مجالات الخبرة
تقسيم أرض، بين الورثة أو لبيع بقع معدة للبناء، يمر عبر تصاميم وأذون وأنصاب. ونتولى الجانب الطبوغرافي، من الرفع الأولي إلى تقسيم الرسوم العقارية.
التجزئة أو التقسيم
يميز القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات، كما وقع تغييره وتتميمه بـالقانون رقم 34.21 (الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026)، بين حالتين.
التجزئة العقارية (lotissement): تقسيم أرض إلى بقعتين أو أكثر معدة للبناء. وتستلزم إذنًا في القيام بالتجزئة يسلمه رئيس مجلس الجماعة، على أرض محفظة أو في طور التحفيظ دون تعرض، مع الطرق والشبكات. انظروا دليل إحداث تجزئة عقارية بعد القانون رقم 34.21.
تقسيم العقارات (morcellement): التقسيم إلى بقع غير معدة للبناء، وكثيرًا ما يكون قسمة بين ورثة. وفي المناطق المشار إليها في المادة 58 (الجماعات الحضرية، والمراكز المحددة ومناطقها المحيطة، والمناطق المشمولة بوثيقة تعمير مصادق عليها)، يلزم إذن بالتقسيم، يُعتبر مسلَّمًا بعد مرور 30 يومًا دون جواب. انظروا دليل إرث أرض وقسمتها.
قبل إعداد أي تصميم، تحققوا مما تسمح به وثيقة التعمير: المساحة الدنيا، والمنطقة القابلة للبناء أو غير القابلة له. ويبين دليل تصميم التهيئة، التنطيق، «تعمير» أين تجدون هذه القواعد، وتوجهكم أداة أي وثيقة أحتاج إليها؟ إلى المسطرة المناسبة.
لفائدة من
الورثة ملاك على الشياع: لكل واحد منهم حصة، ولا أحد يملك قطعة بعينها. ويحوّل تصميم التقسيم هذه الحصص إلى بقع، مع ممر لكل واحدة منها.
بقع معدة للبناء، وطرق، وشبكات: يعد المهندس المساح التصميم الطبوغرافي الذي يصمم عليه المهندس المعماري المشروع (المادة 14)، ثم يتتبع الأرض إلى غاية تأسيس الرسوم العقارية.
تصميم مربوط بنظام لامبير وبالارتفاعات، يبين الأنصاب والرسوم العقارية المجاورة والتضاريس: أساس التصور ودراسات الطرق والشبكات المختلفة.
المراحل
لا يمر تقسيم بسيط بكل هذه المراحل: ويحدد عرض الأثمان تلك التي تعنيكم.
الرسم العقاري أو مطلب التحفيظ، وشهادة الملكية، ومذكرة المعلومات التعميرية: نتحقق مما إذا كان الأمر يتعلق بتجزئة أو بتقسيم، ومما تسمح به قواعد التعمير.
التحقق من الأنصاب مقارنة بتصميم الرسم العقاري، والتضاريس، والبنايات، والطرق والشبكات الموجودة، والرسوم العقارية المجاورة، مع الربط بإحداثيات لامبير.
بالنسبة للتقسيم: موقع كل بقعة وحدودها ومساحتها. وبالنسبة للتجزئة: التصميم الطبوغرافي لملف الإذن، الذي يعد عليه المهندس المعماري تصميم التصور العمراني.
بعد الحصول على الإذن، نقل محاور الطرق والبقع والمنشآت إلى الميدان، مع معالم للتسوية.
بالنسبة للتجزئة، يمكن لصاحب التجزئة أن يعيّننا منسقًا للورش (انظروا أدناه): مراقبات بالقياس أثناء الأشغال، ثم تصميم الأشغال المنجزة.
تحديد البقع، والتصميم الطبوغرافي ما بعد التحديد (المادة 32)، والملف التقني المودع لدى مصلحة المسح العقاري، ثم طلب رسم عقاري لكل بقعة لدى المحافظة العقارية.
