Hériter d'un terrain et le partager : indivision, morcellement, titres séparés

L'indivision : tout le monde possède tout, en parts

Quand un terrain passe à plusieurs héritiers, il tombe dans l'indivision (الشياع) : chaque héritier détient une part indivise (حصة شائعة), par exemple un quart ou un huitième, calculée selon les règles successorales du code de la famille. Mais aucun ne peut dire « ce coin-là est à moi » tant que le partage n'est pas fait.

Le code des droits réels (loi n° 39-08) pose deux règles simples. D'abord, les copropriétaires indivis peuvent partager comme ils l'entendent s'ils sont unanimes, à condition de respecter la loi et la réglementation (article 25). Ensuite, « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » : tout héritier peut demander le partage (article 27). Les héritiers peuvent toutefois convenir par écrit de rester en indivision pour une durée déterminée, et le tribunal peut mettre fin à cet accord avant terme pour un motif légitime.

Le code prévoit aussi un partage provisionnel (articles 327 et 328) : les héritiers se répartissent l'usage du terrain, dans le temps ou dans l'espace, sans partager la propriété. Cela ne donne à personne un titre sur sa partie.

Première étape : l'acte d'hérédité et l'inscription au titre

Tout commence par l'acte d'hérédité (رسم الإراثة), établi par des adoul (العدول). Il constate le décès, désigne les héritiers et fixe la part de chacun. Comme tous les actes adoulaires, il doit être homologué par le juge chargé de l'authentification (قاضي التوثيق). La profession d'adoul est désormais régie par la loi n° 51-26, publiée au Bulletin officiel n° 7533 et applicable 90 jours après sa publication : elle remplace la loi n° 16-03, maintient cette homologation et généralise l'enregistrement électronique des actes. Demandez à l'adel la liste exacte des pièces : elles dépendent de la situation familiale.

Si le terrain est titré, cet acte ne suffit pas à rendre les héritiers propriétaires aux yeux des tiers. L'article 82 du dahir du 12 août 1913 prévoit que les héritiers présentent au conservateur une réquisition d'inscription appuyée des documents prouvant la transmission à leur profit, et que ces documents doivent mentionner la part de chacun. Les droits de conservation sont payés selon le barème en vigueur.

Ne laissez pas traîner cette étape. Selon l'article 19 du décret n° 2-13-18, un droit ne peut être inscrit que s'il est tenu du titulaire précédemment inscrit. Tant que le titre reste au nom du défunt, aucun héritier ne peut vendre ni partager proprement ; et si un héritier décède à son tour, il faudra un second acte d'hérédité.

Avant toute démarche, demandez un certificat de propriété récent : il indique qui est inscrit sur le titre et les charges (hypothèque, saisie, prénotation) qui suivront les lots après le partage. Voir le guide Les services de l'ANCFCC.

Vendre sa part indivise : le droit de préemption (chefaa)

Un héritier peut vendre sa part indivise sans attendre le partage. Mais ses copropriétaires bénéficient de la préemption (الشفعة) : ils peuvent racheter la part vendue à l'acquéreur en lui remboursant le prix, les frais du contrat et les dépenses nécessaires et utiles (code des droits réels, article 292). Entre héritiers, l'ordre est fixé par l'article 297 : le copropriétaire du vendeur dans la même part successorale passe avant les autres héritiers, puis viennent les légataires, puis les tiers.

Les délais sont fixés par l'article 304 :

• Avec notification : après inscription de son achat sur le titre (ou dépôt sur la réquisition), l'acquéreur peut notifier une copie du contrat à chaque ayant droit. Celui-ci doit exercer la préemption dans les trente jours francs suivant la réception, faite à sa personne.
• Sans notification : le droit se prescrit par un an à partir de l'inscription (terrain titré), du dépôt (terrain en cours d'immatriculation) ou de la connaissance de la vente (terrain non immatriculé).
• Vente ignorée : dans tous les cas, la préemption se prescrit par quatre ans à compter de la conclusion du contrat.

Celui qui préempte doit racheter la totalité de la part vendue (article 296) et saisir le président du tribunal de première instance selon l'article 306. Il n'y a pas de préemption sur une donation, sauf fraude, ni sur une part vendue aux enchères publiques (articles 302 et 303).

Si vous achetez la part d'un héritier, proposez-la d'abord aux cohéritiers ou faites notifier votre contrat dès son inscription : sinon, l'achat reste exposé un an, voire quatre.

