Expertise
Diviser un terrain, entre héritiers ou pour vendre des lots à bâtir, passe par des plans, des autorisations et des bornes. Nous prenons en charge la partie topographique, du levé initial à l'éclatement des titres.
Lotir ou morceler
La loi n° 25-90 relative aux lotissements, groupes d'habitations et morcellements, modifiée et complétée par la loi n° 34-21 (Bulletin officiel n° 7533 du 10 août 2026), distingue deux cas.
Le lotissement (التجزئة العقارية) : la division d'un terrain en deux lots ou plus destinés à la construction. Il faut une autorisation de lotir délivrée par le président de la commune, sur un terrain immatriculé ou en cours d'immatriculation sans opposition, avec voirie et réseaux. Voir le guide Créer un lotissement après la loi 34-21.
Le morcellement (تقسيم العقارات) : la division en lots non destinés à la construction, souvent un partage entre héritiers. Dans les zones visées par l'article 58 (communes urbaines, centres délimités et leurs zones périphériques, zones couvertes par un document d'urbanisme approuvé), il faut une autorisation de morcellement, réputée accordée après 30 jours sans réponse. Voir le guide Hériter d'un terrain et le partager.
Avant tout plan, vérifiez ce que permet le document d'urbanisme : surface minimale, zone constructible ou non. Le guide Plan d'aménagement, zonage, Taamir explique où trouver ces règles, et l'outil De quel document ai-je besoin ? vous oriente vers la bonne procédure.
Pour qui
Les héritiers sont propriétaires indivis : chacun a une part, personne n'a une parcelle. Le plan de morcellement transforme ces parts en lots, avec un accès pour chacun.
Lots à bâtir, voirie, réseaux : le géomètre établit le plan topographique sur lequel l'architecte conçoit le projet (article 14), puis suit le terrain jusqu'aux titres.
Un plan rattaché en Lambert et en altitude, avec les bornes, les titres riverains et le relief : la base de la conception et des études VRD.
Le déroulé
Un simple morcellement ne passe pas par toutes ces étapes : le devis précise celles qui vous concernent.
Titre foncier ou réquisition, certificat de propriété, note de renseignements urbanistiques : nous vérifions s'il s'agit d'un lotissement ou d'un morcellement et ce que l'urbanisme autorise.
Vérification des bornes par rapport au plan du titre, relief, constructions, voies et réseaux existants, titres riverains, rattachés en coordonnées Lambert.
Pour un morcellement : situation, limites et surface de chaque lot. Pour un lotissement : le plan topographique du dossier d'autorisation, sur lequel l'architecte établit le plan de composition.
Une fois l'autorisation obtenue, report sur le terrain des axes de voies, des lots et des ouvrages, avec des repères de nivellement.
Pour un lotissement, le lotisseur peut nous désigner comme coordonnateur de chantier (voir ci-dessous) : contrôles mesurés pendant les travaux, puis plan de récolement.
Bornage des lots, plan topographique établi après bornage (article 32), dossier technique déposé au service du cadastre, puis demande d'un titre par lot à la conservation foncière.
Loi n° 34-21
Le nouvel article 17 de la loi n° 25-90 parle de coordonnateur de chantier (منسق الورش) et cite expressément l'ingénieur topographe parmi les professionnels que le lotisseur peut désigner. À notre lecture, ce n'est pas le seul profil possible. Sa mission : suivre l'exécution des travaux conformément aux documents sur la base desquels l'autorisation a été délivrée.
À la fin des travaux, la déclaration d'achèvement doit être accompagnée d'une attestation signée par le coordonnateur certifiant que les travaux sont conformes (article 22). L'ingénieur topographe fait désormais partie des personnes convoquées à la réception provisoire (article 24). Le coordonnateur engage donc sa signature.
Pour un ingénieur géomètre-topographe, cette mission repose sur des contrôles mesurés :
Certaines dispositions de la loi n° 34-21 attendent des textes d'application. Le guide du lotissement les signale ; le texte arabe du Bulletin officiel fait seul foi.
Livrables et pièces
Moyens, délais, coût
Nous travaillons au GNSS et à la station totale ; le drone peut servir au levé initial lorsque l'étendue du terrain le justifie. La précision dépend du rattachement aux points géodésiques, de l'état des bornes existantes et de la densité des points levés.
Le coût et le délai de nos travaux dépendent de la surface, du relief, du nombre de lots, de l'état des bornes et, pour un lotissement, de la durée du chantier. Nous ne publions pas de tarif (voir nos honoraires).
Les délais de la commune, de l'agence urbaine, du cadastre et de la conservation foncière ne dépendent pas de nous. Pour un lotissement, retenez surtout cette règle : aucun lot ne peut être vendu, loué ou partagé avant la réception provisoire (article 33).
Références
Extraits de nos références.
Levé et dossier technique du lotissement.
Missions pour différents maîtres d'ouvrage.
Questions fréquentes
Seulement si les lots sont destinés à la construction. Sinon, c'est un morcellement, soumis à autorisation dans les zones visées par l'article 58. Attention : l'article 60 rend la demande de morcellement irrecevable en zone constructible, où l'opération relève du lotissement.
Non. La demande d'autorisation de lotir est irrecevable si le terrain n'est ni immatriculé ni en cours d'immatriculation sans opposition (article 5). Il faut d'abord engager l'immatriculation.
Non. Les actes de cession, de location ou de partage ne peuvent être passés qu'après la réception provisoire (article 33), et chaque vente irrégulière est une infraction distincte.
Le lotissement est inscrit sur le titre après dépôt du plan topographique établi après bornage et du procès-verbal de réception provisoire (article 32). Le lotisseur demande ensuite un titre par lot. Pour un morcellement, après le bornage des lots et le contrôle du dossier technique par le cadastre, le conservateur établit un titre et un plan distincts pour chaque lot (dahir de 1913, article 54).
L'outil héritage donne la part de chacun en m². Nous proposons ensuite un découpage qui respecte ces surfaces, l'accès de chaque lot et la surface minimale de la zone. L'accord des héritiers reste indispensable.
Votre terrain
Envoyez-nous le numéro du titre et ce que vous souhaitez faire : nous vous indiquons la procédure, les autorisations à prévoir et un devis écrit.