إحداث تجزئة عقارية بالمغرب بعد القانون رقم 34.21

ما هي التجزئة العقارية؟

بمفهوم المادة الأولى من القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات، يعتبر تجزئة عقارية كل تقسيم لعقار من العقارات، عن طريق التفويت أو الإيجار أو القسمة، إلى بقعتين أو أكثر لتشييد بنايات عليها، أيًا كانت مساحة البقع. وكان النص الأصلي لسنة 1992 يشير إلى البنايات المعدة للسكنى أو لغرض صناعي أو سياحي أو تجاري أو حرفي.

لا يعوض القانون رقم 34.21، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.26.61 بتاريخ 28 يوليوز 2026 والمنشور بالجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026، القانونَ رقم 25.90: بل يغير نحو ثلاثين مادة منه ويضيف نظامًا خاصًا بـعمليات التهيئة الكبرى ذات النفع العام (المواد من 62-1 إلى 62-5). كما يُحل، في باقي مواد القانون، عبارة «الجماعة» محل عبارتي «الجماعة الحضرية» و«الجماعة القروية».

يجب التمييز بينها وبين تقسيم العقارات: أي تقسيم أرض إلى بقع غير معدة لإقامة بناء عليها. ويخضع لإذن بالتقسيم، مشروح في دليل التصميم المساحي، وتصميم الرسم العقاري، والتصميم الطبوغرافي.

لم يُنشر نص القانون رقم 34.21 إلا في النشرة العربية للجريدة الرسمية، وهي وحدها المعتمدة. وما ورد في هذا الدليل تلخيص له لا يغني عن الرجوع إلى النص الرسمي.

الإذن في القيام بالتجزئة: الملف، والمتدخلون، والدراسة

يسلم الإذنَ في القيام بالتجزئة رئيسُ مجلس الجماعة؛ وإذا كانت الأرض ممتدة على عدة جماعات، يسلمه وزير الداخلية أو، بتفويض منه، الوالي أو العامل (المادة 3). ويكون الطلب غير مقبول إذا لم تكن الأرض محفظة ولا في طور التحفيظ؛ وفي الحالة الثانية، يجب أن يكون أجل التعرضات قد انصرم دون تقديم أي تعرض (المادة 5). ولذلك يجب أن تمر الأرض المتملكة بالملكية أولًا عبر التحفيظ العقاري.

يفرض القانون ثلاث فئات من المهنيين:

• المهندس المعماري الذي يزاول المهنة بصفة حرة والمقيد في الهيئة: التصور العمراني للمشروع ووثائق التصور (المادة 13). ويوقع تصميم التجزئة ودفتر الشروط (المادة 16).
• المهندس المساح: يعد التصميم الطبوغرافي الذي يصمم عليه المهندس المعماري المشروع (المادة 14). واليوم، يجب أن يعد الملفَ التقني للتجزئة المودع لدى مصلحة المسح العقاري مهندسٌ مساح طبوغرافي مسجل في الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين (المرسوم رقم 2.13.18، المادة 17).
• المهندسون المختصون: دراسات وتصاميم الطرق، والتطهير، والماء، والكهرباء (المادتان 15 و16). وهو ما يسمى عادة مكتب دراسات الطرق والشبكات المختلفة (VRD)؛ أما القانون فيتحدث عن المهندسين المختصين.

يحدد الوثائقَ القرارُ المشترك رقم 337.20 الصادر في 21 يناير 2020. فعند الإيداع: الطلب، وشهادة من الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية تثبت التحفيظ، وتصميم من الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية يبين الحدود، وتصميم طبوغرافي بمقياس 1/500 (بمقياس 1/1000 إذا تجاوزت المساحة 25 هكتارًا) يبين الأنصاب، والرسوم العقارية المجاورة، والمسافات بين الأنصاب، والنقط المرقمة وخطوط التسوية، وتصميم التصور العمراني، وتصميم الموقع، والوثائق التقنية للشبكات، ودفتر الشروط، والعقود المبرمة مع المكلفين بالإشراف على الأشغال. ويضاف دفتر الورش والتصاميم المفصلة للشبكات قبل تسليم الوثائق المؤشر عليها «ne varietur». ويتيح القانون رقم 34.21 تغيير هذه اللائحة أو تتميمها بنص تنظيمي (المادة 4).