Partage amiable ou partage judiciaire

Le partage (القسمة) met fin à l'indivision : chacun devient propriétaire exclusif d'une partie (article 313). Il n'est valable que si le bien est partageable et si chaque lot garde son utilité (article 314).

• Partage amiable : tous les héritiers sont d'accord sur les lots et leur attribution. L'acte est dressé par un adel, un notaire ou un avocat agréé près la Cour de cassation (forme exigée par l'article 4). S'il existe des droits réels sur le terrain, comme une hypothèque, leurs titulaires doivent l'approuver (article 321). Un héritier lésé d'au moins un tiers, ou dont le consentement a été vicié, peut demander l'annulation dans l'année qui suit le partage (article 315).
• Partage judiciaire : faute d'accord, un héritier saisit le tribunal. L'action doit viser tous les copropriétaires et faire l'objet d'une prénotation si le terrain est titré (article 316). Le tribunal forme les lots sur la base de la plus petite part, avec évaluation et soulte si besoin, les attribue par tirage au sort et juge sur la base d'un plan établi par un expert topographe qui fixe la situation, les limites et la surface de chaque lot (article 317).
• Vente aux enchères : si le terrain ne peut pas être partagé en nature, si le partage serait contraire aux lois et règlements ou ferait perdre beaucoup de valeur, le tribunal ordonne la vente aux enchères publiques (article 318). Le prix est alors réparti entre les héritiers.

Retenez l'expression « contraire aux lois et règlements » : un découpage refusé par l'urbanisme peut conduire à la vente du terrain entier. Étudiez les possibilités de division avant d'engager un procès.

Le morcellement après la loi n° 34-21

La loi n° 25-90, modifiée et complétée par la loi n° 34-21 (Bulletin officiel n° 7533 du 10 août 2026), distingue deux cas. Si les lots sont destinés à la construction, la division par vente, location ou partage constitue un lotissement (article premier), soumis à une autorisation de lotir, avec voirie et réseaux : voir le guide Lotissement. Si les lots ne sont pas destinés à la construction, on parle de morcellement (تقسيم العقارات).

Selon l'article 58 dans sa nouvelle rédaction, une autorisation préalable de morcellement est exigée dans les communes dont le périmètre urbain couvre tout le territoire, les centres délimités, leurs zones périphériques, les zones à caractère particulier et toute zone couverte par un document d'urbanisme approuvé, pour :

• toute vente ou tout partage ayant pour objet ou pour effet de diviser un terrain en deux lots ou plus non destinés à la construction ;
• toute vente d'un terrain non destiné à la construction à plusieurs personnes en indivision, si l'un au moins des acquéreurs obtient une part dont la superficie équivalente est inférieure au minimum fixé par le document d'urbanisme, ou à 2 500 m² si ce document ne fixe rien.

Les exemptions prévues par le nouveau texte concernent des terrains publics (État, collectivités territoriales, collectivités soulaliyates) et les parcelles cédées à l'État ou aux collectivités. Un partage entre héritiers n'en fait pas partie.

L'autorisation est délivrée par le président du conseil communal. Elle est réputée accordée s'il n'a pas statué dans les 30 jours suivant le dépôt de la demande (article 59). Attention : l'article 60, que la réforme n'a pas modifié, déclare la demande irrecevable si le terrain est en zone constructible ; l'opération relève alors des règles du lotissement.

Enfin, l'article 61 interdit aux adoul, aux notaires, aux conservateurs et aux services de l'enregistrement de dresser, recevoir ou inscrire un acte de vente ou de partage visé à l'article 58 sans l'autorisation, ou sans une attestation du président du conseil communal établissant que l'opération n'entre pas dans le champ de la loi. Depuis la loi n° 34-21, cette attestation suppose l'accord préalable d'une commission réunissant l'agence urbaine, la commune et la préfecture ou la province. L'acte doit mentionner l'une ou l'autre (article 62).

Terrain hérité sans titre (melkia) : partager ou immatriculer d'abord ?

Si le terrain repose sur une melkia ou des actes adoulaires, deux chemins sont possibles. Le code des droits réels et la loi n° 25-90 s'appliquent dans les deux cas : partage unanime ou judiciaire, préemption, autorisation de morcellement dans les zones visées.

