رخصة البناء فالمغرب: الملف، المراحل والتصميم الطبوغرافي

إمتى الرخصة إجبارية؟

القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير كيحط القاعدة فالمادة 40 ديالو: ممنوع البني بلا رخصة البناء:

• فالجماعات الحضرية، المراكز المحددة والمناطق المحيطة بيها، وفالمناطق ذات صبغة خاصة؛
• برا هاد المدارات وبرا التجمعات القروية اللي عندها تصميم النمو: على طول الطرق والسكك الحديدية اللي ماشي جماعية، على عمق كيلومتر واحد من المحور ديالها، وعلى طول الملك العمومي البحري على عمق خمسة كيلومترات؛
• فجميع التجزئات المرخصة.

الرخصة كتلزم حتى لتغيير شي بني موجود فالنقط اللي كتنص عليها الأنظمة. ويقدر شي مرسوم يوسعها لترابات ولا أصناف أخرى ديال البنايات (المادة 42). فالتجمعات القروية، الرخصة كتخضع لظهير 25 يونيو 1960 المتعلق بتنمية التجمعات القروية، وكتبع نفس ضابط البناء العام.

الرخصة كيعطيها رئيس المجلس الجماعي (المادة 41). القواعد ديال المضمون (التنطيق، العلو، التراجعات، الأرض اللي برا تصميم التهيئة) مشروحة فالدليل تصميم التهيئة، التنطيق، تعمير. فالواقع، عمركم ما تعتبرو بلي شي أرض قروية معفية: سولو الجماعة والوكالة الحضرية قبل أي شرا.

المهندس المعماري، المهندسين، المساح: شكون كيدير شنو

المهندس المعماري. فالجماعات الحضرية، المراكز المحددة والمناطق المحيطة بيها، والمناطق ذات صبغة خاصة، اللجوء لمهندس معماري كيمارس بصفة حرة ولمهندسين مختصين إجباري فكل بني جديد (المادة 50). واللجوء لمهندس معماري مسجل فجدول الهيئة شرط باش تاخدو الرخصة. برا هاد المدارات، الإلزام كيهم البنايات العمومية ولا اللي كتستقبل العموم (المادة 51).

المادة 53 كتكلف المهندس المعماري بالتصميم، بالتصاميم اللي كتتودع فالجماعة، بالانسجام بين الدراسات التقنية والمشروع ديالو، وبـتتبع الأشغال حتى لرخصة السكن. والمادة 54 كتحصر المهمة الإجبارية ديالو فالتصميم بوحدو بالنسبة للبنايات اللي المساحة المجموعة ديال الطبقات ديالها ما كتفوتش 150 م².

المهندسين المختصين (مهندس الخرسانة المسلحة، يعني فالواقع مكتب دراسات ديال الهيكل) كيوجدو تصاميم الهيكل والاستقرار، اللي خاصها تكون قبل ما تعطى الرخصة، وكيتبعو الأشغال اللي كتقابلها (المادة 53). ومذكرة السلامة من الحريق كيأشر عليها المهندس المعماري، المهندس ومكتب المراقبة التقنية، كل واحد فيما يخصو.

المهندس المساح الطبوغرافي كيوجد الرفع الطبوغرافي ديال الأرض، وفالورش كينزل البني على الأرض. ما كيصممش الدار وما كيعطي حتى رخصة.

ملف الطلب

الوثائق محددة فـالقرار المشترك رقم 337.20 الصادر في 21 يناير 2020، اللي صدر تطبيقا لـضابط البناء العام المصادق عليه بالمرسوم رقم 2.18.577 الصادر في 12 يونيو 2019 (الجريدة الرسمية عدد 6874 بتاريخ 16 أبريل 2020). كيفرق بين الوثائق الأساسية، اللي خاصها تكون وقت الإيداع، والوثائق التكميلية، اللي خاصها تتقدم قبل ما تعطى الرخصة. الملف اللي ناقصاه شي وثيقة أساسية ما كيتقبلش؛ أما غياب شي وثيقة تكميلية ما يمكنش يكون سبب للرفض (المادة 37 من الضابط).

