أداة فابور
ورث أرض: الحصة ديال كل وارث بالمتر المربع.
دخلو المساحة ديال الأرض والورثة: الأداة كتطبق القواعد ديال مدونة الأسرة، كتعطي الحصة المضبوطة ديال كل واحد بالكسر، بالنسبة المئوية وبالمتر المربع، ومن بعد كتشوف واش كل حصة تقدر تولي قطعة بوحدها على حساب المساحة الدنيا. الحساب كيتدار فالمتصفح ديالكم: حتى حاجة ما كتصيفط.
الحساب كيتدار فالمتصفح ديالكم: حتى معلومة ما كتصيفط. آخر حاجة دخلتوها كتبقى محفوظة فهاد المتصفح بوحدو، حتى تكليكيو على «مسح».
قطع ماشي للبني، فمنطقة اللي كتهضر عليها المادة 58: القسمة خاصها إذن مسبق بالتقسيم من رئيس المجلس الجماعي، وكيتعتبر ممنوح إلا ما جاوبش فأجل 30 يوم (المادة 59).
قطع للبني: التقسيم كيدخل فالتجزئة (المادة الأولى من القانون رقم 25.90)، مع إذن بالتجزئة، الطرق والشبكات. المساحة الدنيا ديال 2500 م² ما كتطبقش؛ المساحة ديال القطع كتبقى على حساب وثيقة التعمير.
برا المناطق اللي كتهضر عليها المادة 58: ما خاصش إذن بالتقسيم، ولكن العدل ولا الموثق غادي يطلب شهادة من رئيس المجلس الجماعي (المادة 61). وكل قطعة خاصها تبقى صالحة للانتفاع (مدونة الحقوق العينية، المادة 314).
ما معروفش فين كاينة الأرض: الأداة كتاخد احتياطا القاعدة ديال المناطق اللي خاصها الإذن. شوفو الوضعية ديال الأرض فمذكرة المعلومات التعميرية.
أي تقطيع كيعطي قطع ولا حصص تحت المساحة الدنيا ديال وثيقة التعمير، ولا تحت 2500 م² إلا ما حددات والو، غادي يترفض (شوفو الدليل ديال قسمة الأرض الموروثة).
إلا كانت شي حصص تحت المساحة الدنيا: الحلول
- تبقاو على الشياع: كل واحد كيحتافظ بالحصة الشائعة ديالو، مقيدة فالرسم العقاري إلا كانت الأرض محفظة. الورثة يقدرو يتافقو بالكتابة يبقاو على الشياع لمدة محددة؛ وإلا، أي واحد يقدر يطلب القسمة (مدونة الحقوق العينية، المادة 27).
- تجمعو الحصص: تديرو قطع كيوصلو للمساحة الدنيا وتعطيوها لبزاف ديال الورثة مجموعين، مع التعديل بالفلوس إلا كانت القيمة مختلفة. تأكدو من الجماعة ولا الوكالة الحضرية واش كيقبلو هاد الحل: المادة 58 كتهضر حتى على الحصص الشائعة اللي تحت المساحة الدنيا فالبيع.
- تبيعو ولا تشريو حصة: الوارث يقدر يبيع الحصة الشائعة ديالو؛ والورثة الآخرين يقدرو ياخدوها بالشفعة فالآجال ديال المادة 304 من مدونة الحقوق العينية. إلا شراها شي وارث بالتراضي، كيتفاداو هاد المشكل.
- تبيعو الأرض كاملة وتقسمو الثمن على حساب الحصص المحسوبة.
- القسمة القضائية: المحكمة كتكون الحصص على أساس تصميم ديال خبير طبوغرافي (المادة 317)؛ وإلا كانت القسمة العينية ما ممكناش ولا كتخالف القوانين والأنظمة، كتأمر بالبيع بالمزاد العلني (المادة 318).
- كلشي مشروح فـالدليل: ورثتو أرض؟ القسمة والشياع.
المراحل، من رسم الإراثة حتى الرسوم العقارية المستقلة
- رسم الإراثة كيحررو العدول وكيخاطب عليه قاضي التوثيق: كيحدد الورثة والحصة ديال كل واحد.
