تشريو، تبنيو ولا تقسمو أرض فلاحية ولا قروية فالمغرب

شنو هي الوضعية العقارية ديال الأرض؟

فالعروبية، السؤال اللول ماشي الثمن ولكن الوضعية. الدليل ملكية ولا رسم عقاري كيشرح الحالات بالتفصيل؛ وهادا داكشي اللي مهم فالعروبية:

• ملك محفظ: ملكية خاصة محفظة، عندها رسم عقاري (titre foncier) وتصميم. وهادي هي الوضعية اللي فيها أكثر أمان، بشرط تتأكدو من شهادة الملكية ومن الحدود.
• ملك ما محفظش: ملكية خاصة كتثبت بالملكية (melkia) ولا بعقود عدلية. كاينة بزاف فالعروبية اللي دايرة بفاس. والحدود فالغالب كيوصفوها الجيران، بلا قياس.
• الأراضي الجماعية (أراضي الجماعات السلالية، terres collectives): كتملكها الجماعات السلالية، تحت الوصاية الإدارية اللي كينص عليها القانون رقم 62.17 (2019). وجوج قوانين آخرين من نفس العام بدلو التحديد الإداري (القانون رقم 63.17) والأراضي الجماعية اللي فدوائر الري (القانون رقم 64.17). وهاد القانون الأخير كينظم التمليك ديال هاد الأراضي لذوي الحقوق، اللي كتسميه الصحافة بالفرنسية « melkisation ». ذو الحق اللي « كيبيع الحصة ديالو » بلا ما يدوز من هاد المساطر ما كينقلش ملكية خاصة.
• أراضي الجيش (guich): تعطات تاريخيًا للانتفاع، وما كتتباعش بحال الملك.
• الأحباس (habous): أملاك موقوفة على أعمال البر، كتسيرها وزارة الأوقاف والشؤون الإسلامية؛ وما كتتشراش ببيع عادي.
• الملك الخاص للدولة: ما كيتملكش بالحيازة، واخا تطول (مدونة الحقوق العينية، المادة 261). وجزء من الأراضي الفلاحية ديال الدولة كيتعطى للمستثمرين بالكراء الطويل الأمد، من بعد طلبات عروض كتنظم فإطار الشراكة بين القطاع العام والخاص اللي كتسيرها وكالة التنمية الفلاحية (ADA). فهاد الحالة كتكريو الحق فالاستغلال، ماشي الملكية.

مدونة الحقوق العينية كتمنع التملك بالحيازة ديال الأراضي الجماعية، الأحباس وأملاك الدولة (المادة 261). يعني ملكية مدارة على شي أرض بحال هادي ما كتسوى والو قدام الجماعة السلالية ولا الدولة.

التحفيظ الفردي ولا التحفيظ الجماعي

الأرض القروية اللي ما محفظاش تقدر تتحفظ بالمسطرة العادية ديال ظهير 12 غشت 1913: مطلب التحفيظ، الإشهار، التحديد، التعرضات، ومن بعد الرسم العقاري. وهي موصوفة فـالدليل ديال التحفيظ.

كاينة حتى مسطرة جماعية: الظهير الشريف رقم 1.69.174 بتاريخ 25 يوليوز 1969 المتعلق بالتحفيظ الجماعي للأملاك القروية. فالصيغة الأصلية ديالو، كيسمح يتفتحو بقرار، خارج الجماعات الحضرية، مناطق ديال التحفيظ الجماعي (المادة الأولى). والإجراءات فيها فابور إلا تودع مطلب التحفيظ فأجل عام من نهار نشر القرار، من غير المصاريف المرتبطة بالتعرضات (المادة 3). والمحافظ كيودع بيان وتصميم تجزيئي، ومن بعد كينظم التحديد بإعلان كيتعلق؛ والتعرضات كتتقبل خلال جوج شهور من بعد نشر انتهاء التحديد (المواد 4 حتى 8).

إلا كان الدوار ديالكم داخل فشي عملية بحال هادي، هادا هو الوقت باش تودعو مطلب التحفيظ ديالكم وتحضرو للتحديد: الحدود اللي غادي تتحدد داك النهار هي اللي غادي تولي حدود الرسم العقاري. سولو فالمحافظة العقارية وعند السلطة المحلية، حيت الشروط العملية يمكن تبدلات من 1969.

