الأساسي
- البناء دون رخصة، وعدم احترام التصاميم المرخصة، وتغيير الواجهة، واستعمال البناية دون رخصة السكن، كلها مخالفات يحددها القانون رقم 12.90 كما أعاد صياغته القانون رقم 66.12.
- تُعاين المخالفات من طرف ضباط الشرطة القضائية ومراقبي التعمير؛ ويُوجَّه المحضر إلى وكيل الملك، وتُوقَف الأشغال الجارية.
- تتراوح الغرامات بين 2.000 و200.000 درهم حسب المخالفة، وتصل إلى 5.000.000 درهم بالنسبة للتجزئة المحدثة دون إذن؛ وتحكم المحكمة عند الإدانة بالهدم على نفقة المخالف.
- أجل إيداع طلبات رخصة التسوية، الذي فُتح من جديد لمدة سنتين بالمرسوم رقم 2.23.103 المنشور في 11 ماي 2023، انقضى حسب قراءتنا منذ ماي 2025؛ ولم نعثر على أجل جديد إلى غاية 29 أكتوبر 2026.
- قبل شراء عقار مبني، قارنوا البناية الفعلية برخصة البناء وبالتصاميم المرخصة وبرخصة السكن.
ما يعتبره القانون مخالفة
يرد نظام المخالفات في الباب الرابع من القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير، الذي أعاد صياغته بالكامل القانون رقم 66.12 المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء، الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.16.124 بتاريخ 25 غشت 2016 والمنشور بالجريدة الرسمية عدد 6501 بتاريخ 19 شتنبر 2016. وتشمل المادة 64 على الخصوص إنجاز بناء أو الشروع في إنجازه:
- من غير رخصة سابقة (رخصة البناء)؛
- دون احترام الوثائق المكتوبة والمرسومة التي سُلمت الرخصة على أساسها: علو أو عدد طوابق أو مساحة مبنية أو موقع أو غرض مخالف؛
- في منطقة غير قابلة للبناء بموجب وثائق التعمير؛
- فوق ملك من الأملاك العامة أو الخاصة للدولة أو الجماعات الترابية، أو فوق أراضي الجماعات السلالية، دون رخصة الجهة الوصية على تسييرها.
وتشمل المادة 64 أيضًا استعمال البناية دون الحصول على رخصة السكن أو شهادة المطابقة، والإخلال بمسك دفتر الورش. وتوضح المادة 40 أن الرخصة واجبة لإدخال تغييرات على المباني القائمة إذا تعلقت بالعناصر المنصوص عليها في الضوابط، ولـكل تغيير يهم واجهة بناية. فالتوسعة أو إضافة طابق أو تسقيف السطح ليست مجرد «أشغال»: إنها تستلزم رخصة.
أما تقسيم الأرض فيخضع لقانون آخر. فإحداث تجزئة عقارية أو مجموعة سكنية دون إذن، أو القيام بـتقسيم مخالف للقانون، مخالفات منصوص عليها في القانون رقم 25.90، الذي عدّله بدوره القانون رقم 66.12 ثم القانون رقم 34.21 (الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026). انظروا دليل إحداث تجزئة عقارية.
المراقبة: المعاينة، وإيقاف الأشغال، والهدم
من يعاين. تُعاين المخالفات من طرف ضباط الشرطة القضائية ومراقبي التعمير التابعين للوالي أو العامل أو الإدارة، المخولة لهم صفة ضباط الشرطة القضائية (المادة 65). ويزاول المراقب مهامه تلقائيًا، أو بطلب من السلطة الإدارية المحلية أو رئيس المجلس الجماعي أو مدير الوكالة الحضرية، أو بناءً على شكاية من أي شخص (المادة 66). وتستلزم المعاينة داخل محلات مأهولة إذنًا كتابيًا من النيابة العامة.
المحضر. يُوجَّه أصل المحضر إلى وكيل الملك في أجل أقصاه ثلاثة أيام مرفقًا بالوثائق، وتُوجَّه نسخة منه إلى السلطة المحلية ورئيس المجلس الجماعي ومدير الوكالة الحضرية وإلى المخالف (المادة 66).
إيقاف الأشغال. إذا كانت الأشغال لا تزال جارية، يأمر المراقب أو ضابط الشرطة القضائية فورًا بـإيقاف الأشغال (المادة 67). وإذا لم يُنفَّذ الأمر، يمكن للمراقب حجز المعدات والأدوات ومواد البناء وإغلاق الورش ووضع الأختام عليه. ويمكن للمخالف أن يطلب من الجهة القضائية المختصة إعادة فتح الورش.
