Acheter, construire ou diviser un terrain agricole ou rural au Maroc

Quel est le statut foncier du terrain ?

En milieu rural, la première question n'est pas le prix mais le statut. Le guide Melkia ou titre foncier détaille les situations ; voici ce qui compte à la campagne :

• Melk titré : propriété privée immatriculée, avec un titre foncier (الرسم العقاري) et un plan. C'est la situation la plus sûre, à condition de vérifier le certificat de propriété et les limites.
• Melk non titré : propriété privée prouvée par une melkia (الملكية) ou des actes adoulaires. Très fréquent dans les campagnes autour de Fès. Les limites sont souvent décrites par les riverains, sans mesure.
• Terres collectives (أراضي الجماعات السلالية) : elles appartiennent aux collectivités soulaliyates, sous la tutelle administrative prévue par la loi n° 62-17 (2019). Deux autres lois de la même année réforment la délimitation administrative (loi n° 63-17) et les terres collectives situées dans les périmètres d'irrigation (loi n° 64-17). Celle-ci organise l'attribution de ces terres en propriété aux ayants droit, ce que la presse appelle la « melkisation ». Un ayant droit qui « vend sa part » sans être passé par ces procédures ne transmet pas une propriété privée.
• Terres guich (أراضي الجيش) : concédées historiquement en jouissance, elles ne se vendent pas comme un melk.
• Habous (الأحباس) : biens affectés à une œuvre pieuse, gérés par le ministère des Habous et des Affaires islamiques ; ils ne s'acquièrent pas par une vente ordinaire.
• Domaine privé de l'État : il ne s'acquiert pas par possession, même longue (code des droits réels, article 261). Une partie des terres agricoles de l'État est mise à la disposition d'investisseurs par location de longue durée, après appels d'offres organisés dans le cadre du partenariat public-privé géré par l'Agence pour le développement agricole (ADA). On loue alors un droit d'exploiter, pas la propriété.

Le code des droits réels interdit l'acquisition par possession des terres collectives, des biens habous et du domaine de l'État (article 261). Une melkia établie sur une telle terre ne vaut donc rien contre la collectivité ou l'État.

Immatriculation individuelle ou d'ensemble

Un terrain rural non titré peut être immatriculé par la procédure ordinaire du dahir du 12 août 1913 : réquisition, publicité, bornage, oppositions, puis titre. Elle est décrite dans le guide de l'immatriculation.

Il existe aussi une procédure collective : le dahir n° 1-69-174 du 25 juillet 1969 relatif à l'immatriculation d'ensemble des propriétés rurales. Dans sa rédaction d'origine, il permet d'ouvrir par arrêté, à l'extérieur des communes urbaines, des zones d'immatriculation d'ensemble (article premier). Les formalités y sont gratuites si la réquisition est déposée dans un délai d'un an à compter de la publication de l'arrêté, sauf les frais liés aux oppositions (article 3). Le conservateur dépose un état et un plan parcellaires, puis organise le bornage par avis affiché ; les oppositions sont reçues pendant deux mois après la publication de la clôture du bornage (articles 4 à 8).

Si votre douar est concerné par une telle opération, c'est le moment de déposer votre réquisition et d'assister au bornage : les limites fixées ce jour-là deviendront celles du titre. Renseignez-vous auprès de la conservation foncière et de l'autorité locale, car les conditions pratiques ont pu évoluer depuis 1969.

Qui peut acheter une terre agricole : Marocains, MRE, sociétés, étrangers

Le texte de base est le dahir portant loi n° 1-73-645 du 23 avril 1975 relatif à l'acquisition des propriétés agricoles ou à vocation agricole à l'extérieur des périmètres urbains, modifié par la loi n° 62-19 (Bulletin officiel n° 7014 du 19 août 2021, édition française). Son article premier dispose que cette acquisition « est réservée aux personnes physiques marocaines ou personnes morales soumises à la législation marocaine » qu'il énumère : l'État, les collectivités soulaliyates, les sociétés anonymes et en commandite par actions sous conditions, et les autres personnes morales de droit privé dont les associés sont des Marocains.

