ورث أرض وقسمتها: الشياع، التقسيم ورسوم عقارية مستقلة

الشياع: كلشي مالك كلشي، بالحصص

ملي كتنتاقل شي أرض لبزاف ديال الورثة، كتطيح فـالشياع: كل وارث عندو حصة شائعة، مثلا الربع ولا الثمن، كتتحسب على حساب قواعد الإرث اللي فمدونة الأسرة. ولكن حتى واحد ما يقدر يقول « هاد الجنب ديالي » حتى تدار القسمة.

مدونة الحقوق العينية (القانون رقم 39.08) كتحط جوج قواعد ساهلين. اللولة: المالكين على الشياع يقدرو يقسمو كيف بغاو إلا كانو متفقين كاملين، بشرط يحترمو القانون والتنظيم (المادة 25). التانية: القانون كيقول بلي حتى واحد ما يمكن يتجبر يبقى فالشياع، يعني أي وارث يقدر يطلب القسمة (المادة 27). ولكن الورثة يقدرو يتفقو بالكتابة يبقاو فالشياع لمدة محددة، والمحكمة تقدر تحيد هاد الاتفاق قبل ما تسالى المدة إلا كان شي سبب مشروع.

المدونة كتنص حتى على قسمة المهايأة (المادتان 327 و328): الورثة كيتقاسمو الانتفاع بالأرض، بالتناوب فالزمن ولا كل واحد فجنب، بلا ما يقسمو الملكية. وهادشي ما كيعطي لحتى واحد رسم عقاري على الجنب ديالو.

المرحلة اللولة: رسم الإراثة والتقييد فالرسم العقاري

كلشي كيبدا بـرسم الإراثة، اللي كيحررو العدول. كيثبت الوفاة، كيحدد الورثة وكيبين الحصة ديال كل واحد. وبحال جميع العقود العدلية، خاصو يتخاطب عليه من طرف قاضي التوثيق. مهنة العدول ولات منظمة بـالقانون رقم 51.26 المتعلق بتنظيم مهنة العدول، اللي تنشر فالجريدة الرسمية عدد 7533 وكيدخل حيز التطبيق 90 يوم من بعد النشر: كيعوض القانون رقم 16.03، كيحافظ على هاد الخطاب، وكيعمم التسجيل الإلكتروني ديال العقود. طلبو من العدل اللائحة المضبوطة ديال الوثائق: كتختلف على حساب الوضعية العائلية.

إلا كانت الأرض محفظة، هاد الرسم ما كافيش باش يوليو الورثة مالكين فمواجهة الغير. الفصل 82 من ظهير 12 غشت 1913 كينص على أن الورثة كيقدمو للمحافظ طلب التقييد مرفوق بالوثائق اللي كتثبت انتقال الحق ليهم، وهاد الوثائق خاصها تبين الحصة ديال كل واحد. ورسوم المحافظة كتخلص على حساب التعريفة الجاري بها العمل.

ما تخليوش هاد المرحلة تطول. على حساب المادة 19 من المرسوم رقم 2.13.18، الحق ما يمكنش يتقيد إلا إلا كان جاي من صاحب الحق اللي كان مقيد قبل منو. يعني ما دام الرسم العقاري باقي فسمية المتوفى، حتى وارث ما يقدر يبيع ولا يقسم بطريقة سليمة؛ وإلا مات شي وارث هو الآخر، غادي يخص رسم إراثة تاني.

قبل أي إجراء، طلبو شهادة الملكية جديدة: كتبين شكون مقيد فالرسم العقاري والتحملات (رهن، حجز، تقييد احتياطي) اللي غادي تبقى تابعة القطع من بعد القسمة. شوفو الدليل خدمات الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية.

تبيعو الحصة الشائعة ديالكم: حق الشفعة

الوارث يقدر يبيع الحصة الشائعة ديالو بلا ما يتسنى القسمة. ولكن الشركاء ديالو عندهم حق الشفعة: يقدرو ياخدو الحصة المبيوعة من عند الشاري ويرجعو ليه الثمن، مصاريف العقد والمصاريف الضرورية والنافعة (مدونة الحقوق العينية، المادة 292). بين الورثة، الترتيب محدد فالمادة 297: الشريك ديال البايع فنفس الفرض كيتقدم على باقي الورثة، من بعدهم الموصى لهم، ومن بعدهم الأجانب.