• Partager, puis immatriculer : les héritiers partagent par acte adoulaire ou notarié, puis chacun dépose une réquisition d'immatriculation pour son lot. C'est souple, mais chaque héritier supporte une procédure complète (publicité, bornage, oppositions), et une erreur de limite entre lots peut ressurgir lors des bornages.
• Immatriculer en indivision, puis morceler : un copropriétaire peut requérir l'immatriculation, sous réserve du droit de préemption de ses copropriétaires (dahir de 1913, article 10). Une fois le titre établi au nom de tous, le morcellement se fait sur une base sûre, avec un titre par lot (article 54). C'est souvent plus long au départ, mais les limites sont purgées une fois pour toutes.

Le bon choix dépend de la superficie, du nombre d'héritiers, de leur entente et de la zone d'urbanisme. Voir le guide de l'immatriculation et Melkia ou titre foncier.

Le travail de l'ingénieur géomètre-topographe

L'ingénieur géomètre-topographe inscrit à l'Ordre national des ingénieurs géomètres-topographes (ONIGT) intervient à trois moments. Il ne rédige ni l'acte d'hérédité ni l'acte de partage, et ne tranche pas les désaccords entre héritiers.

• Avant l'accord : levé du terrain, vérification des bornes par rapport au plan du titre, propositions de découpage qui respectent les parts, l'accès de chaque lot et les règles d'urbanisme.
• Pour l'autorisation et l'acte : plan de morcellement indiquant la situation, les limites et la surface de chaque lot, que l'adel ou le notaire reprend dans l'acte.
• Pour les titres : bornage de chaque lot sur le terrain et dossier technique (plan foncier et procès-verbal de bornage signé par les parties) déposé au service du cadastre, qui le contrôle et le vise (décret n° 2-13-18, article 17). Le conservateur établit ensuite un titre et un plan distincts pour chaque lot ; le titre d'origine peut être conservé pour la partie restante (dahir de 1913, article 54).

Les différents plans sont présentés dans Plan cadastral, plan foncier, plan topo.

Les pièges fréquents

• L'héritier à l'étranger : il peut signer par procuration, mais celle-ci doit respecter la forme exigée par l'article 4 du code des droits réels. Faites valider le modèle par l'adel ou le notaire avant de l'envoyer au consulat.
• L'héritier mineur ou protégé : il est représenté par son représentant légal, qui agit sous le contrôle du juge des tutelles. Prévoyez ce délai.
• Le lot enclavé : si le partage laisse un lot sans issue sur la voie publique, son propriétaire ne peut réclamer un passage que sur les autres lots issus de la division (code des droits réels, article 65). Prévoyez l'accès dans le plan dès le départ.
• La surface minimale : un découpage qui donne des lots ou des parts sous le minimum du document d'urbanisme, ou sous 2 500 m² à défaut, sera refusé.
• La maison déjà construite par un héritier : bâtir sur un terrain indivis ne rend pas propriétaire du sol. La solution se règle dans le partage (attribution du lot bâti à celui qui a construit, avec compensation) ou devant le juge. Faites relever la construction avant de négocier.

Exemple à Fès : quatre héritiers d'un terrain titré de 1 800 m² en périphérie. L'acte d'hérédité est inscrit sur le titre ; l'ingénieur vérifie les bornes, consulte le document d'urbanisme et propose un découpage avec un passage commun ; selon la zone, la famille demande une autorisation de morcellement ou de lotir ; le notaire dresse ensuite le partage et l'ingénieur dépose le dossier technique pour les quatre titres. Ellipsoide peut prendre en charge la partie topographique (héritage et partage).

Questions fréquentes

Sources officielles

• Loi n° 39-08 relative au code des droits réels (Bulletin officiel n° 7158, traduction française) — Bulletin officiel, reproduit par FAOLEX (FAO)
• Dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière, modifié et complété notamment par la loi n° 14-07 (version consolidée) — Ministère de la Justice (Adala)
• Décret n° 2-13-18 du 14 juillet 2014 relatif aux formalités de l'immatriculation foncière — ANCFCC
• Loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements (texte initial de 1992, avant la loi n° 34-21) — Ministère de la Justice (Adala)
• Loi n° 34-21 modifiant et complétant la loi n° 25-90, promulguée par le dahir n° 1-26-61 du 28 juillet 2026 (BO n° 7533 du 10 août 2026, édition arabe) — Secrétariat général du gouvernement (Bulletin officiel)
• Tableau des ingénieurs géomètres-topographes inscrits — ONIGT
• Loi n° 51-26 relative à l'organisation de la profession d'adoul (BO n° 7533, 2026) — Le360, 17 août 2026

Ce guide est une information générale, mise à jour à la date indiquée. Il ne remplace ni les textes officiels ni l'étude de votre dossier par un professionnel. Demandez-nous un avis sur votre situation.