البني بلا رخصة ولا ماشي مطابق ليها: المخاطر، المراقبة والتسوية

شنو اللي كيعتابرو القانون مخالفة

النظام ديال المخالفات جا فالباب الرابع من القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير، اللي عاود كتبو كامل القانون رقم 66.12 المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء، اللي صدر بتنفيذو الظهير الشريف رقم 1.16.124 بتاريخ 25 غشت 2016 وتنشر فالجريدة الرسمية عدد 6501 بتاريخ 19 شتنبر 2016. المادة 64 كتهضر بالخصوص على اللي بنى ولا بدا كيبني:

• بلا رخصة سابقة (رخصة البناء)؛
• بلا ما يحترم الوثائق والتصاميم اللي تعطات عليها الرخصة: علو، عدد الطبقات، المساحة المبنية، البلاصة ولا الغرض مختالفين؛
• فـمنطقة ممنوع فيها البني على حساب وثائق التعمير؛
• فوق ملك عام ولا خاص ديال الدولة ولا الجماعات الترابية، ولا فوق أراضي الجماعات السلالية، بلا رخصة من الجهة اللي كتسيرها.

المادة 64 كتهضر حتى على استعمال البناية بلا رخصة السكن ولا شهادة المطابقة، وعلى عدم مسك دفتر الورش. والمادة 40 كتوضح بلي الرخصة واجبة باش تبدلو شي حاجة فبني قايم إلا كانت كتمس العناصر اللي فالضوابط، ولـأي تبديل فالواجهة. يعني التوسعة، الطبقة الزايدة ولا تسقيف السطح ماشي غير «شوية دالخدمة»: خاصهم رخصة.

أما تقسيم الأرض فكيتبع قانون آخر. إحداث تجزئة عقارية ولا مجموعة سكنية بلا إذن، ولا تقسيم مخالف للقانون، هادو مخالفات فالقانون رقم 25.90، اللي تبدل حتى هو بالقانون رقم 66.12 ومن بعد بالقانون رقم 34.21 (الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026). شوفو الدليل ديال إحداث تجزئة عقارية.

المراقبة: المعاينة، توقيف الأشغال والهدم

شكون كيعاين. المخالفات كيعاينوها ضباط الشرطة القضائية ومراقبي التعمير التابعين للوالي ولا العامل ولا الإدارة، اللي عندهم صفة ضابط الشرطة القضائية (المادة 65). المراقب كيخدم من راسو، ولا بطلب من السلطة المحلية، رئيس الجماعة ولا مدير الوكالة الحضرية، ولا بناءً على شكاية من أي واحد (المادة 66). وإلا كانت المعاينة داخل دار مسكونة، خاص إذن مكتوب من النيابة العامة.

المحضر. الأصل ديال المحضر كيتصيفط لـوكيل الملك فأجل أقصاه ثلاثة أيام مع الوثائق، ونسخة كتمشي للسلطة المحلية، رئيس الجماعة، مدير الوكالة الحضرية وللمخالف (المادة 66).

توقيف الأشغال. إلا كانت الخدمة باقا خدامة، المراقب ولا ضابط الشرطة القضائية كيأمر فالحين بـتوقيف الأشغال (المادة 67). وإلا ما تحترمش الأمر، المراقب يقدر يحجز المعدات ومواد البني، يسد الورش ويحط عليه الأختام. والمخالف يقدر يطلب من المحكمة تعاود تحل الورش.

تصحيح المخالفة ولا الهدم. إلا كانت المخالفة كتقدر تتصلح حيت ماشي إخلال خطير، المراقب كيأمر بتصحيحها فأجل ما بين 10 أيام وشهر. إلا ما تصلحاتش، السلطة الإدارية المحلية كتأمر بالهدم؛ وإلا المخالف ما هدمش فالأجل، لجنة إدارية كيرأسها الوالي ولا العامل كتهدم فأجل ما كيفوتش 48 ساعة، على حساب المخالف (المادة 68). هاد المسطرة ديال الهدم كتطبق نيشان على البني بلا رخصة، ولا المخالف للرخصة فالعلو، فطبقة زايدة، فالبلاصة، فالمساحة، فالمتانة ولا فالغرض (المادة 70). وفوق ملك الدولة ولا الجماعات ولا أراضي الجماعات السلالية ولا فمنطقة ممنوع فيها البني، السلطة المحلية كتهدم من تلقاء نفسها.

الهدم ما كيوقفش المتابعة (المادة 69). وملي كتدين المحكمة، خاصها تحكم بالهدم وبرجوع الحالة كيف كانت على حساب المخالف (المادة 80-1).

