المهم
- شهادة الملكية كتعطيها المحافظة العقارية لملك محفظ: كتنقل التقييدات اللي فالرسم العقاري كيف ما هوما نهار تعطات.
- ما كتخصش الأراضي اللي ما محفظاش: « الملكية » (رسم الملكية) اللي كيكتبوها العدول هي رسم ديال الإثبات بشهادة الشهود، وحاجة أخرى تماما.
- أي واحد يقدر يطلبها، فالشباك ديال المحافظة ولا عبر الأنترنيت (خدمة E-Certificat ديال ANCFCC)، بالمحافظة، رقم الرسم العقاري والمؤشر ديالو.
- التعريفة اللي كتنشر ANCFCC كتحدد وجيبة ثابتة ديال 100 درهم على كل شهادة؛ وحتى نص ما كيحدد مدة الصلاحية ديالها، حيت ما كتكونش صحيحة غير فالتاريخ ديالها.
- قراوها كاملة: التقييد الاحتياطي، الحجز، الرهن ولا الشياع كيبدلو كلشي فالشرا ولا فالقسمة.
- ما كتقول والو على الحدود الحقيقية ديال الأرض ولا على شنو تقدرو تبنيو فيها: لهادشي خاص التصميم، التحقق فبلاصتها، وقواعد التعمير.
شنو هي شهادة الملكية
الأرض ولا الشقة المحفظة عندها رسم عقاري كتمسكو المحافظة العقارية، اللي تابعة للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية (ANCFCC). الرسم العقاري سجل حي: كل بيع، رهن، حجز ولا إراثة كيتقيد فيه فالتاريخ ديالو.
وشهادة الملكية هي مستخرج منو. الأساس القانوني ديالها كاين فالفصل 61 من ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري، كيف تبدل بالقانون رقم 14.07: المحافظ كيعطي، ملي كيطلبو منو، بيان عام ولا خاص بالتقييدات اللي فالرسم العقاري. والتعريفة ديال وجيبات المحافظة العقارية كتهضر على « الشهادات العادية والشهادات الخاصة ».
والقوة ديالها جاية من القوة ديال الرسم العقاري. على حساب الفصل 62 من الظهير، الرسم العقاري نهائي وما كيقبلش الطعن. وعلى حساب الفصل 66، الحق العيني على ملك محفظ ما كيوجدش فمواجهة الغير حتى كيتقيد فالرسم العقاري، ومن نهار هاد التقييد. ومدونة الحقوق العينية (القانون رقم 39.08، المادة 2) كتزيد بلي التقييدات كتثبت قدام الغير بلي الشخص المقيد هو بصح مول الحقوق اللي مكتوبة.
النتيجة فالواقع: داكشي اللي ما متقيدش، فالأصل ما يتحتجش بيه على شاري بنية حسنة، واللي متقيد كيلزمو. إذن الشهادة هي الوثيقة اللي كتقول ليكم شنو غادي تشريو بصح، وبأشمن تحملات.
الشهادة بحال شي تصويرة. كتوصف الرسم العقاري فالنهار والساعة اللي تعطات فيهم؛ وتقييد تودع فالنهار اللي من موراه ما كيبانش فيها.
شنو فيها وكيفاش تقراوها
الشكل ديالها كيتبدل على حساب المحافظة، وعلى حساب واش الشهادة ورقية ولا إلكترونية. ولكن ديما فيها المراجع ديال الرسم العقاري والتقييدات اللي فيه. قراوها بهاد الترتيب:
- المراجع: المحافظة العقارية، رقم الرسم العقاري والمؤشر ديالو. قارنوهم مع العقد اللي كيوريوكم: غلطة فالمؤشر كتديكم لملك آخر. وشوفو حتى التاريخ والساعة ديال التسليم.
- التعريف بالملك: سمية الملك، فين جا، وفالغالب شنو فيه والمساحة ديالو. هادشي كيوصف الملك كيف تحفظ ولا كيف تحين؛ ما كيثبتش الحالة ديالو اليوم فالأرض.
- المالك ولا المالكين: السمية، وثيقة الهوية، وإلا كان شياع، الحصة ديال كل واحد (مثلا بالكسور). السمية خاصها تكون بحال بحال مع البطاقة ديال البايع؛ وإلا كانو بزاف ديال المالكين، خاصهم يوقعو كاملين باش يتباع الملك كامل.
