Construction sans autorisation ou non conforme : risques, contrôle et régularisation

Ce que la loi considère comme une infraction

Le régime des infractions figure au titre IV de la loi n° 12-90 relative à l'urbanisme, entièrement réécrit par la loi n° 66-12 relative au contrôle et à la répression des infractions en matière d'urbanisme et de construction (القانون رقم 66.12 المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء), promulguée par le dahir n° 1-16-124 du 25 août 2016 et publiée au Bulletin officiel n° 6501 du 19 septembre 2016. L'article 64 vise notamment le fait de réaliser une construction, ou de commencer à la réaliser :

• sans autorisation préalable (permis de construire, رخصة البناء) ;
• sans respecter les plans et documents sur la base desquels le permis a été délivré : hauteur, étages, emprise, implantation, surface ou usage différents ;
• dans une zone où la construction est interdite par les documents d'urbanisme ;
• sur le domaine public ou privé de l'État ou des collectivités, ou sur des terres collectives, sans l'autorisation de l'autorité qui les gère.

L'article 64 vise aussi l'utilisation d'un bâtiment sans permis d'habiter (رخصة السكن) ou certificat de conformité, et l'absence de cahier de chantier. L'article 40 précise que le permis est exigé pour modifier une construction existante sur les éléments visés par les règlements, et pour tout changement de façade. Une extension, une surélévation ou une terrasse couverte ne sont donc pas de simples « travaux » : elles demandent une autorisation.

Diviser un terrain relève d'une autre loi. Créer un lotissement ou un groupe d'habitations sans autorisation, ou procéder à un morcellement contraire à la loi, sont des infractions prévues par la loi n° 25-90, elle aussi modifiée par la loi n° 66-12, puis par la loi n° 34-21 (Bulletin officiel n° 7533 du 10 août 2026). Voir le guide Créer un lotissement.

Contrôle : constat, arrêt des travaux, démolition

Qui constate. Les infractions sont constatées par les officiers de police judiciaire et par les contrôleurs de l'urbanisme (مراقبو التعمير) relevant du wali, du gouverneur ou de l'administration, qui ont la qualité d'officier de police judiciaire (article 65). Le contrôleur agit de lui-même, à la demande de l'autorité locale, du président de la commune ou du directeur de l'agence urbaine, ou sur plainte de toute personne (article 66). Dans un local habité, le constat suppose une autorisation écrite du parquet.

Procès-verbal. L'original du procès-verbal est adressé au procureur du Roi dans un délai maximal de trois jours, avec les pièces ; une copie est envoyée à l'autorité locale, au président de la commune, au directeur de l'agence urbaine et au contrevenant (article 66).

Arrêt des travaux. Si le chantier est en cours, le contrôleur ou l'officier de police judiciaire ordonne immédiatement l'arrêt des travaux (article 67). Si l'ordre n'est pas respecté, le contrôleur peut saisir le matériel et les matériaux, fermer le chantier et poser des scellés. Le contrevenant peut demander au juge la réouverture du chantier.

Mise en conformité ou démolition. Pour une infraction qui peut être corrigée parce qu'elle ne constitue pas un manquement grave, le contrôleur ordonne de faire cesser l'infraction dans un délai de 10 jours à un mois. À défaut, l'autorité administrative locale ordonne la démolition ; si le contrevenant ne démolit pas dans le délai fixé, une commission administrative présidée par le wali ou le gouverneur s'en charge dans les 48 heures, à ses frais (article 68). Cette procédure de démolition s'applique directement à une construction sans permis, ou non conforme par sa hauteur, un étage ajouté, son implantation, sa surface, sa stabilité ou son usage (article 70). Sur le domaine de l'État, des collectivités, des terres collectives ou en zone non constructible, l'autorité locale démolit d'office.

La démolition n'éteint pas les poursuites (article 69). Et en cas de condamnation, le tribunal doit ordonner la démolition et la remise en état aux frais du contrevenant (article 80-1).