الآجال محددة فالمادة 304:

• مع التبليغ: من بعد ما يتقيد الشرا ديالو فالرسم العقاري (ولا يتودع فمطلب التحفيظ)، الشاري يقدر يبلغ نسخة من العقد لكل واحد عندو الحق فالشفعة. وهادا خاصو يمارس الشفعة فأجل ثلاثين يوم كاملة من نهار توصل بيه شخصيا.
• بلا تبليغ: الحق كيسقط بمرور عام من تاريخ التقييد (أرض محفظة)، ولا من تاريخ الإيداع (أرض فطور التحفيظ)، ولا من تاريخ العلم بالبيع (أرض غير محفظة).
• بيع ما عرف بيه حد: فجميع الحالات، الشفعة كتسقط بمرور ربع سنين من تاريخ إبرام العقد.

اللي بغا ياخد بالشفعة خاصو ياخد الحصة المبيوعة كاملة (المادة 296) ويرفع الطلب لرئيس المحكمة الابتدائية على حساب المادة 306. ما كايناش الشفعة فالهبة، إلا إلا كان فيها تحايل، ولا فحصة تباعت فالمزاد العلني (المادتان 302 و303).

إلا شريتو الحصة ديال شي وارث، عرضوها أولا على الورثة الآخرين ولا بلغو العقد ديالكم من نهار يتقيد: وإلا، الشرا ديالكم غادي يبقى معرض للشفعة عام، ولا حتى ربع سنين.

القسمة بالتراضي ولا القسمة القضائية

القسمة كتسالي الشياع: كل واحد كيولي مالك وحدو لجزء (المادة 313). وما كتصحش إلا إلا كان العقار قابل للقسمة وكل قطعة باقية صالحة للانتفاع اللي معمولة ليه (المادة 314).

• القسمة بالتراضي: الورثة كاملين متفقين على القطع وعلى شكون ياخد كل وحدة. العقد كيحررو عدل، موثق ولا محامي مقبول للترافع أمام محكمة النقض (الشكل اللي كتفرضو المادة 4). إلا كانت شي حقوق عينية على الأرض، بحال الرهن، خاص أصحابها يوافقو على القسمة (المادة 321). الوارث اللي تغبن بالثلث على الأقل، ولا اللي الرضا ديالو كان فيه عيب، يقدر يطلب الإبطال فالعام اللي كيتبع القسمة (المادة 315).
• القسمة القضائية: إلا ما كانش الاتفاق، شي وارث كيرفع دعوى للمحكمة. الدعوى خاصها تكون ضد جميع الشركاء وخاصها تتقيد تقييد احتياطي إلا كانت الأرض محفظة (المادة 316). المحكمة كتكون الحصص على أساس أصغر حصة، مع التقويم والتعديل بالفلوس إلا كان ضروري، كتوزعها بالقرعة، وكتحكم على أساس تصميم كيوجدو خبير طبوغرافي كيحدد الموقع، الحدود والمساحة ديال كل حصة (المادة 317).
• البيع بالمزاد العلني: إلا كانت الأرض ما كتقبلش القسمة العينية، ولا كانت القسمة غادي تخالف القوانين والأنظمة ولا غادي تنقص بزاف من القيمة ديالها، المحكمة كتأمر ببيعها بالمزاد العلني (المادة 318). والثمن كيتقسم بين الورثة.

عقلو على هاد الفكرة: القسمة اللي كتخالف القوانين والأنظمة كتأدي للبيع بالمزاد. يعني تقطيع ما قبلاتوش قواعد التعمير يقدر يخلي الأرض كاملة تتباع. دراسة إمكانيات التقسيم خاصها تكون قبل ما تبداو شي دعوى.

تقسيم العقارات من بعد القانون رقم 34.21

القانون رقم 25.90 كما تم تغييره وتتميمه بالقانون رقم 34.21 (الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026) كيفرق بين جوج حالات. إلا كانت القطع مخصصة للبناء، التقسيم عن طريق البيع، الكراء ولا القسمة كتعتبر تجزئة (المادة الأولى)، وخاصها إذن بالتجزئة، مع الطرق والشبكات: شوفو الدليل التجزئة. وإلا كانت القطع ماشي مخصصة للبناء، كنهضرو على تقسيم العقارات.