- الحقوق العينية والتحملات: مدونة الحقوق العينية كتفرق بين الحقوق العينية الأصلية (حق الملكية، الارتفاقات والتحملات العقارية، الانتفاع، حق الاستعمال، حق السطحية، الكراء الطويل الأمد، الحبس، الزينة، الهواء…) والحقوق التبعية اللي كتضمن شي دين (الامتيازات، الرهن الحيازي، الرهون الرسمية) (المادتين 9 و10). كل حق متقيد كيبان مع المستفيد منو والتاريخ ديالو.
- التقييدات المؤقتة والإجراءات القضائية: التقييد الاحتياطي (prénotation)، الحجز، الإنذار العقاري، ومنع التفويت اللي كاين فشي دفتر تحملات. هادو هوما أهم التقييدات بالنسبة للشاري.
الشهادة اللي ما فيها حتى تحمل ولا حتى تقييد مؤقت كيقولو عليها « خالية من التحملات ». وبالعكس، سطر واحد فالتالي ديال الوثيقة يقدر يبلوكي البيع: ما توقفوش عند السمية ديال المالك.
فاش كتنفع
الشهادة كتطلب تقريبا فكل مرحلة من الحياة ديال ملك محفظ:
- الشرا: تتأكدو بلي البايع هو المالك المقيد، بشحال من حصة، وبلي الملك ما عليهش رهن، حجز ولا تقييد احتياطي. باش تشوفو كاع المراقبات، شوفو الدليل ديالنا تحققو من الأرض قبل ما تشريوها.
- القرض: البنكة كتشوف الوضعية ديال الرسم العقاري قبل ما تقيد الرهن ديالها. ومن بعد ما يتقيد الرهن، الدائن يقدر ياخد شهادة خاصة بالتقييد (الفصل 58 من الظهير)، اللي عندها قوة السند التنفيذي (المادة 214 من مدونة الحقوق العينية).
- الورث ولا القسمة: الورثة خاصهم يقيدو الحقوق ديالهم فالرسم العقاري، بالوثائق اللي فيها الحصة ديال كل واحد (الفصل 82 من الظهير). الشهادة كتبين واش التركة تقيدات ولا لا، وشنو هي التحملات اللي غادي تبع الحصص. شوفو دليل قسمة الورث.
- البنا: القرار المشترك رقم 337.20، اللي كيحدد الوثائق ديال رخصة البنا، كيطلب شهادة الملكية ولا، إلا ما كانتش، أي سند كيثبت الملكية ولا الحق فالبنا، مع التصميم ديال ANCFCC بالنسبة للأرض المحفظة. شوفو دليل رخصة البنا.
- ملي كتجيبو شي مهني: الموثق، المحامي، الخبير ولا المهندس المساح الطبوغرافي كيبداو بشهادة جديدة باش يعرفو شكون المقيد وعلى أشمن ملك خدامين.
والحجم ديال الاستعمال ديالها كيبان فالأرقام: على حساب الصحافة الاقتصادية (FNH، يوليوز 2026)، ANCFCC عطات 2,5 مليون شهادة ملكية فـ2025.
ما تخلطوهاش مع…
كاينين بزاف ديال الوثائق عندهم سميات قراب لبعضياتهم. ولكن ما جايينش من نفس البلاصة وما عندهمش نفس القيمة:
- الملكية، ولا « شهادة الملكية العدلية » (رسم الملكية): رسم كيكتبوه جوج عدول لملك ما محفظش، فيه الشهود كيشهدو بحيازة هادئة ومستمرة. هادي وسيلة ديال الإثبات تقدر تتطعن (المادة 3 من مدونة الحقوق العينية)، ماشي مستخرج من سجل. والتحفيظ بوحدو هو اللي كيردها رسم عقاري: شوفو الملكية ولا الرسم العقاري والتحفيظ العقاري.
- نظير الرسم العقاري (duplicata): نسخة من الرسم العقاري والتصميم ديالو، ما كياخدها غير المالك؛ وإلا كان شياع، كيتعطى نظير واحد للشريك اللي مفوض ليه (الفصل 58 من الظهير). وما تيقوش فيه حتى يكون مطابق مع الرسم العقاري؛ أما الشهادة فكتخرج من الرسم العقاري نيت.
