Le certificat de propriété au Maroc : ce qu'il dit, comment l'obtenir, comment le lire

Ce qu'est le certificat de propriété

Un terrain ou un appartement immatriculé possède un titre foncier (الرسم العقاري) tenu par la conservation foncière (المحافظة العقارية), service de l'Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC). Le titre est un registre vivant : chaque vente, hypothèque, saisie ou succession y est inscrite à sa date.

Le certificat de propriété en est l'extrait. Sa base légale se trouve à l'article 61 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière, modifié par la loi n° 14-07 : le conservateur délivre, lorsqu'il en est requis, « un état général ou spécial des mentions inscrites sur le titre foncier ». Le tarif des droits de conservation foncière parle de « certificats ordinaires et certificats spéciaux ».

Sa force vient de celle du titre. Selon l'article 62 du dahir, le titre foncier est « définitif et inattaquable ». Selon l'article 66, un droit réel sur un bien immatriculé n'existe à l'égard des tiers « que par le fait et du jour de son inscription sur le titre foncier ». Le code des droits réels (loi n° 39-08, article 2) ajoute que les inscriptions font preuve, à l'égard des tiers, que la personne inscrite détient réellement les droits indiqués.

Conséquence pratique : ce qui n'est pas inscrit n'est en principe pas opposable à un acquéreur de bonne foi, et ce qui est inscrit s'impose à lui. Le certificat est donc le document qui dit ce que vous achetez réellement, et avec quelles charges.

Le certificat est une photographie. Il décrit le titre au jour et à l'heure de sa délivrance ; une inscription déposée le lendemain n'y figure pas.

Ce qu'il contient et comment le lire

La présentation varie selon la conservation et selon qu'il s'agit d'un certificat papier ou électronique. On y retrouve toujours les références du titre et les mentions qui y sont inscrites. Lisez-le dans cet ordre :

1. Les références : conservation foncière, numéro du titre et indice. Comparez-les avec l'acte qu'on vous présente : une erreur d'indice renvoie à un autre bien. Vérifiez aussi la date et l'heure de délivrance.
2. La désignation du bien : nom de la propriété, situation et, en général, consistance et superficie. Ces éléments décrivent le bien tel qu'il a été immatriculé ou mis à jour ; ils ne prouvent pas l'état actuel sur le terrain.
3. Le ou les propriétaires : nom, pièce d'identité et, en cas d'indivision, la part de chacun (par exemple en fractions). Le nom doit correspondre exactement à la pièce d'identité du vendeur ; s'il y a plusieurs propriétaires, tous doivent signer pour vendre le bien entier.
4. Les droits réels et charges : le code des droits réels distingue les droits réels principaux (propriété, servitudes et charges foncières, usufruit, droit d'usage, droit de superficie, emphytéose, habous, zina, houa…) et les droits accessoires qui garantissent une dette (privilèges, nantissement, hypothèque) (articles 9 et 10). Chaque droit inscrit figure avec son bénéficiaire et sa date.
5. Les inscriptions provisoires et les mesures judiciaires : prénotation (التقييد الاحتياطي), saisie (الحجز), commandement à fin de saisie, interdiction de cession prévue par un cahier des charges. Ce sont les mentions les plus importantes pour un acheteur.

Un certificat qui ne mentionne ni charge ni inscription provisoire est dit « libre de charges ». À l'inverse, une seule ligne en fin de document peut bloquer une vente : ne vous arrêtez pas au nom du propriétaire.

À quoi il sert

Le certificat est demandé à presque toutes les étapes de la vie d'un bien titré :

• Acheter : vérifier que le vendeur est bien le propriétaire inscrit, pour quelle part, et qu'aucune hypothèque, saisie ou prénotation ne grève le bien. Pour l'ensemble des vérifications, voir notre guide Vérifier un terrain avant de l'acheter.
• Obtenir un crédit : la banque vérifie la situation du titre avant d'y inscrire son hypothèque. Une fois l'hypothèque inscrite, le créancier peut obtenir un certificat spécial d'inscription (article 58 du dahir), qui a la force d'un titre exécutoire (article 214 du code des droits réels).
• Hériter ou partager : les héritiers doivent faire inscrire leurs droits sur le titre, avec les documents qui fixent la part de chacun (article 82 du dahir). Le certificat montre si la succession a déjà été inscrite et quelles charges suivront les lots. Voir notre guide du partage d'un héritage.
• Construire : l'arrêté conjoint n° 337-20 qui fixe les pièces du permis de construire exige un certificat de propriété ou, à défaut, tout titre justifiant la propriété ou le droit de construire, avec le plan de l'ANCFCC pour un terrain immatriculé. Voir notre guide de l'autorisation de construire.
• Faire intervenir un professionnel : notaire, avocat, expert ou ingénieur géomètre-topographe commencent par un certificat récent pour savoir qui est inscrit et sur quoi ils travaillent.