إنهاء المخالفة أو الهدم. إذا كانت المخالفة قابلة للتدارك لكونها لا تمثل إخلالًا خطيرًا، يأمر المراقب بإنهائها في أجل لا يقل عن عشرة أيام ولا يتجاوز شهرًا. وإلا، تُصدر السلطة الإدارية المحلية أمرًا بالهدم؛ وإذا لم ينجز المخالف الهدم في الأجل المحدد، تتولاه لجنة إدارية يرأسها الوالي أو العامل داخل أجل لا يتعدى 48 ساعة، وعلى نفقة المخالف (المادة 68). وتُطبَّق مسطرة الهدم هذه مباشرة على البناء دون رخصة، أو المخالف للرخصة من حيث العلو أو زيادة طابق أو الموقع أو المساحة أو متانة البناء أو الغرض المخصص له (المادة 70). أما فوق أملاك الدولة أو الجماعات الترابية أو أراضي الجماعات السلالية أو في منطقة غير قابلة للبناء، فتقوم السلطة المحلية بالهدم تلقائيًا.
ولا يحول الهدم دون تحريك الدعوى العمومية (المادة 69). وفي حالة الإدانة، يجب على المحكمة أن تحكم بالهدم وبإعادة الحالة إلى ما كانت عليه على نفقة المخالف (المادة 80-1).
يُحدث القانون رقم 64.23 (الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026) وكالات جهوية للتعمير والإسكان، تتولى من بين مهامها اقتراح تعيين مراقبي التعمير. وستحل محل الوكالات الحضرية الواقعة في نطاق اختصاصها بمجرد تعيين مديرها العام وانعقاد مجلس إدارتها. وإلى ذلك الحين، تبقى الوكالة الحضرية هي الجهة المخاطَبة.
الغرامات والعقوبات: ما يقوله النص
المبالغ أدناه مأخوذة من النص العربي للقانون رقم 66.12 المنشور بالجريدة الرسمية عدد 6501. وتحدد المحكمة العقوبة بين الحدين الأدنى والأقصى.
- البناء دون رخصة، أو في منطقة غير قابلة للبناء: غرامة من 10.000 إلى 100.000 درهم؛ والغرامة نفسها لمن أدخل تغييرات على بناء موجود دون رخصة (المادة 71).
- البناء خلافًا للرخصة (العلو، والأحجام، والمواقع، والمساحة، والغرض): من 10.000 إلى 50.000 درهم. زيادة طابق أو طوابق: الحبس من شهر إلى ثلاثة أشهر وغرامة من 50.000 إلى 100.000 درهم، أو إحدى هاتين العقوبتين فقط (المادة 72).
- تغيير الواجهة دون رخصة: من 2.000 إلى 20.000 درهم (المادة 73).
- استعمال المالك البناية لنفسه دون رخصة السكن أو شهادة المطابقة: من 2.000 إلى 10.000 درهم؛ ووضعها رهن إشارة الغير (بالكراء مثلًا): من 10.000 إلى 100.000 درهم (المادة 75).
- إقامة بناية فوق ملك الدولة أو الجماعات الترابية أو أراضي الجماعات السلالية دون رخصة: من 100.000 إلى 200.000 درهم (المادة 77).
- إحداث تجزئة عقارية أو مجموعة سكنية دون إذن، أو تقسيم مخالف للقانون: من 100.000 إلى 5.000.000 درهم (المادة 65 من القانون رقم 25.90).
العود. يُعاقب على ارتكاب مخالفة البناء دون رخصة من جديد داخل السنة الموالية لصيرورة الحكم الأول مكتسبًا لقوة الشيء المقضي به بالحبس من شهر إلى ثلاثة أشهر (المادة 71)، وتُضاعف العقوبات المنصوص عليها في الفصل في حالة العود (المادة 80). وتُضم الغرامات عند تعدد الأفعال (المادة 79).
المهنيون. تعتبر المادة 78 شركاء، يعاقبون بنفس العقوبة، رب العمل والمقاول والمهندس المعماري والمهندس المختص والمهندس المساح الطبوغرافي في حالة عدم تبليغهم عن المخالفة داخل أجل قصير من علمهم بها، وكذا من صدرت عنهم أوامر نتجت عنها المخالفة ومن سهّلوا البناء. وهو أجل قصير جدًا يحدده القانون بالساعات. ولهذا يرفض المهني الجاد العمل في ورش غير مرخص.