• Un MRE de nationalité marocaine est une personne physique marocaine : il peut acheter dans les mêmes conditions qu'un résident, par procuration si besoin (voir le guide Melkia ou titre foncier sur la forme de la procuration).
• Une société anonyme ou en commandite par actions peut acheter si le terrain est cessible et immatriculé ou en cours d'immatriculation, s'il est destiné à des investissements agricoles et après accord préalable de la commission régionale unifiée d'investissement (loi n° 47-18). Le contrat et le cahier des charges sont publiés sur le titre ; le terrain reste frappé d'interdiction de cession, d'hypothèque, de saisie et de location jusqu'au certificat de mainlevée qui constate la réalisation des investissements. En cas de manquement, l'accord peut être retiré et la propriété transférée à l'État contre indemnité (nouvel article 2).
• Un étranger, personne physique ou morale, ne peut pas acquérir une propriété agricole hors périmètre urbain. Le dahir portant loi n° 1-73-213 du 2 mars 1973 transfère à l'État les immeubles agricoles ou à vocation agricole appartenant à des étrangers, et le dahir n° 1-63-288 du 26 septembre 1963 soumet à contrôle certaines opérations immobilières portant sur des propriétés agricoles rurales, y compris certains baux.

L'attestation de vocation non agricole (AVNA). Un étranger qui veut réaliser un projet non agricole (tourisme, industrie, habitat) sur un terrain situé en tout ou partie hors périmètre urbain doit obtenir une AVNA, prévue par le décret n° 2-04-683. La demande passe par le centre régional d'investissement. Une circulaire conjointe du 29 avril 2022 rappelle que l'AVNA est liée à un projet d'investissement non agricole, qu'elle n'est pas délivrée dans les zones à fort potentiel agricole, les périmètres d'irrigation ou de remembrement, et qu'un refus doit être motivé.

Retenez qu'une AVNA ne rend pas un terrain constructible : la constructibilité relève des règles d'urbanisme (section suivante). Vérifiez aussi la nationalité de chaque acquéreur, y compris d'un conjoint ou d'un associé, avant de signer.

Ces règles ont été modifiées plusieurs fois. Faites confirmer le régime applicable à votre opération par le notaire ou l'avocat qui rédigera l'acte, et par le centre régional d'investissement pour une société ou un étranger.

Construire en milieu rural

Tout dépend du document d'urbanisme qui couvre le terrain, présenté dans le guide Plan d'aménagement, zonage, Taamir :

• Agglomération rurale dotée d'un plan de développement (dahir du 25 juin 1960) ou zone couverte par un plan d'aménagement : c'est ce document qui fixe l'affectation et les règles.
• Permis obligatoire même hors périmètre urbain : le long des routes et voies ferrées autres que communales sur un kilomètre de part et d'autre de leur axe, le long du domaine public maritime sur cinq kilomètres, et dans tous les lotissements autorisés (loi n° 12-90, article 40).
• Terrain hors de tout document : le permis est délivré si le projet respecte les règles fixées par voie réglementaire sur la superficie minimale de la parcelle, la surface constructible et la hauteur, ainsi que des reculs minimaux (article 46). Ces seuils figurent dans le décret n° 2-92-832 pris pour l'application de la loi n° 12-90.

Dans le règlement général de construction (décret n° 2-18-577), un projet situé dans une zone dont l'affectation n'est définie par aucun plan d'aménagement, plan de zonage ou plan de développement relève de la procédure des « grands projets » (annexe 2), donc d'un examen en commission, et non de la procédure simplifiée.

Pour les projets qui n'atteignent pas les seuils réglementaires, une circulaire conjointe des ministères de l'Urbanisme et de l'Intérieur d'avril 2023 a prévu, selon la presse, la délimitation des périmètres des douars par des comités provinciaux et la réunion systématique d'une commission spécialisée. Ces dérogations restent au cas par cas : n'achetez pas en comptant dessus.