شكون يقدر يشري أرض فلاحية: المغاربة، مغاربة العالم، الشركات، الأجانب

النص الأساسي هو الظهير الشريف بمثابة قانون رقم 1.73.645 بتاريخ 23 أبريل 1975 المتعلق باقتناء العقارات الفلاحية ولا اللي عندها صبغة فلاحية خارج المدارات الحضرية، كما تبدل بـالقانون رقم 62.19 (الجريدة الرسمية عدد 7014 بتاريخ 19 غشت 2021، النشرة الفرنسية). والمادة الأولى ديالو كتقول بلي هاد الاقتناء مخصص للأشخاص الذاتيين المغاربة ولا للأشخاص المعنويين الخاضعين للقانون المغربي اللي كتعددهم: الدولة، الجماعات السلالية، الشركات المساهمة وشركات التوصية بالأسهم بشروط، والأشخاص المعنويين الآخرين ديال القانون الخاص اللي الشركاء ديالهم مغاربة.

• مغربي مقيم فالخارج عندو الجنسية المغربية هو شخص ذاتي مغربي: يقدر يشري بنفس الشروط ديال المقيم فالمغرب، وبوكالة إلا احتاج (شوفو الدليل ملكية ولا رسم عقاري على الشكل ديال الوكالة).
• الشركة المساهمة ولا شركة التوصية بالأسهم تقدر تشري إلا كانت الأرض قابلة للتفويت ومحفظة ولا فطور التحفيظ، ومخصصة لاستثمارات فلاحية، ومن بعد الموافقة المسبقة ديال اللجنة الجهوية الموحدة للاستثمار (القانون رقم 47.18). العقد ودفتر التحملات كيتقيدو فالرسم العقاري؛ والأرض كتبقى ممنوع تفويتها، رهنها، حجزها وكراها حتى لشهادة رفع اليد اللي كتثبت بلي الاستثمارات تدارو. وإلا ما تحترمش هادشي، الموافقة تقدر تتسحب والملكية تنتقل للدولة مقابل تعويض (المادة 2 الجديدة).
• الأجنبي، شخص ذاتي ولا معنوي، ما يقدرش يتملك عقار فلاحي خارج المدار الحضري. الظهير الشريف بمثابة قانون رقم 1.73.213 بتاريخ 2 مارس 1973 كينقل للدولة العقارات الفلاحية ولا اللي عندها صبغة فلاحية اللي كيملكوها الأجانب، والظهير الشريف رقم 1.63.288 بتاريخ 26 شتنبر 1963 كيخضع للمراقبة بعض العمليات العقارية على الأملاك الفلاحية القروية، وحتى بعض عقود الكراء.

شهادة الصبغة غير الفلاحية (AVNA). الأجنبي اللي بغا يدير مشروع ماشي فلاحي (سياحة، صناعة، سكن) فأرض كاينة كلها ولا جزء منها خارج المدار الحضري خاصو ياخد AVNA، اللي كينص عليها المرسوم رقم 2.04.683. والطلب كيدوز من المركز الجهوي للاستثمار. ودورية مشتركة بتاريخ 29 أبريل 2022 كتذكر بلي AVNA مرتبطة بمشروع استثماري ماشي فلاحي، وبلي ما كتعطاش فالمناطق اللي عندها قيمة فلاحية كبيرة، فدوائر الري ولا ضم الأراضي، وبلي الرفض خاصو يكون معلل.

عقلو بلي AVNA ما كتخليش الأرض كيتبنى فيها: إمكانية البني كترجع لقواعد التعمير (الجزء اللي جاي). وتأكدو حتى من الجنسية ديال كل شاري، حتى الزوج ولا الشريك، قبل ما توقعو.

هاد القواعد تبدلات بزاف ديال المرات. خليو الموثق ولا المحامي اللي غادي يحرر العقد يأكد ليكم النظام اللي كيطبق على العملية ديالكم، والمركز الجهوي للاستثمار بالنسبة لشي شركة ولا شي أجنبي.

