Créer un lotissement au Maroc après la loi n° 34-21

Qu'est-ce qu'un lotissement ?

Au sens de l'article premier de la loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements (التجزئات العقارية), constitue un lotissement toute division d'une propriété, par cession, location ou partage, en deux lots ou plus destinés à la construction, quelle que soit la superficie des lots. Le texte initial de 1992 visait les constructions à usage d'habitation, industriel, touristique, commercial ou artisanal.

La loi n° 34-21, promulguée par le dahir n° 1-26-61 du 28 juillet 2026 et publiée au Bulletin officiel n° 7533 du 10 août 2026, ne remplace pas la loi n° 25-90 : elle en modifie une trentaine d'articles et ajoute un régime pour les grandes opérations d'aménagement d'intérêt public (articles 62-1 à 62-5). Elle remplace aussi, dans tout le texte, les mots « commune urbaine » et « commune rurale » par « commune ».

À distinguer du morcellement (تقسيم العقارات) : diviser un terrain en lots qui ne sont pas destinés à recevoir une construction. Il relève d'une autorisation de morceler, présentée dans le guide Plan cadastral, plan du titre, plan topographique.

Le texte de la loi n° 34-21 n'est disponible qu'en édition arabe du Bulletin officiel. Les formulations françaises de ce guide sont nos propres traductions ; seul le texte arabe fait foi.

L'autorisation de lotir : dossier, intervenants, instruction

L'autorisation de lotir (الإذن في القيام بالتجزئة) est délivrée par le président du conseil communal ; si le terrain s'étend sur plusieurs communes, par le ministre de l'Intérieur ou, par délégation, le wali ou le gouverneur (article 3). La demande est irrecevable si le terrain n'est ni immatriculé ni en cours d'immatriculation ; dans ce second cas, le délai des oppositions doit être expiré sans opposition (article 5). Un terrain détenu par melkia doit donc d'abord passer par l'immatriculation.

La loi impose trois catégories de professionnels :

• L'architecte exerçant à titre libéral et inscrit à l'Ordre : conception urbanistique du projet et documents de conception (article 13). Il signe le plan de composition et le cahier des charges (article 16).
• Le géomètre : il établit le plan topographique sur lequel l'architecte conçoit le projet (article 14). Aujourd'hui, le dossier technique de lotissement déposé au cadastre doit être établi par un ingénieur géomètre-topographe inscrit à l'ONIGT (décret n° 2-13-18, article 17).
• Les ingénieurs spécialisés : études et plans de voirie, d'assainissement, d'eau et d'électricité (articles 15 et 16). C'est ce qu'on appelle couramment le bureau d'études VRD (voirie et réseaux divers) ; la loi parle d'ingénieurs spécialisés.

Les pièces sont fixées par l'arrêté conjoint n° 337-20 du 21 janvier 2020. Au dépôt : la demande, un certificat de l'ANCFCC attestant l'immatriculation, un plan de l'ANCFCC des limites, un plan topographique au 1/500 (au 1/1000 au-delà de 25 hectares) avec les bornes, les titres riverains, les distances entre bornes, les points cotés et courbes de niveau, le plan de conception urbanistique, le plan de situation, les documents techniques des réseaux, le cahier des charges et les contrats avec la maîtrise d'œuvre. Un cahier de chantier et les plans détaillés des réseaux s'ajoutent avant la remise des documents « ne varietur ». La loi n° 34-21 permet de modifier cette liste par voie réglementaire (article 4).

Le lotissement relève de la procédure des « grands projets » du règlement général de construction : la commission d'instruction réunit la préfecture ou la province, la commune et l'agence urbaine, rejointes par les gestionnaires de réseaux. Le texte prévoit qu'elle statue dans un délai de 15 jours ouvrables à compter de la réception du dossier par la commune (article 18 du règlement).