• الوثائق الأساسية: الطلب موقع؛ شهادة الملكية ولا، إلا ما كانتش، أي سند كيثبت الملكية ولا الحق فالبني؛ تصميم الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية اللي كيحدد الحدود إلا كانت الأرض محفظة، ولا رفع طبوغرافي إلا ما كانتش محفظة؛ تصميم الموقع؛ التصاميم المعمارية ديال الطبقات كاملين بسلم 1/100 على الأقل، والطابق الأرضي كيبين التصفيف ديال الزنقة، الأبعاد ديال حدود الأرض ومستوى الرصيف؛ الواجهات، تصميم الكتلة، المقاطع؛ نسخة من عقد المهندس المعماري ملي يكون إجباري؛ مذكرة السلامة من الحريق ومذكرة على النجاعة الطاقية.
• الوثائق التكميلية: بطاقة المعلومات موقعة ومصادق على التوقيع؛ تصاميم الهيكل ديال المهندسين؛ نسخة من محضر معاينة التصفيف إلا كان البني على طريق عمومية؛ دفتر الورش؛ الوصولات ديال الأجرة عن الخدمات المقدمة؛ و، بالنسبة لشي عمارات، ملف الربط بالاتصالات.
• عدد النسخ: ثمنية.

مذكرة المعلومات التعميرية ما كايناش فهاد اللائحة، ولكن هي اللي كتحدد القواعد اللي كتطبق على الأرض: طلبوها قبل ما تبداو التصاميم. باش تفهمو الفرق بين تصميم الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والرفع الطبوغرافي، شوفو الدليل التصميم المساحي، تصميم الرسم العقاري، التصميم الطبوغرافي.

الإيداع، رخص والدراسة

فين تودعو. الملف كيتودع فمكتب الضبط ديال الجماعة، ولا فـالشباك الوحيد لرخص التعمير فالجماعات اللي فيها كثر من 50 000 نسمة، مقابل وصل مرقم ومؤرخ. فالجماعات الصغيرة، الدراسة كتوجدها لجنة عمالية ولا إقليمية للتعمير (المواد 10 و15 و34 من الضابط). الإيداع يقدر يديرو المالك، المهندس المعماري ولا شي واحد عندو التوكيل. والضابط كينص على مساطر إلكترونية: هادي هي منصة رخص (rokhas.ma)، اللي فالغالب كيودع فيها المهندس المعماري الملف وكيتبعو.

المشاريع الصغرى والكبرى. بنايات السكن اللي العلو ديالها 15,50 م على الأكثر وR+3 على الأكثر كتدخل فـ« المشاريع الصغرى »؛ وفتجزئة متسلمة، الحد هو 18,50 م وR+4 (الملحق 3). الملف ديالها كيتعرض على لجنة الدراسة من نهار الإيداع، وكتبت فيه فنفس الجلسة (المادة 19). أما « المشاريع الكبرى » (التجزئات، العمارات العالية كثر، المؤسسات اللي كتستقبل العموم، البنايات برا المناطق المغطية بتصميم، المدن العتيقة…) كيتصيفطو للجنة فأجل 3 أيام ديال الخدمة، وهي كتبت فأجل 15 يوم ديال الخدمة من تاريخ توصلها بالملف (المادة 18).

اللجنة فيها ممثلين ديال العمالة ولا الإقليم، الجماعة والوكالة الحضرية. الرخصة ما يمكنش تعطى بلا رأي الوكالة الحضرية، ورئيس الجماعة ملزم يحترمو (المادة 39). المحضر كيتصيفط ليه فأجل 3 أيام ديال الخدمة. إلا تطلبو شي تعديلات، كيعلم بيهم صاحب الطلب فأجل يومين ديال الخدمة، والآجال كتبدا من جديد من نهار كيتودعو التصاميم المصححة (المادة 41). والرخصة، مع التصاميم المؤشر عليها بعبارة « ne varietur » (يعني ما يمكنش يتبدلو)، كتبلغ فأجل يومين ديال الخدمة من بعد القرار (المادة 44).

السكوت والصلاحية. القانون رقم 12.90 كينص على أن الرخصة كتعتبر ممنوحة إلا ما كانش الجواب فأجل شهرين من تاريخ الإيداع (المادة 48). والرخصة كتسقط إلا ما تبداوش الأساسات فأجل عام (المادة 49): ما تاخدوش الرخصة بكري بزاف إلا كان التمويل باقي ما واجدش.

