Autorisation de construire au Maroc : dossier, étapes et plan topographique

Quand l'autorisation est-elle obligatoire ?

La loi n° 12-90 relative à l'urbanisme pose la règle à son article 40 : il est interdit de construire sans permis de construire (رخصة البناء) :

• dans les communes urbaines, les centres délimités et leurs zones périphériques, ainsi que dans les zones à vocation spécifique ;
• hors de ces périmètres et des agglomérations rurales dotées d'un plan de développement : le long des routes et voies ferrées autres que communales, sur une profondeur d'un kilomètre à compter de leur axe, et le long du domaine public maritime sur cinq kilomètres ;
• dans tous les lotissements autorisés.

Le permis est aussi exigé pour modifier une construction existante sur des points visés par les règlements. Un décret peut l'étendre à d'autres territoires ou catégories de constructions (article 42). Dans les agglomérations rurales, le permis relève du dahir du 25 juin 1960 relatif au développement des agglomérations rurales, et suit le même règlement général de construction.

Le permis est délivré par le président du conseil communal (article 41). Les règles de fond (zonage, hauteur, reculs, terrain hors plan d'aménagement) sont détaillées dans le guide Plan d'aménagement, zonage, Taamir. En pratique, ne présumez jamais qu'un terrain rural est dispensé : posez la question à la commune et à l'agence urbaine avant tout achat.

Architecte, ingénieurs, géomètre : qui fait quoi

L'architecte. Dans les communes urbaines, les centres délimités, leurs zones périphériques et les zones à vocation spécifique, le recours à un architecte exerçant à titre libéral et à des ingénieurs spécialisés est obligatoire pour toute construction nouvelle (article 50). Le recours à un architecte inscrit au tableau de l'Ordre est une condition pour obtenir le permis. En dehors de ces périmètres, l'obligation vise les bâtiments publics ou à usage du public (article 51).

L'article 53 charge l'architecte de la conception, des plans déposés à la commune, de la cohérence des études techniques avec son projet et du suivi des travaux jusqu'au permis d'habiter. L'article 54 réduit sa mission obligatoire à la seule conception pour les constructions dont la surface cumulée des planchers ne dépasse pas 150 m².

Les ingénieurs spécialisés (ingénieur béton armé, en pratique un bureau d'études structure) établissent les plans de structure et de stabilité, exigés avant la délivrance du permis, et suivent la réalisation des travaux correspondants (article 53). La notice de sécurité incendie est visée par l'architecte, l'ingénieur et un bureau de contrôle technique, chacun pour sa part.

L'ingénieur géomètre-topographe établit le levé topographique du terrain et, sur le chantier, implante le bâtiment. Il ne conçoit pas la maison et ne délivre aucune autorisation.

Le dossier de demande

Les pièces sont fixées par l'arrêté conjoint n° 337-20 du 21 janvier 2020, pris en application du règlement général de construction approuvé par le décret n° 2-18-577 du 12 juin 2019 (Bulletin officiel n° 6874 du 16 avril 2020). Il distingue les pièces principales, exigées au dépôt, et les pièces complémentaires, à fournir avant la délivrance. Un dossier sans toutes les pièces principales est irrecevable ; l'absence d'une pièce complémentaire ne peut pas justifier un rejet (article 37 du règlement).

• Pièces principales : la demande signée ; un certificat de propriété ou, à défaut, tout titre justifiant la propriété ou le droit de construire ; le plan de l'ANCFCC précisant les limites pour un terrain immatriculé, ou un levé topographique s'il ne l'est pas ; un plan de situation ; les plans architecturaux de tous les niveaux au 1/100 au moins, le rez-de-chaussée indiquant l'alignement de la rue, les cotes des limites du terrain et le niveau du trottoir ; façades, plan de masse, coupes ; la copie du contrat d'architecte lorsqu'il est obligatoire ; une notice de sécurité incendie et une note sur la performance énergétique.
• Pièces complémentaires : une fiche de renseignements signée et légalisée ; les plans de structure des ingénieurs ; un exemplaire du constat d'alignement si la construction borde une voie publique ; un cahier de chantier ; les récépissés des rémunérations pour services rendus ; et, pour certains immeubles, un dossier de raccordement aux télécommunications.
• Nombre d'exemplaires : huit.

La note de renseignements urbanistiques ne figure pas dans cette liste, mais c'est elle qui fixe les règles applicables au terrain : demandez-la avant de lancer les plans. Pour comprendre la différence entre plan de l'ANCFCC et levé topographique, voir le guide Plan cadastral, plan du titre, plan topographique.