Silence de l'administration. L'ancien article 8 prévoyait une autorisation tacite au bout de trois mois. Le nouvel article 8 renvoie désormais aux délais et modalités des textes en vigueur, notamment la législation sur la simplification des procédures administratives. Toute demande de compléments interrompt ces délais. Ne comptez donc pas sur un délai fixe : faites-vous confirmer par écrit l'état du dossier.

Dès l'obtention de l'autorisation, le lotisseur dépose un exemplaire du dossier autorisé à la conservation foncière (article 12).

Durée de validité selon la surface et suspension

C'est l'un des changements majeurs. L'autorisation était périmée si les travaux d'équipement n'étaient pas réalisés dans les trois ans. Le nouvel article 11 fixe une durée selon la surface du terrain loti :

• 3 ans jusqu'à 20 hectares ;
• 5 ans de plus de 20 à 100 hectares ;
• 7 ans de plus de 100 à 250 hectares ;
• 10 ans de plus de 250 à 400 hectares ;
• 15 ans au-delà de 400 hectares.

Le délai court à partir de la date d'obtention de l'autorisation. Celle-ci tombe si les travaux d'équipement de l'article 18 (voies, eau, électricité, assainissement, espaces libres, raccordements) ne sont pas achevés à l'échéance. Pour un lotissement familial de 2 hectares près de Fès, la règle reste donc trois ans.

Suspension (article 11 bis). En cas d'arrêt forcé des travaux dû à des circonstances indépendantes de la volonté du lotisseur, celui-ci ou le coordonnateur de chantier dépose une demande justifiée à la commune. Une commission spéciale (commune, préfecture ou province, agence urbaine, qui en assure le secrétariat) rend son avis dans les 15 jours suivant le dépôt et fixe la durée de suspension. Le procès-verbal est transmis au président de la commune dans les 3 jours ; celui-ci décide dans un délai maximal de 7 jours. Un refus doit être motivé par les raisons du procès-verbal et notifié.

Un nouvel article 74 bis précise que les délais prévus par la loi sont des « délais complets » (آجال كاملة), ce que l'on rend habituellement en français par « délais francs ». En cas de doute sur une échéance, faites-la confirmer par la commune.

Exécution des travaux : le coordonnateur de chantier

L'ancien article 17 obligeait le lotisseur à désigner un architecte, un ingénieur spécialisé ou un géomètre pour veiller à la bonne exécution des travaux. Le nouvel article 17 parle de coordonnateur de chantier (منسق الورش) et vise expressément l'ingénieur topographe parmi les professionnels que le lotisseur peut désigner. Sa mission : suivre l'exécution des travaux conformément aux documents sur la base desquels l'autorisation a été délivrée.

Le rôle est concret. À la fin des travaux, le lotisseur ou le coordonnateur déclare l'achèvement à la commune, avant l'expiration du délai de l'article 11. La déclaration doit être accompagnée d'une attestation signée par le coordonnateur certifiant que les travaux sont conformes aux documents autorisés (article 22). Le coordonnateur engage donc sa signature.

Pour un ingénieur géomètre-topographe, cette mission s'appuie sur des contrôles mesurés : implantation des voies et des lots par rapport au plan autorisé, niveaux et pentes des chaussées et des réseaux, position des regards et des bornes, puis plan de récolement. Un cahier de chantier est exigé dans le dossier et examiné lors de la réception.

La réception provisoire et le transfert des voies à la commune

La réception provisoire permet à la commune de vérifier que les travaux d'équipement sont conformes au projet autorisé. Elle doit avoir lieu dans les 30 jours suivant la déclaration d'achèvement (nouvel article 23 ; l'ancien texte prévoyait 45 jours).

Elle est faite par une commission comprenant des représentants de la commune et de l'administration, ainsi qu'un représentant des distributeurs d'eau et d'électricité, après une visite sur place et l'examen des documents, notamment le cahier de chantier, la déclaration et l'attestation du coordonnateur. Sont convoqués le lotisseur, l'entrepreneur, l'architecte, les ingénieurs spécialisés et désormais l'ingénieur topographe (nouvel article 24).