إعادة تنظيم جارية: القانون رقم 64.23 (الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026) كيحدث اثنا عشر وكالة جهوية للتعمير والإسكان، اللي غادي تاخد شوية بشوية المهام ديال الوكالات الحضرية. السمية ديال الجهة اللي غادي تتعاملو معاها تقدر تتبدل؛ ولكن الجماعة كتبقى هي البلاصة ديال الإيداع.

الورش: تنزيل البني على الأرض والتتبع

ملي كتاخدو الرخصة، أول عمل تقني هو تنزيل البني على الأرض (implantation): كتنقلو للأرض، بعلامات، البلاصة المضبوطة ديال البني كيف ما هي فالتصاميم المرخصة. حتى نص ما كيفرض شكون يديرها، ولكن الغلط فهاد المرحلة كيتخلص بالهدم. المهندس المساح الطبوغرافي كيتأكد بالخصوص من:

• حدود الأرض والحالة ديال الأنصاب، مقارنة مع تصميم الرسم العقاري؛
• التصفيف على الطريق العمومية والتراجعات المفروضة على الطريق وعلى الحدود مع الجيران؛
• الأبعاد والاتجاه ديال المساحة اللي غادي يغطيها البني، والمحاور ديال الركائز؛
• المستوى المرجعي (العتبة، الرصيف)، اللي كيتعلق بيه العلو المسموح وتصريف الما.

من بعد، المهندس المعماري والمهندسين كيتبعو الأشغال، كل واحد فالجزء ديالو (المادة 53). ودفتر الورش، اللي كيكون فالملف، كيتمسك فالبلاصة. وأي تغيير فالمشروع (طبقة زايدة، مساحة مبنية أكبر، واجهة متحركة) خاصو رخصة جديدة: النموذج الرسمي ديال الرخصة كينص على هادشي بصراحة.

سالاو الأشغال: رخصة السكن والرسم العقاري

ما يمكنش تستعملو البني حتى تاخدو رخصة السكن ولا، لشي استعمال آخر، شهادة المطابقة (المادة 55 من القانون رقم 12.90). الطلب، اللي كيتعتبر تصريح بانتهاء الأشغال، كيتودع فالجماعة ولا فالشباك الوحيد (المادة 48 من الضابط).

الرخصة كتعطى من بعد المعاينة: لجنة (العمالة ولا الإقليم، الجماعة) كتتأكد بلي البني مطابق للتصاميم وللرخصة. إلا كانت الأشغال تحت الإشراف ديال مهندس معماري، الشهادة ديالو اللي كتثبت المطابقة كتعوض المعاينة (المادة 49). الرئيس كيبلغ تاريخ الزيارة فأجل 3 أيام ديال الخدمة من بعد الإيداع؛ والمحضر كيتعرض عليه فأجل يومين ديال الخدمة من بعد الزيارة، وهو كيقرر فنفس الأجل (المادتان 50 و51).

تحيين الرسم العقاري. تصميم الرسم العقاري كيوصف الأرض كيف كانت ملي تحددات. من بعد البني، يقدر يكون مفيد تخليوه يتطابق مع الواقع، قبل شي بيع، شي قرض ولا شي قسمة. المرسوم رقم 2.13.18 (المادة 17) كينص على هادشي: مطابقة التصميم العقاري مع الحالة الفعلية للعقار، على أساس ملف تقني كيوجدو مهندس مساح طبوغرافي مسجل فالهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين (ONIGT) وكتراقبو مصلحة المسح العقاري. سولو المحافظة العقارية على الوثائق المطلوبة (رخصة السكن فالواقع كتطلب). بالنسبة لعمارة مقسمة لشقق، شوفو الصفحة الملكية المشتركة.