- شهادة الملكية جديدة من المحافظة العقارية: شكون مقيد فالرسم العقاري، وشنو هي التحملات (رهن، حجز، تقييد احتياطي) اللي غادي تبقى تابعة القطع.
- تقييد الورثة فالرسم العقاري: طلب التقييد مرفوق برسم الإراثة اللي فيه الحصة ديال كل واحد (ظهير 12 غشت 1913، الفصل 82).
- اتفاق الورثة على القطع (قسمة بالتراضي، بالإجماع)، وإلا دعوى القسمة قدام المحكمة.
- المهندس المساح الطبوغرافي: رفع طبوغرافي، التحقق من الأنصاب، اقتراحات ديال التقطيع كتحترم الحصص، الطريق وقواعد التعمير، ومن بعد تصميم التقسيم.
- الإذن بالتقسيم (ولا بالتجزئة إلا كانت القطع للبني)، ولا الشهادة بلي العملية ما داخلاش فالقانون برا المناطق المعنية (القانون رقم 25.90، المواد 58 حتى 62).
- عقد القسمة كيحررو عدل، موثق ولا محامي مقبول للترافع أمام محكمة النقض.
- تحديد القطع والملف التقني كيتودع فمصلحة المسح العقاري؛ والمحافظ كيأسس رسم عقاري لكل قطعة (ظهير 1913، الفصل 54).
المراحل، من رسم الإراثة حتى الرسوم العقارية المستقلة
- رسم الإراثة كيحررو العدول وكيخاطب عليه قاضي التوثيق.
- الوضعية ديال مطلب التحفيظ: سولو فالمحافظة العقارية (واش تدار التحديد، التعرضات، إعلان انتهاء التحديد) ودعو فيها رسم الإراثة باش المسطرة تكمل فسمية الورثة.
- ختيار الطريق: تخليو الرسم العقاري يتأسس فسمية الورثة كاملين على الشياع ومن بعد تقسمو؛ هادي فالغالب هي الطريق الأضمن للحدود.
- المهندس المساح الطبوغرافي: التحقق من التصميم ديال المطلب، اقتراحات التقسيم، تصميم التقسيم.
- الإذن بالتقسيم (ولا بالتجزئة)، ولا الشهادة برا المناطق المعنية (القانون رقم 25.90، المواد 58 حتى 62)، ومن بعد عقد القسمة والملف التقني باش يكون رسم عقاري لكل قطعة.
المراحل، من رسم الإراثة حتى الرسوم العقارية المستقلة
- رسم الإراثة كيحررو العدول وكيخاطب عليه قاضي التوثيق.
- ختيار الطريق: تقسمو اللول بعقد عدلي ولا توثيقي ومن بعد تحفظو كل قطعة، ولا تحفظو اللول على الشياع (ظهير 1913، الفصل 10) ومن بعد تقسمو برسم عقاري لكل قطعة (الفصل 54).
- المهندس المساح الطبوغرافي: رفع طبوغرافي للأرض، مقارنة المساحة مع الملكية، اقتراحات التقسيم، تصميم التقسيم.
- الإذن بالتقسيم (ولا بالتجزئة)، ولا الشهادة برا المناطق المعنية: القانون رقم 25.90 كيتطبق حتى على الأراضي اللي ماشي محفظة.
- عقد القسمة، ومن بعد مطالب التحفيظ (إلا قسمتو اللول) ولا الملف التقني ديال التقسيم (إلا حفظتو اللول). شوفو الدليل ديال التحفيظ العقاري.
حساب تقريبي. غير رسم الإراثة اللي كيحررو العدول وكيخاطب عليه القاضي هو الحجة فتحديد الورثة والحصص ديالهم؛ وغير التصميم ديال المهندس المساح الطبوغرافي هو اللي كيحدد المساحة والحدود ديال القطع.