القانون رقم 34.21
تتحدث المادة 17 الجديدة من القانون رقم 25.90 عن منسق الورش (coordonnateur de chantier) وتذكر صراحة المهندس الطبوغرافي ضمن المهنيين الذين يمكن لصاحب التجزئة تعيينهم. وحسب قراءتنا، ليس هذا هو الخيار الوحيد الممكن. ومهمته: تتبع إنجاز الأشغال وفق الوثائق التي سُلم على أساسها الإذن.
عند انتهاء الأشغال، يجب أن يكون التصريح بانتهائها مشفوعًا بـشهادة موقعة من منسق الورش تثبت أن الأشغال مطابقة (المادة 22). وأصبح المهندس الطبوغرافي من الآن فصاعدًا ضمن الأشخاص الذين يُدعون إلى التسلم المؤقت (المادة 24). فمنسق الورش يلتزم إذن بتوقيعه.
بالنسبة لمهندس مساح طبوغرافي، تستند هذه المهمة إلى مراقبات بالقياس:
تنتظر بعض مقتضيات القانون رقم 34.21 صدور نصوص تطبيقية. ويشير إليها دليل التجزئة؛ والنص العربي المنشور في الجريدة الرسمية هو وحده المعتمد.
المخرجات والوثائق
الوسائل والآجال والتكلفة
نعمل بواسطة GNSS والمحطة الشاملة؛ ويمكن استعمال الطائرة المسيّرة في الرفع الأولي حين تبرر مساحة الأرض ذلك. وتتوقف الدقة على الربط بالنقط الجيوديزية، وحالة الأنصاب الموجودة، وكثافة النقط المرفوعة.
تتوقف تكلفة أشغالنا وأجلها على المساحة، والتضاريس، وعدد البقع، وحالة الأنصاب، وبالنسبة للتجزئة، على مدة الورش. ولا ننشر تعريفة (انظروا أتعابنا).
آجال الجماعة والوكالة الحضرية والمسح العقاري والمحافظة العقارية لا تتوقف علينا. وبالنسبة للتجزئة، احفظوا هذه القاعدة قبل كل شيء: لا يجوز بيع أي بقعة أو إيجارها أو قسمتها قبل التسلم المؤقت (المادة 33).
المراجع
مقتطفات من مراجعنا.
رفع طبوغرافي والملف التقني للتجزئة.
مهام لفائدة أصحاب مشاريع مختلفين.
أسئلة متكررة
فقط إذا كانت البقع معدة للبناء. وإلا فالأمر يتعلق بتقسيم للعقار، يخضع لإذن في المناطق المشار إليها في المادة 58. انتبهوا: تجعل المادة 60 طلب التقسيم غير مقبول في المنطقة القابلة للبناء، حيث تدخل العملية في نطاق التجزئة.
لا. يكون طلب الإذن في القيام بالتجزئة غير مقبول إذا لم تكن الأرض محفظة ولا في طور التحفيظ دون تعرض (المادة 5). فيجب أولًا الشروع في التحفيظ.
لا. لا يمكن إبرام عقود التفويت أو الإيجار أو القسمة إلا بعد التسلم المؤقت (المادة 33)، ويعتبر كل بيع مخالف مخالفة مستقلة.
يُقيَّد قيد التجزئة في الرسم العقاري بعد إيداع التصميم الطبوغرافي ما بعد التحديد ومحضر التسلم المؤقت (المادة 32). ثم يطلب صاحب التجزئة رسمًا عقاريًا لكل بقعة. وبالنسبة لتقسيم العقار، وبعد تحديد البقع ومراقبة المسح العقاري للملف التقني، يؤسس المحافظ رسمًا عقاريًا وتصميمًا مستقلين لكل بقعة (ظهير 1913، الفصل 54).
تعطي أداة الإرث نصيب كل وارث بالمتر المربع. ثم نقترح تقسيمًا يحترم هذه المساحات، والولوج إلى كل بقعة، والمساحة الدنيا المقررة في المنطقة. ويبقى اتفاق الورثة ضروريًا.
أرضكم
أرسلوا إلينا رقم الرسم العقاري وما ترغبون في القيام به: سنبين لكم المسطرة، والأذون الواجب توقعها، ونوافيكم بعرض أثمان مكتوب.