La loi n° 64-23 (Bulletin officiel n° 7533 du 10 août 2026) crée des agences régionales d'urbanisme et d'habitat, chargées notamment de proposer la désignation des contrôleurs de l'urbanisme. Elles remplaceront les agences urbaines de leur ressort à la nomination de leur directeur général et à la réunion de leur conseil d'administration. D'ici là, l'agence urbaine reste l'interlocuteur.

Amendes et peines : ce que dit le texte

Les montants ci-dessous sont lus dans le texte arabe de la loi n° 66-12 publié au Bulletin officiel n° 6501. Le juge fixe la peine entre le minimum et le maximum.

• Construire sans permis, ou dans une zone où la construction est interdite : amende de 10 000 à 100 000 dirhams ; même amende pour avoir modifié une construction existante sans permis (article 71).
• Construire contrairement au permis (hauteur, volumes, implantation, surface, usage) : 10 000 à 50 000 dirhams. Ajouter un ou plusieurs étages : emprisonnement d'un à trois mois et amende de 50 000 à 100 000 dirhams, ou l'une de ces deux peines (article 72).
• Modifier une façade sans autorisation : 2 000 à 20 000 dirhams (article 73).
• Occuper soi-même un bâtiment sans permis d'habiter ou certificat de conformité : 2 000 à 10 000 dirhams ; le mettre à la disposition d'autrui (location, par exemple) : 10 000 à 100 000 dirhams (article 75).
• Construire sur le domaine de l'État, des collectivités ou sur des terres collectives sans autorisation : 100 000 à 200 000 dirhams (article 77).
• Lotissement ou groupe d'habitations sans autorisation, ou morcellement illégal : 100 000 à 5 000 000 de dirhams (article 65 de la loi n° 25-90).

Récidive. Une nouvelle infraction de construction sans permis dans l'année qui suit une condamnation définitive est punie d'un à trois mois d'emprisonnement (article 71), et les peines du chapitre sont doublées en cas de récidive (article 80). Les amendes se cumulent quand il y a plusieurs faits (article 79).

Les professionnels. L'article 78 considère comme complices, punis des mêmes peines, le maître d'ouvrage, l'entrepreneur, l'architecte, l'ingénieur spécialisé et l'ingénieur géomètre-topographe qui n'ont pas signalé l'infraction dans un bref délai après en avoir eu connaissance, ainsi que ceux qui ont donné les ordres ou facilité la construction. Ce délai, fixé en heures par la loi, est très court. Un professionnel sérieux refuse donc de travailler sur un chantier non autorisé.

Régularisation : ce qui existe vraiment en 2026

Le principe dans la loi. Depuis la loi n° 66-12, l'article 40 de la loi n° 12-90 permet au président du conseil communal, sur demande de l'intéressé, de délivrer un permis de régularisation (رخصة التسوية) pour une construction non réglementaire, après accord de l'agence urbaine, selon une procédure fixée par voie réglementaire. Ce permis tient lieu de permis d'habiter ou de certificat de conformité (article 55).

Le décret de 2019. Le décret n° 2-18-475 du 12 juin 2019 (Bulletin officiel n° 6793 du 8 juillet 2019) organise cette procédure. Il vise les constructions réalisées sans permis et celles réalisées sans respecter le permis, dans les zones où le permis est obligatoire (article 5). Le permis est délivré par le président de la commune, après accord de l'agence urbaine, dans un délai maximal de soixante jours à compter du dépôt (article 8), et seulement si la construction respecte les règles de sécurité, d'hygiène, de circulation et d'esthétique, ainsi que les règles de hauteur, d'implantation, de surface et d'affectation des documents d'urbanisme, dans une zone destinée à l'urbanisation (article 9). Sinon, il faut d'abord obtenir un permis de construire pour les modifications nécessaires, les réaliser, puis obtenir le permis de régularisation. Les constructions situées dans un lotissement irrégulier ne peuvent être régularisées qu'après restructuration de ce lotissement (article 10).

