Acheter un terrain au Maroc : melkia, réquisition ou titre foncier ?

Les trois situations juridiques d'un terrain

Au Maroc, deux régimes fonciers coexistent : celui de l'immatriculation, organisé par le dahir du 12 août 1913 modifié par la loi n° 14-07, et celui des terrains non immatriculés, régi par le code des droits réels (loi n° 39-08) et les règles du droit musulman malékite auxquelles ce code renvoie.

Concrètement, le terrain que l'on vous propose se trouve dans l'une de ces trois situations :

• Terrain titré : il a un titre foncier (الرسم العقاري), avec un numéro, un nom, un plan annexé et la liste des droits inscrits, tenu par la conservation foncière.
• Terrain en réquisition : une demande d'immatriculation (مطلب التحفيظ) a été déposée, mais la procédure n'est pas terminée. Le terrain n'a pas encore de titre.
• Terrain non immatriculé : la propriété repose sur des actes, le plus souvent une melkia (الملكية) établie par des adoul, parfois des actes d'achat successifs ou un acte d'hérédité.

Le vendeur doit pouvoir vous dire dans quelle situation se trouve le terrain et vous montrer les documents correspondants : numéro de titre, numéro de réquisition ou copie des actes. S'il ne le peut pas, c'est déjà une information.

Ce que garantit le titre foncier

L'article 62 du dahir du 12 août 1913 est clair : « Le titre foncier est définitif et inattaquable ; il forme le point de départ unique des droits réels et des charges foncières existant sur l'immeuble, au moment de l'immatriculation, à l'exclusion de tous autres droits non inscrits. » Selon l'article 1er, l'immatriculation purge tous les droits antérieurs qui n'y sont pas mentionnés.

Deux autres règles protègent le propriétaire inscrit. La prescription ne permet d'acquérir aucun droit sur un terrain titré contre lui (article 63). Et une personne lésée par une immatriculation n'a aucun recours sur le terrain lui-même : elle ne peut demander que des dommages et intérêts, et seulement en cas de dol (article 64).

Pour un acheteur, cela signifie qu'un droit n'existe à l'égard des tiers que s'il est inscrit sur le titre (article 66). Ce que dit le titre, à la date où vous le consultez, est donc ce qui compte : propriétaire, parts en indivision, hypothèque, servitude, saisie ou prénotation (une inscription provisoire qui réserve le rang d'un droit contesté, article 85).

« Inattaquable » ne veut pas dire « sans risque ». L'article 2 du code des droits réels permet à un propriétaire victime d'une fraude ou d'une falsification d'agir dans un délai de quatre ans à compter de l'inscription contestée. C'est une raison de plus pour faire rédiger l'acte par un professionnel habilité et vérifier l'identité du vendeur.

La melkia : un acte de preuve, pas un titre

La melkia est un acte adoulaire (رسم عدلي) dans lequel des témoins déclarent que telle personne possède le terrain comme un propriétaire, de façon paisible et continue. Lorsqu'elle repose sur le témoignage d'un groupe de personnes, on parle de lafif (اللفيف). Elle est souvent complétée par des actes d'achat ou d'hérédité qui retracent l'origine de la propriété.

Le code des droits réels encadre cette preuve. La possession ouvre droit à la propriété d'un terrain non immatriculé « jusqu'à preuve du contraire » (article 3). Elle n'est valable que si plusieurs conditions sont réunies, dont l'absence de contestation et une durée suffisante (article 240) : dix ans en principe face à un tiers, quarante ans entre parents qui ne sont pas en conflit (articles 250 et 251).

Surtout, l'article 3 précise que les actes de cession d'un terrain non immatriculé n'établissent pas la propriété à eux seuls : ils doivent être appuyés par des preuves de l'origine de la propriété, et la possession de l'acheteur doit remplir les conditions légales. Acheter sur melkia, c'est donc acheter un droit qui reste discutable.

• Une autre personne peut produire un acte contraire ; le juge applique alors des règles de prépondérance des preuves (origine indiquée, date antérieure, probité des témoins…).
• Les limites sont décrites par les riverains (« au nord, le terrain d'untel »), rarement par des mesures : la surface réelle peut être très différente.
• Le même terrain, ou une partie, peut avoir été vendu deux fois, ou être revendiqué par des cohéritiers.
• Aucun registre public ne recense les hypothèques ou les ventes antérieures comme le fait le titre foncier.

