شهادة الملكية بالمغرب: ماذا تتضمن، وكيف تُطلب، وكيف تُقرأ

ما هي شهادة الملكية

للأرض أو الشقة المحفظة رسم عقاري تمسكه المحافظة العقارية، التابعة للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية (ANCFCC). والرسم العقاري سجل حي: يُقيَّد فيه كل بيع أو رهن أو حجز أو إراثة في تاريخه.

وشهادة الملكية مستخرج منه. ويوجد أساسها القانوني في الفصل 61 من الظهير الشريف الصادر في 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري، كما وقع تغييره بالقانون رقم 14.07: إذ يسلم المحافظ، عندما يُطلب منه ذلك، بيانًا عامًا أو خاصًا بالتقييدات المضمنة بالرسم العقاري. وتتحدث تعريفة وجيبات المحافظة العقارية عن «الشهادات العادية والشهادات الخاصة».

وتستمد قوتها من قوة الرسم العقاري. فحسب الفصل 62 من الظهير، الرسم العقاري نهائي ولا يقبل الطعن. وحسب الفصل 66، لا يوجد الحق العيني المتعلق بعقار محفظ إزاء الغير إلا بتقييده في الرسم العقاري، وابتداءً من يوم هذا التقييد. وتضيف مدونة الحقوق العينية (القانون رقم 39.08، المادة 2) أن التقييدات تُثبت في مواجهة الغير أن الشخص المقيد هو فعلًا صاحب الحقوق المبينة فيها.

النتيجة العملية: ما لم يُقيَّد لا يُحتج به مبدئيًا في مواجهة مشترٍ حسن النية، وما قُيِّد يُلزمه. فالشهادة إذن هي الوثيقة التي تبين ما تشترونه فعلًا، وبأي تحملات.

الشهادة صورة لحظية. فهي تصف الرسم العقاري في يوم وساعة تسليمها؛ والتقييد المودع في اليوم الموالي لا يظهر فيها.

ماذا تتضمن وكيف تُقرأ

يختلف الشكل حسب المحافظة وحسب ما إذا كانت الشهادة ورقية أو إلكترونية. لكنها تتضمن دائمًا مراجع الرسم العقاري والتقييدات المضمنة به. اقرؤوها بهذا الترتيب:

1. المراجع: المحافظة العقارية، ورقم الرسم العقاري ومؤشره. قارنوها بالعقد الذي يُعرض عليكم: فخطأ في المؤشر يحيل على عقار آخر. وتحققوا أيضًا من تاريخ التسليم وساعته.
2. تعيين العقار: اسم الملك، وموقعه، وعادةً مشتملاته ومساحته. وهي تصف العقار كما حُفِّظ أو حُيِّن؛ ولا تُثبت حالته الراهنة في الميدان.
3. المالك أو المالكون: الاسم، ووثيقة الهوية، وفي حالة الشياع، حصة كل واحد (مثلًا بالكسور). يجب أن يطابق الاسم تمامًا وثيقة هوية البائع؛ وإذا تعدد المالكون، وجب أن يوقع جميعهم لبيع العقار كله.
4. الحقوق العينية والتحملات: تميز مدونة الحقوق العينية بين الحقوق العينية الأصلية (حق الملكية، والارتفاقات والتحملات العقارية، والانتفاع، وحق الاستعمال، وحق السطحية، والكراء الطويل الأمد، والحبس، والزينة، والهواء…) والحقوق العينية التبعية التي تضمن دينًا (الامتيازات، والرهن الحيازي، والرهون الرسمية) (المادتان 9 و10). ويظهر كل حق مقيد مع المستفيد منه وتاريخه.
5. التقييدات المؤقتة والإجراءات القضائية: التقييد الاحتياطي (prénotation)، والحجز، والإنذار العقاري، ومنع التفويت المنصوص عليه في دفتر تحملات. وهذه هي أهم التقييدات بالنسبة للمشتري.

يقال عن الشهادة التي لا تتضمن أي تحمل ولا أي تقييد مؤقت إنها «خالية من التحملات». وبالعكس، قد يكفي سطر واحد في آخر الوثيقة لعرقلة البيع: فلا تتوقفوا عند اسم المالك.