Un délai limité, aujourd'hui écoulé. Le décret fixait un délai de deux ans pour déposer les demandes (article 6), et les déclarait irrecevables si un procès-verbal d'infraction avait été dressé (article 7). Le décret n° 2-23-103 du 8 mai 2023 (Bulletin officiel n° 7194 du 11 mai 2023), entré en vigueur à sa publication, a ouvert un nouveau délai de deux ans et abrogé l'article 7. Selon notre lecture, ce délai a expiré en mai 2025. Au 29 octobre 2026, nous n'avons trouvé ni au Bulletin officiel ni dans les communications officielles consultées un nouveau décret rouvrant le dépôt. Avant toute démarche, demandez à la commune ou à l'agence urbaine si une nouvelle fenêtre a été ouverte.

Ce qui reste possible. Hors de cette fenêtre, la voie normale est de mettre la construction en conformité : obtenir un permis de construire (dit « modificatif ») pour adapter le bâtiment aux règles, ce qui peut impliquer de démolir la partie non autorisable (un étage en trop, un empiètement sur un recul), puis demander le permis d'habiter. Pour un quartier non réglementaire, la restructuration prévue par la loi n° 25-90 (articles 49 et 50) relève d'une décision publique, pas d'une démarche individuelle.

Le Guide des bonnes pratiques du ministère (avril 2024) liste ce qui ne peut pas être régularisé : constructions en zone non ouverte à l'urbanisation, sur le domaine de l'État ou des collectivités, sur des servitudes (voies ferrées, autoroutes, zones inondables, lignes haute ou moyenne tension), empiétant sur les tiers ou le domaine public, sans aucune cour, sans conditions de sécurité ni d'hygiène, avec plus d'étages que permis, ou situées dans un lotissement irrégulier ou un tissu non restructuré.

Conséquences pratiques : habiter, louer, vendre, titrer

Au-delà des poursuites, une construction irrégulière bloque les étapes suivantes de la vie du bien :

• Le permis d'habiter. Il n'est délivré qu'après vérification que la construction est conforme au permis et aux plans (article 55). Un bâtiment non conforme ne l'obtient pas tant qu'il n'est pas mis en conformité ou régularisé, et son occupation est elle-même sanctionnée.
• Les raccordements. Les gestionnaires de réseaux d'eau et d'électricité demandent en pratique des documents d'urbanisme pour un nouvel abonnement ; renseignez-vous auprès du distributeur de votre ville sur les pièces exigées.
• La copropriété et les titres. Diviser un immeuble en appartements titrés suppose un bâtiment autorisé ; un étage hors permis peut empêcher ou retarder la création des titres (voir Copropriété).
• La mise à jour du titre foncier. La mise en concordance du plan du titre avec la construction s'appuie sur un dossier technique d'ingénieur géomètre-topographe ; la conservation foncière demande en pratique le permis d'habiter (voir Autorisation de construire).
• La vente et le crédit. Notaires, adoul et banques demandent en général le permis de construire et le permis d'habiter. Un bien irrégulier se vend plus difficilement, souvent sans financement bancaire, et l'acheteur reprend un bâtiment exposé à une démolition.

Un héritage ou une vente ne fait pas disparaître la non-conformité : le bâtiment reste ce qu'il est. Qui répond pénalement des faits (constructeur d'origine, nouveau propriétaire, occupant) est une question que tranchent le parquet et le juge ; pour un cas réel, consultez un avocat.

Votre construction n'est pas conforme : que faire ?

N'engagez aucun nouveau travail tant que la situation n'est pas clarifiée : poursuivre un chantier non autorisé aggrave l'infraction. Procédez dans cet ordre :