Terres collectives, habous, domaine de l'État, guich

Certains terrains ne peuvent pas être achetés comme un terrain privé, même si quelqu'un les occupe depuis longtemps et présente des papiers. L'article 261 du code des droits réels exclut toute acquisition par possession pour les biens du domaine public et privé de l'État, les biens habous, les terres des collectivités ethniques, les biens des collectivités territoriales et les terrains titrés.

• Terres collectives (soulaliyates, أراضي الجماعات السلالية) : elles appartiennent à une collectivité ethnique, sous la tutelle administrative de l'État prévue par la loi n° 62-17. Leur cession obéit à des règles propres, qui ne passent pas par une simple vente entre particuliers.
• Habous (الأحباس) : biens affectés à une œuvre pieuse ou d'intérêt général, régis par le code des habous. Leur sortie du patrimoine habous suit des procédures particulières.
• Domaine de l'État : le domaine public (rivages, cours d'eau, routes…) et le domaine privé de l'État ne s'acquièrent pas par possession, quelle que soit sa durée.
• Terres guich (أراضي الجيش) : terres historiquement concédées en jouissance à des tribus en contrepartie d'un service militaire, souvent autour des anciennes villes impériales comme Fès. L'occupant n'y détient pas une propriété privée librement cessible.

Comment les reconnaître ? Une réquisition ou un titre au nom de l'État, d'une collectivité ou des habous ; un terrain désigné localement comme « bled jmaâ » ou « guich » ; une vente proposée sur la base d'un simple « droit de jouissance » ou d'une attestation de la collectivité. Dans ces cas, renseignez-vous auprès de la conservation foncière, de l'autorité locale et, pour les habous, de la délégation du ministère des Habous avant tout versement.

Les vérifications avant d'acheter

Quelle que soit la situation du terrain, ces contrôles se font avant de verser une avance et avant de signer une promesse de vente.

1. Demandez un certificat récent à la conservation foncière pour un terrain titré (شهادة الملكية) : il indique le propriétaire inscrit et les charges à la date de délivrance. Comparez le nom avec la pièce d'identité du vendeur. Voir notre guide Les services de l'ANCFCC.
2. Obtenez le plan du titre (ou le plan de la réquisition) et relevez la contenance, les bornes et les riverains.
3. Lisez les charges inscrites : hypothèque, saisie, prénotation, servitude, droit d'un copropriétaire indivis. Un terrain en indivision ne se vend pas sans l'accord des autres indivisaires.
4. Vérifiez les limites sur le terrain : bornes présentes ou non, mur ou clôture conforme au plan, construction voisine qui empiète, chemin qui traverse. C'est le rôle d'un ingénieur géomètre-topographe inscrit à l'ONIGT (acheter un terrain).
5. Consultez les règles d'urbanisme : zonage, constructibilité, alignement, emprise d'une future voie. Un terrain bon marché peut être inconstructible (voir notre guide de l'urbanisme).
6. Si vous achetez une partie d'un terrain, vérifiez si la division exige une autorisation de morcellement au titre de la loi n° 25-90, modifiée et complétée par la loi n° 34-21, et qui la demandera.
7. Choisissez qui rédige l'acte : notaire, adoul ou avocat agréé près la Cour de cassation (voir ci-dessous).

L'article 4 du code des droits réels impose, sous peine de nullité, que tout acte de transfert de propriété soit dressé par acte authentique ou par acte à date certaine rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation, sauf loi particulière. Une vente sur un simple papier légalisé n'est donc pas valable. Cet article a été modifié à plusieurs reprises : demandez au rédacteur de vous confirmer la forme exigée à la date de votre acte.

Pour un terrain titré, l'acte doit ensuite être inscrit sur le titre. L'article 65 bis fixe un délai de trois mois pour demander l'inscription, sous peine de pénalités. Tant que l'inscription n'est pas faite, vous n'êtes pas propriétaire à l'égard des tiers.

Acheter un terrain en réquisition

Un terrain en réquisition est en chemin vers le titre, mais rien n'est acquis : la procédure peut être bloquée par des oppositions, renvoyée au tribunal ou annulée. Demandez le numéro de réquisition et renseignez-vous sur son état : bornage fait ou non, avis de clôture publié ou non, oppositions inscrites ou non.

