتاريخ 16 أبريل 2020) — الجريدة الرسمية (نسخة الوكالة الحضرية لسطات)
• المرسوم رقم 2.13.18 الصادر في 16 من رمضان 1435 (14 يوليوز 2014) في شأن إجراءات التحفيظ العقاري — الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية
• القانون رقم 66.12 المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء (الظهير الشريف رقم 1.16.124، الجريدة الرسمية عدد 6501 بتاريخ 19 شتنبر 2016)، النص العربي — وزارة العدل (عدالة)
• رخص، منصة إيداع وتتبع طلبات رخص التعمير — Rokhas
• القانون رقم 64.23 القاضي بإحداث الوكالات الجهوية للتعمير والإسكان (الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026) — Le Matin، 2026

هذا الدليل معلومات عامة محيَّنة في التاريخ المذكور، ولا يعوّض النصوص الرسمية ولا دراسة ملفكم من طرف مهني. اطلبوا رأينا في وضعيتكم.