Melkia, réquisition ou titre foncier
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Frais d'achat d'un terrain au Maroc.
Combien coûte l'achat, en plus du prix ? Ce simulateur détaille chaque poste payé par l'acheteur (droits d'enregistrement, conservation foncière, timbre, honoraires du rédacteur et TVA) avec le texte qui le fixe. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
Barème 2026 Taux en vigueur au 29 octobre 2026 (loi de finances 2026), vérifiés dans le Code général des impôts et le tarif de l'ANCFCC.
Taux retenus et sources
Les taux ci-dessous sont lus dans les textes eux-mêmes : Code général des impôts 2026 publié par la Direction générale des impôts le 31 décembre 2025 (loi de finances n° 50-25 incluse), note circulaire n° 737 et tarif des droits de conservation foncière publié par l'ANCFCC. Les droits d'enregistrement sont supportés par l'acquéreur (CGI, art. 183-A).
| Poste | Taux ou montant | Texte |
|---|---|---|
| Terrain nu (constructible, agricole ou autre), ou terrain avec construction à démolir | 5 % | CGI, art. 133-I-G-1° |
| Logement ou local construit (habitation, commerce, bureau, local professionnel) | 4 % | CGI, art. 133-I-F-1° |
| Première vente d'un logement social ou à faible valeur immobilière | 3 % | CGI, art. 133-I-B-7° |
| Achat de droits indivis d'une propriété agricole hors périmètre urbain, entre co-indivisaires | 1,5 % | CGI, art. 133-I-C-9° ; CGI, art. 134-III |
| Droit supplémentaire si le prix dépasse 300 000 DH et que le paiement n'est pas traçable (actes à partir du 1er juillet 2026) | 2 % | CGI, art. 133-III (loi de finances 2026) ; note circulaire DGI n° 737 |
| Minimum de perception des droits proportionnels | 100 DH | CGI, art. 133-II |
| Promesse de vente établie par notaire, adoul ou avocat agréé | 200 DH | CGI, art. 135-II-17° |
| Timbre des actes soumis à l'enregistrement | 20 DH par feuille | CGI, art. 249-a) ; CGI, art. 252-II-I-7° |
| Inscription d'une vente sur un titre foncier ou dépôt sur une réquisition | 1,5 % + 100 DH par propriété ; minimum 500 DH | Décret n° 2-16-375, chap. II-A-1 |
| Certificat de propriété | 100 DH | Décret n° 2-16-375, chap. IV-H-1 |
| Réquisition d'immatriculation facultative | 500 DH + 1 % de la valeur + 50 DH par are (urbain) ou par hectare (rural) + 200 DH par duplicata + 100 DH ; minimum 1 000 DH | Décret n° 2-16-375, chap. I-A |
| TVA sur les honoraires du notaire, de l'adoul ou de l'avocat | 20 % | CGI, art. 89-I-12°-a) ; CGI, art. 99-A |
| Honoraires du notaire, de l'adoul ou de l'avocat | Non chiffrés : saisie libre | Loi n° 32-09, art. 15 (barème réglementaire prévu, non publié à notre connaissance) ; tarif des adoul non vérifié |
| Impôt sur le profit foncier (vendeur) | 20 % ; minimum 3 % du prix | CGI, art. 73-II-F-6° ; CGI, art. 144-II-1° |
Loi de finances 2027. Le projet de loi de finances n° 60-26, déposé au Parlement en octobre 2026, n'est pas encore voté. D'après sa présentation, il ne modifie ni ces taux d'enregistrement, ni le droit supplémentaire de 2 %, ni le timbre des actes, ni le taux de l'impôt sur les profits fonciers. Nous mettrons l'outil à jour après sa publication au Bulletin officiel.
Sources
- Code général des impôts, édition 2026 — Direction générale des impôts, 31 décembre 2025 — art. 63, 65, 73, 89, 91, 99, 127, 133, 134, 135, 144, 183, 249, 252
- Loi de finances n° 50-25 pour l'année budgétaire 2026 — dahir n° 1-25-67 du 10 décembre 2025, art. 7 (droit supplémentaire de 2 %)
- Note circulaire n° 737 relative aux mesures fiscales de la loi de finances 2026 — DGI — § IV-1 et exemples chiffrés
- Tarif des droits de conservation foncière — décret n° 2-16-375 du 18 juillet 2016 tel que modifié (B.O. n° 6484), en vigueur depuis le 1er novembre 2016 — publication ANCFCC
- Loi n° 32-09 relative à l'organisation de la profession de notaire — art. 15 et 16
- Avis du Conseil de la concurrence n° A/3/19 sur le projet de décret n° 2-17-481 (honoraires des notaires) — 26 décembre 2019
Comprendre
Qui paie quoi lors d'un achat ?