البني فالعروبية

كلشي كيتعلق بوثيقة التعمير اللي كتغطي الأرض، اللي مشروحة فالدليل تصميم التهيئة، ضابط المنطقة، تعمير:

• تكتل قروي عندو تصميم النمو (ظهير 25 يونيو 1960) ولا منطقة مغطية بتصميم التهيئة: هاد الوثيقة هي اللي كتحدد التخصيص والقواعد.
• الرخصة إجبارية حتى خارج المدار الحضري: على طول الطرق والسكك الحديدية من غير الطرق الجماعية فكيلومتر من كل جهة من المحور ديالها، على طول الملك العمومي البحري فخمسة كيلومترات، وفكاع التجزئات المرخصة (القانون رقم 12.90، المادة 40).
• أرض خارج أي وثيقة: الرخصة كتعطى إلا كان المشروع كيحترم القواعد المحددة بنص تنظيمي على المساحة الدنيا ديال القطعة، المساحة اللي يمكن تتبنى والعلو، وحتى المسافات الدنيا ديال التراجع (المادة 46). وهاد الحدود كاينين فالمرسوم رقم 2.92.832 الصادر لتطبيق القانون رقم 12.90.

فضابط البناء العام (المرسوم رقم 2.18.577)، المشروع اللي كاين فمنطقة التخصيص ديالها ما محددوش حتى تصميم التهيئة، ولا تصميم التنطيق، ولا تصميم النمو، كيدخل فمسطرة المشاريع الكبرى (الملحق 2)، يعني دراسة فاللجنة، ماشي المسطرة المبسطة.

بالنسبة للمشاريع اللي ما كتوصلش للحدود التنظيمية، دورية مشتركة ديال وزارة التعمير ووزارة الداخلية ديال أبريل 2023 دارت، على حساب الصحافة، تحديد المدارات ديال الدواوير من طرف لجان إقليمية واجتماع دائم ديال لجنة مختصة. وهاد الاستثناءات كتبقى حالة بحالة: ما تشريوش وانتوما معولين عليها.

جوج شروط آخرين: الأرض خاصها تقدر تتربط بالماء الشروب وبالتطهير، ولا يكون عندها حلول مستقلة كتعطي الضمانات ديال النظافة المطلوبة (المادة 47)؛ والمهندس المعماري، اللي إجباري فالمدينة، ما كيكونش إجباري خارج المدارات إلا للبنايات العمومية ولا اللي كتستقبل العموم (المادة 51). والملف موصوف فالدليل رخصة البناء.

تقسيم أرض قروية: التقسيم والتجزئة

القانون رقم 25.90 كما تم تغييره وتتميمه بالقانون رقم 34.21 (الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026) كيفرق بين التقسيم لبقع مخصصة للبني، اللي هو التجزئة العقارية، والتقسيم لبقع ماشي مخصصة للبني، اللي هو تقسيم العقارات (morcellement).

الإذن المسبق بالتقسيم ديال المادة 58 ما كيطبقش فكل بلاصة. كيخص الجماعات اللي المدار الحضري ديالها كيغطي التراب ديالها كامل، المراكز المحددة والمناطق المحيطة بيها، المناطق ذات الصبغة الخاصة وأي منطقة مغطية بوثيقة تعمير مصادق عليها. فهاد المناطق، كيتطلب فأي بيع ولا قسمة كتقسم الأرض لجوج بقع ولا أكثر، وفالبيع على الشياع اللي كيعطي لشي شاري حصة أقل من الحد الأدنى ديال وثيقة التعمير، ولا من 2500 متر مربع إلا ما حددات الوثيقة والو. والتفاصيل (الأجل، الرفض فالمنطقة اللي كيتبنى فيها، الدور ديال العدول والموثقين) كاينين فالدليل الإرث والقسمة.

خارج هاد المناطق، القانون رقم 25.90 ما كيفرضش الإذن بالتقسيم، ولكن التقسيم كيبقى منظم: عقد كيحررو مهني مؤهل، تصميم التقسيم ورسوم عقارية جداد لكل قطعة إلا كانت الأرض محفظة، وحق الشفعة ديال الشركاء فالشياع. وملي كتكون البقع مخصصة للبني، كندخلو فالنظام ديال التجزئة العقارية، اللي كيطلب أرض محفظة ولا فطور التحفيظ بلا تعرض.