Deux autres conditions : le terrain doit pouvoir être raccordé à l'eau potable et à l'assainissement, ou disposer de solutions autonomes offrant les garanties d'hygiène exigées (article 47) ; et l'architecte, obligatoire en ville, ne l'est hors des périmètres que pour les bâtiments publics ou recevant du public (article 51). Le dossier est décrit dans le guide Autorisation de construire.

Diviser un terrain rural : morcellement et lotissement

La loi n° 25-90, modifiée et complétée par la loi n° 34-21 (Bulletin officiel n° 7533 du 10 août 2026), distingue la division en lots destinés à la construction, qui est un lotissement, et la division en lots non destinés à la construction, qui est un morcellement (تقسيم العقارات).

L'autorisation préalable de morcellement de l'article 58 ne s'applique pas partout. Elle vise les communes dont le périmètre urbain couvre tout le territoire, les centres délimités et leurs zones périphériques, les zones à caractère particulier et toute zone couverte par un document d'urbanisme approuvé. Dans ces zones, elle est exigée pour toute vente ou tout partage qui divise un terrain en deux lots ou plus, et pour une vente en indivision qui donne à un acquéreur une part inférieure au minimum du document d'urbanisme, ou à 2 500 m² si ce document ne fixe rien. Les détails (délai, refus en zone constructible, rôle des adoul et notaires) figurent dans le guide Héritage et partage.

Hors de ces zones, la loi n° 25-90 n'impose pas d'autorisation de morceler, mais la division reste encadrée : acte rédigé par un professionnel habilité, plan de morcellement et nouveaux titres par lot pour un terrain immatriculé, droit de préemption des coindivisaires. Et dès que les lots sont destinés à bâtir, on entre dans le régime du lotissement, qui exige un terrain immatriculé ou en cours d'immatriculation sans opposition.

Exemple : trois frères héritent de 9 hectares de céréales à 30 km de Fès, hors de tout document d'urbanisme. Ils peuvent partager les terres sans autorisation de morcellement, mais aucun d'eux ne pourra exiger de construire sur son lot si celui-ci ne respecte pas les règles réglementaires de superficie applicables hors plan. Avant de dessiner les lots, demandez à l'agence urbaine quelles règles s'appliquent.

Eau, puits et forages

Un terrain agricole vaut surtout par son eau. La loi n° 36-15 relative à l'eau pose trois règles utiles à l'acheteur.

Le puits n'est pas libre. Le propriétaire ou l'exploitant « peut être autorisé » à creuser un puits ou un forage sur son fonds (article 14). L'article 28 soumet au régime de l'autorisation « le creusement de puits et la réalisation de forages pour la recherche et/ou le prélèvement et l'utilisation des ressources en eau souterraines ». La demande fait l'objet d'une enquête publique et l'agence de bassin hydraulique (pour Fès, celle du Sebou) statue sur la base de l'avis de la commission d'enquête (article 24). Dans les périmètres de sauvegarde ou d'interdiction délimités là où les nappes sont menacées, les autorisations sont restreintes, voire réservées à l'alimentation humaine et à l'abreuvement du cheptel (articles 111 et 112). Seul un foreur titulaire d'un permis de foreur peut réaliser le forage (article 114).

Les droits d'eau des tiers suivent la terre. Si le terrain est irrigué avec des eaux sur lesquelles des tiers ont des droits reconnus, sa vente ou sa location suppose que le propriétaire fournisse à l'acheteur un contrat de location des eaux fixant la durée, le prix et les volumes (article 13).

Avant d'acheter, demandez donc : le puits existant est-il autorisé, et au nom de qui ? Le terrain est-il dans un périmètre d'interdiction ? D'où vient l'eau d'irrigation, et par quelles séguias passe-t-elle ? Un puits non autorisé n'est pas un argument de vente.

