الملكية أو مطلب التحفيظ أو الرسم العقاري
ما تضمنه كل وضعية، والتحقق الواجب قبل التوقيع.
اقرؤوا الدليل →أداة مجانية
مصاريف شراء أرض بالمغرب.
كم يكلف الشراء زيادة على الثمن؟ يفصّل هذا المحاكي كل بند يؤديه المشتري (رسوم التسجيل، ورسوم المحافظة العقارية، وواجبات التمبر، وأتعاب محرر العقد والضريبة على القيمة المضافة) مع النص الذي يحدده. يجري الحساب داخل متصفحكم: لا يُرسل أي شيء.
تعريفة 2026 النسب الجاري بها العمل في 29 أكتوبر 2026 (قانون المالية لسنة 2026)، تم التحقق منها في المدونة العامة للضرائب وفي تعريفة الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية.
النسب المعتمدة ومصادرها
النسب أدناه مأخوذة من النصوص نفسها: المدونة العامة للضرائب لسنة 2026 التي نشرتها المديرية العامة للضرائب في 31 دجنبر 2025 (متضمنة قانون المالية رقم 50.25)، والمذكرة الدورية رقم 737، وتعريفة وجيبات المحافظة العقارية التي تنشرها الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية. ويتحمل المقتني رسوم التسجيل (المدونة العامة للضرائب، المادة 183-A).
| البند | النسبة أو المبلغ | النص |
|---|---|---|
| أرض عارية (قابلة للبناء أو فلاحية أو غيرها)، أو أرض عليها بناء معد للهدم | 5 % | المدونة العامة للضرائب، المادة 133-I-G-1° |
| مسكن أو محل مبني (للسكن أو التجارة أو المكاتب أو الاستعمال المهني) | 4 % | المدونة العامة للضرائب، المادة 133-I-F-1° |
| البيع الأول لسكن اجتماعي أو لسكن منخفض التكلفة | 3 % | المدونة العامة للضرائب، المادة 133-I-B-7° |
| شراء حقوق مشاعة في ملك فلاحي خارج المدار الحضري بين المالكين على الشياع | 1,5 % | المدونة العامة للضرائب، المادة 133-I-C-9° ; المدونة العامة للضرائب، المادة 134-III |
| رسم إضافي إذا تجاوز الثمن 300.000 درهم ولم يكن الأداء قابلًا للتتبع (العقود ابتداء من فاتح يوليوز 2026) | 2 % | المدونة العامة للضرائب، المادة 133-III (قانون المالية لسنة 2026) ; المذكرة الدورية للمديرية العامة للضرائب رقم 737 |
| الحد الأدنى لاستيفاء الرسوم النسبية | 100 درهم | المدونة العامة للضرائب، المادة 133-II |
| وعد بالبيع يحرره موثق أو عدول أو محامٍ مقبول | 200 درهم | المدونة العامة للضرائب، المادة 135-II-17° |
| تمبر العقود الخاضعة للتسجيل | 20 درهم عن كل ورقة | المدونة العامة للضرائب، المادة 249-a) ; المدونة العامة للضرائب، المادة 252-II-I-7° |
| تقييد بيع في رسم عقاري أو إيداعه على مطلب تحفيظ | 1,5 % + 100 درهم عن كل عقار ; الحد الأدنى 500 درهم | المرسوم رقم 2.16.375، الباب II-A-1 |
| شهادة الملكية | 100 درهم | المرسوم رقم 2.16.375، الباب IV-H-1 |
| مطلب التحفيظ الاختياري | 500 درهم + 1 % من القيمة + 50 درهمًا عن كل آر (حضري) أو عن كل هكتار (قروي) + 200 درهم عن كل نظير + 100 درهم؛ الحد الأدنى 1.000 درهم | المرسوم رقم 2.16.375، الباب I-A |
| الضريبة على القيمة المضافة على أتعاب الموثق أو العدول أو المحامي | 20 % | المدونة العامة للضرائب، المادة 89-I-12°-a) ; المدونة العامة للضرائب، المادة 99-A |
| أتعاب الموثق أو العدول أو المحامي | غير محددة: إدخال حر | القانون رقم 32.09، المادة 15 (تعريفة تنظيمية منصوص عليها، غير منشورة حسب علمنا)؛ تعريفة العدول لم يتم التحقق منها |
| الضريبة على الأرباح العقارية (البائع) | 20 % ; الحد الأدنى 3 % من الثمن | المدونة العامة للضرائب، المادة 73-II-F-6° ; المدونة العامة للضرائب، المادة 144-II-1° |
قانون المالية لسنة 2027. لم يُصادق بعد على مشروع قانون المالية رقم 60.26 المودع لدى البرلمان في أكتوبر 2026. وحسب تقديمه، فهو لا يغير نسب التسجيل هذه، ولا الرسم الإضافي بنسبة 2 %، ولا تمبر العقود، ولا سعر الضريبة على الأرباح العقارية. سنحيّن الأداة بعد نشره في الجريدة الرسمية.