البني بلا رخصة: شنو كتخاطرو بيه

القانون رقم 66.12 المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء، اللي تنشر فالجريدة الرسمية عدد 6501 بتاريخ 19 شتنبر 2016، عاود كتب الباب الرابع من القانون رقم 12.90 الخاص بالعقوبات. والمرسوم التطبيقي ديالو رقم 2.19.409 تنشر فبراير 2020. باختصار:

• المخالفات كيعاينوها ضباط الشرطة القضائية ومراقبي التعمير المؤهلين، اللي كيحررو محضر؛
• الأشغال اللي جارية يمكن توقف فالحين؛
• يمكن يتأمر بـهدم البنايات المخالفة، على حساب المخالف؛
• كاينين غرامات على البني بلا رخصة، على عدم احترام الرخصة (العلو، البلاصة، المساحة) وعلى السكنى بلا رخصة السكن؛ ومول المشروع، المقاول، المهندس المعماري ولا المهندس اللي كان سبب فالمخالفة يقدرو يتابعو كمشاركين.

المبالغ والمساطر المضبوطة كاينين فمواد الباب الرابع من القانون رقم 12.90 فالصيغة اللي جا بيها القانون رقم 66.12؛ شوفو الصيغة المحينة اللي كتنشرها الأمانة العامة للحكومة. البني المخالف يقدر، على حساب الحالات، يكون موضوع طلب رخصة التسوية، اللي كتنص عليها المادة 40 من القانون رقم 12.90 وكتدرس بمسطرة « المشاريع الكبرى »؛ وهادشي عمرو ما كيكون أوتوماتيكي.

الفخاخ اللي كتتكرر

• تبداو قبل الرخصة: حتى إلا كان « غير الأساسات ». هادي هي بالضبط المخالفة المقصودة، ومن بعد كتبلوكي رخصة السكن، الربط بالشبكات والبيع.
• التراجعات المقاسة غلط: حيط ديال السور تحسب هو الحد، ولا نصبة تحركات، والبني كيدخل فالتراجع ولا فأرض الجار. خليو شي واحد يتأكد من الحدود قبل تنزيل البني على الأرض.
• التصفيف المنسي: توسيع ديال الطريق مبرمج فتصميم التهيئة كينقص من المساحة اللي يمكن تتبنى. محضر معاينة التصفيف ومذكرة المعلومات التعميرية كيبينوه.
• الأرض غير المحفظة: الرخصة ممكنة بسند ملكية آخر ورفع طبوغرافي، ولكن الحدود ماشي مضمونة. إلا كنتو غادي تشريو بملكية، قراو الدليل ملكية ولا رسم عقاري.
• الرخصة اللي سقطات: إلا ما بديتوش الأساسات فالعام، خاصكم تعاودو الإيداع.
• التغييرات وسط الورش: طبقة ولا مساحة زايدة بلا رخصة جديدة كتخلي البني غير مطابق.

مثال: واحد من مغاربة العالم ساكن ففرنسا شرا أرض محفظة ففاس باش يبني فيها دار R+2. كلف مهندس معماري اللي ودع الملف فرخص؛ مهندس مساح طبوغرافي دار الرفع، ومن بعد نزل البني على الأرض قبل الأساسات؛ والعائلة اللي فالبلاد كتبع الورش مع المهندس المعماري. باش توجدو هاد المراحل، شوفو الصفحة البني.

أسئلة كيتعاودو

المصادر الرسمية

• القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير (صيغة محينة) — الأمانة العامة للحكومة
• المرسوم رقم 2.18.577 الصادر في 12 يونيو 2019 بالموافقة على ضابط البناء العام والقرار المشترك رقم 337.20 المحدد للوثائق المطلوبة (الجريدة الرسمية عدد 6874 بتاريخ 16 أبريل 2020) — الجريدة الرسمية (نسخة الوكالة الحضرية لسطات)
• المرسوم رقم 2.13.18 الصادر في 16 من رمضان 1435 (14 يوليوز 2014) في شأن إجراءات التحفيظ العقاري — الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية
• القانون رقم 66.12 المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء (الظهير الشريف رقم 1.16.124، الجريدة الرسمية عدد 6501 بتاريخ 19 شتنبر 2016)، النص العربي — وزارة العدل (عدالة)
• رخص، منصة إيداع وتتبع رخص التعمير — رخص
• القانون رقم 64.23 المتعلق بإحداث الوكالات الجهوية للتعمير والإسكان (الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026) — Le Matin، 2026

هاد الدليل معلومات عامة محيّنة فالتاريخ المكتوب، وما كيعوضش النصوص الرسمية ولا دراسة الملف ديالكم من عند مهني. سولونا على الحالة ديالكم.