L'acheteur paie les droits d'enregistrement à la Direction générale des impôts, le timbre de l'acte, les droits de conservation foncière à l'ANCFCC quand le bien est titré ou en cours d'immatriculation, et les honoraires du rédacteur de l'acte, avec la TVA. Le rédacteur encaisse en général ces sommes et les reverse : demandez-lui un décompte écrit.
Le vendeur, lui, paie l'impôt sur le profit foncier s'il vend plus cher qu'il n'a acheté, avec un minimum de 3 % du prix sauf exonération. Il le déclare et le paie dans les 30 jours qui suivent la vente (CGI, art. 83). Le rédacteur, de son côté, ne peut dresser l'acte qu'après la présentation d'une attestation de paiement des impôts et taxes qui grèvent l'immeuble (art. 139-IV).
- Terrain nu : 5 % du prix ; logement ou local construit : 4 % ; première vente d'un logement social : 3 %.
- Depuis le 1er juillet 2026 : 2 % de plus sur la part payée en espèces quand le prix dépasse 300 000 DH.
- Conservation foncière : 1,5 % du prix + 100 DH par titre (minimum 500 DH), plus 100 DH par certificat de propriété.
- Honoraires du notaire, de l'adoul ou de l'avocat : à demander par écrit, plus 20 % de TVA.
Un terrain non immatriculé n'a pas de droits de conservation foncière à l'achat, mais son immatriculation coûtera plus tard des droits et un dossier technique. Comparez les deux situations avant de négocier le prix.
Questions fréquentes
Les frais d'achat, point par point.
Les frais de notaire sont-ils de 1 % du prix ?
Ce chiffre circule, mais nous n'avons trouvé aucun barème officiel publié qui le fixe. La loi n° 32-09 (article 15) renvoie à un texte réglementaire pour fixer les honoraires des notaires ; un projet de décret a été examiné par le Conseil de la concurrence en 2019, sans publication au Bulletin officiel à notre connaissance. Demandez un devis écrit, hors taxes et TTC, et comparez.
Pourquoi un terrain paie-t-il 5 % et un appartement 4 % ?
Le Code général des impôts fixe deux taux distincts : 5 % pour les terrains nus ou portant une construction à démolir (article 133-I-G-1°), 4 % pour les locaux construits à usage d'habitation, commercial, professionnel ou administratif (article 133-I-F-1°). Le terrain d'une maison profite du taux de 4 % dans la limite de 5 fois la surface couverte.
Que change le droit supplémentaire de 2 % ?
Instauré par la loi de finances 2026 (article 133-III du CGI), il s'applique aux actes établis depuis le 1er juillet 2026, quand le prix dépasse 300 000 DH et que le paiement n'est pas traçable. Il frappe la seule part payée en espèces, ou tout le prix si l'acte ne mentionne pas les modalités et références de paiement. Payer par virement, chèque barré, crédit bancaire ou dépôt bancaire mentionné dans l'acte l'évite.
J'achète sur melkia : y a-t-il des droits de conservation foncière ?
Pas à l'achat, puisque le terrain n'a pas de titre. Les droits d'enregistrement sont en revanche dus comme pour un terrain titré. Si vous faites ensuite immatriculer le terrain, la réquisition coûte 500 DH, 1 % de la valeur, un droit de superficie, 200 DH par duplicata et 100 DH (minimum 1 000 DH), sans compter le dossier technique de l'ingénieur géomètre-topographe : l'outil peut l'estimer.
Les taux peuvent-ils changer en 2027 ?
Oui, chaque loi de finances peut les modifier. Le projet de loi de finances 2027, déposé en octobre 2026, ne touche pas, d'après sa présentation, aux taux utilisés ici, mais il n'est pas encore voté. L'outil affiche la date de vérification des taux et vous avertit si l'année en cours dépasse celle du barème.
Mes données sont-elles envoyées ?
Non. Le calcul est fait dans votre navigateur. Votre dernière saisie est seulement gardée sur votre appareil, et le bouton « Effacer » la supprime.
Pour aller plus loin
Avant d'acheter, lisez aussi.
Les frais ne sont qu'une partie des vérifications : la situation juridique du terrain et ses limites comptent davantage.
Les services en ligne de l'ANCFCC
Certificat de propriété, suivi du titre, paiement des droits de conservation foncière.
Lire le guide →Honoraires d'un géomètre-topographe
Ce que dit la loi 30-93, et la différence entre honoraires et droits de l'administration.
Lire le guide →Avant de signer
Vérifiez le terrain, pas seulement les frais.
Nous contrôlons sur place les bornes, la surface et la concordance avec le plan du titre, ou nous préparons l'immatriculation d'un terrain sur melkia.
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