شنو كتاخد الأداة بعين الاعتبار: الورثة كما فمدونة الأسرة (المواد 342 حتى 368)، مصاريف الدفن والديون اللي دخلتو، الوصية فحدود الثلث والوصية الواجبة للحفاد. وكتعتبر بلي هاد الأرض هي المال الوحيد اللي غادي يتقسم: إلا كانت التركة فيها أموال أخرى، الثلث والديون كيتحسبو على المجموع.
شنو ما كتعالجش: الوارث الغايب، المفقود ولا الحمل، الوفاة فنفس الوقت، اختلاف الدين، الوصية لوارث، الهبات اللي دار المتوفى فحياتو (يقدرو ينقصو الوصية الواجبة، المادة 371)، ولاد الحفاد وجدود الجدود، الحقوق اللي على الأرض (الرهن…)، والأموال اللي خاضعة لقانون أجنبي. وفالوصية الواجبة، ما كيتحسبوش ولاد خوت الوالد المتوفى، ولا العمام ديالو إلا كانت المتوفية مرا.
النص المطبق: مدونة الأسرة ديال 2004 (القانون رقم 70.03). كاين إصلاح فالنقاش فالبرلمان: تأكدو من النص اللي كان خدام نهار الوفاة.
باش تدوزو من الحصص للقطع، خاص رفع طبوغرافي للأرض، تقطيع كيحترم الحصص والطريق وقواعد التعمير، ومن بعد تصميم التقسيم وتحديد القطع. المكتب ديالنا يقدر يتكلف بهادشي.
طلبو عرض أثمان لتصميم التقسيمكيفاش خدامة الأداة
حصص مضبوطة، ومن بعد مساحة لكل واحد.
الحصص كيتحسبو بكسور مضبوطة، بلا تقريب، على حساب الكتاب السادس من مدونة الأسرة (القانون رقم 70.03): الفروض (النص، الربع، الثمن، الثلثين، الثلث، السدس)، العصبة، الحجب، والحالات الخاصة ديال القسم السابع (الغراوين، المباهلة، المنبرية، الأكدرية، الخرقاء، المالكية، المشتركة). إلا الفروض فاتو المجموع، كيتنقصو كاملين (العول)؛ وإلا بقا جزء بلا عاصب، كيترد على أصحاب الفروض (الرد، المادة 349).
من بعد، الكسر ديال كل واحد كيتطبق على المساحة ديال الأرض، من بعد ما كيتنقصو الديون والوصايا إلا كانو. النتيجة كتخرج بالمتر المربع، بالآر وبالهكتار، مع المادة المطبقة.
وفالأخير، الأداة كتقارن كل حصة مع المساحة الدنيا: ديال وثيقة التعمير، ولا 2500 م² فالمناطق اللي خاصها الإذن بالتقسيم إلا كانت الوثيقة ما حددات والو (القانون رقم 25.90 كما تبدل بالقانون رقم 34.21، المادة 58). وكتقول واش قطعة لكل واحد ممكنة، وكتعطي مثال ديال التجميع.
المحرك ديال حساب الحصص هو نفسو اللي فالأداة ديال حساب الإرث فـ oufrid.com؛ وتجرب هنا على الحالات بالأرقام اللي فالمدونة (المواد 361 حتى 368) وعلى جوج الأمثلة بالأرقام ديال الوصية الواجبة اللي فالشرح ديال المادة 370.
أسئلة اللي كتتعاود
ورث أرض: شنو خاصكم تعرفو.
واش كل وارث عندو طرف محدد من الأرض؟
لا. ما دامت القسمة ما تداراتش، الورثة مالكين على الشياع: كل واحد عندو جزء من الأرض كاملة (مثلا 7/40)، ماشي قطعة بوحدها. الأمتار المربعة اللي كتحسب هنا كتبين المساحة اللي كتقابل هاد الجزء لو تقسمات الأرض بنفس القيمة لكل متر.
