شراء أرض فلاحية أو قروية بالمغرب أو البناء عليها أو تقسيمها

ما هو النظام العقاري للأرض؟

في الوسط القروي، السؤال الأول ليس الثمن بل النظام العقاري. ويفصّل دليل الملكية أو الرسم العقاري الوضعيات الممكنة؛ وإليكم ما يهم في البادية:

• الملك المحفظ: ملك خاص محفظ، له رسم عقاري (titre foncier) وتصميم. وهو أكثر الوضعيات أمانًا، شريطة التحقق من شهادة الملكية ومن الحدود.
• الملك غير المحفظ: ملك خاص يُثبت بملكية (melkia) أو بعقود عدلية. وهو شائع جدًا في البوادي المحيطة بفاس. وغالبًا ما تُوصف حدوده من طرف المجاورين، دون قياس.
• أراضي الجماعات السلالية (terres collectives): تعود ملكيتها إلى الجماعات السلالية، تحت الوصاية الإدارية المنصوص عليها في القانون رقم 62.17 (2019). وقد أصلح قانونان آخران صدرا في السنة نفسها التحديد الإداري (القانون رقم 63.17) والأراضي الجماعية الواقعة في دوائر الري (القانون رقم 64.17). وينظم هذا الأخير تمليك هذه الأراضي لذوي الحقوق، وهو ما تسميه الصحافة «التمليك». وذو الحق الذي «يبيع نصيبه» دون المرور بهذه المساطر لا ينقل ملكًا خاصًا.
• أراضي الجيش (terres guich): مُنحت تاريخيًا على سبيل الانتفاع، ولا تُباع كما يُباع الملك.
• الأحباس (habous): أموال مرصودة لعمل من أعمال البر، تدبرها وزارة الأوقاف والشؤون الإسلامية؛ ولا تُقتنى ببيع عادي.
• الملك الخاص للدولة: لا يُكتسب بالحيازة ولو طالت مدتها (المادة 261 من مدونة الحقوق العينية). ويوضع جزء من الأراضي الفلاحية التابعة للدولة رهن إشارة المستثمرين عن طريق الكراء طويل الأمد، بعد طلبات عروض تُنظم في إطار الشراكة بين القطاعين العام والخاص التي تدبرها وكالة التنمية الفلاحية. ويُكترى حينئذ حق الاستغلال، لا الملكية.

تمنع مدونة الحقوق العينية اكتساب أراضي الجماعات السلالية والأملاك الحبسية وأملاك الدولة بالحيازة (المادة 261). ومن ثم فإن ملكية أُقيمت على أرض من هذا النوع لا قيمة لها في مواجهة الجماعة أو الدولة.

التحفيظ الفردي أو الجماعي

يمكن تحفيظ أرض قروية غير محفظة وفق المسطرة العادية المنصوص عليها في الظهير الشريف الصادر في 12 غشت 1913: مطلب التحفيظ، ثم الإشهار، ثم التحديد، ثم التعرضات، ثم الرسم العقاري. وهي مشروحة في دليل التحفيظ.

وتوجد أيضًا مسطرة جماعية: الظهير الشريف رقم 1.69.174 الصادر في 25 يوليوز 1969 المتعلق بالتحفيظ الجماعي للأملاك القروية. ففي صيغته الأصلية، يسمح بأن تُفتح بقرار، خارج الجماعات الحضرية، مناطق للتحفيظ الجماعي (الفصل الأول). وتكون الإجراءات فيها مجانية إذا أُودع مطلب التحفيظ داخل أجل سنة واحدة ابتداءً من نشر القرار، باستثناء المصاريف المتعلقة بالتعرضات (الفصل 3). ويودع المحافظ بيانًا وتصميمًا تجزيئيًا للقطع، ثم ينظم التحديد بإعلان يُعلَّق؛ وتُقبل التعرضات خلال شهرين بعد نشر الإعلان عن انتهاء التحديد (الفصول من 4 إلى 8).

