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Héritage d'un terrain : la part de chacun en m².
Indiquez la superficie du terrain et les héritiers : l'outil applique les règles du Code de la famille, donne la part exacte de chacun en fraction, en pourcentage et en m², puis vérifie si chaque part peut devenir un lot au regard du minimum de surface. Le calcul se fait dans votre navigateur : rien n'est envoyé.
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Lots non destinés à la construction, dans une zone visée par l'article 58 : le partage exige une autorisation préalable de morcellement du président du conseil communal, réputée accordée sans réponse dans les 30 jours (art. 59).
Lots destinés à la construction : la division relève du lotissement (art. 1er de la loi n° 25-90), avec autorisation de lotir, voirie et réseaux. Le minimum de 2 500 m² ne s'applique pas ; la taille des lots dépend du document d'urbanisme.
Hors des zones visées par l'article 58 : pas d'autorisation de morcellement, mais l'adel ou le notaire demandera une attestation du président du conseil communal (art. 61). Le partage doit laisser à chaque lot son utilité (code des droits réels, art. 314).
Situation inconnue : l'analyse retient par prudence la règle des zones soumises à autorisation. Vérifiez la situation du terrain dans la note de renseignements urbanistiques.
Un découpage qui donne des lots ou des parts sous le minimum du document d'urbanisme, ou sous 2 500 m² à défaut, sera refusé (voir le guide du partage d'un terrain hérité).
Si des parts sont sous le minimum : les options
- Rester en indivision : chacun garde sa part indivise, inscrite sur le titre s'il est titré. Les héritiers peuvent convenir par écrit de rester en indivision pour une durée déterminée ; à défaut, chacun peut demander le partage (code des droits réels, art. 27).
- Regrouper des parts : former des lots qui atteignent le minimum et les attribuer à plusieurs héritiers ensemble, avec une soulte si les valeurs diffèrent. Faites confirmer ce montage par la commune ou l'agence urbaine : l'article 58 vise aussi les parts indivises inférieures au minimum lors d'une vente.
- Vendre ou racheter une part : un héritier peut vendre sa part indivise ; ses cohéritiers peuvent la reprendre par la préemption (chefaa) dans les délais de l'article 304 du code des droits réels. Le rachat amiable par un cohéritier évite ce risque.
- Vendre le terrain entier et partager le prix selon les parts calculées.
- Partage judiciaire : le tribunal forme les lots sur le plan d'un expert topographe (art. 317) ; si le partage en nature est impossible ou contraire aux lois et règlements, il ordonne la vente aux enchères (art. 318).
- Tout est détaillé dans le guide : hériter d'un terrain et le partager.
Les étapes, de l'acte d'hérédité aux titres séparés
- Acte d'hérédité (رسم الإراثة) établi par les adoul, homologué par le juge chargé de l'authentification : il désigne les héritiers et la part de chacun.
- Certificat de propriété récent à la conservation foncière : qui est inscrit sur le titre, et quelles charges (hypothèque, saisie, prénotation) suivront les lots.
- Inscription des héritiers sur le titre : réquisition d'inscription appuyée de l'acte d'hérédité, qui mentionne la part de chacun (dahir du 12 août 1913, art. 82).
- Accord des héritiers sur les lots (partage amiable, à l'unanimité) ou, à défaut, action en partage devant le tribunal.
- Ingénieur géomètre-topographe : levé, vérification des bornes, propositions de découpage respectant les parts, l'accès et l'urbanisme, puis plan de morcellement.
- Autorisation de morcellement (ou de lotir pour des lots à bâtir), ou attestation de non-assujettissement hors zone (loi n° 25-90, art. 58 à 62).
- Acte de partage dressé par un adel, un notaire ou un avocat agréé près la Cour de cassation.
- Bornage des lots et dossier technique déposé au cadastre ; le conservateur établit un titre par lot (dahir de 1913, art. 54).
Les étapes, de l'acte d'hérédité aux titres séparés
- Acte d'hérédité (رسم الإراثة) établi par les adoul et homologué.