على حساب المادة 58 فالصيغة الجديدة ديالها، كيخص إذن مسبق بالتقسيم فالجماعات اللي المدار الحضري ديالها كيغطي التراب ديالها كامل، فالمراكز المحددة والمناطق المحيطة بيها، فالمناطق ذات الصبغة الخاصة، وفأي منطقة مغطية بوثيقة تعمير مصادق عليها، بالنسبة لـ:

• أي بيع ولا قسمة كيكون الهدف ديالها ولا النتيجة ديالها هي تقسيم أرض لجوج قطع ولا كثر ماشي مخصصة للبناء؛
• أي بيع ديال أرض ماشي مخصصة للبناء لبزاف ديال الناس على الشياع، إلا كان واحد منهم على الأقل غادي ياخد حصة المساحة اللي كتقابلها قل من الحد الأدنى اللي محدد فوثيقة التعمير، ولا قل من 2 500 م² إلا كانت الوثيقة ما حددات والو.

الاستثناءات اللي جا بيها النص الجديد كتهم أراضي عمومية (الدولة، الجماعات الترابية، الجماعات السلالية) والقطع اللي كتتفوت للدولة ولا للجماعات. والقسمة بين الورثة ماشي من بيناتهم.

الإذن كيعطيه رئيس المجلس الجماعي. وكيتعتبر ممنوح إلا ما بتش فالطلب فأجل 30 يوم من تاريخ الإيداع (المادة 59). ردو البال: المادة 60، اللي ما بدلهاش الإصلاح الجديد، كتعتبر الطلب غير مقبول إلا كانت الأرض فمنطقة قابلة للبناء؛ وفهاد الحالة العملية كتدخل فقواعد التجزئة.

وفالأخير، المادة 61 كتمنع على العدول، الموثقين، المحافظين ومصالح التسجيل يحررو، يتلقاو ولا يقيدو شي عقد بيع ولا قسمة من اللي كتهضر عليهم المادة 58 بلا الإذن، ولا بلا شهادة من رئيس المجلس الجماعي كتثبت بلي العملية ما داخلاش فنطاق القانون. ومن بعد القانون رقم 34.21، هاد الشهادة خاصها الموافقة المسبقة ديال لجنة فيها الوكالة الحضرية، الجماعة والعمالة ولا الإقليم. والعقد خاصو يذكر الإذن ولا الشهادة (المادة 62).

أرض موروثة بلا رسم عقاري (ملكية): نقسمو ولا نحفظو أولا؟

إلا كانت الأرض واقفة على ملكية ولا عقود عدلية، كاينين جوج طرق. مدونة الحقوق العينية والقانون رقم 25.90 كيطبقو فالجوج: القسمة بالإجماع ولا القضائية، الشفعة، والإذن بالتقسيم فالمناطق المعنية.

• نقسمو، ومن بعد نحفظو: الورثة كيقسمو بعقد عدلي ولا توثيقي، ومن بعد كل واحد كيحط مطلب التحفيظ للقطعة ديالو. هادشي فيه مرونة، ولكن كل وارث كيدوز مسطرة كاملة (الإشهار، التحديد، التعرضات)، وشي غلط فالحدود بين القطع يقدر يبان من جديد وقت التحديد.
• نحفظو على الشياع، ومن بعد نقسمو: شريك واحد يقدر يطلب التحفيظ، مع الاحتفاظ بحق الشفعة ديال الشركاء ديالو (ظهير 1913، الفصل 10). ملي كيتأسس الرسم العقاري فسمية الكل، التقسيم كيدار على أساس مضمون، برسم عقاري لكل قطعة (الفصل 54). فالبداية فالغالب كيطول كثر، ولكن الحدود كتتطهر مرة وحدة وصافي.

الاختيار المزيان كيتعلق بالمساحة، بعدد الورثة، بالتفاهم بيناتهم وبالمنطقة فوثيقة التعمير. شوفو دليل التحفيظ العقاري وملكية ولا رسم عقاري.

الخدمة ديال المهندس المساح الطبوغرافي

المهندس المساح الطبوغرافي المسجل فالهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين (ONIGT) كيتدخل فثلاث لحظات. ما كيحررش رسم الإراثة ولا عقد القسمة، وما كيفصلش فالخلافات بين الورثة.