- الشهادة الخاصة بالتقييد: كتعطى لمالين الحقوق العينية الأخرى، وفالغالب البنكة الدائنة (الفصل 58).
- التصميم العقاري ولا المساحي: كيبين الشكل، الحدود والمساحة. الشهادة ما كتعوضش التصميم، والعكس. شوفو دليل التصميم المساحي.
- « محافظتي »: خدمة ديال التنبيه كتعلمكم ملي شي إجراء كيمس الرسم العقاري ديالكم. ما كتعطيش شهادات؛ ولكن كتنفع بزاف من بعد الشرا. شوفو دليل محافظتي.
- « شهادة التملك »، « سند الملكية »: كلمات كيقولوهم الناس، ماشي وثائق بوحدهم كتعطيهم المحافظة. بالنسبة لملك محفظ، الحجة ديال الملكية قدام الغير هي التقييد فالرسم العقاري، والشهادة كتنقلو.
شكون يقدر يطلبها، وكيفاش
الظهير كيخلي النظير غير للمالك، ولكن الفصل 61 ما كيحصرش تسليم البيانات ديال التقييدات فالمالكين. وفالواقع، الاستمارة اللي فالأنترنيت كتطلب الهوية ديال الطالب والمراجع ديال الرسم العقاري، بلا ما تطلب تثبتو شي حق فالملك: إذن الشاري يقدر يطلب بنفسو الشهادة ديال الملك اللي باغي يشري.
خاصكم المحافظة العقارية اللي تابع ليها الملك، رقم الرسم العقاري والمؤشر ديالو (وإلا كان، المؤشر الخاص). هاد المراجع كتلقاوهم فشي شهادة قديمة، فالنظير، فعقد الشرا ولا القسمة. بالنسبة للشقة، كل جزء مفرز فالملكية المشتركة فالعادة عندو الرسم العقاري ديالو: طلبو هاد الرقم، ماشي غير الرقم ديال الرسم الأم.
كاينين جوج طرق:
- فالشباك ديال المحافظة العقارية المعنية: كتطلبو وكتخلصو الوجيبات تما.
- عبر الأنترنيت، فخدمة E-Certificat فالموقع الرسمي ديال ANCFCC ([ancfcc.gov.ma/CertificatPropriete](https://www.ancfcc.gov.ma/CertificatPropriete/)): الاستمارة، تأكيد التيليفون بـSMS، الخلاص بالكارط، كود التتبع فـSMS، ومن بعد التحميل. المراحل بالتفصيل كاينين فالدليل ديالنا خدمات ANCFCC عبر الأنترنيت.
الشهادة الإلكترونية عندها نفس القيمة القانونية ديال الورقية (المادة 4 من المرسوم رقم 2.18.181 الصادر فـ10 دجنبر 2018). وعلى حساب المادة 15 من نفس المرسوم، كل شهادة خارجة من قاعدة المعطيات العقارية فيها كود خاص كيخلي أي واحد معني يتأكد من المطابقة ديالها فالمنصة. إلا عطاكم شي بايع ولا سمسار شي شهادة، تأكدو منها بنفسكم: على حساب ANCFCC، هاد التحقق ممكن ثلاثة شهور من تاريخ التوقيع.
أرض فطور التحفيظ. مازال ما كاينش رسم عقاري، إذن ما كايناش شهادة ملكية بالمعنى الدقيق. الوثائق ديال ANCFCC كتذكر « شهادة على مطلب التحفيظ » كتطلب من المحافظة؛ والإشهار ديال المطلب تقدرو تشوفوه حتى فالأنترنيت (شوفو التحفيظ العقاري).
الثمن، الوقت ومدة الصلاحية
الثمن. التعريفة ديال وجيبات المحافظة العقارية (المرسوم رقم 2.16.375 الصادر فـ18 يوليوز 2016، كيف تبدل)، اللي كتنشرها ANCFCC، كتحدد لـ« الشهادات العادية والشهادات الخاصة » وجيبة ثابتة ديال 100 درهم على كل شهادة. المبلغ بالضبط كيبان ملي كتطلبو فالأنترنيت ولا كيقولوه ليكم فالشباك؛ وهو اللي كيتحسب إلا تبدلات التعريفة.