- État de la réquisition : renseignez-vous à la conservation foncière (bornage fait ou non, oppositions, avis de clôture) et faites-y déposer l'acte d'hérédité pour que la procédure aboutisse au nom des héritiers.
- Choix du chemin : laisser le titre s'établir au nom de tous les héritiers en indivision, puis morceler ; c'est généralement la voie la plus sûre pour les limites.
- Ingénieur géomètre-topographe : vérification du plan de la réquisition, propositions de découpage, plan de morcellement.
- Autorisation de morcellement (ou de lotir), ou attestation hors zone (loi n° 25-90, art. 58 à 62), puis acte de partage et dossier technique pour un titre par lot.
Les étapes, de l'acte d'hérédité aux titres séparés
- Acte d'hérédité (رسم الإراثة) établi par les adoul et homologué.
- Choix du chemin : partager d'abord par acte adoulaire ou notarié puis immatriculer chaque lot, ou immatriculer d'abord en indivision (dahir de 1913, art. 10) puis morceler avec un titre par lot (art. 54).
- Ingénieur géomètre-topographe : levé du terrain, contrôle de la contenance par rapport à la melkia, propositions de découpage, plan de morcellement.
- Autorisation de morcellement (ou de lotir), ou attestation hors zone : la loi n° 25-90 s'applique aussi aux terrains non immatriculés.
- Acte de partage, puis réquisitions d'immatriculation (si partage d'abord) ou dossier technique de morcellement (si titre d'abord). Voir le guide de l'immatriculation.
Calcul indicatif. Seul l'acte d'hérédité établi par les adoul et homologué fait foi pour désigner les héritiers et leurs parts ; seul un plan établi par un ingénieur géomètre-topographe fixe la surface et les limites des lots.
Ce que l'outil prend en compte : les héritiers du Code de la famille (art. 342 à 368), les frais funéraires et dettes que vous indiquez, le legs par testament dans le tiers et le legs obligatoire aux petits-enfants. Il considère que ce terrain est le seul bien partagé : si la succession comprend d'autres biens, le tiers et les dettes se calculent sur l'ensemble.
Ce qu'il ne traite pas : héritier absent, disparu ou à naître, décès simultanés, héritier de religion différente, legs à un héritier, donations faites de son vivant par le défunt (qui peuvent réduire le legs obligatoire, art. 371), arrière-petits-enfants et arrière-grands-parents, droits grevant le terrain (hypothèque…), biens régis par une loi étrangère. Pour le legs obligatoire, les neveux du parent prédécédé et, si la défunte est une femme, les oncles paternels de ce parent ne sont pas pris en compte.
Texte appliqué : Code de la famille de 2004 (loi n° 70-03). Une réforme est en discussion au Parlement : vérifiez le texte en vigueur à la date du décès.
Pour passer des parts aux lots, il faut un levé du terrain, un découpage qui respecte les parts, l'accès et l'urbanisme, puis un plan de morcellement et le bornage des lots. Le cabinet peut s'en charger.
Demander un devis pour le plan de morcellementComment ça marche
Des parts exactes, puis une surface pour chacun.
Les parts sont calculées en fractions exactes, sans arrondi, selon le livre VI du Code de la famille (loi n° 70-03) : parts fixes (moitié, quart, huitième, deux tiers, tiers, sixième), héritiers qui prennent le reste, exclusions, et cas particuliers du titre VII (el-gharâwyn, el-moubâhala, el-minbariya, el-akdariya, el-kharqâ, el-malikiya, el-mouchtaraka). Quand les parts fixes dépassent le total, elles sont réduites ensemble ('awl) ; quand il reste une partie sans héritier âsib, elle revient aux héritiers à part fixe (radd, art. 349).
La fraction de chacun est ensuite appliquée à la surface du terrain, après déduction éventuelle des dettes et des legs. Le résultat est donné en m², en ares et en hectares, avec l'article appliqué.
