المهم
- ما تخلصو والو قبل ما تشوفو الوثائق الأصلية وتعرفو وضعية الأرض: محفظة، فمطلب التحفيظ، ولا ما محفظاش.
- فالأرض المحفظة، غير شهادة الملكية الجديدة اللي كتقول شكون المالك وشنو التحملات المقيدة؛ نسخة الرسم العقاري ما كافياش.
- الملكية ولا مطلب التحفيظ اللي باقي ماشي كيخليو مخاطر: تعرضات، حقوق ديال ناس آخرين، وحدود ما واضحاش.
- التعمير هو اللي كيحدد شحال كتسوى الأرض: المنطقة، واش تقدر تبني، التصفيف، التقسيم، والوضع القانوني ديال العقار.
- تأكدو بلي البايع عندو الحق يبيع: الهوية، الورثة، الشياع، ووكالة محترمة للمادة 4 من مدونة الحقوق العينية.
- أغلب النصب كيتفادى بمراقبات ساهلة، كتدار قبل التوقيع ماشي من بعد.
الترتيب ديال المراقبة
أغلب المشاكل ديال العقار كتبدا بتسبيق تخلص بكري، على حساب نسخة ولا كلمة. قبل أي خلاص، واخا غير باش « تحجزو »، تبعو هاد الترتيب:
- عرفو الوضعية القانونية: رسم عقاري، مطلب التحفيظ، ولا أرض ما محفظاش بملكية (عقد الملكية العدلي). الدليل ملكية، مطلب التحفيظ ولا رسم عقاري كيشرح شنو كيضمن كل وضع.
- راقبو الحق: شهادة ملكية جديدة، التقييدات والتحملات، ولا عقود أصل التملك وفين وصل مطلب التحفيظ.
- راقبو التعمير: المنطقة، واش البني مسموح، الارتفاقات، واش الأرض تقدر تتقسم.
- راقبو البايع: الهوية، واش هو المالك ولا وارث، وشنو الصلاحيات ديال الوكيل.
- راقبو الأرض بذاتها: الحدود، الأنصاب، المساحة الحقيقية، الطريق ليها، والبني ديال الجيران.
- من بعد عاد، خليو مهني مؤهل يحرر الوعد بالبيع ولا العقد.
هاد المراحل داخلة فبعضياتها: مساحة مقيسة مختلفة على ديال الرسم تقدر تبدل شحال تقدر تبني، وشياع كيبان فالشهادة كيبدل اللائحة ديال اللي خاصهم يوقعو.
الوثائق اللي خاصكم تطلبو من البايع
طلبو نسخ مقروية، وكتبو المراجع بالضبط باش تتأكدو منها بوحدكم عند المصدر الرسمي.
- وثيقة الهوية ديال البايع ولا البايعين (البطاقة الوطنية، ولا الباسبور إلا كان البايع ساكن برا).
- أرض محفظة: رقم الرسم العقاري مع الحرف الرمزي ديالو (indice) والمحافظة العقارية المعنية، تصميم الرسم، وآخر عقد ديال التملك.
- أرض فمطلب التحفيظ: رقم المطلب، وصل الإيداع، والعقود اللي مرفوقة مع المطلب.
- أرض ما محفظاش: الملكية، عقود الشرا اللي جاو وحدة من بعد وحدة، رسم الإراثة إلا كان، وأي تصميم كاين.
- إلا كان البايع ما كيبيعش لراسو: الوكالة، رسم الإراثة، ولا الحكم اللي عيّن نائب شرعي.
- التعمير: مذكرة المعلومات التعميرية جديدة إلا كانت عند البايع، وأي إذن خداه من قبل (تقسيم، تجزئة، بناء).
البايع المعقول كيعطي هاد المراجع بلا مشكل. إلا رفض يعطيكم رقم الرسم العقاري، ولا بقا يزرّبكم توقعو « دغيا » قبل ما تتأكدو، خاصكم توقفو.
الأرض المحفظة: قراية الشهادة ومقارنة التصميم مع الأرض
الرسم العقاري واقف على قاعدة ساهلة: الحق العيني ما كيكون عندو وجود فمواجهة الغير حتى يتقيد فالرسم العقاري، ومن نهار داك التقييد (الفصل 66 من ظهير 12 غشت 1913، كما تبدل بالقانون رقم 14.07). والبيوعات والاتفاقات الأخرى ما كتنتج حتى أثر، حتى بين الأطراف، حتى من تاريخ التقييد ديالها (الفصل 67). إذن اللي كيتحسب هو الحالة ديال الرسم دابا.