فيمَ تُستعمل

تُطلب الشهادة في جميع مراحل حياة العقار المحفظ تقريبًا:

• الشراء: التحقق من أن البائع هو المالك المقيد، وبأي حصة، وأن العقار غير مثقل برهن أو حجز أو تقييد احتياطي. ولمجموع المراقبات، انظروا دليلنا التحقق من الأرض قبل شرائها.
• الحصول على قرض: يتحقق البنك من وضعية الرسم العقاري قبل تقييد رهنه عليه. وبعد تقييد الرهن، يمكن للدائن الحصول على شهادة خاصة بالتقييد (الفصل 58 من الظهير)، تكون لها قوة السند التنفيذي (المادة 214 من مدونة الحقوق العينية).
• الإرث أو القسمة: يجب على الورثة تقييد حقوقهم بالرسم العقاري، مع الوثائق التي تحدد نصيب كل واحد منهم (الفصل 82 من الظهير). وتبين الشهادة ما إذا كانت التركة قد قُيِّدت، وأي تحملات ستتبع الحصص. انظروا دليل قسمة الإرث.
• البناء: يشترط القرار المشترك رقم 337.20، الذي يحدد وثائق رخصة البناء، شهادة الملكية أو، عند عدمها، أي سند يثبت الملكية أو الحق في البناء، مع تصميم الوكالة بالنسبة للأرض المحفظة. انظروا دليل رخصة البناء.
• اللجوء إلى مهني: يبدأ الموثق والمحامي والخبير والمهندس المساح الطبوغرافي بشهادة حديثة لمعرفة من هو المقيد وعلى أي عقار يشتغلون.

ويظهر حجم استعمالها في الأرقام: فحسب الصحافة الاقتصادية (FNH، يوليوز 2026)، سلمت الوكالة 2,5 مليون شهادة ملكية سنة 2025.

لا تخلطوا بينها وبين…

تحمل عدة وثائق أسماء متقاربة، لكنها تختلف في مصدرها وقيمتها:

• الملكية، أو «شهادة الملكية العدلية» (رسم الملكية): رسم يحرره عدلان بالنسبة لعقار غير محفظ، يشهد فيه الشهود بحيازة هادئة ومستمرة. وهي وسيلة إثبات يمكن الطعن فيها (المادة 3 من مدونة الحقوق العينية)، وليست مستخرجًا من سجل. والتحفيظ وحده يحولها إلى رسم عقاري: انظروا الملكية أم الرسم العقاري والتحفيظ العقاري.
• نظير الرسم العقاري (duplicata): نسخة من الرسم العقاري والتصميم الملحق به، لا يحصل عليها إلا المالك؛ وفي حالة الشياع، لا يُسلَّم إلا نظير واحد للشريك المفوض بذلك (الفصل 58 من الظهير). ولا يُعتمد عليه إلا إذا كان مطابقًا للرسم العقاري؛ أما الشهادة فتُستخرج من الرسم العقاري نفسه.
• الشهادة الخاصة بالتقييد: تُسلَّم لأصحاب الحقوق العينية الأخرى، ومنهم عادةً البنك الدائن (الفصل 58).
• التصميم العقاري أو المساحي: يبين الشكل والحدود والمساحة. والشهادة لا تغني عن التصميم، والعكس صحيح. انظروا دليل التصميم المساحي.
• «محافظتي»: خدمة تنبيه تُشعركم عندما يمس إجراءٌ رسمَكم العقاري. ولا تسلم شهادات؛ إنها مكمل مفيد بعد الشراء. انظروا دليل محافظتي.
• «شهادة التملك»، «سند الملكية»: عبارات متداولة، وليست وثائق مستقلة تسلمها المحافظة. فبالنسبة لعقار محفظ، الحجة على الملكية في مواجهة الغير هي التقييد بالرسم العقاري، الذي تنقله الشهادة.

من يمكنه طلبها، وكيف

يخص الظهير المالكَ وحده بالنظير، لكن الفصل 61 لا يقصر تسليم بيانات التقييدات على المالكين. وعمليًا، تطلب الاستمارة الإلكترونية هوية الطالب ومراجع الرسم العقاري، دون اشتراط إثبات أي حق على العقار: فيمكن إذن للمشتري أن يطلب بنفسه شهادة العقار الذي يعتزم شراءه.