Enfin, l'outil compare chaque part au minimum de surface : celui du document d'urbanisme, ou 2 500 m² dans les zones soumises à autorisation de morcellement quand ce document ne fixe rien (loi n° 25-90 modifiée par la loi n° 34-21, art. 58). Il dit si un lot par personne est possible et propose un exemple de regroupement.
Le moteur de calcul des parts reprend celui de l'outil de calcul d'héritage d'oufrid.com ; il a été vérifié ici sur les cas chiffrés du Code (art. 361 à 368) et sur les deux exemples chiffrés de legs obligatoire qui commentent l'article 370.
Questions fréquentes
Héritage d'un terrain : ce qu'il faut savoir.
Chaque héritier possède-t-il un morceau précis du terrain ?
Non. Tant que le partage n'est pas fait, les héritiers sont en indivision : chacun détient une fraction de tout le terrain (par exemple 7/40), pas une parcelle. Les m² calculés ici indiquent la surface qui correspondrait à cette fraction si le terrain était partagé à valeur égale au m².
Pourquoi la surface de chaque lot peut-elle différer des m² calculés ?
Les parts sont des parts de valeur. Si une partie du terrain vaut plus (façade sur route, terrain plat, puits), les lots peuvent avoir des surfaces différentes à valeur égale, ou être équilibrés par une soulte. Le tribunal, lui, forme les lots sur la base de la plus petite part, avec évaluation et soulte si besoin (code des droits réels, art. 317).
Que se passe-t-il si une part est inférieure à 2 500 m² ?
Dans les zones soumises à autorisation de morcellement, un découpage qui crée des lots sous le minimum du document d'urbanisme, ou sous 2 500 m² à défaut, sera refusé. Les héritiers peuvent rester en indivision, regrouper des parts, vendre ou racheter des parts, vendre le terrain entier, ou demander un partage judiciaire. Voir le guide du partage.
Les dettes et le testament sont-ils pris en compte ?
Oui, si vous les indiquez : frais funéraires et dettes (en dirhams avec la valeur du terrain, ou en surface), legs par testament à un non-héritier dans la limite du tiers, et legs obligatoire aux petits-enfants d'un enfant décédé avant le défunt. L'outil suppose que ce terrain est le seul bien de la succession.
Ce calcul remplace-t-il l'acte d'hérédité ?
Non. L'acte d'hérédité (رسم الإراثة), établi par les adoul et homologué, est le seul document qui désigne les héritiers et fixe leurs parts. Cet outil sert à comprendre et à préparer : vérifier les ordres de grandeur, anticiper les difficultés de partage, discuter en famille.
Mes données sont-elles envoyées quelque part ?
Non. Le calcul se fait dans votre navigateur. Votre dernière saisie est gardée dans ce navigateur seulement ; le bouton « Effacer » la supprime.
Sources
Les textes appliqués.
Textes consultés le 29 octobre 2026. Les règles d'urbanisme et de partage sont celles du guide du partage d'un terrain hérité, qui cite ses sources.
- Parts des héritiers
- Code de la famille, loi n° 70-03 promulguée par le dahir n° 1-04-22 du 3 février 2004, livre VI, art. 321 à 372 et art. 400 (renvoi au rite malékite) ; texte publié par le ministère de la Justice. Texte français commenté consulté : [loi n° 70-03 portant Code de la famille](https://www.idpbarcelona.net/docs/recerca/marroc/pdf/nor_loi_70_03.pdf).
- Dettes et legs
- Code de la famille, art. 277, 280, 301 à 303 (legs dans le tiers) et art. 322 (ordre des prélèvements) ; legs obligatoire : art. 369 à 372.
- Morcellement
- Loi n° 25-90 modifiée et complétée par la loi n° 34-21 (Bulletin officiel n° 7533 du 10 août 2026), art. 1er, 58 à 62.
- Partage et indivision
- Loi n° 39-08 relative au code des droits réels, art. 27, 292 à 306 (préemption), 313 à 318 (partage).
- Titres fonciers
- Dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière, art. 10, 54 et 82.
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