• Si la commune ne convoque pas la commission dans le délai, le lotisseur peut demander au gouverneur de la réunir, dans le cadre du pouvoir de substitution prévu à l'article 76 de la loi organique n° 113-14 relative aux communes, après épuisement de la procédure qu'il prévoit.
• Si les travaux ne sont pas conformes, la commission dresse un constat et fixe un délai supplémentaire, sans exiger de nouvelle autorisation de lotir. Faute de mise en conformité, le président de la commune saisit le contrôle de l'urbanisme dans les 30 jours (article 26).
• Si tout est conforme, un procès-verbal de réception provisoire est dressé. Il entraîne le transfert de plein droit des voies, des réseaux d'eau, d'électricité et d'assainissement et des espaces libres plantés au domaine public de la commune. Le conservateur inscrit ce transfert au nom de la commune, d'office et gratuitement, sur la base du procès-verbal (article 24).

Si le titre d'origine ne comporte plus, après création des titres des lots, que les voies et espaces communs, l'inscription se fait sur ce titre. S'il reste des lots à régulariser ou si le projet est réalisé par tranches, un nouveau titre est créé pour l'assiette des voies et réseaux. Le président de la commune adresse une copie du procès-verbal à l'autorité locale, à l'agence urbaine et au conservateur.

Vendre les lots et éclater le titre

Pas de vente avant la réception provisoire. Les actes de cession, de location et de partage des lots ne peuvent être passés qu'après la réception provisoire des travaux par la commune (article 33). Les adoul, notaires et conservateurs doivent refuser de dresser, recevoir ou inscrire ces actes sans une copie du procès-verbal de réception provisoire, ou sans une attestation du président de la commune, délivrée après accord d'une commission (agence urbaine, commune, préfecture ou province), établissant que l'opération n'entre pas dans le champ de la loi (article 35). Les actes doivent se référer au cahier des charges et contenir une copie du procès-verbal (article 36).

Inscription du lotissement (article 32). Le lotissement n'est inscrit sur le titre foncier qu'après dépôt du plan topographique établi après bornage et production d'une copie du procès-verbal de réception provisoire, ainsi que, le cas échéant, du règlement de copropriété. Le lotisseur demande ensuite la création d'un titre foncier par lot.

C'est le travail de l'ingénieur géomètre-topographe : bornage des lots sur le terrain, procès-verbal, plan de lotissement rattaché en coordonnées Lambert, dossier technique déposé au service du cadastre qui le contrôle et le reporte sur la mappe cadastrale. L'acte de vente reste l'affaire de l'adel ou du notaire, l'inscription celle du conservateur.

Travaux par tranches. Le lotisseur peut être autorisé à équiper le lotissement par tranches (articles 37 à 39), avec un programme d'échelonnement et des garanties (cautions ou hypothèques) couvrant les travaux non réalisés lors de la vente des premiers lots.

La réception définitive

Un an après la signature du procès-verbal de réception provisoire, la même commission procède à la réception définitive (article 27). Le président de la commune doit la convoquer dans les 30 jours qui suivent l'expiration de cette année complète, et y convier le lotisseur, l'entrepreneur, l'architecte et les ingénieurs spécialisés. À défaut, le lotisseur peut saisir le gouverneur, comme pour la réception provisoire.

La réception définitive vérifie que la voirie et les réseaux ne présentent aucun défaut. Si des malfaçons sont relevées, la commission fixe un délai au lotisseur ; s'il ne fait rien, la commune exécute les travaux elle-même ou les fait exécuter et en recouvre le coût selon la loi n° 15-97 formant code de recouvrement des créances publiques (article 28). La réception définitive permet ensuite au président de la commune, après accord de la commission, de constater le bon état des équipements (article 29).