L'ampleur de l'usage se lit dans les chiffres : selon la presse économique (FNH, juillet 2026), l'ANCFCC a délivré 2,5 millions de certificats de propriété en 2025.

Ne pas le confondre avec…

Plusieurs documents portent des noms proches. Ils n'ont ni la même origine ni la même valeur :

• La melkia, ou « chahada melkia adlia » (رسم الملكية / شهادة الملكية العدلية) : acte dressé par deux adoul pour un bien non immatriculé, dans lequel des témoins attestent une possession paisible et continue. C'est une preuve qui peut être contestée (article 3 du code des droits réels), pas un extrait d'un registre. Seule l'immatriculation la transforme en titre : voir melkia ou titre foncier et l'immatriculation.
• Le duplicata du titre foncier (نظير الرسم العقاري) : copie du titre et de son plan, que seul le propriétaire peut obtenir ; en indivision, un seul duplicata est remis au copropriétaire mandaté (article 58 du dahir). Il n'est fiable que s'il a été mis en concordance avec le titre : le certificat, lui, est établi à partir du titre lui-même.
• Le certificat spécial d'inscription : remis aux titulaires d'autres droits réels, typiquement la banque créancière (article 58).
• Le plan foncier ou cadastral : il montre la forme, les limites et la contenance. Le certificat ne remplace pas le plan, et inversement. Voir notre guide du plan cadastral.
• Mohafadati : service d'alerte qui vous prévient quand une formalité touche votre titre. Il ne délivre pas de certificat ; c'est un complément utile après l'achat. Voir notre guide de Mohafadati.
• « Attestation de propriété », « titre de propriété » : expressions courantes, pas des documents distincts de la conservation. Pour un bien titré, la preuve de propriété opposable est l'inscription sur le titre foncier, que le certificat reproduit.

Qui peut le demander, et comment

Le dahir réserve le duplicata au propriétaire, mais l'article 61 ne limite pas la délivrance des états des inscriptions aux propriétaires. En pratique, le formulaire en ligne demande l'identité du demandeur et les références du titre, sans exiger de justifier d'un droit sur le bien : un acheteur peut donc commander lui-même le certificat du bien qu'il envisage d'acheter.

Il vous faut la conservation foncière dont dépend le bien, le numéro du titre et son indice (et, le cas échéant, l'indice spécial). Ces références figurent sur un ancien certificat, sur le duplicata, dans l'acte d'achat ou de partage. Pour un appartement, chaque lot de copropriété a normalement son propre titre : demandez ce numéro, pas seulement celui du titre mère.

Deux voies existent :

• Au guichet de la conservation foncière concernée : demande et paiement des droits sur place.
• En ligne, sur le service E-Certificat du site officiel de l'ANCFCC ([ancfcc.gov.ma/CertificatPropriete](https://www.ancfcc.gov.ma/CertificatPropriete/)) : formulaire, confirmation du téléphone par SMS, paiement par carte, code de suivi par SMS, puis téléchargement. Le déroulé détaillé figure dans notre guide Les services en ligne de l'ANCFCC.

Le certificat électronique a la même valeur juridique qu'un certificat papier (article 4 du décret n° 2-18-181 du 10 décembre 2018). Selon l'article 15 du même décret, tout certificat extrait de la base de données foncières porte un code spécial qui permet à toute personne intéressée d'en vérifier la conformité sur la plateforme. Si un vendeur ou un intermédiaire vous remet un certificat, vérifiez-le vous-même : selon l'ANCFCC, cette vérification est possible pendant trois mois à compter de la date de signature.

Terrain en cours d'immatriculation. Il n'y a pas encore de titre, donc pas de certificat de propriété au sens strict. L'ANCFCC mentionne dans sa documentation un « certificat sur réquisition d'immatriculation », à demander à la conservation ; la publicité de la réquisition se consulte aussi en ligne (voir l'immatriculation).

Coût, délai et durée de validité

Coût. Le tarif des droits de conservation foncière (décret n° 2-16-375 du 18 juillet 2016, tel que modifié), publié par l'ANCFCC, fixe pour les « certificats ordinaires et certificats spéciaux » un droit fixe de 100 DH par certificat. Le montant exact est affiché au moment de la commande en ligne ou indiqué au guichet ; c'est lui qui fait foi si le tarif évolue.

Délai. Aucun délai légal de délivrance n'est fixé par les textes consultés. Pour la voie électronique, l'ANCFCC indique seulement que les demandes sont traitées pendant les heures de travail ; le code de suivi permet de voir où en est la vôtre.