تحتاجون إلى المحافظة العقارية التي يتبع لها العقار، ورقم الرسم العقاري ومؤشره (وعند الاقتضاء، المؤشر الخاص). وتوجد هذه المراجع في شهادة سابقة، أو في النظير، أو في عقد الشراء أو القسمة. وبالنسبة للشقة، يكون لكل جزء مفرز في الملكية المشتركة عادةً رسمه العقاري الخاص: اطلبوا هذا الرقم، لا رقم الرسم الأم فقط.

هناك طريقتان:

• بالشباك في المحافظة العقارية المعنية: الطلب وأداء الوجيبات في عين المكان.
• عن بعد، عبر خدمة E-Certificat على الموقع الرسمي للوكالة ([ancfcc.gov.ma/CertificatPropriete](https://www.ancfcc.gov.ma/CertificatPropriete/)): الاستمارة، وتأكيد رقم الهاتف برسالة نصية، والأداء بالبطاقة البنكية، ورمز التتبع برسالة نصية، ثم التحميل. وتجدون المراحل بالتفصيل في دليلنا الخدمات الإلكترونية للوكالة.

للشهادة الإلكترونية نفس القيمة القانونية للشهادة الورقية (المادة 4 من المرسوم رقم 2.18.181 الصادر في 10 دجنبر 2018). وحسب المادة 15 من المرسوم نفسه، تحمل كل شهادة مستخرجة من قاعدة المعطيات العقارية رمزًا خاصًا يمكّن كل شخص معني من التحقق من مطابقتها عبر المنصة. وإذا سلّمكم بائع أو وسيط شهادة، فتحققوا منها بأنفسكم: فحسب الوكالة، يظل هذا التحقق ممكنًا لمدة ثلاثة أشهر ابتداءً من تاريخ التوقيع.

أرض في طور التحفيظ. لا يوجد بعد رسم عقاري، وبالتالي لا توجد شهادة ملكية بالمعنى الدقيق. وتذكر وثائق الوكالة «شهادة حول مطلب التحفيظ» تُطلب من المحافظة؛ كما يمكن الاطلاع على إشهار المطلب عن بعد (انظروا التحفيظ العقاري).

التكلفة والأجل ومدة الصلاحية

التكلفة. تحدد تعريفة وجيبات المحافظة العقارية (المرسوم رقم 2.16.375 الصادر في 18 يوليوز 2016، كما وقع تغييره)، التي تنشرها الوكالة، بالنسبة لـ«الشهادات العادية والشهادات الخاصة» وجيبة ثابتة قدرها 100 درهم عن كل شهادة. ويُعرض المبلغ المضبوط عند الطلب عن بعد أو يُبيَّن بالشباك؛ وهو المعتمد إذا تغيرت التعريفة.

الأجل. لا تحدد النصوص التي اطلعنا عليها أي أجل قانوني للتسليم. وبالنسبة للطريقة الإلكترونية، تكتفي الوكالة بالإشارة إلى أن الطلبات تُعالج خلال أوقات العمل؛ ويُمكّن رمز التتبع من معرفة مآل طلبكم.

الصلاحية. لا يحدد أي نص مدة لصلاحية الشهادة. فهي حجة على وضعية الرسم العقاري في تاريخها، وفي تاريخها فقط. والجهات التي تطلبها (البنك، الموثق، الإدارة) تحدد بنفسها الأقدمية المقبولة: استفسروا قبل طلبها.

نصيحة عملية: اطلبوا شهادة أولى لاتخاذ القرار، ثم شهادة جديدة قبيل التوقيع أو الأداء مباشرة. ففي الأثناء، قد يكون رهن أو تقييد احتياطي قد قُيِّد.

التقييدات التي تطرح مشاكل

هذه هي التقييدات التي يجب معرفة رصدها، ومعناها:

• التقييد الاحتياطي: شخص يدعي حقًا على العقار وطلب الحفاظ عليه مؤقتًا (الفصل 85 من الظهير). ويحدد تاريخه رتبة التقييد اللاحق. ويحدد القانون مدته: عشرة أيام للتقييد الاحتياطي بناءً على سند، وشهر واحد بناءً على نسخة من مقال دعوى، وثلاثة أشهر بناءً على أمر من رئيس المحكمة الابتدائية، قابلة للتمديد إذا رُفعت دعوى في الموضوع (الفصل 86). وما دام ساريًا، فلا تشتروا دون استشارة قانونية.
• الحجز أو الإنذار بالحجز العقاري: ابتداءً من تقييده، لا يمكن إجراء أي تقييد جديد على العقار خلال مسطرة البيع الجبري (الفصل 87). فلا يمكن إذن تقييد بيع «بالتراضي».
• الرهن الرسمي: العقار ضامن لدين. يبقى البيع ممكنًا، لكن الرهن يتبع العقار؛ ويجب ترتيب رفع اليد والتشطيب (الفصل 91) قبل الأداء أو عنده، مع الموثق.
• الشياع: عدة مالكين مقيدين. لا يمكن للشريك أن يبيع إلا حصته، ولشركائه حق الشفعة (المادة 292 من مدونة الحقوق العينية)؛ ويمكن لكل شريك طلب القسمة (المادة 27).
• مالك متوفى: إذا كان الرسم العقاري لا يزال باسم الهالك، وجب على الورثة تقييد الإراثة قبل البيع (الفصل 82 من الظهير). ولا تتأخروا: فبالنسبة للعقود الخاضعة للتقييد، يحدد الظهير أجل ثلاثة أشهر تحت طائلة غرامات (الفصل 65 مكرر).
• اختلاف في الاسم أو الهوية أو المساحة بين الشهادة والعقد والواقع: يجب توضيحه قبل التوقيع، مع محرر العقد، ومع مهندس مساح طبوغرافي فيما يخص المساحة أو الحدود.

ولا تقول الشهادة أيضًا ما إذا كانت الأنصاب في مكانها، أو ما إذا كان جار يتجاوز الحدود، أو ما إذا كان العقار قابلًا للبناء. مثال: يحصل مشترٍ بفاس على شهادة خالية من التحملات لقطعة أرضية؛ ثم يتبين من المراقبة في عين المكان أن حائط الجار يتجاوز الحد بمتر واحد. كان الرسم العقاري سليمًا، أما الحد المادي فلا. يمكن لمكتب Ellipsoide القيام بهذه المراقبة للحدود، ويبقى التفسير القانوني من اختصاص الموثق أو العدل أو المحامي: انظروا شراء أرض.

أسئلة شائعة

المصادر الرسمية

• الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 (12 غشت 1913) المتعلق بالتحفيظ العقاري، كما وقع تغييره بالقانون رقم 14.07 (الفصول 58 و61 و62 و65 مكرر و66 و82 و85 إلى 87 و91)، ضمن مجموعة النصوص القانونية المتعلقة بنظام التحفيظ العقاري — الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية (نسخة FAOLEX)
• القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية (المواد 2 و3 و9 و10 و27 و214 و292)، الجريدة الرسمية عدد 7158 بتاريخ 5 يناير 2023 (الترجمة الفرنسية) — الجريدة الرسمية (نسخة FAOLEX)
• تعريفة وجيبات المحافظة العقارية: المرسوم رقم 2.16.375 الصادر في 13 شوال 1437 (18 يوليوز 2016) كما وقع تغييره (باب «الشهادات والنسخ») — الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية
• خدمة E-Certificat: طلب شهادة الملكية وتتبعها والتحقق من صحتها — الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية
• المرسوم رقم 2.18.181 الصادر في 2 ربيع الآخر 1440 (10 دجنبر 2018) المتعلق بشروط وكيفيات التدبير الإلكتروني لعمليات التحفيظ العقاري والخدمات المرتبطة بها، كما وقع تغييره بالمرسوم رقم 2.21.604 (المواد 4 و14 و15) — الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية (مجموعة النصوص القانونية، طبعة 2023)
• الوثائق المطلوبة وآجال وتعريفة وجيبات أهم إجراءات التحفيظ العقاري (مطوية، بالفرنسية) — الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية
• المرسوم رقم 2.18.577 الصادر في 12 يونيو 2019 بالموافقة على ضابط البناء العام والقرار المشترك رقم 337.20 المحدد للوثائق المطلوبة (الجريدة الرسمية عدد 6874 بتاريخ 16 أبريل 2020) — الجريدة الرسمية (نسخة الوكالة الحضرية لسطات)
• الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية: رقم معاملات قياسي يقارب 11 مليار درهم و7,5 مليار درهم محولة للدولة سنة 2025، فاتح يوليوز 2026 (بالفرنسية) — FNH

هذا الدليل معلومات عامة محيَّنة في التاريخ المذكور، ولا يعوّض النصوص الرسمية ولا دراسة ملفكم من طرف مهني. اطلبوا رأينا في وضعيتكم.