التسوية: ما هو موجود فعلًا في 2026
المبدأ في القانون. منذ القانون رقم 66.12، تجيز المادة 40 من القانون رقم 12.90 لرئيس المجلس الجماعي، بناءً على طلب المعني بالأمر، تسليم رخصة تسوية بنايات غير قانونية، بعد موافقة الوكالة الحضرية المعنية، وفق إجراءات يحددها نص تنظيمي. وتحل هذه الرخصة محل رخصة السكن أو شهادة المطابقة (المادة 55).
مرسوم 2019. ينظم المرسوم رقم 2.18.475 الصادر في 12 يونيو 2019 (الجريدة الرسمية عدد 6793 بتاريخ 8 يوليو 2019) هذه المسطرة. ويشمل البنايات المنجزة دون رخصة بناء والبنايات المنجزة دون احترام الرخصة، في المناطق الخاضعة لإلزامية رخصة البناء (المادة 5). ويسلم رئيس مجلس الجماعة الرخصة بعد موافقة الوكالة الحضرية، داخل أجل أقصاه ستون يومًا من تاريخ الإيداع (المادة 8)، ولا تُسلَّم إلا إذا استوفت البناية ضوابط السلامة ومتطلبات الصحة والمرور والجمالية، واحترمت مقتضيات وثائق التعمير المتعلقة بالعلو والمواقع والمساحة والغرض، في منطقة مخصصة للتعمير (المادة 9). وإلا، وجب أولًا الحصول على رخصة بناء لإنجاز التغييرات اللازمة، ثم إنجازها، ثم الحصول على رخصة التسوية. ولا يمكن تسوية البنايات الواقعة في تجزئات غير قانونية إلا بعد إعادة هيكلة هذه التجزئات (المادة 10).
أجل محدود، انقضى اليوم. حدد المرسوم أجل سنتين لإيداع الطلبات (المادة 6)، وجعلها غير مقبولة إذا حُرر محضر مخالفة بشأن البناية (المادة 7). ثم فتح المرسوم رقم 2.23.103 الصادر في 8 ماي 2023 (الجريدة الرسمية عدد 7194 بتاريخ 11 ماي 2023)، الذي دخل حيز التنفيذ من تاريخ نشره، أجلًا جديدًا مدته سنتان ونسخ المادة 7. وحسب قراءتنا، انقضى هذا الأجل في ماي 2025. وإلى غاية 29 أكتوبر 2026، لم نعثر لا في الجريدة الرسمية ولا في البلاغات الرسمية التي اطلعنا عليها على مرسوم جديد يفتح باب الإيداع. وقبل أي خطوة، اسألوا الجماعة أو الوكالة الحضرية عما إذا فُتح أجل جديد.
ما يبقى ممكنًا. خارج هذا الأجل، يبقى السبيل العادي هو مطابقة البناية للضوابط: الحصول على رخصة بناء (تسمى «تعديلية») لملاءمة البناية مع الضوابط، وقد يقتضي ذلك هدم الجزء غير القابل للترخيص (طابق زائد، أو تجاوز على مسافة الارتداد)، ثم طلب رخصة السكن. أما بالنسبة لحي غير قانوني، فإن إعادة الهيكلة المنصوص عليها في القانون رقم 25.90 (المادتان 49 و50) قرار عمومي وليست مسطرة فردية.
يحدد دليل الممارسات الجيدة الصادر عن الوزارة (أبريل 2024) ما لا يمكن تسويته: البنايات الواقعة في مناطق غير مفتوحة للتعمير، أو فوق أملاك الدولة أو الجماعات الترابية، أو فوق الارتفاقات (السكك الحديدية، والطرق السيارة، والمناطق المعرضة للفيضانات، وخطوط الجهد العالي أو المتوسط)، أو التي تتجاوز على ملك الغير أو الملك العام، أو التي ألغيت فيها الأفنية الداخلية كليًا، أو التي لا تستوفي شروط السلامة والصحة، أو التي يفوق عدد طوابقها المسموح به، أو الواقعة في تجزئة غير قانونية أو في نسيج لم تتم إعادة هيكلته.
الآثار العملية: السكن، والكراء، والبيع، والرسم العقاري
إلى جانب المتابعة، تعرقل البناية غير القانونية المراحل اللاحقة في حياة العقار:
- رخصة السكن. لا تُسلَّم إلا بعد التحقق من مطابقة البناية للرخصة والتصاميم (المادة 55). فالبناية غير المطابقة لا تحصل عليها ما لم تتم مطابقتها أو تسويتها، واستعمالها في حد ذاته معاقب عليه.
- الربط بالشبكات. يطلب مدبرو شبكات الماء والكهرباء عمليًا وثائق التعمير لكل اشتراك جديد؛ استفسروا لدى الموزع في مدينتكم عن الوثائق المطلوبة.