Validité. Aucun texte ne fixe de durée de validité au certificat. Il fait foi de la situation du titre à sa date, et seulement à sa date. Les organismes qui le demandent (banque, notaire, administration) fixent eux-mêmes l'ancienneté acceptée : renseignez-vous avant de le commander.

Conseil pratique : commandez un premier certificat pour décider, puis un nouveau juste avant la signature ou le paiement. Entre les deux, une hypothèque ou une prénotation a pu être inscrite.

Les inscriptions qui posent problème

Voici les mentions qu'il faut savoir repérer, et ce qu'elles signifient :

• Prénotation (inscription provisoire) : une personne prétend à un droit sur le bien et a demandé à le conserver provisoirement (article 85 du dahir). Sa date fixe le rang de l'inscription future. La loi limite sa durée : dix jours pour une prénotation sur titre, un mois sur copie d'une requête en justice, trois mois sur ordonnance du président du tribunal de première instance, prorogeable si une action au fond est engagée (article 86). Tant qu'elle est en vigueur, n'achetez pas sans avis juridique.
• Saisie ou commandement à fin de saisie immobilière : à partir de son inscription, aucune inscription nouvelle ne peut être prise sur le bien pendant la procédure de vente forcée (article 87). Une vente « à l'amiable » ne pourra donc pas être inscrite.
• Hypothèque : le bien garantit une dette. Une vente reste possible, mais l'hypothèque suit le bien ; il faut organiser la mainlevée et la radiation (article 91) avant ou au moment du paiement, avec le notaire.
• Indivision : plusieurs propriétaires inscrits. Un indivisaire ne peut vendre que sa part, et ses coïndivisaires bénéficient de la préemption (الشفعة) (article 292 du code des droits réels) ; tout indivisaire peut demander le partage (article 27).
• Propriétaire décédé : si le titre est encore au nom du défunt, les héritiers doivent faire inscrire la succession avant de vendre (article 82 du dahir). Ne tardez pas : pour les actes soumis à inscription, le dahir fixe un délai de trois mois, sous peine de pénalités (article 65 bis).
• Différence de nom, d'identité ou de superficie entre le certificat, l'acte et la réalité : à éclaircir avant de signer, avec le rédacteur de l'acte et, pour la superficie ou les limites, un ingénieur géomètre-topographe.

Le certificat ne dit pas non plus si les bornes sont en place, si un voisin empiète ou si le bien est constructible. Exemple : un acheteur à Fès obtient un certificat libre de charges pour un lot de terrain ; le contrôle sur place montre ensuite qu'un mur voisin empiète d'un mètre. Le titre était parfait, la limite physique ne l'était pas. Ellipsoide peut effectuer ce contrôle des limites, l'interprétation juridique restant celle du notaire, de l'adoul ou de l'avocat : voir Acheter un terrain.

Questions fréquentes

Sources officielles

• Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) sur l'immatriculation foncière, modifié par la loi n° 14-07 (articles 58, 61, 62, 65 bis, 66, 82, 85 à 87, 91), in Recueil des textes juridiques relatifs au régime de l'immatriculation foncière — ANCFCC (copie FAOLEX)
• Loi n° 39-08 relative au code des droits réels (articles 2, 3, 9, 10, 27, 214, 292), Bulletin officiel n° 7158 du 5 janvier 2023 (traduction française) — Bulletin officiel (copie FAOLEX)
• Tarif des droits de conservation foncière : décret n° 2-16-375 du 18 juillet 2016 tel qu'il a été modifié (rubrique « Certificats et copies ») — ANCFCC
• Service E-Certificat : demande, suivi et vérification de l'authenticité du certificat de propriété — ANCFCC
• Décret n° 2-18-181 du 10 décembre 2018 relatif à la gestion électronique des opérations de l'immatriculation foncière, modifié par le décret n° 2-21-604 (articles 4, 14 et 15) — ANCFCC (Recueil des textes juridiques, édition 2023)
• Pièces à fournir, délais et tarifs des droits des principales formalités de l'immatriculation foncière (dépliant) — ANCFCC
• Décret n° 2-18-577 du 12 juin 2019 approuvant le règlement général de construction et arrêté conjoint n° 337-20 fixant les pièces exigibles (BO n° 6874 du 16 avril 2020) — Bulletin officiel (copie Agence urbaine de Settat)
• ANCFCC : chiffre d'affaires record de près de 11 milliards de DH et 7,5 milliards reversés à l'État en 2025, 1er juillet 2026 — FNH

Ce guide est une information générale, mise à jour à la date indiquée. Il ne remplace ni les textes officiels ni l'étude de votre dossier par un professionnel. Demandez-nous un avis sur votre situation.