تخضع التجزئة لمسطرة «المشاريع الكبرى» المنصوص عليها في ضابط البناء العام: إذ تضم لجنة الدراسة العمالة أو الإقليم، والجماعة، والوكالة الحضرية، وينضم إليها المكلفون بتدبير الشبكات. وينص الضابط على أنها تبت داخل أجل 15 يوم عمل ابتداءً من توصل الجماعة بالملف (المادة 18 من الضابط).

سكوت الإدارة. كانت المادة 8 القديمة تنص على إذن ضمني بعد ثلاثة أشهر. أما المادة 8 الجديدة فتعتبر سكوت الإدارة بمثابة موافقة وفقًا للآجال والكيفيات المنصوص عليها في النصوص التشريعية والتنظيمية الجاري بها العمل، ولا سيما التشريع المتعلق بتبسيط المساطر والإجراءات الإدارية. وتنقطع هذه الآجال عند كل طلب لاستكمال الملف. فلا تعتمدوا إذن على أجل ثابت: واطلبوا تأكيدًا كتابيًا لوضعية الملف.

بمجرد الحصول على الإذن، يودع صاحب التجزئة نظيرًا من الملف المأذون به لدى المحافظة العقارية (المادة 12).

مدة الصلاحية حسب المساحة وإيقاف سريانها

هذا أحد التغييرات الكبرى. فقد كان الإذن يسقط إذا لم تُنجز أشغال التجهيز داخل أجل ثلاث سنوات. وتحدد المادة 11 الجديدة أجلًا حسب مساحة الأرض المقام عليها مشروع التجزئة:

• 3 سنوات للتجزئة التي لا تتعدى مساحتها 20 هكتارًا؛
• 5 سنوات لما يفوق 20 هكتارًا ولا يتعدى 100 هكتار؛
• 7 سنوات لما يفوق 100 هكتار ولا يتعدى 250 هكتارًا؛
• 10 سنوات لما يفوق 250 هكتارًا ولا يتعدى 400 هكتار؛
• 15 سنة لما يفوق 400 هكتار.

يُحتسب الأجل ابتداءً من تاريخ الحصول على الإذن. ويسقط الإذن إذا لم تكتمل عند انقضاء الأجل أشغال التجهيز المشار إليها في المادة 18 (الطرق، والماء، والكهرباء، والتطهير، والمساحات غير المبنية، والربط بالشبكات). وبالنسبة لتجزئة عائلية مساحتها هكتاران قرب فاس، تبقى القاعدة إذن ثلاث سنوات.

إيقاف السريان (المادة 11 المكررة). في حالة التوقف الاضطراري للأشغال الناتج عن ظروف خارجة عن إرادة صاحب التجزئة، يودع هذا الأخير أو منسق الورش طلبًا مبررًا لدى الجماعة. وتبدي لجنة خاصة (الجماعة، والعمالة أو الإقليم، والوكالة الحضرية التي تتولى كتابتها) رأيها داخل أجل 15 يومًا من تاريخ الإيداع، وتحدد مدة إيقاف السريان. ويوجه المحضر إلى رئيس مجلس الجماعة داخل أجل 3 أيام؛ ويتخذ هذا الأخير قراره داخل أجل أقصاه 7 أيام. ويجب أن يستند كل رفض في تعليله على الأسباب الواردة في المحضر وأن يُبلَّغ.

وتنص المادة 74 المكررة الجديدة على أن الآجال المنصوص عليها في القانون تعتبر «آجالا كاملة»، وهو ما يقابله عادة في الفرنسية مصطلح «délais francs». وفي حالة الشك في تاريخ انتهاء أجل، اطلبوا تأكيده من الجماعة.

تنفيذ الأشغال: منسق الورش

كانت المادة 17 القديمة تلزم صاحب التجزئة بتعيين مهندس معماري أو مهندس مختص أو مهندس مساح للسهر على حسن تنفيذ الأشغال. أما المادة 17 الجديدة فتتحدث عن منسق الورش وتذكر صراحة المهندس الطبوغرافي ضمن المهنيين الذين يمكن لصاحب التجزئة تعيينهم. ومهمته: السهر على تتبع إنجاز الأشغال وفق الوثائق والمستندات التي سُلم على أساسها الإذن.