إذا كان دوّاركم معنيًا بعملية من هذا النوع، فهذا هو الوقت المناسب لإيداع مطلب التحفيظ وحضور التحديد: فالحدود المثبتة في ذلك اليوم ستصبح حدود الرسم العقاري. استعلموا لدى المحافظة العقارية والسلطة المحلية، لأن الشروط العملية قد تكون تغيرت منذ سنة 1969.

من يمكنه شراء أرض فلاحية: المغاربة، ومغاربة العالم، والشركات، والأجانب

النص الأساسي هو الظهير الشريف بمثابة قانون رقم 1.73.645 الصادر في 23 أبريل 1975 المتعلق باقتناء العقارات الفلاحية أو القابلة للفلاحة الواقعة خارج الدوائر الحضرية، كما وقع تغييره بـالقانون رقم 62.19 (الجريدة الرسمية عدد 7014 بتاريخ 19 غشت 2021، النشرة الفرنسية). وينص فصله الأول على أن هذا الاقتناء يقتصر على الأشخاص الذاتيين المغاربة أو الأشخاص الاعتباريين الخاضعين للتشريع المغربي الذين يعددهم: الدولة، والجماعات السلالية، وشركات المساهمة وشركات التوصية بالأسهم وفق شروط، وغيرها من الأشخاص الاعتباريين الخاضعين للقانون الخاص الذين يكون شركاؤهم مغاربة.

• المغربي المقيم بالخارج الحامل للجنسية المغربية شخص ذاتي مغربي: يمكنه الشراء بالشروط نفسها التي يشتري بها المقيم، وبواسطة وكالة عند الحاجة (انظروا دليل الملكية أو الرسم العقاري بشأن شكل الوكالة).
• شركة المساهمة أو شركة التوصية بالأسهم يمكنها الشراء إذا كانت الأرض قابلة للتفويت ومحفظة أو في طور التحفيظ، وكانت مخصصة لاستثمارات فلاحية، وبعد الموافقة المسبقة للجنة الجهوية الموحدة للاستثمار (القانون رقم 47.18). ويُقيد العقد ودفتر التحملات في الرسم العقاري؛ وتظل الأرض ممنوعة من التفويت والرهن والحجز والكراء إلى حين تسليم شهادة رفع اليد التي تثبت إنجاز الاستثمارات. وفي حالة الإخلال، يمكن سحب الموافقة ونقل الملكية إلى الدولة مقابل تعويض (الفصل 2 في صيغته الجديدة).
• الأجنبي، شخصًا ذاتيًا كان أو اعتباريًا، لا يمكنه اقتناء عقار فلاحي خارج الدائرة الحضرية. فـالظهير الشريف بمثابة قانون رقم 1.73.213 الصادر في 2 مارس 1973 ينقل إلى الدولة ملكية العقارات الفلاحية أو القابلة للفلاحة المملوكة للأجانب، والظهير الشريف رقم 1.63.288 الصادر في 26 شتنبر 1963 يُخضع للمراقبة بعض العمليات العقارية المتعلقة بالعقارات الفلاحية القروية، بما فيها بعض عقود الكراء.

شهادة عدم الصبغة الفلاحية. يجب على الأجنبي الذي يريد إنجاز مشروع غير فلاحي (سياحة، صناعة، سكن) فوق أرض تقع كليًا أو جزئيًا خارج الدائرة الحضرية أن يحصل على شهادة عدم الصبغة الفلاحية المنصوص عليها في المرسوم رقم 2.04.683. ويمر الطلب عبر المركز الجهوي للاستثمار. وتذكّر دورية مشتركة صادرة في 29 أبريل 2022 بأن هذه الشهادة مرتبطة بمشروع استثماري غير فلاحي، وبأنها لا تُسلم في المناطق ذات المؤهلات الفلاحية العالية ولا في دوائر الري أو ضم الأراضي، وبأن الرفض يجب أن يكون معللًا.

واعلموا أن شهادة عدم الصبغة الفلاحية لا تجعل الأرض قابلة للبناء: فقابلية البناء تخضع لقواعد التعمير (القسم الموالي). وتحققوا أيضًا من جنسية كل مقتنٍ، بمن فيهم الزوج أو الشريك، قبل التوقيع.