القانون رقم 64.23 (الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026) كيحدث وكالات جهوية للتعمير والإسكان، ومن المهام ديالها تقترح تعيين مراقبي التعمير. غادي تحل محل الوكالات الحضرية اللي فالنفوذ ديالها ملي يتعين المدير العام ديالها ويجتمع مجلس الإدارة. حتى لداك الساعة، الوكالة الحضرية كتبقى هي اللي كتتعاملو معاها.

الغرامات والعقوبات: شنو كيقول النص

المبالغ اللي لتحت خديناها من النص العربي ديال القانون رقم 66.12 اللي تنشر فالجريدة الرسمية عدد 6501. والمحكمة هي اللي كتحدد العقوبة ما بين الحد الأدنى والحد الأقصى.

• البني بلا رخصة، ولا فمنطقة ممنوع فيها البني: غرامة من 10.000 حتى لـ100.000 درهم؛ ونفس الغرامة على اللي بدل فبني قايم بلا رخصة (المادة 71).
• البني مخالف للرخصة (العلو، الأحجام، البلاصة، المساحة، الغرض): من 10.000 حتى لـ50.000 درهم. زيادة طبقة ولا طبقات: الحبس من شهر حتى لثلاثة أشهر وغرامة من 50.000 حتى لـ100.000 درهم، ولا وحدة من هاد جوج العقوبات (المادة 72).
• تبديل الواجهة بلا رخصة: من 2.000 حتى لـ20.000 درهم (المادة 73).
• المالك اللي كيسكن فالبني بلا رخصة السكن ولا شهادة المطابقة: من 2.000 حتى لـ10.000 درهم؛ وإلا عطاه للغير (بالكرا مثلا): من 10.000 حتى لـ100.000 درهم (المادة 75).
• البني فوق ملك الدولة ولا الجماعات الترابية ولا أراضي الجماعات السلالية بلا رخصة: من 100.000 حتى لـ200.000 درهم (المادة 77).
• تجزئة عقارية ولا مجموعة سكنية بلا إذن، ولا تقسيم مخالف للقانون: من 100.000 حتى لـ5.000.000 درهم (المادة 65 من القانون رقم 25.90).

العود. اللي عاود بنى بلا رخصة فالعام اللي من بعد ما ولا الحكم الأول نهائي، كيتعاقب بالحبس من شهر حتى لثلاثة أشهر (المادة 71)، والعقوبات ديال الفصل كتضاعف فحالة العود (المادة 80). والغرامات كتجمع إلا كانو بزاف ديال الأفعال (المادة 79).

المهنيين. المادة 78 كتعتابر شركاء، وكيتعاقبو بنفس العقوبة، مول المشروع، المقاول، المهندس المعماري، المهندس المختص والمهندس المساح الطبوغرافي إلا ما بلغوش على المخالفة فأجل قصير من نهار عرفو بيها، وحتى اللي عطاو الأوامر ولا سهلو البني. وهاد الأجل قصير بزاف، والقانون كيحددو بالساعات. وعلى هادشي المهني الجدي كيرفض يخدم فورش ما مرخصش.

التسوية: شنو كاين بصح فـ2026

المبدأ فالقانون. من القانون رقم 66.12، المادة 40 من القانون رقم 12.90 كتسمح لرئيس المجلس الجماعي، بطلب من المعني بالأمر، يعطي رخصة التسوية لبني ماشي قانوني، من بعد موافقة الوكالة الحضرية، على حساب مسطرة كيحددها نص تنظيمي. وهاد الرخصة كتقوم مقام رخصة السكن ولا شهادة المطابقة (المادة 55).

مرسوم 2019. المرسوم رقم 2.18.475 الصادر فـ12 يونيو 2019 (الجريدة الرسمية عدد 6793 بتاريخ 8 يوليوز 2019) هو اللي كينظم هاد المسطرة. كيشمل البني اللي تدار بلا رخصة والبني اللي تدار بلا احترام الرخصة، فالمناطق اللي فيها رخصة البناء إجبارية (المادة 5). الرخصة كيعطيها رئيس الجماعة من بعد موافقة الوكالة الحضرية، فأجل أقصاه ستين يوم من نهار الإيداع (المادة 8)، وما كتعطاش غير إلا كان البني محترم ضوابط السلامة والصحة والمرور والجمالية، ومحترم قواعد وثائق التعمير ديال العلو والبلاصة والمساحة والغرض، فمنطقة مخصصة للتعمير (المادة 9). وإلا لا، خاص أولا رخصة بناء باش تديرو التعديلات اللازمة، تنجزوها، ومن بعد تاخدو رخصة التسوية. والبني اللي فتجزئة ماشي قانونية ما يتسواش حتى تدار ليها إعادة الهيكلة (المادة 10).