والدور ملموس. فعند انتهاء الأشغال، يصرح صاحب التجزئة أو منسق الورش لدى الجماعة بانتهائها، قبل انصرام الأجل المحدد في المادة 11. ويجب أن يكون التصريح مشفوعًا بـشهادة موقعة من منسق الورش يثبت فيها أن الأشغال أُنجزت وفق الوثائق المأذون بها (المادة 22). فمنسق الورش يلتزم إذن بتوقيعه.

بالنسبة لمهندس مساح طبوغرافي، تستند هذه المهمة إلى مراقبات بالقياس: توقيع الطرق والبقع مقارنةً بالتصميم المأذون به، ومستويات وانحدارات الطرق والشبكات، وموقع فتحات المراقبة والأنصاب، ثم تصميم الأشغال المنجزة. ويُشترط دفتر الورش ضمن الملف ويُفحص عند التسلم.

التسلم المؤقت ونقل الطرق إلى الجماعة

يتيح التسلم المؤقت للجماعة التحقق من أن أشغال التجهيز قد أُنجزت وفق مشروع التجزئة المأذون به. ويجب أن يتم داخل أجل 30 يومًا الموالية للتصريح بانتهاء الأشغال (المادة 23 الجديدة؛ وكان النص القديم ينص على 45 يومًا).

وتتولاه لجنة تضم ممثلين للجماعة وممثلين عن الإدارة، وكذا ممثلًا للمصالح المكلفة بتوزيع الماء والكهرباء، بعد زيارة إلى عين المكان والاطلاع على الوثائق، ولا سيما دفتر الورش، والتصريح، وشهادة منسق الورش. ويُدعى إليها صاحب التجزئة، والمقاول، والمهندس المعماري، والمهندسون المختصون، ومن الآن فصاعدًا المهندس الطبوغرافي (المادة 24 الجديدة).

• إذا لم توجه الجماعة الدعوة إلى اللجنة داخل الأجل، يجوز لصاحب التجزئة أن يطلب من العامل توجيهها، في إطار ممارسة حق الحلول المنصوص عليه في المادة 76 من القانون التنظيمي رقم 113.14 المتعلق بالجماعات، بعد استنفاد الإجراءات المنصوص عليها فيها.
• إذا كانت الأشغال غير مطابقة، تحرر اللجنة وثيقة معاينة وتحدد أجلًا إضافيًا، دون مطالبة صاحب التجزئة بإذن جديد. وإذا لم تتم المطابقة، يوجه رئيس مجلس الجماعة طلبًا لمراقب التعمير داخل أجل 30 يومًا (المادة 26).
• إذا كان كل شيء مطابقًا، يُحرر محضر التسلم المؤقت. ويترتب عليه نقل طرق التجزئة وشبكات الماء والكهرباء والصرف الصحي والمساحات غير المبنية المغروسة بقوة القانون إلى الأملاك العامة للجماعة. ويقيد المحافظ هذا الإلحاق في اسم الجماعة، تلقائيًا ومجانًا، بناءً على المحضر (المادة 24).

إذا لم يعد الرسم العقاري الأصلي يشتمل، بعد تأسيس الرسوم العقارية الفرعية للبقع، إلا على الطرق والمساحات المشتركة، يتم التقييد في هذا الرسم. وإذا بقيت بقع يتعين تسويتها أو كانت التجزئة مرخصة عبر أشطر، يؤسَّس رسم عقاري جديد للوعاء العقاري المشتمل على الطرق والشبكات. ويوجه رئيس مجلس الجماعة نسخة من المحضر إلى السلطة الإدارية المحلية، والوكالة الحضرية، والمحافظ على الأملاك العقارية.