عُدّلت هذه القواعد عدة مرات. اطلبوا تأكيد النظام المطبق على عمليتكم من الموثق أو المحامي الذي سيحرر العقد، ومن المركز الجهوي للاستثمار إذا تعلق الأمر بشركة أو بأجنبي.

البناء في الوسط القروي

كل شيء رهين بوثيقة التعمير التي تغطي الأرض، والمعروضة في دليل تصميم التهيئة، التنطيق، «تعمير»:

• تكتل عمراني قروي يتوفر على تصميم نمو (الظهير الشريف الصادر في 25 يونيو 1960) أو منطقة يغطيها تصميم تهيئة: هذه الوثيقة هي التي تحدد التخصيص والقواعد.
• رخصة البناء إجبارية حتى خارج الدائرة الحضرية: على طول الطرق والسكك الحديدية غير الطرق الجماعية في حدود كيلومتر واحد على جانبي محورها، وعلى طول الملك العمومي البحري في حدود خمسة كيلومترات، وداخل جميع التجزئات المأذون فيها (المادة 40 من القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير).
• أرض لا تغطيها أي وثيقة: تُسلم الرخصة إذا احترم المشروع القواعد المحددة بنص تنظيمي بشأن المساحة الدنيا للبقعة والمساحة القابلة للبناء والعلو، وكذا المسافات الدنيا للتراجع (المادة 46). وترد هذه العتبات في المرسوم رقم 2.92.832 الصادر لتطبيق القانون رقم 12.90.

في ضابط البناء العام (المرسوم رقم 2.18.577)، يخضع المشروع الواقع في منطقة لم يحدد تخصيصها أي تصميم تهيئة أو تصميم تنطيق أو تصميم نمو لمسطرة المشاريع الكبرى (الملحق 2)، أي لدراسة داخل لجنة، لا للمسطرة المبسطة.

وبالنسبة للمشاريع التي لا تبلغ العتبات التنظيمية، تفيد الصحافة بأن دورية مشتركة بين وزارتي التعمير والداخلية صادرة في أبريل 2023 نصت على تحديد مدارات الدواوير من طرف لجان إقليمية وعلى الانعقاد المنتظم للجنة مختصة. وتبقى هذه الاستثناءات حالة بحالة: لا تشتروا اعتمادًا عليها.

وهناك شرطان آخران: أن تكون الأرض قابلة للربط بشبكتي الماء الصالح للشرب والتطهير، أو أن تتوفر على حلول مستقلة تستجيب لشروط الصحة المطلوبة (المادة 47)؛ والمهندس المعماري، الإجباري في المدينة، لا يكون إجباريًا خارج الدوائر إلا بالنسبة للبنايات العمومية أو المفتوحة للعموم (المادة 51). والملف مشروح في دليل رخصة البناء.

تقسيم أرض قروية: تقسيم العقارات والتجزئة

يميز القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات، كما وقع تغييره وتتميمه بـالقانون رقم 34.21 (الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026)، بين التقسيم إلى بقع معدة للبناء، وهو تجزئة (lotissement)، والتقسيم إلى بقع غير معدة للبناء، وهو تقسيم العقارات (morcellement).

الإذن المسبق بالتقسيم المنصوص عليه في المادة 58 لا يُطبق في كل مكان. فهو يخص الجماعات التي يشمل مدارها الحضري كامل ترابها، والمراكز المحددة ومناطقها المحيطة، والمناطق ذات الصبغة الخاصة، وكل منطقة تغطيها وثيقة تعمير مصادق عليها. وفي هذه المناطق، يُشترط لكل بيع أو قسمة يترتب عليهما تقسيم أرض إلى بقعتين أو أكثر، ولكل بيع على الشياع يخول لمقتنٍ حصة تقل عن الحد الأدنى المحدد في وثيقة التعمير، أو عن 2.500 م² إذا لم تحدد هذه الوثيقة شيئًا. وترد التفاصيل (الأجل، والرفض في المنطقة القابلة للبناء، ودور العدول والموثقين) في دليل الإرث والقسمة.