Accès, servitudes et enclavement

Beaucoup de parcelles rurales ne touchent aucune piste : on y accède « par le champ du voisin », par simple tolérance. Le code des droits réels (loi n° 39-08) règle la question :

• Fonds enclavé : le propriétaire dont le fonds n'a sur la voie publique « aucune issue ou qu'une issue insuffisante » pour son exploitation peut obtenir un passage sur les fonds voisins, moyennant une indemnité adéquate, à l'endroit le moins dommageable (article 64).
• Enclavement créé par une division : le passage ne peut être réclamé que sur les lots issus de la division (article 65). Prévoyez donc l'accès de chaque lot dans le plan de partage ou de vente partielle.
• Eau d'irrigation : le titulaire d'un droit d'usage sur une source peut obtenir le passage des eaux sur les fonds intermédiaires, contre une indemnité payée d'avance (article 57).
• Limites : tout propriétaire peut contraindre son voisin à fixer les limites communes, les frais étant partagés (article 70).

Pour un terrain titré, une servitude n'est opposable aux tiers que si elle est inscrite sur le titre. Un passage promis oralement par le vendeur ne vous protège pas : faites-le constituer par acte et inscrire, avec un plan qui en fixe l'assiette.

Le rôle de l'ingénieur géomètre-topographe

L'ingénieur géomètre-topographe inscrit à l'ONIGT ne rédige ni l'acte de vente, ni la melkia, ni l'autorisation : ce sont l'adoul, le notaire, l'avocat habilité, le conservateur et la commune. Son travail est de mesurer et de fixer les limites :

• Levé avant achat : contour réel, surface mesurée, pistes, puits, constructions, séguias, rattaché en coordonnées Lambert. Sur une grande parcelle décrite par ses riverains, l'écart entre la surface de l'acte et la surface mesurée peut être important.
• Superposition : report du terrain sur le plan du titre, la mappe cadastrale et le document d'urbanisme, pour vérifier l'emprise d'une route, la limite d'une zone ou d'un périmètre.
• Bornage : pour l'immatriculation, il est conduit par le service du cadastre en présence des riverains ; pour une division, l'ingénieur borne les lots et établit le dossier technique contrôlé par le cadastre.
• Plans de morcellement et de situation : exigés dans le dossier d'autorisation de morceler, le plan de situation devant être établi par un ingénieur géomètre-topographe.

Ellipsoide réalise ces levés et dossiers techniques dans la région de Fès-Meknès (acheter un terrain) ; pour les différents plans, voir Plan cadastral, plan foncier, plan topo.

Questions fréquentes

Sources officielles

• Loi n° 62-19 modifiant le dahir portant loi n° 1-73-645 du 23 avril 1975 (acquisition des propriétés agricoles hors périmètres urbains), le dahir n° 1-73-213 du 2 mars 1973 et le dahir n° 1-63-288 du 26 septembre 1963 (BO n° 7014 du 19 août 2021) — Bulletin officiel, reproduit par FAOLEX (FAO)
• Dahir n° 1-69-174 du 25 juillet 1969 relatif à l'immatriculation d'ensemble des propriétés rurales (BO n° 2960 bis du 29 juillet 1969) — Bulletin officiel, reproduit par FAOLEX (FAO)
• Dahir n° 1-19-115 portant promulgation de la loi n° 62-17 relative à la tutelle administrative sur les collectivités ethniques et la gestion de leurs biens — Ministère de la Justice (Adala)
• Loi n° 36-15 relative à l'eau (version consolidée du 18 juillet 2024) — Bulletin officiel, reproduit par FAOLEX (FAO)
• Loi n° 39-08 relative au code des droits réels (Bulletin officiel n° 7158, traduction française) — Bulletin officiel, reproduit par FAOLEX (FAO)
• Loi n° 12-90 relative à l'urbanisme (version consolidée) — Secrétariat général du gouvernement
• Décret n° 2-18-577 du 12 juin 2019 approuvant le règlement général de construction et arrêtés conjoints (BO n° 6874 du 16 avril 2020) — Bulletin officiel (copie Agence urbaine de Settat)
• Loi n° 34-21 modifiant et complétant la loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements (BO n° 7533 du 10 août 2026, édition arabe) — Secrétariat général du gouvernement (Bulletin officiel)

Ce guide est une information générale, mise à jour à la date indiquée. Il ne remplace ni les textes officiels ni l'étude de votre dossier par un professionnel. Demandez-nous un avis sur votre situation.