بيع البقع وتقسيم الرسم العقاري

لا بيع قبل التسلم المؤقت. لا يمكن إبرام عقود التفويت والإيجار والقسمة المتعلقة بالبقع إلا بعد أن تقوم الجماعة بالتسلم المؤقت للأشغال (المادة 33). ويجب على العدول والموثقين والمحافظين أن يمتنعوا عن تحرير هذه العقود أو تلقيها أو تسجيلها دون نسخة من محضر التسلم المؤقت، أو دون شهادة يسلمها رئيس مجلس الجماعة، بعد الموافقة المسبقة للجنة (الوكالة الحضرية، والجماعة، والعمالة أو الإقليم)، تثبت أن العملية لا تدخل في نطاق تطبيق القانون (المادة 35). ويجب أن تشير العقود إلى دفتر الشروط وأن تُرفق بها نسخة من المحضر (المادة 36).

قيد التجزئة (المادة 32). لا يباشر قيد التجزئة في الرسم العقاري إلا بعد وضع التصميم الطبوغرافي ما بعد التحديد والإدلاء بنسخة من محضر التسلم المؤقت، وكذا، عند الاقتضاء، بنسخة من النظام المتعلق بالأجزاء المشتركة. ثم يطلب صاحب التجزئة تأسيس رسم عقاري لكل بقعة.

وهذا هو عمل المهندس المساح الطبوغرافي: تحديد البقع في عين المكان، والمحضر، وتصميم التجزئة المرتبط بإحداثيات لامبير، والملف التقني المودع لدى مصلحة المسح العقاري التي تراقبه وتنقله إلى الخريطة المساحية. أما عقد البيع فيبقى من اختصاص العدل أو الموثق، والتقييد من اختصاص المحافظ.

الأشغال عبر أشطر. يمكن الإذن لصاحب التجزئة بتجهيز التجزئة عبر أشطر (المواد من 37 إلى 39)، مع برنامج للأشطر وضمانات (كفالات أو رهون) تغطي الأشغال التي لم تُنجز عند تفويت البقع الأولى.

التسلم النهائي

بعد مضي سنة على توقيع محضر التسلم المؤقت، تقوم اللجنة نفسها بـالتسلم النهائي (المادة 27). ويجب على رئيس مجلس الجماعة أن يوجه الدعوة إليها داخل أجل 30 يومًا يبتدئ من تاريخ انقضاء سنة كاملة، وأن يدعو إليها صاحب التجزئة، والمقاول، والمهندس المعماري، والمهندسين المختصين. وعند عدم توجيه الدعوة، يجوز لصاحب التجزئة اللجوء إلى العامل، كما في التسلم المؤقت.

يهدف التسلم النهائي إلى التحقق من أن الطرق والشبكات لا يشوبها أي عيب. وإذا لوحظت عيوب، تحدد اللجنة أجلًا لصاحب التجزئة؛ فإذا لم يفعل شيئًا، قامت الجماعة بنفسها أو بواسطة من تفوض إليه ذلك بإنجاز الأشغال، وتحصّل كلفتها وفق القانون رقم 15.97 بمثابة مدونة تحصيل الديون العمومية (المادة 28). ثم يتيح التسلم النهائي لرئيس مجلس الجماعة، بعد موافقة اللجنة، معاينة أن التجهيزات في حالة سليمة (المادة 29).

التجزئات غير القانونية، والعقوبات، والنصوص المنتظرة

إعادة الهيكلة (المادتان 49 و50). تخضع التجزئات المحدثة دون إذن لـإعادة الهيكلة بهدف تأهيلها (الصحة، والسلامة، والمرور، والأمن، والجمالية، والراحة العامة). ويقررها مجلس الجماعة، بمبادرة منه أو بطلب من الوالي أو العامل، بعد استطلاع رأي الوكالة الحضرية، وفق برنامج يحدد على الخصوص وضعية الوعاء العقاري، والشروط التقنية والمالية، وأشغال التجهيز اللازمة لتسوية وضعية البنايات القائمة. وتُستثنى التجزئات الواقعة في مناطق مهددة بالفيضانات أو الزلازل أو انجراف التربة، أو في مناطق حماية الموارد المائية، أو بجوار أحواض السدود، أو في مناطق غير قابلة لإحداث تجزئات. وتحدد الكيفيات بموجب اتفاقيات؛ وإذا تعذر ذلك، جاز للدولة والجماعات الترابية نزع الملكية طبقًا للقانون رقم 7.81.