طلبو بيديكم شهادة الملكية جديدة، أونلاين من خدمة E-Certificat ديال الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية ولا فالمحافظة العقارية، وتأكدو من صحة أي شهادة كيعطيوها ليكم فالصفحة اللي دايرة الوكالة لهادشي (شوفو خدمات الوكالة والدليل ديال شهادة الملكية). من بعد قراو:
- المالك المقيد: نفس السمية اللي فوثيقة الهوية ديال البايع؛ وإلا كان الرسم باقي فسمية شي واحد ميت، خاص الورثة يتقيدو هوما اللولين قبل البيع.
- الشياع: بزاف ديال الملاك بحصص (الثلث، الثمن…). خاص كلشي يبيع، ولا راكم غير كتشريو حصة شائعة والشركاء عندهم فيها حق الشفعة (مدونة الحقوق العينية، المادة 292).
- الرهون: الأرض كتبقى مرهونة حتى يتشطب الرهن. ديرو فالعقد رفع اليد قبل الخلاص ولا معاه.
- الحجوز: الحجز ولا الإنذار بالحجز العقاري المقيد كيمنع أي تقييد جديد طول مسطرة البيع الجبري (الفصل 87).
- التقييد الاحتياطي: تقييد مؤقت كيحفظ الرتبة ديال حق كيطالب بيه شي واحد آخر (الفصل 85). كيبين بلي كاين نزاع ولا بيع ماشي.
- الارتفاقات والتحملات الأخرى: حق المرور، دفتر التحملات ديال تجزئة، ولا منع التفويت المرتبط بشي نظام خاص.
من بعد قارنو الورقة مع الأرض. التصميم اللي ملحق مع الرسم كيعطي المساحة، فين كاينين الأنصاب، وشكون الجيران. فالبلاصة، تأكدو بلي الأنصاب كاينين، بلي الحيوط والسياجات تابعين الحدود ديال التصميم، بلي حتى بني ديال الجار ما داخل فالأرض، وبلي الطريق ليها كاينة بالفعل. الحد المحفظ ما كيتحركش بحيط، والتقادم ما كيمشيش ضد المالك المقيد (الفصل 63). هاد المراقبة خدمة ديال مهندس مساح طبوغرافي مسجل فالهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين (شوفو دليل التحديد والتصميم المساحي، تصميم الرسم والتصميم الطبوغرافي). وباش تحسبو المساحة بشكل أولي من الإحداثيات، الأداة ديال المساحة تقدر تعاونكم، ولكن ما كتعوضش القياس فالبلاصة.
الشهادة كتوصف الرسم فالنهار اللي تعطات فيه. وبين التحقق والتوقيع يقدر يتزاد شي تقييد. طلبو من اللي غادي يحرر العقد شهادة محينة قبل التوقيع بقليل، وسولوه كيفاش تحميو الرتبة ديالكم حتى يتقيد البيع (إيداع دغيا، تقييد احتياطي على حساب الفصل 85). والقانون كيحدد أجل ثلاثة شهور باش تطلبو تقييد العقد (الفصل 65 مكرر). ومن بعد، خدمة محافظتي كتخلي المالك المقيد يتبع التقييدات اللي كتدار على الرسم ديالو.
الأرض اللي ما محفظاش: الملكية ومطلب التحفيظ اللي باقي ماشي
فالملكية، ما كاين حتى سجل عمومي كيحصي البيوعات ولا التحملات. الحيازة كتعطي الحق فالملكية « إلى أن يثبت العكس » (مدونة الحقوق العينية، المادة 3)، وعقود التفويت ما كافياش بوحدها: خاصها تكون واقفة على أصل التملك. عطيو السلسلة ديال العقود كاملة للعدل ولا الموثق ولا المحامي اللي غادي يحرر البيع: شكون كان حايز، من إمتى، كيفاش دوز الملك، وواش البايع اللي دابا كاين فعلا فاللخر ديال هاد السلسلة.
الحدود فالملكية بزاف ديال المرات كيوصفوها بسميات الجيران بلا قياس. ديرو رفع طبوغرافي للأرض وقارنو المساحة والشكل ديالها مع العقود؛ وسولو الجيران على الحدود اللي كيعترفو بيها.
فمطلب التحفيظ، طلبو الرقم وشوفو خدمة الإشهار العقاري ديال الوكالة: الخلاصة المنشورة، واش التحديد تدار ولا لا، وإعلان انتهاء التحديد. من بعد ما يتنشر إعلان انتهاء التحديد، التعرضات تقدر تتقدم فشهرين (الفصلان 23 و24 من الظهير). سولو المحافظة العقارية واش كاينين تعرضات مسجلة: التعرض اللي ما ترفعش يقدر يدي الملف للمحكمة. وإلا شريتو رغم هادشي، أودعو العقد ديالكم فالمحافظة باش تحفظو الرتبة (الفصل 84)؛ والحق ديالكم غادي يتاخد بعين الاعتبار نهار التحفيظ، إلا سمحات المسطرة.