Dépôt, Rokhas et instruction

Où déposer. Le dossier est déposé au bureau d'ordre de la commune, ou du guichet unique des autorisations d'urbanisme dans les communes de plus de 50 000 habitants, contre un accusé de réception numéroté et daté. Dans les communes plus petites, l'instruction est préparée par un comité préfectoral ou provincial d'urbanisme (articles 10, 15 et 34 du règlement). Le dépôt peut être fait par le propriétaire, l'architecte ou une personne mandatée. Le règlement prévoit des procédures dématérialisées : c'est la plateforme Rokhas (rokhas.ma), sur laquelle l'architecte dépose et suit en général le dossier.

Petits et grands projets. Les bâtiments d'habitation d'une hauteur de 15,50 m au plus et de R+3 au plus relèvent des « petits projets » ; dans un lotissement réceptionné, le seuil est de 18,50 m et R+4 (annexe 3). Leur dossier est soumis à la commission d'instruction dès le dépôt, qui délibère séance tenante (article 19). Les « grands projets » (lotissements, immeubles plus hauts, établissements recevant du public, constructions hors zone couverte par un plan, médinas…) sont transmis à la commission dans les 3 jours ouvrables, qui statue dans un délai de 15 jours ouvrables à compter de la réception du dossier (article 18).

La commission réunit des représentants de la préfecture ou de la province, de la commune et de l'agence urbaine. L'autorisation ne peut pas être délivrée sans l'avis de l'agence urbaine, que le président de la commune doit respecter (article 39). Le procès-verbal lui est transmis dans les 3 jours ouvrables. Si des modifications sont demandées, il en informe le demandeur dans les 2 jours ouvrables, et les délais repartent du dépôt des plans corrigés (article 41). L'autorisation, avec les plans visés « ne varietur », est notifiée dans les 2 jours ouvrables suivant la décision (article 44).

Silence et validité. La loi n° 12-90 prévoit qu'à défaut de réponse dans les deux mois suivant le dépôt, le permis est réputé accordé (article 48). Le permis est périmé si les fondations n'ont pas commencé dans un délai d'un an (article 49) : n'obtenez pas un permis trop tôt si le financement n'est pas prêt.

Réorganisation en cours : la loi n° 64-23 (Bulletin officiel n° 7533 du 10 août 2026) crée douze agences régionales d'urbanisme et d'habitat qui reprennent progressivement les missions des agences urbaines. Le nom de l'interlocuteur peut changer ; la commune reste le lieu de dépôt.

Le chantier : implantation et suivi

Une fois le permis obtenu, le premier acte technique est l'implantation : reporter sur le terrain, avec des repères, la position exacte du bâtiment telle qu'elle figure sur les plans autorisés. Aucun texte n'impose qui la réalise, mais une erreur à ce stade se paie en démolition. Un ingénieur géomètre-topographe contrôle notamment :

• les limites du terrain et l'état des bornes, comparés au plan du titre ;
• l'alignement sur la voie publique et les reculs exigés par rapport à la voie et aux limites séparatives ;
• les dimensions et l'orientation de l'emprise du bâtiment, ses axes de poteaux ;
• le niveau de référence (seuil, trottoir), dont dépendent la hauteur autorisée et l'écoulement des eaux.

L'architecte et les ingénieurs suivent ensuite les travaux, chacun pour sa partie (article 53). Le cahier de chantier, joint au dossier, est tenu sur place. Toute modification du projet (un niveau de plus, une emprise élargie, une façade déplacée) exige une nouvelle autorisation : le modèle officiel de permis le prévoit expressément.

Fin des travaux : permis d'habiter et titre foncier

On ne peut utiliser la construction qu'après avoir obtenu le permis d'habiter (رخصة السكن) ou, pour un autre usage, le certificat de conformité (article 55 de la loi n° 12-90). La demande, qui vaut déclaration d'achèvement, est déposée à la commune ou au guichet unique (article 48 du règlement).

Le permis est délivré après récolement : une commission (préfecture ou province, commune) vérifie que la construction est conforme aux plans et au permis. Si les travaux ont été dirigés par un architecte, son attestation de conformité remplace le récolement (article 49). Le président notifie la date de la visite dans les 3 jours ouvrables suivant le dépôt ; le procès-verbal lui est soumis dans les 2 jours ouvrables suivant la visite, et il décide dans le même délai (articles 50 et 51).