العقوبات. يعدد الباب الخامس من القانون رقم 25.90، كما غيره القانون رقم 34.21، المخالفات (المادة 63)، ومنها إحداث تجزئة أو تقسيم عقار دون إذن، والإخلالات المتعلقة بدفتر الورش، وتفويت بقع في تجزئة في طور الإنجاز أو إيجارها أو قسمتها. وتحدد العقوبات في المواد الموالية (ولا سيما المادة 68). ويعتبر كل تفويت أو إيجار لبقعة قبل التسلم المؤقت مخالفة مستقلة (المادة 69)، وتكون العقود المبرمة خرقًا للقانون باطلة بطلانًا مطلقًا (المادة 72). وبالنسبة للمشتري، فإن أداء ثمن بقعة في تجزئة لم تُتسلم أشغالها مجازفة حقيقية.

المقتضيات الانتقالية (المادة الخامسة من القانون رقم 34.21). تستفيد الأذون التي لا تزال آجالها سارية في تاريخ النشر من المدد الجديدة حسب مساحتها. ويمكن أن تُمنح المشاريع التي انتهت آجالها دون استكمال الأشغال أجلًا إضافيًا تحدده لجنة تقنية (العمالة أو الإقليم، والجماعة، والوكالة الحضرية، والهيئات المكلفة بتدبير الشبكات). وإذا لم تكتمل الأشغال رغم ذلك، جاز للدولة أو الجماعات الترابية أو المؤسسات العمومية المعنية استكمالها وفق برنامج محدد.

النصوص التطبيقية. يدخل القانون حيز التنفيذ من تاريخ نشره، غير أن الأحكام التي تستلزم صدور نصوص تنظيمية لا تدخل حيز التنفيذ إلا من تاريخ نشر هذه النصوص، التي يتعين إصدارها داخل أجل سنة (المادة السادسة). ومن المنتظر على الخصوص: تحديد تركيبة لجنة التسلم المؤقت، ومعايير المساحات المخصصة للتجهيزات (المادة 18)، وكيفيات تغيير تخصيص العقارات المخصصة للتجهيزات العمومية (المادة 6)، ونموذج الاتفاق حين يحل صاحب التجزئة محل الجماعة في إنجاز الشبكات (المادة 20).

يُحدث القانون رقم 64.23، المنشور في العدد نفسه من الجريدة الرسمية، اثنتي عشرة وكالة جهوية للتعمير والإسكان تتولى تدريجيًا مهام الوكالات الحضرية. وخلال المرحلة الانتقالية، تبقى الوكالة الحضرية لمدينتكم هي التي تبدي الرأي في مجال التعمير.

أسئلة شائعة

المصادر الرسمية

• القانون رقم 34.21 القاضي بتغيير وتتميم القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.26.61 بتاريخ 28 يوليوز 2026 (الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026، النشرة العربية) — الأمانة العامة للحكومة (الجريدة الرسمية)
• القانون رقم 34.21: نسخة من صفحات الجريدة الرسمية عدد 7533 — Rea Consult
• القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات (النص الأصلي لسنة 1992، قبل القانون رقم 34.21) — وزارة العدل (عدالة)
• المرسوم رقم 2.18.577 الصادر في 12 يونيو 2019 بالموافقة على ضابط البناء العام والقرار المشترك رقم 337.20 المحدد للوثائق المطلوبة (الجريدة الرسمية عدد 6874 بتاريخ 16 أبريل 2020) — الجريدة الرسمية (نسخة الوكالة الحضرية لسطات)
• المرسوم رقم 2.13.18 الصادر في 16 من رمضان 1435 (14 يوليوز 2014) في شأن إجراءات التحفيظ العقاري — الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية
• القانون رقم 34.21 المتعلق بالتجزئات: تحليل مقارن (الجريدة الرسمية عدد 7533) — Rea Consult

هذا الدليل معلومات عامة محيَّنة في التاريخ المذكور، ولا يعوّض النصوص الرسمية ولا دراسة ملفكم من طرف مهني. اطلبوا رأينا في وضعيتكم.