فالحالتين، عقلو بلي التحفيظ هو الطريق الوحيدة لرسم « نهائي وما كيقبلش الطعن » (الفصل 62). الدليل ملكية، مطلب التحفيظ ولا رسم عقاري كيفصّل هاد المسطرة.
التعمير والوضع القانوني ديال العقار
رسم عقاري نقي ما كيقول والو على شنو تقدرو تبنيو. بداو بتصميم التهيئة فالبوابة الجغرافية « تعمير »، ومن بعد طلبو مذكرة المعلومات التعميرية من الوكالة الحضرية. هي منصوص عليها فضابط البناء العام (المرسوم رقم 2.18.577)، وكتبين وثيقة التعمير اللي كتطبق، التخصيص ديال المنطقة، الإمكانيات ديال استعمال الأرض، العلو، وشروط الدخول ليها؛ وما كتساويش رخصة. والوكالات الجهوية للتعمير والإسكان غادي تخلف الوكالات الحضرية شوية بشوية (القانون رقم 64.23). التفاصيل كاينين فـدليل التعمير، والأداة ديال قابلية البناء كتعاون تقدّرو المساحة اللي تقدر تتبنى.
- التنطيق وقابلية البناء: منطقة ديال السكن، فلاحية، ديال التجهيزات ولا ممنوع فيها البني؛ بلايص محجوزة فتصميم التهيئة، اللي كيتعتبر إعلان بالمنفعة العامة بالنسبة للطرقان والتجهيزات اللي فيه (القانون رقم 12.90، المادة 28).
- التصفيف: طريق مبرمجة ولا غادي تتوسع تقدر تاكل من الواجهة؛ وما كاين حتى بني جديد داخل الحرم المحدد (القانون رقم 12.90، المواد 32 حتى 34).
- أرض برا أي تصميم: شروط المساحة والعلو والتراجع محددة بنص تنظيمي (المادة 46)؛ خليو الوكالة الحضرية تأكد ليكم الحالة ديالكم.
- التقسيم: فالجماعات، المراكز المحددة، المناطق المحيطة بيها، والمناطق اللي فيها وثيقة تعمير مصادق عليها، البيع اللي كيقسم الأرض خاصو إذن بالتقسيم (القانون رقم 25.90، المادة 58، كما بدلها القانون رقم 34.21). والعدول والموثقين والمحافظين ما يقدروش يحررو العقد ولا يقيدوه بلا هاد الإذن ولا شهادة كتثبت بلي العملية ما داخلاش فالقانون (المادة 61). وإلا كانت البقع للبني، كيطبق نظام التجزئة العقارية.
- الأرض الفلاحية: القانون رقم 34.94 (1995) كيحد من تقسيم الأملاك الفلاحية اللي كاينة داخل دوائر الري ودوائر الاستثمار فالأراضي البورية؛ والقانون كيخلي شرا الأرض الفلاحية برا المدار الحضري غير للأشخاص الذاتيين المغاربة ولشي أشخاص معنويين (شوفو الأرض الفلاحية والقروية).
- الوضع القانوني ديال العقار: أملاك الدولة العامة والخاصة، الأحباس، أراضي الجماعات السلالية، وأملاك الجماعات الترابية ما كتتملكش بالحيازة (مدونة الحقوق العينية، المادة 261). والملك الغابوي ما كيتفوتش على حساب ظهير 10 أكتوبر 1917. وأراضي الجيش ما كتتباعش بحال الأرض ديال الخواص.
وإلا كان شي بني ديجا فالأرض، تأكدو بلي مرخص: شوفو البني بلا رخصة.
واش البايع عندو الحق يبيع؟
الأرض المزيانة إلا باعها الشخص الغالط، كتبقى صفقة خايبة. تأكدو من ثلاث حوايج.
- الهوية: السمية اللي فوثيقة الهوية خاصها تكون بحال بحال اللي فالشهادة ولا فالعقود. رد بالك من بايع ما كيجيب غير نسخة.
- الورثة: الأرض اللي مورثة كتكون على الشياع بين جميع الورثة اللي مذكورين فرسم الإراثة. وفالأرض المحفظة، خاص الورثة يتقيدو هوما اللولين (الفصل 82 من الظهير). كل وارث يقدر يبيع الحصة ديالو، ولكن حتى واحد ما يقدر يبيع بوحدو الحصص ديال الآخرين. شوفو الإرث والقسمة.