Le dahir prévoit deux outils pour l'acheteur. Il peut déposer ses pièces à la conservation foncière pour prendre rang : ce dépôt est mentionné au registre des oppositions et le droit est inscrit sur le titre au jour de l'immatriculation (article 84). Il peut aussi demander la publication de son droit au Bulletin officiel (article 83) : il devient alors requérant dans la limite de son droit, et la procédure tient compte de la vente.

Exemple : vous achetez un lot sur une réquisition déposée par trois héritiers près de Fès. Sans dépôt de votre acte à la conservation, le titre pourrait être établi au nom des héritiers seuls, et vous devriez ensuite obtenir l'inscription de votre achat. Avec le dépôt, votre droit est pris en compte.

Acheter sur melkia, puis immatriculer

C'est la démarche la plus sûre pour un terrain non immatriculé : acheter en connaissance des risques, puis engager l'immatriculation, qui purgera les droits non révélés pendant la procédure. Avant d'acheter, faites lire la melkia et les actes d'origine par l'adoul, le notaire ou l'avocat qui rédigera la vente, et faites lever le terrain pour comparer sa surface et ses limites avec les actes.

Après l'achat, vous déposez une réquisition en joignant vos actes, qui servent d'origine de propriété (articles 13 et 14 du dahir). La procédure comprend publicité, bornage contradictoire en présence des riverains, période d'oppositions, puis établissement du titre. Le détail figure dans notre guide de l'immatriculation.

Retenez qu'une fois la réquisition déposée, elle ne peut plus être retirée (article 6), et que des oppositions peuvent surgir : c'est justement le moment où les droits concurrents se révèlent, avant qu'ils ne soient purgés.

Acheter depuis l'étranger : la procuration

Un Marocain résidant à l'étranger peut acheter sans se déplacer en donnant procuration à une personne de confiance. Depuis la loi n° 69-16 (2017), l'article 4 du code des droits réels soumet aussi les procurations relatives à ces opérations à la même exigence de forme que l'acte lui-même, sous peine de nullité. Une procuration sous seing privé légalisée ne suffit donc pas.

Avant de signer une procuration, demandez au professionnel qui rédigera la vente quelle forme il acceptera pour un document établi à l'étranger (consulat, notaire, adoul, traduction), et faites préciser dans la procuration le terrain concerné (numéro de titre ou de réquisition, ou références de la melkia) et les pouvoirs exacts : signer, payer, déposer à la conservation foncière.

À distance, les contrôles de la section précédente sont encore plus importants : certificat récent, plan et vérification des limites sur place par un professionnel indépendant du vendeur.

Ellipsoide, ingénieur géomètre-topographe à Fès, vérifie les limites, lève le terrain et prépare le dossier technique d'une immatriculation ; la rédaction de l'acte relève du notaire, de l'adoul ou de l'avocat habilité (nous contacter).

Questions fréquentes

Sources officielles

• Dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière, modifié et complété notamment par la loi n° 14-07 (version consolidée) — Ministère de la Justice (Adala)
• Recueil des textes juridiques relatifs au régime de l'immatriculation foncière (dahir de 1913 modifié, loi n° 57-12) — ANCFCC, recueil reproduit par FAOLEX (FAO)
• Loi n° 39-08 relative au code des droits réels (Bulletin officiel n° 7158, traduction française) — Bulletin officiel, reproduit par FAOLEX (FAO)
• Décret n° 2-13-18 du 14 juillet 2014 relatif aux formalités de l'immatriculation foncière — ANCFCC
• Dahir n° 1-19-115 portant promulgation de la loi n° 62-17 relative à la tutelle administrative sur les collectivités ethniques et la gestion de leurs biens — Ministère de la Justice (Adala)
• Loi n° 34-21 modifiant et complétant la loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements, promulguée par le dahir n° 1-26-61 du 28 juillet 2026 (BO n° 7533 du 10 août 2026, édition arabe) — Secrétariat général du gouvernement (Bulletin officiel)
• Tableau des ingénieurs géomètres-topographes inscrits — ONIGT

Ce guide est une information générale, mise à jour à la date indiquée. Il ne remplace ni les textes officiels ni l'étude de votre dossier par un professionnel. Demandez-nous un avis sur votre situation.