أجل محدود، وسالا دابا. المرسوم كان حدد عامين لإيداع الطلبات (المادة 6)، وكان كيرفض الطلب إلا تحرر محضر مخالفة على البني (المادة 7). ومن بعد المرسوم رقم 2.23.103 الصادر فـ8 ماي 2023 (الجريدة الرسمية عدد 7194 بتاريخ 11 ماي 2023)، اللي دخل حيز التنفيذ من نهار تنشر، حل أجل جديد ديال عامين ونسخ المادة 7. على حساب القراءة ديالنا، هاد الأجل سالا فماي 2025. وحتى لـ29 أكتوبر 2026، ما لقينا لا فالجريدة الرسمية لا فالبلاغات الرسمية اللي شفنا شي مرسوم جديد كيعاود يحل الإيداع. قبل ما تديرو أي خطوة، سولو الجماعة ولا الوكالة الحضرية واش تحل شي أجل جديد.

شنو باقي ممكن. برا هاد الأجل، الطريق العادية هي تطابقو البني مع الضوابط: تاخدو رخصة بناء (كيسميوها «تعديلية») باش تصلحو البني على حساب القواعد، وهادشي يقدر يعني هدم الجزء اللي ما يمكنش يترخص (طبقة زايدة، ولا تجاوز على مسافة الارتداد)، ومن بعد تطلبو رخصة السكن. أما الحي اللي ماشي قانوني، فـإعادة الهيكلة اللي فالقانون رقم 25.90 (المادتين 49 و50) قرار عمومي، ماشي طلب فردي.

دليل الممارسات الجيدة ديال الوزارة (أبريل 2024) كيعطي لائحة ديال اللي ما يمكنش يتسوى: البني فمناطق ما مفتوحاش للتعمير، فوق ملك الدولة ولا الجماعات، فوق الارتفاقات (السكة، الأوطوروت، المناطق ديال الفيضانات، خطوط الضو العالي ولا المتوسط)، اللي داخل على ملك الغير ولا الملك العام، اللي تحيدات منو الأفنية (الضوايات) كاملين، اللي ما فيهش شروط السلامة والصحة، اللي فيه طبقات كثر من المسموح، ولا اللي فتجزئة ماشي قانونية ولا فحي ما تعاودش ليه الهيكلة.

النتائج فالواقع: السكنى، الكرا، البيع والرسم العقاري

من غير المتابعة، البني اللي ماشي قانوني كيبلوكي المراحل الجاية ديال العقار:

• رخصة السكن. ما كتعطاش غير من بعد ما يتأكدو بلي البني مطابق للرخصة والتصاميم (المادة 55). البني اللي ماشي مطابق ما كياخدهاش حتى يتطابق ولا يتسوى، والسكنى فيه بوحدها معاقب عليها.
• الربط بالما والضو. اللي كيسيرو شبكات الما والضو كيطلبو فالواقع وثائق التعمير باش يديرو اشتراك جديد؛ سولو الموزع فمدينتكم على الوثائق اللي خاصين.
• الملكية المشتركة والرسوم. تقسيم عمارة لشقق عندها رسوم عقارية كيفترض بني مرخص؛ وطبقة مبنية بلا رخصة تقدر تمنع ولا تعطل إحداث الرسوم (شوفو الملكية المشتركة).
• تحيين الرسم العقاري. باش يتطابق تصميم الرسم مع البني خاص ملف تقني كيوجدو مهندس مساح طبوغرافي؛ والمحافظة العقارية كتطلب فالواقع رخصة السكن (شوفو رخصة البناء).
• البيع والكريدي. الموثقين والعدول والبنوك كيطلبو عادة رخصة البناء ورخصة السكن. العقار اللي ماشي قانوني صعيب يتباع، وبزاف ديال المرات بلا تمويل بنكي، والمشتري كياخد بني معرض للهدم.

الورث ولا البيع ما كيمحيوش عدم المطابقة: البني كيبقى كيف هو. أما شكون اللي كيتسول جنائيا (اللي بنا الأول، المالك الجديد ولا اللي ساكن)، فهادي مسألة كتحسم فيها النيابة العامة والمحكمة؛ وفحالة حقيقية، شاورو محامي.

البني ديالكم ماشي مطابق: شنو تديرو؟

ما تبداو حتى خدمة جديدة قبل ما توضح الوضعية: إلا كملتو ورش ما مرخصش كتزيدو المخالفة كبر. تبعو هاد الترتيب:

1. جمعو الوثائق: الرسم العقاري ولا سند الملكية، رخصة البناء والتصاميم المؤشر عليها «غير قابلة للتغيير» إلا كانو، رخصة السكن، وأي محضر مخالفة ولا أمر بتوقيف الأشغال.
2. ديرو رفع للبني اللي كاين عند مهندس مساح طبوغرافي: تصميم القطعة والحدود ديالها، المساحة المبنية، مسافات الارتداد، العلو والمستويات. هادا هو الأساس الموضوعي باش تقارنو مع الرخصة (شوفو رفع البنايات).
3. شاورو مهندس معماري مسجل فالهيئة: كيقارن البني اللي كاين مع ضوابط تصميم التهيئة، كيقول شنو يمكن يترخص، كيصمم التعديلات وكيوجد الملف. مذكرة المعلومات التعميرية وأداة قابلية البناء كيعاونو تعرفو القواعد (شوفو حتى تصميم التهيئة والتنطيق).
4. إيداع الطلب عن طريق المهندس المعماري فمنصة رخص (rokhas.ma)، عند الجماعة اللي كتعرضو على الوكالة الحضرية: رخصة بناء تعديلية، ولا رخصة التسوية إلا كان شي أجل محلول.
5. ديرو الخدمة المرخصة، بما فيها الهدم اللي مطلوب، ومن بعد اطلبو رخصة السكن.
6. حينو الرسم العقاري إلا تبدل البني: ملف تقني كيوجدو المهندس المساح وكيراقبو المسح العقاري.

إلا كان تحرر محضر مخالفة، القضية ولات عند النيابة العامة: خودو محامي. المهندس المساح كيوصف البني اللي كاين، المهندس المعماري كيصمم وكيودع، الجماعة والوكالة الحضرية كيقررو، والمحكمة كتحسم فالمتابعة. الأتعاب ديال هاد المتدخلين كاينة فالدليل ديال الأتعاب.

قبل ما تشريو عقار مبني: شنو تشوفو

حالة كتوقع بزاف ففاس: دار مرخصة سفلي وطبقة وحدة، ولات مع السنين سفلي وثلاثة طبقات، والورثة عارضينها للبيع. قبل ما توقعو:

• طلبو رخصة البناء، التصاميم المرخصة ورخصة السكن، وحسبو الطبقات اللي كاينين بصح مقارنة مع التصاميم؛
• تأكدو بلي السمية والمراجع ديال العقار متطابقين مع شهادة الملكية جديدة ومع الرسم العقاري (شوفو شهادة الملكية والتتبع فالأنترنيت عبر محافظتي)؛
• خليو مهندس مساح يقارن المساحة والمساحة المبنية الحقيقيين مع تصميم الرسم والتصاميم المرخصة؛
• سولو الجماعة واش كاين شي محضر مخالفة ولا أمر بالهدم على هاد البني؛
• إلا كانت بقعة ولا دار فتجزئة، طلبو محضر التسلم المؤقت ديال التجزئة؛
• طلبو من الموثق ولا العدل يكتب فالعقد وثائق التعمير اللي عطاكم البايع.

إلا كانت أرض خاوية، اللائحة الكاملة كاينة فالدليل ديال التحقق من الأرض قبل ما تشريوها. Ellipsoide تقدر توجد رفع البني اللي كاين والتصميم الطبوغرافي؛ أما قرار التعمير، العقد والاستشارة القانونية فهوما خدمة ديال مهنيين آخرين.

أسئلة كيتعاودو

المصادر الرسمية

• القانون رقم 66.12 المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء، الظهير الشريف رقم 1.16.124 بتاريخ 25 غشت 2016 (الجريدة الرسمية عدد 6501 بتاريخ 19 شتنبر 2016) — الجريدة الرسمية (نسخة الوكالة الحضرية لوجدة)
• القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير (صيغة محينة) — الأمانة العامة للحكومة
• المرسوم رقم 2.18.475 الصادر فـ12 يونيو 2019 المتعلق بتحديد إجراءات وكيفيات منح رخص الإصلاح والتسوية والهدم (الجريدة الرسمية عدد 6793 بتاريخ 8 يوليوز 2019) — الجريدة الرسمية (نسخة الوكالة الحضرية لوجدة)
• المرسوم رقم 2.23.103 الصادر فـ8 ماي 2023 بشأن منح رخص التسوية المتعلقة بالبنايات غير القانونية (الجريدة الرسمية عدد 7194 بتاريخ 11 ماي 2023) — الجريدة الرسمية (نسخة الوكالة الحضرية لوجدة)
• دليل الممارسات الجيدة لتسوية البنايات غير القانونية (أبريل 2024، النسخة الفرنسية) — وزارة إعداد التراب الوطني والتعمير والإسكان وسياسة المدينة (نسخة منشورة فالموقع ديال وكالة حضرية، auks.ma)
• الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026: القانون رقم 34.21 بتغيير وتتميم القانون رقم 25.90 والقانون رقم 64.23 المتعلق بإحداث الوكالات الجهوية للتعمير والإسكان — الأمانة العامة للحكومة (الجريدة الرسمية)
• رخص، منصة إيداع وتتبع طلبات رخص التعمير — رخص

هاد الدليل معلومات عامة محيّنة فالتاريخ المكتوب، وما كيعوضش النصوص الرسمية ولا دراسة الملف ديالكم من عند مهني. سولونا على الحالة ديالكم.