L'essentiel
- Statut : publiée au Bulletin officiel n° 7533 du 10 août 2026, après promulgation par le dahir n° 1-26-61 du 28 juillet 2026.
- La loi est en vigueur depuis sa publication, sauf les dispositions qui attendent un texte réglementaire, à publier dans l'année (article 6).
- La validité de l'autorisation de lotir dépend désormais de la surface : de 3 ans jusqu'à 20 hectares à 15 ans au-delà de 400 hectares.
- Un coordonnateur de chantier, qui peut être un ingénieur topographe, signe l'attestation de conformité des travaux.
- L'autorisation de morcellement est réputée accordée si la commune n'a pas statué dans les 30 jours du dépôt.
Un texte publié, en vigueur, mais pas encore complet
La loi n° 34-21 a été promulguée par le dahir n° 1-26-61 du 28 juillet 2026 et publiée au Bulletin officiel n° 7533 du 10 août 2026, dans l'édition générale en langue arabe. Elle ne remplace pas la loi n° 25-90 de 1992 : elle en modifie une trentaine d'articles et étend son intitulé aux grandes opérations d'aménagement d'intérêt public, qui reçoivent un régime propre (articles 62-1 à 62-5).
Son article 6 prévoit une entrée en vigueur à la date de publication. Les dispositions qui exigent un texte réglementaire ne s'appliquent qu'à la publication de ce texte, que le gouvernement doit adopter dans un délai d'un an à compter de la publication de la loi, soit au plus tard en août 2027. À la date de rédaction de cet article, nous n'avons pas relevé de décret d'application publié.
À noter : nous n'avons pas trouvé de traduction française officielle. Les formulations ci-dessous sont nos propres traductions ; seul le texte arabe fait foi.
Autorisation de lotir : une durée selon la surface
Sous l'ancien texte, l'autorisation de lotir était périmée si les travaux d'équipement n'étaient pas achevés en trois ans. Le nouvel article 11 fixe une durée selon la surface du terrain :
- 3 ans jusqu'à 20 hectares ;
- 5 ans de plus de 20 à 100 hectares ;
- 7 ans de plus de 100 à 250 hectares ;
- 10 ans de plus de 250 à 400 hectares ;
- 15 ans au-delà de 400 hectares.
Un nouvel article 11 bis permet de suspendre ce délai en cas d'arrêt des travaux pour des raisons indépendantes de la volonté du lotisseur, après avis d'une commission. Les autorisations encore valables à la publication de la loi bénéficient des nouvelles durées (article 5 de la loi n° 34-21). Le silence de l'administration n'est plus réglé par l'ancien délai de trois mois : le nouvel article 8 renvoie aux textes en vigueur, notamment sur la simplification des procédures administratives.
Chantier et réception : coordonnateur et délais raccourcis
Le lotisseur désigne un coordonnateur de chantier (منسق الورش) chargé de suivre les travaux ; la loi cite l'ingénieur topographe parmi les profils possibles (article 17). La déclaration d'achèvement doit être accompagnée d'une attestation signée par ce coordonnateur, certifiant que les travaux sont conformes aux documents autorisés (article 22).
La réception provisoire doit intervenir dans les 30 jours suivant la déclaration d'achèvement (article 23, contre 45 jours auparavant). Le procès-verbal transfère de plein droit voies, réseaux et espaces libres au domaine public communal (article 24). Les lots ne peuvent toujours pas être vendus, loués ou partagés avant cette réception (article 33).
Morcellement : une autorisation tacite à 30 jours
Pour diviser un terrain en lots non destinés à la construction dans les zones visées par la loi, l'autorisation de morceler reste délivrée par le président du conseil communal. Nouveauté de l'article 59 : elle est réputée accordée si le président n'a pas statué dans les 30 jours suivant le dépôt de la demande.
Hors de ces zones, les adoul, notaires et conservateurs ne peuvent recevoir ou inscrire l'acte qu'au vu d'une attestation établissant que l'opération n'entre pas dans le champ de la loi. Selon notre lecture du texte, cette attestation suppose désormais l'accord préalable d'une commission réunissant notamment l'agence urbaine, la commune et la préfecture ou la province. Cela concerne directement les partages entre héritiers.
Ce qu'il faut retenir en pratique
Si vous avez une autorisation de lotir en cours, vérifiez sa nouvelle échéance selon la surface. Si vous achetez un lot, exigez la copie du procès-verbal de réception provisoire. Si vous partagez un terrain hérité, renseignez-vous d'abord sur la zone et sur l'autorisation ou l'attestation à obtenir. Les guides Créer un lotissement après la loi n° 34-21 et Hériter d'un terrain et le partager détaillent ces étapes.
Sources officielles
- Bulletin officiel n° 7533 du 10 août 2026 (édition générale en langue arabe) : dahir n° 1-26-61 du 28 juillet 2026 portant promulgation de la loi n° 34-21 — Secrétariat général du gouvernement (Bulletin officiel), 10 août 2026
- Loi n° 34-21 : copie des pages du Bulletin officiel n° 7533 — Rea Consult, consulté le 29 octobre 2026
- Loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements (texte initial de 1992) — Ministère de la Justice (adala.justice.gov.ma)
- Loi 34-21 sur les lotissements : analyse comparative (BO n° 7533) — Rea Consult
Ce guide est une information générale, mise à jour à la date indiquée. Il ne remplace ni les textes officiels ni l'étude de votre dossier par un professionnel. Demandez-nous un avis sur votre situation.