خارج هذه المناطق، لا يفرض القانون رقم 25.90 إذنًا بالتقسيم، لكن التقسيم يبقى مؤطرًا: عقد يحرره مهني مؤهل، وتصميم تقسيم ورسوم عقارية جديدة لكل بقعة بالنسبة لأرض محفظة، وحق الشفعة للشركاء على الشياع. وبمجرد أن تكون البقع معدة للبناء، يُدخل في نظام التجزئة، الذي يشترط أرضًا محفظة أو في طور التحفيظ دون تعرض.

مثال: يرث ثلاثة إخوة 9 هكتارات من الحبوب على بعد 30 كلم من فاس، خارج كل وثيقة تعمير. يمكنهم قسمة الأراضي دون إذن بالتقسيم، لكن لن يستطيع أي منهم المطالبة بالبناء فوق بقعته إذا لم تحترم القواعد التنظيمية المتعلقة بالمساحة المطبقة خارج التصاميم. وقبل رسم البقع، اسألوا الوكالة الحضرية عن القواعد المطبقة.

الماء والآبار والأثقاب

تستمد الأرض الفلاحية قيمتها أساسًا من مائها. ويضع القانون رقم 36.15 المتعلق بالماء ثلاث قواعد مفيدة للمشتري.

البئر ليس حرًا. ينص القانون على أن المالك أو المستغل يمكن أن يُرخص له بحفر بئر أو إنجاز ثقب في أرضه (المادة 14). وتُخضع المادة 28 لنظام الترخيص حفر الآبار وإنجاز الأثقاب من أجل البحث عن الموارد المائية الجوفية و/أو جلبها واستعمالها. ويخضع الطلب لبحث علني، وتبت وكالة الحوض المائي (بالنسبة لفاس، وكالة الحوض المائي لسبو) على أساس رأي لجنة البحث (المادة 24). وداخل مناطق المحافظة أو مناطق المنع المحددة حيث تكون الفرشات المائية مهددة، تكون التراخيص مقيدة، بل قد تقتصر على تزويد السكان بالماء الشروب وإرواء الماشية (المادتان 111 و112). ولا يمكن إنجاز الثقب إلا من طرف حفار حاصل على رخصة الحفار (المادة 114).

حقوق الأغيار في الماء تتبع الأرض. إذا كانت الأرض تُسقى بمياه للأغيار عليها حقوق معترف بها، فإن بيعها أو كراءها يستلزم أن يسلم المالك للمشتري عقد كراء للمياه يحدد المدة والثمن والأحجام (المادة 13).

قبل الشراء، اسألوا إذن: هل البئر الموجود مرخص، وباسم من؟ هل تقع الأرض داخل منطقة منع؟ من أين يأتي ماء السقي، وعبر أي سواقٍ يمر؟ فالبئر غير المرخص ليس حجة للبيع.

المنفذ والارتفاقات والانحصار

كثير من القطع القروية لا تتصل بأي مسلك: يُدخل إليها «عبر حقل الجار»، بمجرد التسامح. وتعالج مدونة الحقوق العينية (القانون رقم 39.08) هذه المسألة:

• العقار المحصور: يحق لمالك العقار الذي لا منفذ له إلى الطريق العمومية، أو له منفذ غير كافٍ لاستغلاله، أن يحصل على ممر في العقارات المجاورة، مقابل تعويض مناسب، في الموضع الأقل ضررًا (المادة 64).
• الانحصار الناتج عن التقسيم: لا يمكن المطالبة بالممر إلا في البقع الناتجة عن التقسيم (المادة 65). لذا خططوا لمنفذ كل بقعة في تصميم القسمة أو البيع الجزئي.
• ماء السقي: يمكن لصاحب حق الانتفاع بعين أن يحصل على حق مرور المياه عبر العقارات الوسيطة، مقابل تعويض يُؤدى مسبقًا (المادة 57).
• الحدود: يجوز لكل مالك أن يجبر جاره على وضع الحدود المشتركة بينهما، على أن تُقتسم المصاريف (المادة 70).

بالنسبة لأرض محفظة، لا يُحتج بالارتفاق في مواجهة الأغيار إلا إذا كان مقيدًا في الرسم العقاري. والممر الذي وعد به البائع شفهيًا لا يحميكم: اطلبوا إنشاءه بعقد وتقييده، مع تصميم يحدد وعاءه.