Mettre à jour le titre foncier. Le plan du titre décrit le terrain tel qu'il a été borné. Après construction, il peut être utile de le faire concorder avec la réalité, avant une vente, un prêt ou un partage. Le décret n° 2-13-18 (article 17) prévoit pour cela une mise en concordance du plan foncier avec l'état des lieux, sur dossier technique établi par un ingénieur géomètre-topographe inscrit à l'ONIGT et contrôlé par le service du cadastre. Demandez à la conservation foncière les pièces exigées (le permis d'habiter est en pratique demandé). Pour un immeuble divisé en appartements, voir la page Copropriété.

Constructions sans autorisation : ce que l'on risque

La loi n° 66-12 relative au contrôle et à la répression des infractions en matière d'urbanisme et de construction, publiée au Bulletin officiel n° 6501 du 19 septembre 2016, a réécrit le titre IV de la loi n° 12-90 consacré aux sanctions. Son décret d'application n° 2-19-409 a été publié en février 2020. En résumé :

• les infractions sont constatées par des officiers de police judiciaire et des contrôleurs de l'urbanisme habilités, qui dressent procès-verbal ;
• les travaux en cours peuvent être arrêtés immédiatement ;
• la démolition des constructions irrégulières peut être ordonnée, aux frais du contrevenant ;
• des amendes sont prévues pour la construction sans permis, le non-respect du permis (hauteur, implantation, surface) et l'occupation sans permis d'habiter ; le maître d'ouvrage, l'entrepreneur, l'architecte ou l'ingénieur à l'origine de l'infraction peuvent être poursuivis comme coauteurs.

Les montants et procédures exacts figurent aux articles du titre IV de la loi n° 12-90 dans sa rédaction issue de la loi n° 66-12 ; consultez la version consolidée publiée par le Secrétariat général du gouvernement. Une construction irrégulière peut, selon les cas, faire l'objet d'une demande de permis de régularisation, prévu par l'article 40 de la loi n° 12-90 et instruit selon la procédure des « grands projets » ; ce n'est jamais automatique.

Les pièges fréquents

• Commencer avant le permis : même pour « les fondations seulement ». C'est précisément l'infraction visée, et elle bloque ensuite le permis d'habiter, le raccordement et la vente.
• Les reculs mal mesurés : un mur de clôture pris pour la limite, une borne déplacée, et le bâtiment empiète sur le recul ou sur le voisin. Faites vérifier les limites avant l'implantation.
• L'alignement oublié : un élargissement de voie prévu au plan d'aménagement réduit la surface constructible. Le constat d'alignement et la note de renseignements le révèlent.
• Le terrain non titré : le permis reste possible avec un autre titre de propriété et un levé topographique, mais les limites ne sont pas garanties. Pour un achat sur melkia, lisez le guide Melkia ou titre foncier.
• Le permis périmé : sans début des fondations dans l'année, il faut redéposer.
• Les modifications en cours de chantier : un étage ou une surface en plus sans nouvelle autorisation rend la construction non conforme.

Exemple : un MRE installé en France achète un terrain titré à Fès pour y bâtir une maison R+2. Il mandate un architecte qui dépose le dossier sur Rokhas ; un ingénieur géomètre-topographe établit le levé, puis implante le bâtiment avant les fondations ; la famille sur place suit le chantier avec l'architecte. Pour préparer ces étapes, voir la page Construire.

Questions fréquentes

Sources officielles

• Loi n° 12-90 relative à l'urbanisme (version consolidée) — Secrétariat général du gouvernement
• Décret n° 2-18-577 du 12 juin 2019 approuvant le règlement général de construction et arrêté conjoint n° 337-20 fixant les pièces exigibles (BO n° 6874 du 16 avril 2020) — Bulletin officiel (copie Agence urbaine de Settat)
• Décret n° 2-13-18 du 14 juillet 2014 relatif aux formalités de l'immatriculation foncière — ANCFCC
• Loi n° 66-12 relative au contrôle et à la répression des infractions en matière d'urbanisme et de construction (dahir n° 1-16-124, BO n° 6501 du 19 septembre 2016), texte arabe — Ministère de la Justice (adala)
• Rokhas, plateforme de dépôt et de suivi des autorisations d'urbanisme — Rokhas
• Loi n° 64-23 portant création des agences régionales d'urbanisme et d'habitat (BO n° 7533 du 10 août 2026) — Le Matin, 2026

Ce guide est une information générale, mise à jour à la date indiquée. Il ne remplace ni les textes officiels ni l'étude de votre dossier par un professionnel. Demandez-nous un avis sur votre situation.