المصادر
- المدونة العامة للضرائب، نسخة 2026 — المديرية العامة للضرائب، 31 دجنبر 2025 — المواد 63 و65 و73 و89 و91 و99 و127 و133 و134 و135 و144 و183 و249 و252
- قانون المالية رقم 50.25 للسنة المالية 2026 — الظهير الشريف رقم 1.25.67 بتاريخ 10 دجنبر 2025، المادة 7 (الرسم الإضافي بنسبة 2 %)
- المذكرة الدورية رقم 737 المتعلقة بالتدابير الجبائية لقانون المالية لسنة 2026 — المديرية العامة للضرائب — الفقرة IV-1 والأمثلة المرقمة
- تعريفة وجيبات المحافظة العقارية — المرسوم رقم 2.16.375 بتاريخ 18 يوليوز 2016 كما وقع تغييره (الجريدة الرسمية عدد 6484)، المعمول به منذ فاتح نونبر 2016 — نشر الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية
- القانون رقم 32.09 المتعلق بتنظيم مهنة التوثيق — المادتان 15 و16
- رأي مجلس المنافسة عدد ر/3/2019 حول مشروع المرسوم رقم 2.17.481 (أتعاب الموثقين) — 26 دجنبر 2019
للفهم
من يؤدي ماذا عند الشراء؟
يؤدي المشتري رسوم التسجيل للمديرية العامة للضرائب، وواجب التمبر عن العقد، ورسوم المحافظة العقارية للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية إذا كان العقار محفظًا أو في طور التحفيظ، وأتعاب محرر العقد مع الضريبة على القيمة المضافة. وغالبًا ما يتسلم محرر العقد هذه المبالغ ثم يؤديها: اطلبوا منه بيانًا مكتوبًا.
أما البائع فيؤدي الضريبة على الأرباح العقارية إذا باع بأكثر مما اشترى، مع حد أدنى قدره 3 % من الثمن ما لم يكن معفى. ويصرح بها ويؤديها داخل أجل 30 يومًا الموالية للبيع (المدونة العامة للضرائب، المادة 83). ولا يجوز لمحرر العقد تحريره إلا بعد الإدلاء بشهادة تثبت أداء الضرائب والرسوم المترتبة على العقار (المادة 139-IV).
- الأرض العارية: 5 % من الثمن؛ المسكن أو المحل المبني: 4 %؛ البيع الأول لسكن اجتماعي: 3 %.
- منذ فاتح يوليوز 2026: 2 % إضافية على الجزء المؤدى نقدًا إذا تجاوز الثمن 300.000 درهم.
- المحافظة العقارية: 1,5 % من الثمن + 100 درهم عن كل رسم عقاري (الحد الأدنى 500 درهم)، و100 درهم عن كل شهادة ملكية.
- أتعاب الموثق أو العدول أو المحامي: اطلبوها كتابة، مع 20 % من الضريبة على القيمة المضافة.
لا تُستحق رسوم المحافظة العقارية عند شراء أرض غير محفظة، لكن تحفيظها لاحقًا سيكلف رسومًا وملفًا تقنيًا. قارنوا بين الوضعيتين قبل التفاوض على الثمن.
أسئلة متكررة
مصاريف الشراء، نقطة بنقطة.