دور المهندس المساح الطبوغرافي

المهندس المساح الطبوغرافي المقيد في جدول الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين لا يحرر عقد البيع ولا الملكية ولا الإذن: فذلك من اختصاص العدل والموثق والمحامي المؤهل والمحافظ والجماعة. وعمله هو القياس وتثبيت الحدود:

• الرفع قبل الشراء: المحيط الحقيقي، والمساحة المقيسة، والمسالك، والآبار، والبنايات، والسواقي، مع ربطها بإحداثيات لامبير. وبالنسبة لقطعة كبيرة يصفها مجاوروها، قد يكون الفرق بين المساحة الواردة في العقد والمساحة المقيسة كبيرًا.
• المطابقة: إسقاط الأرض على تصميم الرسم العقاري، والخريطة المسحية، ووثيقة التعمير، للتحقق من وعاء طريق أو من حد منطقة أو دائرة.
• التحديد: بالنسبة للتحفيظ، تتولاه مصلحة المسح العقاري بحضور المجاورين؛ وبالنسبة للتقسيم، يضع المهندس أنصاب البقع ويُعدّ الملف التقني الذي تراقبه مصلحة المسح العقاري.
• تصاميم التقسيم والموقع: مطلوبة في ملف الإذن بالتقسيم، على أن يُعدّ تصميم الموقع من طرف مهندس مساح طبوغرافي.

تنجز Ellipsoide هذه الرفوع والملفات التقنية في جهة فاس-مكناس (شراء أرض)؛ وبالنسبة لمختلف التصاميم، انظروا التصميم المسحي، التصميم العقاري، التصميم الطبوغرافي.

أسئلة شائعة

المصادر الرسمية

• القانون رقم 62.19 بتغيير الظهير الشريف بمثابة قانون رقم 1.73.645 الصادر في 23 أبريل 1975 (اقتناء العقارات الفلاحية خارج الدوائر الحضرية)، والظهير الشريف بمثابة قانون رقم 1.73.213 الصادر في 2 مارس 1973، والظهير الشريف رقم 1.63.288 الصادر في 26 شتنبر 1963 (الجريدة الرسمية عدد 7014 بتاريخ 19 غشت 2021) — الجريدة الرسمية، منشورة على FAOLEX (منظمة الأغذية والزراعة)
• الظهير الشريف رقم 1.69.174 الصادر في 25 يوليوز 1969 المتعلق بالتحفيظ الجماعي للأملاك القروية (الجريدة الرسمية عدد 2960 مكرر بتاريخ 29 يوليوز 1969) — الجريدة الرسمية، منشورة على FAOLEX (منظمة الأغذية والزراعة)
• الظهير الشريف رقم 1.19.115 بتنفيذ القانون رقم 62.17 بشأن الوصاية الإدارية على الجماعات السلالية وتدبير أملاكها — وزارة العدل (عدالة)
• القانون رقم 36.15 المتعلق بالماء (صيغة محينة بتاريخ 18 يوليوز 2024) — الجريدة الرسمية، منشورة على FAOLEX (منظمة الأغذية والزراعة)
• القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية (الجريدة الرسمية عدد 7158، الترجمة الفرنسية) — الجريدة الرسمية، منشورة على FAOLEX (منظمة الأغذية والزراعة)
• القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير (صيغة محينة) — الأمانة العامة للحكومة
• المرسوم رقم 2.18.577 الصادر في 12 يونيو 2019 بالموافقة على ضابط البناء العام والقرارات المشتركة (الجريدة الرسمية عدد 6874 بتاريخ 16 أبريل 2020) — الجريدة الرسمية (نسخة الوكالة الحضرية لسطات)
• القانون رقم 34.21 القاضي بتغيير وتتميم القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات (الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026، النشرة العربية) — الأمانة العامة للحكومة (الجريدة الرسمية)

هذا الدليل معلومات عامة محيَّنة في التاريخ المذكور، ولا يعوّض النصوص الرسمية ولا دراسة ملفكم من طرف مهني. اطلبوا رأينا في وضعيتكم.