• قبل الاتفاق: رفع طبوغرافي للأرض، التحقق من الأنصاب مقارنة مع تصميم الرسم العقاري، واقتراحات ديال التقطيع كتحترم الحصص، الطريق لكل قطعة وقواعد التعمير.
• للإذن وللعقد: تصميم التقسيم اللي كيبين الموقع، الحدود والمساحة ديال كل قطعة، واللي كياخدو العدل ولا الموثق فالعقد.
• للرسوم العقارية: تحديد كل قطعة فالبلاصة والملف التقني (التصميم العقاري ومحضر التحديد موقع من الأطراف) اللي كيتودع فمصلحة المسح العقاري، اللي كتراقبو وكتأشر عليه (المرسوم رقم 2.13.18، المادة 17). من بعد المحافظ كيأسس رسم عقاري وتصميم مستقل لكل قطعة؛ والرسم الأصلي يقدر يبقى للجزء الباقي (ظهير 1913، الفصل 54).

التصاميم المختلفة مشروحة فـالتصميم المساحي، التصميم العقاري، التصميم الطبوغرافي.

الفخاخ اللي كتتكرر

• الوارث اللي ساكن برا: يقدر يوقع بالوكالة، ولكن خاصها تحترم الشكل اللي كتفرضو المادة 4 من مدونة الحقوق العينية. خليو العدل ولا الموثق يصادق على النموذج قبل ما تصيفطوه للقنصلية.
• الوارث القاصر ولا المحجور: كينوب عليه النائب الشرعي ديالو، اللي كيتصرف تحت مراقبة القاضي المكلف بشؤون القاصرين. حسبو هاد الوقت.
• القطعة المحصورة: إلا القسمة خلات شي قطعة بلا منفذ للطريق العمومية، مولاها ما يقدر يطالب بالمرور غير فالقطع الأخرى اللي خرجات من نفس القسمة (مدونة الحقوق العينية، المادة 65). حسبو الطريق فالتصميم من الأول.
• المساحة الدنيا: التقطيع اللي كيعطي قطع ولا حصص تحت الحد الأدنى ديال وثيقة التعمير، ولا تحت 2 500 م² إلا ما كانش، غادي يترفض.
• الدار اللي بناها شي وارث من قبل: البني فأرض على الشياع ما كيخليش اللي بنا يولي مالك الأرض. الحل كيتدار فالقسمة (تعطى القطعة المبنية للي بنا، مع تعويض) ولا قدام القاضي. ديرو رفع طبوغرافي للبني قبل ما تتفاوضو.

مثال من فاس: ربعة ديال الورثة عندهم أرض محفظة ديال 1 800 م² فضواحي المدينة. رسم الإراثة كيتقيد فالرسم العقاري؛ المهندس كيتأكد من الأنصاب، كيشوف وثيقة التعمير وكيقترح تقطيع فيه ممر مشترك؛ على حساب المنطقة، العائلة كتطلب إذن بالتقسيم ولا إذن بالتجزئة؛ من بعد الموثق كيحرر القسمة والمهندس كيودع الملف التقني للربعة ديال الرسوم. Ellipsoide تقدر تتكلف بالجزء الطبوغرافي (الإرث والقسمة).

أسئلة كيتعاودو

المصادر الرسمية

• القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية (الجريدة الرسمية عدد 7158، الترجمة الفرنسية) — الجريدة الرسمية، منشورة على FAOLEX (منظمة الأغذية والزراعة)
• ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري كما تم تغييره وتتميمه، لا سيما بالقانون رقم 14.07 (صيغة محينة) — وزارة العدل (عدالة)
• المرسوم رقم 2.13.18 الصادر في 16 من رمضان 1435 (14 يوليوز 2014) في شأن إجراءات التحفيظ العقاري — الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية
• القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات (النص الأصلي لسنة 1992، قبل القانون رقم 34.21) — وزارة العدل (عدالة)
• القانون رقم 34.21 القاضي بتغيير وتتميم القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.26.61 بتاريخ 28 يوليوز 2026 (الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026، النشرة العربية) — الأمانة العامة للحكومة (الجريدة الرسمية)
• جدول المهندسين المساحين الطبوغرافيين المسجلين — الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين
• القانون رقم 51.26 المتعلق بتنظيم مهنة العدول (الجريدة الرسمية عدد 7533، 2026) — Le360، 17 غشت 2026

هاد الدليل معلومات عامة محيّنة فالتاريخ المكتوب، وما كيعوضش النصوص الرسمية ولا دراسة الملف ديالكم من عند مهني. سولونا على الحالة ديالكم.