الوقت. النصوص اللي شفنا ما كتحدد حتى أجل قانوني للتسليم. بالنسبة للأنترنيت، ANCFCC كتقول غير بلي الطلبات كتعالج فأوقات الخدمة؛ وكود التتبع كيوريكم فين وصل الطلب ديالكم.
الصلاحية. حتى نص ما كيحدد مدة الصلاحية ديال الشهادة. هي حجة على الوضعية ديال الرسم العقاري فالتاريخ ديالها، وغير فالتاريخ ديالها. والجهات اللي كتطلبها (البنكة، الموثق، الإدارة) هوما اللي كيقررو شحال من قدم كيقبلو: سولو قبل ما تطلبوها.
نصيحة: طلبو شهادة أولى باش تقررو، ومن بعد شهادة جديدة قبيلة التوقيع ولا الخلاص. بيناتهم، يقدر يكون تقيد شي رهن ولا شي تقييد احتياطي.
التقييدات اللي كيجيبو المشاكل
هادو هوما التقييدات اللي خاصكم تعرفو تشوفوهم، وشنو كيعنيو:
- التقييد الاحتياطي: شي واحد كيدعي حق فالملك وطلب يحافظ عليه مؤقتا (الفصل 85 من الظهير). التاريخ ديالو كيحدد الرتبة ديال التقييد اللي غادي يجي من بعد. والقانون كيحدد المدة ديالو: عشرة أيام للتقييد الاحتياطي بناء على سند، شهر واحد بناء على نسخة من مقال الدعوى، وثلاثة شهور بناء على أمر من رئيس المحكمة الابتدائية، تقدر تتمدد إلا ترفعات دعوى فالموضوع (الفصل 86). ما دام ساري، ما تشريوش بلا استشارة قانونية.
- الحجز ولا الإنذار بالحجز العقاري: من نهار كيتقيد، ما يمكنش يتدار حتى تقييد جديد على الملك طول مسطرة البيع الجبري (الفصل 87). إذن بيع « بالتراضي » ما غاديش يتقيد.
- الرهن الرسمي: الملك ضامن لشي دين. البيع باقي ممكن، ولكن الرهن كيتبع الملك؛ خاص يتوجد رفع اليد والتشطيب (الفصل 91) قبل الخلاص ولا معاه، مع الموثق.
- الشياع: بزاف ديال المالكين مقيدين. الشريك ما يقدر يبيع غير الحصة ديالو، والشركاء ديالو عندهم حق الشفعة (المادة 292 من مدونة الحقوق العينية)؛ وأي شريك يقدر يطلب القسمة (المادة 27).
- مالك متوفي: إلا كان الرسم العقاري باقي فسمية الهالك، الورثة خاصهم يقيدو الإراثة قبل ما يبيعو (الفصل 82 من الظهير). ما تعطلوش: بالنسبة للعقود اللي خاصها تتقيد، الظهير كيحدد أجل ثلاثة شهور، وإلا كاينة غرامات (الفصل 65 مكرر).
- فرق فالسمية، الهوية ولا المساحة بين الشهادة، العقد والواقع: خاصو يتوضح قبل التوقيع، مع اللي كيحرر العقد، ومع مهندس مساح طبوغرافي فيما يخص المساحة ولا الحدود.
والشهادة ما كتقولش حتى واش الأنصاب فبلاصتهم، واش شي جار داخل فالحد، ولا واش الملك كيتبنى. مثال: شاري ففاس كياخد شهادة خالية من التحملات لبقعة أرضية؛ ومن بعد، المراقبة فبلاصتها كتبين بلي الحيط ديال الجار داخل بمتر. الرسم العقاري كان مزيان، ولكن الحد فالأرض لا. مكتب Ellipsoide يقدر يدير هاد المراقبة ديال الحدود، والتفسير القانوني كيبقى ديال الموثق، العدل ولا المحامي: شوفو شرا أرض.
أسئلة كيتعاودو
واش نقدر نحمل شهادة الملكية من الأنترنيت؟
إيه، بالنسبة لملك محفظ: خدمة E-Certificat فالموقع ديال ANCFCC كتخليكم تطلبوها، تخلصوها بالكارط وتحملوها من بعد ما تعالج. وعندها نفس القيمة ديال الشهادة الورقية (المرسوم رقم 2.18.181، المادة 4).