مثال: ثلاثة ديال الخوت ورثو 9 هكتارات ديال الزرع على 30 كيلومتر من فاس، خارج أي وثيقة تعمير. يقدرو يقسمو الأرض بلا إذن بالتقسيم، ولكن حتى واحد فيهم ما يقدر يفرض يبني فالقطعة ديالو إلا ما كانتش كتحترم القواعد التنظيمية ديال المساحة اللي كتطبق خارج التصميم. قبل ما ترسمو القطع، سولو الوكالة الحضرية على القواعد اللي كتطبق.

الماء، البير والثقب

الأرض الفلاحية كتسوى بالماء ديالها قبل كلشي. والقانون رقم 36.15 المتعلق بالماء كيحط ثلاث قواعد نافعين للشاري.

البير ماشي حر. القانون كيقول بلي المالك ولا المستغل يمكن يترخص ليه يحفر بير ولا ثقب فالملك ديالو (المادة 14). والمادة 28 كتخضع للترخيص حفر الآبار وإنجاز الأثقاب للبحث على المياه الجوفية ولا لجلبها واستعمالها. والطلب كيدوز من بحث علني، ووكالة الحوض المائي (بالنسبة لفاس، وكالة الحوض المائي لسبو) كتقرر على أساس الرأي ديال لجنة البحث (المادة 24). وفـمناطق المحافظة ولا مناطق المنع اللي كتتحدد فين الفرشات المائية مهددة، التراخيص كتكون محدودة، ويمكن تكون غير للماء ديال الشرب وسقي الماشية (المادتان 111 و112). وغير الحفار اللي عندو رخصة الحفار هو اللي يقدر يدير الثقب (المادة 114).

الحقوق ديال الغير فالماء كتبع الأرض. إلا كانت الأرض كتسقى بماء عند الغير فيه حقوق معترف بيها، البيع ولا الكرا ديالها كيفرض على المالك يعطي للشاري عقد كراء ديال الماء كيحدد المدة، الثمن والكميات (المادة 13).

قبل ما تشريو، سولو إذن: واش البير اللي كاين مرخص، وباسم شكون؟ واش الأرض داخلة فشي منطقة منع؟ منين جاي الماء ديال السقي، ومن أشمن سواقي كيدوز؟ البير اللي ما مرخصش ماشي حجة باش تشري.

الطريق، الارتفاقات والأرض المحصورة

بزاف ديال القطع فالعروبية ما كتقيس حتى ثنية: كيدخلو ليها « من الفدان ديال الجار »، غير بالتسامح. ومدونة الحقوق العينية (القانون رقم 39.08) كتنظم هاد المسألة:

• الأرض المحصورة: المالك اللي الأرض ديالو ما عندهاش منفذ للطريق العمومية، ولا عندها منفذ ما كافيش باش يستغلها، يقدر ياخد ممر فالأراضي اللي حداه، مقابل تعويض مناسب، فالبلاصة اللي فيها أقل ضرر (المادة 64).
• الحصر اللي جا من تقسيم: الممر ما يتطلبش إلا فالقطع اللي خرجو من داك التقسيم (المادة 65). إذن وجدو الطريق ديال كل قطعة فتصميم القسمة ولا البيع الجزئي.
• ماء السقي: اللي عندو حق الاستعمال فشي عين يقدر ياخد حق مرور الماء فالأراضي اللي فالوسط، مقابل تعويض كيتخلص مسبقًا (المادة 57).
• الحدود: أي مالك يقدر يجبر الجار ديالو يحددو الحدود المشتركة، والمصاريف كتقسم بيناتهم (المادة 70).

بالنسبة لأرض محفظة، الارتفاق ما كيتحتج بيه على الغير إلا إلا كان مقيد فالرسم العقاري. الممر اللي وعدكم بيه البايع بالفم ما كيحميكمش: ديرو عقد كينشئو وقيدوه، مع تصميم كيحدد الوعاء ديالو.