- الوكالة: من القانون رقم 69.16 (2017)، المادة 4 من مدونة الحقوق العينية ولات كتفرض على الوكالات المتعلقة بالحقوق العينية نفس الشكل ديال العقد بذاتو، وإلا تكون باطلة: محرر رسمي ولا محرر ثابت التاريخ كيحررو محامي مقبول للترافع أمام محكمة النقض. والوكالة العرفية المصادق على التوقيع ديالها ما كافياش. خليو اللي غادي يحرر العقد يتأكد من صحة الوكالة، التاريخ ديالها، وشنو الصلاحيات اللي فيها (بيع هاد الأرض بالضبط، قبض الثمن).
بالنسبة لمغاربة العالم، سواء شاريين ولا بايعين، الوكالة بزاف ديال المرات ضرورية. عطيو الصيغة ديالها للموثق ولا العدل يشوفها قبل ما تديروها فالقنصلية ولا برا، وخليو مهني ما عندو علاقة مع البايع يتأكد فالبلاصة من داكشي اللي ما تقدروش تشوفوه بعينيكم.
النصب المعروف وكيفاش تحمي راسك منو
هاد الحالات كترجع بزاف فالنزاعات ديال العقار. ماشي ديما فيها نصب مقصود، ولكن كل وحدة عندها الدوا ديالها.
- البيع جوج مرات. نفس الأرض كتتباع لجوج ديال الشراية. فالأرض المحفظة، التقييد هو اللي كيخلق الحق فمواجهة الغير (الفصلان 66 و67): والشاري اللي ما قيدش العقد ديالو ما كيبقا ليه غير يرجع على البايع. الحماية: شهادة محينة قبل التوقيع، عقد كيحررو مهني مؤهل، وطلب التقييد بلا تعطال.
- الوثائق المزورة. شهادة مزورة، عقد مزور، ولا وكالة مزورة. الحماية: طلبو الشهادة بيديكم من الموقع ديال الوكالة وتأكدو من صحة أي وثيقة بالرمز ديالها؛ وعطيو الوكالة للي غادي يحرر العقد يراقبها. والقانون كيعطي للمالك اللي طاح ضحية تدليس ولا تزوير الحق يدير دعوى فأجل ربع سنين من تاريخ التقييد اللي كيطعن فيه (مدونة الحقوق العينية، المادة 2): إذن الشرا اللي واقف على وثيقة مزورة ماشي فأمان.
- وارث واحد كيبيع أرض فيها الشياع. واحد من الورثة كيقدم الأرض بحال إلا ديالو بوحدو. الحماية: شهادة الملكية ولا رسم إراثة كامل، والتوقيع ديال جميع الشركاء؛ ولا راكم غير كتشريو حصة والشفعة كتهددها.
- التجزئة بلا رخصة. كيبيعو « بقع » فأرض كبيرة، بلا طريق بلا شبكات. والبقع ما تقدرش تتفوت حتى من بعد التسلم المؤقت ديال الأشغال (القانون رقم 25.90، المادة 33)، والعقود اللي مخالفة للقانون باطلة (المادة 72). الحماية: طلبو إذن التجزئة ومحضر التسلم المؤقت، وتأكدو بلي البقعة عندها رسم عقاري ديالها.
- أرض برا المدار اللي فيه البني. أرض رخيصة كيبيعوها « للبني » ومن بعد كيبان بلي فلاحية، ممنوع فيها البني، ولا محجوزة لطريق. الحماية: « تعمير »، ومن بعد مذكرة المعلومات التعميرية قبل أي تسبيق.
- الترامي على ملك الغير. الأرض اللي وراوكم ماشي هي ديال الرسم، ولا شي جار بنى على جزء منها. الحماية: قلبو على الأنصاب وطابقو تصميم الرسم مع الأرض قبل التوقيع.
شكون كيدير آش
- الموثق، العدول ولا المحامي المقبول للترافع أمام محكمة النقض: التحقق القانوني من الوثائق وتحرير العقد بالشكل اللي كتفرضو المادة 4 من مدونة الحقوق العينية، ومن بعد الإيداع ديالو للتقييد.
- المحافظة العقارية (الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية): كتعطي الشهادات والتصاميم، كتقيد الحقوق، وكتنشر مطالب التحفيظ.
- المهندس المساح الطبوغرافي المسجل فالهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين: مراقبة الحدود والأنصاب، قياس المساحة، مطابقة تصميم الرسم ووثيقة التعمير، والملفات التقنية ديال التقسيم.