1. Rassembler les pièces : titre foncier ou titre de propriété, permis de construire et plans visés « ne varietur » s'ils existent, permis d'habiter, éventuel procès-verbal ou ordre d'arrêt.
2. Faire établir un relevé de l'existant par un ingénieur géomètre-topographe : plan du terrain et de ses limites, emprise du bâtiment, reculs, hauteurs et niveaux. C'est la base objective de comparaison avec le permis (voir Relevé de bâtiment).
3. Consulter un architecte inscrit à l'Ordre : il compare l'existant aux règles du plan d'aménagement, dit ce qui est autorisable, conçoit les modifications et prépare le dossier. La note de renseignements urbanistiques et l'outil de constructibilité aident à situer les règles (voir aussi Plan d'aménagement et zonage).
4. Déposer la demande par l'architecte sur la plateforme Rokhas (rokhas.ma), auprès de la commune, qui la soumet à l'agence urbaine : permis de construire modificatif, ou permis de régularisation si une fenêtre est ouverte.
5. Réaliser les travaux autorisés, y compris les démolitions exigées, puis demander le permis d'habiter.
6. Mettre à jour le titre foncier si la construction a changé : dossier technique du géomètre, contrôlé par le cadastre.

Si un procès-verbal a déjà été dressé, l'affaire est entre les mains du parquet : faites-vous assister par un avocat. Le géomètre décrit l'existant, l'architecte conçoit et dépose, la commune et l'agence urbaine décident, le juge statue sur les poursuites. Les honoraires de ces intervenants sont présentés dans le guide Honoraires.

Avant d'acheter un bien construit : quoi vérifier

Exemple fréquent à Fès : une maison R+1 autorisée, devenue R+3 au fil des années, mise en vente par des héritiers. Avant de signer :

• demandez le permis de construire, les plans autorisés et le permis d'habiter, et comptez les niveaux réels par rapport aux plans ;
• vérifiez que le nom et la référence du bien correspondent au certificat de propriété récent et au titre foncier (voir Certificat de propriété et le suivi en ligne via Mohafadati) ;
• faites comparer la surface et l'emprise réelles au plan du titre et aux plans autorisés par un géomètre ;
• demandez à la commune si un procès-verbal d'infraction ou un ordre de démolition concerne le bâtiment ;
• pour un lot ou une maison en lotissement, exigez le procès-verbal de réception provisoire du lotissement ;
• faites inscrire dans l'acte, par le notaire ou l'adel, les documents d'urbanisme remis par le vendeur.

Pour un terrain nu, la liste complète figure dans le guide Vérifier un terrain avant de l'acheter. Ellipsoide peut établir le relevé de l'existant et le plan topographique ; la décision d'urbanisme, l'acte et le conseil juridique relèvent d'autres professionnels.

Questions fréquentes

Sources officielles

• Loi n° 66-12 relative au contrôle et à la répression des infractions en matière d'urbanisme et de construction, dahir n° 1-16-124 du 25 août 2016 (Bulletin officiel n° 6501 du 19 septembre 2016, édition arabe) — Bulletin officiel (copie Agence urbaine d'Oujda)
• Loi n° 12-90 relative à l'urbanisme (version consolidée) — Secrétariat général du gouvernement
• Décret n° 2-18-475 du 12 juin 2019 fixant les procédures et modalités d'octroi des permis de réfection, de régularisation et de démolition (Bulletin officiel n° 6793 du 8 juillet 2019) — Bulletin officiel (copie Agence urbaine d'Oujda)
• Décret n° 2-23-103 du 8 mai 2023 relatif à l'octroi des permis de régularisation des constructions non réglementaires (Bulletin officiel n° 7194 du 11 mai 2023) — Bulletin officiel (copie Agence urbaine d'Oujda)
• Guide des bonnes pratiques : régularisation des constructions non réglementaires (avril 2024) — Ministère de l'Aménagement du territoire national, de l'Urbanisme, de l'Habitat et de la Politique de la ville (copie publiée sur le site d'une agence urbaine, auks.ma)
• Bulletin officiel n° 7533 du 10 août 2026 (édition arabe) : loi n° 34-21 modifiant la loi n° 25-90 et loi n° 64-23 créant les agences régionales d'urbanisme et d'habitat — Secrétariat général du gouvernement (Bulletin officiel)
• Rokhas, plateforme de dépôt et de suivi des autorisations d'urbanisme — Rokhas

Ce guide est une information générale, mise à jour à la date indiquée. Il ne remplace ni les textes officiels ni l'étude de votre dossier par un professionnel. Demandez-nous un avis sur votre situation.