الدور ديال المهندس المساح الطبوغرافي

المهندس المساح الطبوغرافي المسجل فـONIGT ما كيحررش عقد البيع، ولا الملكية، ولا الرخصة: هادشي كيديروه العدول، الموثق، المحامي المؤهل، المحافظ والجماعة. الخدمة ديالو هي يقيس ويحدد الحدود:

• الرفع قبل الشرا: الحدود الحقيقية، المساحة المقاسة، الثنيات، الآبار، البنايات، السواقي، مربوط بإحداثيات لامبير. فشي قطعة كبيرة موصوفة من طرف الجيران، الفرق بين المساحة اللي فالعقد والمساحة المقاسة يقدر يكون كبير.
• المطابقة: نقل الأرض على التصميم ديال الرسم العقاري، الخريطة المساحية ووثيقة التعمير، باش نتأكدو من الوعاء ديال شي طريق، الحد ديال شي منطقة ولا شي مدار.
• التحديد: بالنسبة للتحفيظ، كتسيرو مصلحة المسح العقاري بحضور الجيران؛ وبالنسبة للتقسيم، المهندس كيحط الأنصاب ديال القطع وكيوجد الملف التقني اللي كتراقبو مصلحة المسح العقاري.
• تصاميم التقسيم وتصميم الموقع: مطلوبين فملف الإذن بالتقسيم، وتصميم الموقع خاصو يوجدو مهندس مساح طبوغرافي.

Ellipsoide كيدير هاد الرفوعات والملفات التقنية فجهة فاس-مكناس (شرا أرض)؛ وبالنسبة للتصاميم المختلفة، شوفو التصميم المساحي، التصميم العقاري، التصميم الطبوغرافي.

أسئلة كيتعاودو

المصادر الرسمية

• القانون رقم 62.19 القاضي بتغيير الظهير الشريف بمثابة قانون رقم 1.73.645 بتاريخ 23 أبريل 1975 (اقتناء العقارات الفلاحية خارج المدارات الحضرية)، والظهير الشريف بمثابة قانون رقم 1.73.213 بتاريخ 2 مارس 1973، والظهير الشريف رقم 1.63.288 بتاريخ 26 شتنبر 1963 (الجريدة الرسمية عدد 7014 بتاريخ 19 غشت 2021) — الجريدة الرسمية، منشورة على FAOLEX (منظمة الأغذية والزراعة)
• الظهير الشريف رقم 1.69.174 بتاريخ 25 يوليوز 1969 المتعلق بالتحفيظ الجماعي للأملاك القروية (الجريدة الرسمية عدد 2960 مكرر بتاريخ 29 يوليوز 1969) — الجريدة الرسمية، منشورة على FAOLEX (منظمة الأغذية والزراعة)
• الظهير الشريف رقم 1.19.115 بتنفيذ القانون رقم 62.17 بشأن الوصاية الإدارية على الجماعات السلالية وتدبير أملاكها — وزارة العدل (عدالة)
• القانون رقم 36.15 المتعلق بالماء (صيغة محينة بتاريخ 18 يوليوز 2024) — الجريدة الرسمية، منشورة على FAOLEX (منظمة الأغذية والزراعة)
• القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية (الجريدة الرسمية عدد 7158، الترجمة الفرنسية) — الجريدة الرسمية، منشورة على FAOLEX (منظمة الأغذية والزراعة)
• القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير (صيغة محينة) — الأمانة العامة للحكومة
• المرسوم رقم 2.18.577 بتاريخ 12 يونيو 2019 بالموافقة على ضابط البناء العام والقرارات المشتركة (الجريدة الرسمية عدد 6874 بتاريخ 16 أبريل 2020) — الجريدة الرسمية (نسخة الوكالة الحضرية لسطات)
• القانون رقم 34.21 القاضي بتغيير وتتميم القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات (الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026، النشرة العربية) — الأمانة العامة للحكومة (الجريدة الرسمية)

هاد الدليل معلومات عامة محيّنة فالتاريخ المكتوب، وما كيعوضش النصوص الرسمية ولا دراسة الملف ديالكم من عند مهني. سولونا على الحالة ديالكم.