كيفاش نتبع الطلب ديال الشهادة؟
من بعد الخلاص، كيوصلكم كود التتبع فـSMS. بيه كتتبعو الطلب فالخانة « Suivi des demandes » (تتبع الطلبات) ديال خدمة E-Certificat، ومن بعد كتحملو الشهادة. وعلى حساب ANCFCC، هاد التتبع كيبقى متوفر ثلاثة شهور.
شنو الفرق بينها وبين « شهادة الملكية العدلية »؟
الملكية (رسم الملكية) رسم عدلي واقف على شهادة الشهود بالحيازة، لملك ما محفظش؛ وتقدر تتطعن. أما شهادة الملكية فهي مستخرج من الرسم العقاري اللي كتمسكو المحافظة، لملك محفظ. وحدة ما كتعوضش الأخرى.
شحال كتبقى الشهادة صالحة؟
حتى نص ما كيحدد المدة. الشهادة كتوصف الوضعية فالتاريخ ديالها. البنكات، الموثقين والإدارات هوما اللي كيقررو شحال من قدم كيقبلو؛ وفالشرا، طلبو شهادة جديدة قبيلة التوقيع.
واش الشهادة كتبين الحدود ديال الأرض ولا واش كتتبنى؟
لا. الحدود كاينين فالتصميم العقاري وكيتأكدو منهم فبلاصتهم؛ وواش الأرض كتتبنى ولا لا كيتعلق بوثيقة التعمير ومذكرة المعلومات التعميرية (شوفو دليل وثائق التعمير).
الأرض ديالي عندها غير مطلب التحفيظ: واش نقدر ناخد شهادة؟
ماشي شهادة ملكية بالمعنى الدقيق، حيت الرسم العقاري مازال ما تأسسش. سيرو للمحافظة العقارية تطلبو شهادة على المطلب، وشوفو الإشهار العقاري فالأنترنيت.
المصادر الرسمية
- الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 (12 غشت 1913) المتعلق بالتحفيظ العقاري، كما وقع تغييره بالقانون رقم 14.07 (الفصول 58 و61 و62 و65 مكرر و66 و82 و85 إلى 87 و91)، ضمن مجموعة النصوص القانونية المتعلقة بنظام التحفيظ العقاري — ANCFCC (نسخة FAOLEX)
- القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية (المواد 2 و3 و9 و10 و27 و214 و292)، الجريدة الرسمية عدد 7158 بتاريخ 5 يناير 2023 (الترجمة الفرنسية) — الجريدة الرسمية (نسخة FAOLEX)
- تعريفة وجيبات المحافظة العقارية: المرسوم رقم 2.16.375 الصادر في 13 شوال 1437 (18 يوليوز 2016) كما وقع تغييره (باب « الشهادات والنسخ ») — ANCFCC
- خدمة E-Certificat: طلب شهادة الملكية، التتبع ديالها والتحقق من الصحة ديالها — ANCFCC
- المرسوم رقم 2.18.181 الصادر في 2 ربيع الآخر 1440 (10 دجنبر 2018) المتعلق بالتدبير الإلكتروني لعمليات التحفيظ العقاري، كما تم تغييره بالمرسوم رقم 2.21.604 (المواد 4 و14 و15) — ANCFCC (مجموعة النصوص القانونية، طبعة 2023)
- الوثائق المطلوبة، الآجال والتعريفة ديال أهم إجراءات التحفيظ العقاري (مطوية، بالفرنسية) — ANCFCC
- المرسوم رقم 2.18.577 الصادر في 12 يونيو 2019 بالموافقة على ضابط البناء العام والقرار المشترك رقم 337.20 اللي كيحدد الوثائق المطلوبة (الجريدة الرسمية عدد 6874 بتاريخ 16 أبريل 2020) — الجريدة الرسمية (نسخة الوكالة الحضرية لسطات)
- ANCFCC: رقم معاملات قياسي قريب من 11 مليار درهم و7,5 مليار درهم تحولات للدولة فـ2025، فاتح يوليوز 2026 (بالفرنسية) — FNH
هاد الدليل معلومات عامة محيّنة فالتاريخ المكتوب، وما كيعوضش النصوص الرسمية ولا دراسة الملف ديالكم من عند مهني. سولونا على الحالة ديالكم.