علاش المساحة ديال كل قطعة تقدر تختلف على الأمتار المحسوبة؟
الحصص هي حصص فالقيمة. إلا كان شي طرف من الأرض كيسوا كثر (على الطريق، أرض مستوية، بير)، القطع يقدرو يكونو بمساحات مختلفة وبنفس القيمة، ولا يتعدلو بالفلوس. والمحكمة كتكون الحصص على أساس أصغر حصة، مع التقويم والتعديل إلا كان ضروري (مدونة الحقوق العينية، المادة 317).
شنو كيوقع إلا كانت الحصة تحت 2500 م²؟
فالمناطق اللي خاصها الإذن بالتقسيم، أي تقطيع كيعطي قطع تحت المساحة الدنيا ديال وثيقة التعمير، ولا تحت 2500 م² إلا ما حددات والو، غادي يترفض. الورثة يقدرو يبقاو على الشياع، يجمعو الحصص، يبيعو ولا يشريو حصص، يبيعو الأرض كاملة، ولا يطلبو القسمة القضائية. شوفو الدليل ديال القسمة.
واش الديون والوصية كيتحسبو؟
إيه، إلا دخلتوهم: مصاريف الدفن والديون (بالدرهم مع القيمة ديال الأرض، ولا بالمساحة)، الوصية لشي واحد ماشي وارث فحدود الثلث، والوصية الواجبة لولاد شي ولد مات قبل المتوفى. الأداة كتعتبر بلي هاد الأرض هي المال الوحيد فالتركة.
واش هاد الحساب كيعوض رسم الإراثة؟
لا. رسم الإراثة اللي كيحررو العدول وكيخاطب عليه القاضي هو الوثيقة الوحيدة اللي كتحدد الورثة والحصص ديالهم. هاد الأداة كتعاونكم تفهمو وتوجدو: تشوفو الأرقام التقريبية، تتوقعو المشاكل ديال القسمة، وتهضرو فالعائلة.
واش المعلومات ديالي كتصيفط لشي جهة؟
لا. الحساب كيتدار فالمتصفح ديالكم. آخر حاجة دخلتوها كتبقى غير فهاد المتصفح؛ والزر «مسح» كيمسحها.
المصادر
النصوص المطبقة.
نصوص تشافو نهار 29 أكتوبر 2026. القواعد ديال التعمير والقسمة هي اللي فـالدليل ديال قسمة الأرض الموروثة، اللي كيذكر المصادر ديالو.
- الحصص ديال الورثة
- مدونة الأسرة، القانون رقم 70.03 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.04.22 بتاريخ 3 فبراير 2004، الكتاب السادس، المواد 321 حتى 372 والمادة 400 (الإحالة على المذهب المالكي)؛ النص اللي نشرات وزارة العدل. النص الفرنسي المشروح اللي تشاف: [القانون رقم 70.03 بمثابة مدونة الأسرة](https://www.idpbarcelona.net/docs/recerca/marroc/pdf/nor_loi_70_03.pdf).
- الديون والوصايا
- مدونة الأسرة، المواد 277 و280 و301 حتى 303 (الوصية فحدود الثلث) والمادة 322 (ترتيب الحقوق)؛ الوصية الواجبة: المواد 369 حتى 372.
- التقسيم
- القانون رقم 25.90 كما تبدل وتتمم بالقانون رقم 34.21 (الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026)، المادة الأولى والمواد 58 حتى 62.
- القسمة والشياع
- القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية، المادة 27، والمواد 292 حتى 306 (الشفعة)، و313 حتى 318 (القسمة).
- الرسوم العقارية
- ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري، الفصول 10 و54 و82.
قسمة أرض موروثة
تصميم تقسيم عادل وكيقبلو الجميع.
رفع طبوغرافي للأرض، التحقق من الأنصاب، تقطيع كيحترم الحصص والطريق وقواعد التعمير، تصميم التقسيم، تحديد القطع والملف التقني: كنرافقو العائلات فجهة فاس-مكناس.
- العنوان
- 47, avenue des FAR, 3e étage, appartement 5, Ville Nouvelle
30050 Fès - المكتب
- +212 5 35 64 14 36
- البورطابل
- +212 6 61 29 81 75
- الإيميل
- contact@ellipsoide.ma