Lotissements non réglementaires, sanctions et textes attendus

Restructuration (articles 49 et 50). Les lotissements créés sans autorisation sont soumis à une restructuration destinée à les mettre à niveau (santé, sécurité, circulation, esthétique, commodité). Elle est décidée par le conseil de la commune, de sa propre initiative ou à la demande du wali ou du gouverneur, après avis de l'agence urbaine, selon un programme qui précise notamment la situation foncière, le financement et les travaux d'équipement nécessaires pour régulariser les constructions existantes. Sont exclus les lotissements situés en zones inondables, sismiques ou exposées à l'érosion, dans les zones de protection des ressources en eau, aux abords des barrages ou en zones déclarées non lotissables. Les modalités sont fixées par conventions ; à défaut, l'État et les collectivités peuvent exproprier selon la loi n° 7-81.

Sanctions. Le titre V de la loi n° 25-90, modifié par la loi n° 34-21, énumère les infractions (article 63), parmi lesquelles la création d'un lotissement ou d'un morcellement sans autorisation, les manquements relatifs au cahier de chantier, et la cession, la location ou le partage de lots d'un lotissement en cours de réalisation. Les peines sont fixées aux articles suivants (notamment 68). Chaque cession ou location d'un lot avant la réception provisoire constitue une infraction distincte (article 69), et les actes conclus en violation de la loi sont nuls de nullité absolue (article 72). Pour un acheteur, payer un lot dans un lotissement non réceptionné est un vrai risque.

Dispositions transitoires (article 5 de la loi n° 34-21). Les autorisations encore valables à la date de publication bénéficient des nouvelles durées selon leur surface. Les projets dont le délai avait expiré sans achèvement des travaux peuvent obtenir un délai supplémentaire fixé par une commission technique (préfecture ou province, commune, agence urbaine, gestionnaires de réseaux). Si les travaux ne sont toujours pas achevés, l'État, les collectivités ou les établissements publics peuvent les terminer selon un programme.

Textes d'application. La loi entre en vigueur à sa publication, mais les dispositions qui nécessitent un texte réglementaire ne s'appliquent qu'à la publication de ce texte, qui doit intervenir dans l'année (article 6). Sont notamment attendus : la composition de la commission de réception provisoire, les normes des espaces d'équipements (article 18), les modalités de changement d'affectation des terrains d'équipements publics (article 6) et le modèle de convention lorsque le lotisseur réalise des réseaux à la place de la commune (article 20).

La loi n° 64-23, publiée au même Bulletin officiel, crée douze agences régionales d'urbanisme et d'habitat qui reprennent progressivement les missions des agences urbaines. Pendant la transition, l'avis d'urbanisme reste donné par l'agence urbaine de votre ville.

Questions fréquentes

Sources officielles

• Loi n° 34-21 modifiant et complétant la loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements, promulguée par le dahir n° 1-26-61 du 28 juillet 2026 (BO n° 7533 du 10 août 2026, édition arabe) — Secrétariat général du gouvernement (Bulletin officiel)
• Loi n° 34-21 : copie des pages du BO n° 7533 — Rea Consult
• Loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements (texte initial de 1992, avant la loi n° 34-21) — Ministère de la Justice (adala)
• Décret n° 2-18-577 du 12 juin 2019 approuvant le règlement général de construction et arrêté conjoint n° 337-20 fixant les pièces exigibles (BO n° 6874 du 16 avril 2020) — Bulletin officiel (copie Agence urbaine de Settat)
• Décret n° 2-13-18 du 14 juillet 2014 relatif aux formalités de l'immatriculation foncière — ANCFCC
• Loi 34-21 sur les lotissements : analyse comparative (BO n° 7533) — Rea Consult

Ce guide est une information générale, mise à jour à la date indiquée. Il ne remplace ni les textes officiels ni l'étude de votre dossier par un professionnel. Demandez-nous un avis sur votre situation.