- الوكالة الحضرية والجماعة: مذكرة المعلومات التعميرية، وأذون التقسيم والتجزئة والبناء.
المصاريف ديال الشرا (رسوم التسجيل، رسوم المحافظة العقارية، الأتعاب) كتبدل على حساب الثمن والتعريفات اللي خدامين بيها؛ والأداة ديال المصاريف كتعطي تقدير خاص اللي غادي يحرر العقد يأكدو.
Ellipsoide، مهندس مساح طبوغرافي ففاس، كيدير مراقبة الحدود وقياس المساحة قبل الشرا؛ أما التحقق القانوني والعقد فهوما خدمة الموثق، العدول ولا المحامي المؤهل (شرا أرض).
أسئلة كيتعاودو
واش النسخة ديال الرسم العقاري اللي عطاني البايع كافية؟
لا. النسخة ما كتبينش شنو تقيد من بعدها. غير شهادة الملكية الجديدة، اللي كتطلبوها بيديكم ولا كتتأكدو من صحتها فالموقع ديال الوكالة، هي اللي كتبين المالك المقيد والتحملات فالتاريخ ديالها.
الشهادة نقية، واش باقي خاصني نمشي للأرض؟
إيه. الشهادة ما كتقولش واش الأنصاب فبلاصتهم، ولا واش شي جار داخل فالأرض، ولا واش الأرض اللي وراوك هي فعلا ديال الرسم. هاد المراقبة كتدار بمطابقة تصميم الرسم مع الأرض، عند مهندس مساح طبوغرافي.
واش نقدر نخلص تسبيق باش نحجز الأرض؟
حسن تسناو حتى تساليو المراقبة وتوقعو وعد بالبيع كيحررو مهني مؤهل، فيه الشروط (رفع اليد على الرهن، إذن التقسيم، مذكرة التعمير) وشنو غادي يوقع للتسبيق إلا ما تحققوش.
كنشري بقعة من أرض كبيرة. شنو خاصني نراقب زايد؟
إلا كانت البقعة للبني، العملية كتدخل مبدئيا فنظام التجزئة؛ وإلا ماشي للبني، يقدر يتطلب إذن بالتقسيم على حساب المنطقة (القانون رقم 25.90 كما بدلو القانون رقم 34.21). وبلا بيه، العقد ما يقدرش يتحرر ولا يتقيد. وديرو حتى التحديد ديال البقعة بالأنصاب وضمنو الطريق ليها.
شنو ندير إلا وقعت ومن بعد لقيت مشكل؟
شاورو محامي دغيا. على حساب الحالة، التقييد الاحتياطي (الفصل 85 من ظهير 1913) يقدر يحفظ الرتبة ديالكم فأرض محفظة، وتقدرو ترفعو دعوى على البايع. الآجال صارمة: ما تسناوش.
المصادر الرسمية
- الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 (12 غشت 1913) المتعلق بالتحفيظ العقاري، كما وقع تغييره وتتميمه ولا سيما بالقانون رقم 14.07 (صيغة محينة، بالفرنسية) — وزارة العدل (عدالة)
- القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية (الجريدة الرسمية عدد 7158، الترجمة الفرنسية) — الجريدة الرسمية، منشورة على FAOLEX (منظمة الأغذية والزراعة)
- خدمة E-Certificat: طلب شهادة الملكية وتتبعها والتحقق من صحتها — الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية
- القانون رقم 12.90 المتعلق بالتعمير (صيغة محينة) — الأمانة العامة للحكومة
- المرسوم رقم 2.18.577 الصادر في 12 يونيو 2019 بالموافقة على ضابط البناء العام والقرارات المشتركة (الجريدة الرسمية عدد 6874 بتاريخ 16 أبريل 2020) — وكالة حضرية، نسخة من الجريدة الرسمية
- القانون رقم 25.90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات (النص الأصلي لسنة 1992) — وزارة العدل (عدالة)
- القانون رقم 34.21 بتغيير وتتميم القانون رقم 25.90، والقانون رقم 64.23 بإحداث الوكالات الجهوية للتعمير والإسكان (الجريدة الرسمية عدد 7533 بتاريخ 10 غشت 2026) — الأمانة العامة للحكومة (الجريدة الرسمية)
- ظهير 10 أكتوبر 1917 المتعلق بالمحافظة على الغابات واستغلالها — الوكالة الحضرية للصويرة، نسخة من النص
هاد الدليل معلومات عامة محيّنة فالتاريخ المكتوب، وما كيعوضش النصوص الرسمية ولا دراسة الملف ديالكم من عند مهني. سولونا على الحالة ديالكم.