- الملكية المشتركة والرسوم. تقسيم عمارة إلى شقق ذات رسوم عقارية يفترض بناية مرخصة؛ وطابق مبني دون رخصة قد يمنع أو يؤخر إحداث الرسوم (انظروا الملكية المشتركة).
- تحيين الرسم العقاري. تعتمد ملاءمة تصميم الرسم مع البناء على ملف تقني يعده مهندس مساح طبوغرافي؛ وتطلب المحافظة العقارية عمليًا رخصة السكن (انظروا رخصة البناء).
- البيع والقرض. يطلب الموثقون والعدول والأبناك عمومًا رخصة البناء ورخصة السكن. فالعقار غير القانوني يصعب بيعه، وغالبًا دون تمويل بنكي، ويتسلم المشتري بناية معرضة للهدم.
الإرث أو البيع لا يزيلان عدم المطابقة: تبقى البناية على حالها. أما من يُسأل جنائيًا عن الأفعال (الباني الأصلي، أو المالك الجديد، أو الشاغل)، فمسألة تبت فيها النيابة العامة والمحكمة؛ وفي حالة واقعية، استشيروا محاميًا.
بنايتكم غير مطابقة: ماذا تفعلون؟
لا تباشروا أي أشغال جديدة قبل توضيح الوضعية: فمواصلة ورش غير مرخص تزيد المخالفة تفاقمًا. اتبعوا هذا الترتيب:
- جمع الوثائق: الرسم العقاري أو سند الملكية، ورخصة البناء والتصاميم المؤشر عليها «غير قابلة للتغيير» إن وُجدت، ورخصة السكن، وأي محضر مخالفة أو أمر بإيقاف الأشغال.
- إنجاز رفع للوضعية القائمة من طرف مهندس مساح طبوغرافي: تصميم القطعة وحدودها، والمساحة المبنية، ومسافات الارتداد، والعلو والمستويات. إنه الأساس الموضوعي للمقارنة مع الرخصة (انظروا رفع البنايات).
- استشارة مهندس معماري مقيد في جدول الهيئة: يقارن الوضعية القائمة بضوابط تصميم التهيئة، ويحدد ما هو قابل للترخيص، ويصمم التعديلات ويعد الملف. وتساعد مذكرة المعلومات التعميرية وأداة قابلية البناء على تحديد الضوابط (انظروا أيضًا تصميم التهيئة والتنطيق).
- إيداع الطلب من طرف المهندس المعماري في منصة رخص (rokhas.ma)، لدى الجماعة التي تعرضه على الوكالة الحضرية: رخصة بناء تعديلية، أو رخصة تسوية إذا كان هناك أجل مفتوح.
- إنجاز الأشغال المرخصة، بما فيها أشغال الهدم المطلوبة، ثم طلب رخصة السكن.
- تحيين الرسم العقاري إذا تغير البناء: ملف تقني يعده المهندس المساح ويراقبه المسح العقاري.
إذا سبق تحرير محضر مخالفة، فالقضية بيد النيابة العامة: استعينوا بمحامٍ. المهندس المساح يصف الوضعية القائمة، والمهندس المعماري يصمم ويودع، والجماعة والوكالة الحضرية تقرران، والمحكمة تبت في المتابعة. وتُعرض أتعاب هؤلاء المتدخلين في دليل الأتعاب.
قبل شراء عقار مبني: ما الذي يجب التحقق منه
حالة شائعة في فاس: منزل مرخص بطابق أرضي وطابق واحد، أصبح مع السنين طابقًا أرضيًا وثلاثة طوابق، يعرضه الورثة للبيع. قبل التوقيع:
- اطلبوا رخصة البناء والتصاميم المرخصة ورخصة السكن، وعدّوا الطوابق الفعلية مقارنة بالتصاميم؛
- تحققوا من تطابق الاسم ومراجع العقار مع شهادة الملكية الحديثة والرسم العقاري (انظروا شهادة الملكية والتتبع عن بعد عبر محافظتي)؛
- اطلبوا من مهندس مساح مقارنة المساحة الفعلية والمساحة المبنية بتصميم الرسم وبالتصاميم المرخصة؛
- اسألوا الجماعة عما إذا كان هناك محضر مخالفة أو أمر بالهدم يخص البناية؛
- بالنسبة لبقعة أو منزل في تجزئة، اشترطوا محضر التسلم المؤقت للتجزئة؛
- اطلبوا من الموثق أو العدل التنصيص في العقد على وثائق التعمير التي سلمها البائع.
بالنسبة لأرض عارية، توجد اللائحة الكاملة في دليل التحقق من الأرض قبل شرائها. يمكن لـ Ellipsoide إنجاز رفع الوضعية القائمة والتصميم الطبوغرافي؛ أما قرار التعمير والعقد والاستشارة القانونية فمن اختصاص مهنيين آخرين.