هل أتعاب الموثق 1 % من الثمن؟
يتداول هذا الرقم كثيرًا، لكننا لم نعثر على أي تعريفة رسمية منشورة تحدده. فالقانون رقم 32.09 (المادة 15) يحيل على نص تنظيمي لتحديد أتعاب الموثقين؛ وقد درس مجلس المنافسة مشروع مرسوم سنة 2019، دون أن يُنشر في الجريدة الرسمية حسب علمنا. اطلبوا عرضًا مكتوبًا، دون الرسوم ومع احتسابها، وقارنوا.
لماذا تؤدي الأرض 5 % والشقة 4 %؟
تحدد المدونة العامة للضرائب نسبتين مختلفتين: 5 % للأراضي العارية أو التي عليها بناء معد للهدم (المادة 133-I-G-1°)، و4 % للمحلات المبنية المخصصة للسكن أو التجارة أو الاستعمال المهني أو الإداري (المادة 133-I-F-1°). وتستفيد أرض المنزل من نسبة 4 % في حدود خمس مرات المساحة المغطاة.
ما الذي يغيره الرسم الإضافي بنسبة 2 %؟
أحدثه قانون المالية لسنة 2026 (المادة 133-III من المدونة العامة للضرائب)، ويطبق على العقود المحررة منذ فاتح يوليوز 2026 إذا تجاوز الثمن 300.000 درهم ولم يكن الأداء قابلًا للتتبع. ويُفرض على الجزء المؤدى نقدًا وحده، أو على الثمن كله إذا لم يتضمن العقد طرق ومراجع الأداء. ويمكن تجنبه بالأداء عن طريق التحويل أو الشيك المسطر أو القرض البنكي أو الإيداع البنكي المذكور في العقد.
أشتري بملكية: هل توجد رسوم للمحافظة العقارية؟
ليس عند الشراء، لأن الأرض بدون رسم عقاري. أما رسوم التسجيل فمستحقة كما في الأرض المحفظة. وإذا طلبتم تحفيظ الأرض لاحقًا، فإن مطلب التحفيظ يكلف 500 درهم و1 % من القيمة ووجيبة بحسب المساحة و200 درهم عن كل نظير و100 درهم (الحد الأدنى 1.000 درهم)، زيادة على الملف التقني للمهندس المساح الطبوغرافي: يمكن للأداة تقدير ذلك.
هل يمكن أن تتغير النسب سنة 2027؟
نعم، يمكن لكل قانون مالية أن يعدلها. ومشروع قانون المالية لسنة 2027، المودع في أكتوبر 2026، لا يمس حسب تقديمه النسب المستعملة هنا، لكنه لم يُصادق عليه بعد. وتعرض الأداة تاريخ التحقق من النسب وتنبهكم إذا تجاوزت السنة الجارية سنة التعريفة.
هل تُرسل معطياتي إلى جهة ما؟
لا. يجري الحساب داخل متصفحكم. ولا يُحتفظ بآخر إدخال لكم إلا على جهازكم، وزر «مسح» يحذفه.
للتعمق
قبل الشراء، اقرؤوا أيضًا.
المصاريف ليست سوى جزء من التحقق: الوضعية القانونية للأرض وحدودها أهم.
الخدمات الإلكترونية للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية
شهادة الملكية، وتتبع الرسم العقاري، وأداء رسوم المحافظة العقارية.
اقرؤوا الدليل →أتعاب المهندس المساح الطبوغرافي
ما ينص عليه القانون 30.93، والفرق بين الأتعاب ورسوم الإدارة.
اقرؤوا الدليل →قبل التوقيع
تحققوا من الأرض، لا من المصاريف وحدها.
نراقب في عين المكان الأنصاب والمساحة ومطابقتها لتصميم الرسم العقاري، أو نعدّ ملف تحفيظ أرض مملوكة بملكية.
- العنوان
- 47, avenue des FAR, 3e étage, appartement 5, Ville Nouvelle
30050 Fès - المكتب
- +212 5 35 64 14 36
- الهاتف المحمول
- +212 6 61 29 81 75
- البريد الإلكتروني
- contact@ellipsoide.ma