أسئلة شائعة
هل لا يزال ممكنًا تسوية بناء دون رخصة في 2026؟
رخصة التسوية منصوص عليها في القانون (المادة 40 من القانون رقم 12.90)، لكن إيداع طلباتها حُصر في آجال: سنتان ابتداءً من 2019-2020، ثم سنتان جديدتان فتحهما المرسوم رقم 2.23.103 المنشور في 11 ماي 2023. وحسب قراءتنا، انقضى هذا الأجل منذ ماي 2025، ولم نعثر على مرسوم جديد إلى غاية 29 أكتوبر 2026. وتبقى المطابقة عبر رخصة بناء تعديلية ممكنة. تحققوا لدى جماعتكم أو الوكالة الحضرية.
ما هي غرامة إضافة طابق دون رخصة؟
بالنسبة لمن حصل على رخصة بناء وأضاف طابقًا أو طوابق، تنص المادة 72 على الحبس من شهر إلى ثلاثة أشهر وغرامة من 50.000 إلى 100.000 درهم، أو إحدى هاتين العقوبتين فقط. وتحكم المحكمة إضافة إلى ذلك بالهدم على نفقة المخالف (المادة 80-1).
هل يمكن للجار التبليغ عن بناء غير قانوني؟
نعم. يمكن لمراقب التعمير أن يتدخل بناءً على شكاية من أي شخص (المادة 66 من القانون رقم 12.90). وتُقدَّم الشكاية عمليًا لدى السلطة المحلية أو الجماعة أو الوكالة الحضرية. وفي نزاع حول الحد الفاصل بين قطعتين، قد يفيد أيضًا تحديد حضوري للحدود.
ورثت منزلًا بُني دون رخصة: ما هي المخاطر؟
تبقى البناية غير مطابقة: لا رخصة سكن، وصعوبات في الرسم العقاري والقسمة والبيع، وتعرض لتدابير الهدم التي ينص عليها القانون. أما المسؤولية الجنائية فتقدرها النيابة العامة والمحكمة. ابدؤوا برفع للوضعية القائمة وبرأي مهندس معماري، ثم استشيروا محاميًا إذا كانت هناك مسطرة جارية.
هل يمكن للمهندس المساح تسوية بنايتي؟
لا. المهندس المساح الطبوغرافي يقيس الوضعية القائمة ويرسمها؛ والمهندس المعماري يصمم ويودع الملف؛ ورئيس الجماعة يقرر بعد رأي أو موافقة الوكالة الحضرية. ولا أحد يستطيع ضمان التسوية.
المصادر الرسمية
- القانون رقم 66.12 المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء، الظهير الشريف رقم 1.16.124 بتاريخ 25 غشت 2016 (الجريدة الرسمية عدد 6501 بتاريخ 19 شتنبر 2016) — الجريدة الرسمية (نسخة الوكالة الحضرية لوجدة)
- القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير (صيغة محينة) — الأمانة العامة للحكومة
- المرسوم رقم 2.18.475 الصادر في 12 يونيو 2019 المتعلق بتحديد إجراءات وكيفيات منح رخص الإصلاح والتسوية والهدم (الجريدة الرسمية عدد 6793 بتاريخ 8 يوليو 2019) — الجريدة الرسمية (نسخة الوكالة الحضرية لوجدة)
- المرسوم رقم 2.23.103 الصادر في 8 ماي 2023 بشأن منح رخص التسوية المتعلقة بالبنايات غير القانونية (الجريدة الرسمية عدد 7194 بتاريخ 11 ماي 2023) — الجريدة الرسمية (نسخة الوكالة الحضرية لوجدة)
- دليل الممارسات الجيدة لتسوية البنايات غير القانونية (أبريل 2024، النسخة الفرنسية) — وزارة إعداد التراب الوطني والتعمير والإسكان وسياسة المدينة (نسخة منشورة على موقع وكالة حضرية، auks.ma)
- الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026: القانون رقم 34.21 بتغيير وتتميم القانون رقم 25.90 والقانون رقم 64.23 المتعلق بإحداث الوكالات الجهوية للتعمير والإسكان — الأمانة العامة للحكومة (الجريدة الرسمية)
- رخص، منصة إيداع وتتبع طلبات رخص التعمير — رخص
هذا الدليل معلومات عامة محيَّنة في التاريخ المذكور، ولا يعوّض النصوص الرسمية ولا دراسة ملفكم من طرف مهني. اطلبوا رأينا في وضعيتكم.