الأساسي
ابدؤوا بتحديد نوع الوثيقة: التصميم العقاري موقع من مصلحة المسح العقاري، أما التصميم المرقم أو الرفع الخاص فيصفان الأرض دون تحديد أي حد قانوني.
في سلم 1/1000، يساوي 1 سم على الورق 10 أمتار على الأرض. وملف PDF المطبوع بخيار الملاءمة مع الصفحة لم يعد خاضعًا للسلم: اطبعوه بنسبة 100% وتحققوا.
تُكتب المساحة بالهكتار والآر والسنتيار: 1 ha = 100 a، و1 a = 100 ca، و1 ca = 1 م². وبذلك فإن 37 a 24 ca تساوي 3724 م².
يجب أن يتطابق رقم العقار واسمه والسلم ومرجع الخريطة في جميع الوثائق.
يدل BI على تحديد التحفيظ، وBC على تحديد تكميلي قد يغيّر الحدود: تأكدوا من أنكم تتوفرون على أحدث تصميم.
عند وجود فرق، لا تحركوا شيئًا: راسلوا المهندس أولًا، ثم توجهوا إلى مصلحة المسح العقاري أو محام أو المجلس الجهوي للهيئة حسب طبيعة المشكلة.
ما هي الوثيقة التي بين أيديكم؟
تشمل كلمة «تصميم» وثائق مختلفة جدًا لا تتساوى قيمتها. حددوا وثيقتكم:
التصميم العقاري أو تصميم الرسم (plan foncier): التصميم الرسمي لأرض محفظة أو في طور التحفيظ. يبين الحدود والمساحة (المرسوم رقم 2-13-18، المادة 4). ويحمل اسم المساح وتاريخ الرفع واسم وتوقيع رئيس مصلحة المسح العقاري أو من ينوب عنه (المادة 21).
التصميم القطعي (plan parcellaire): عبارة متداولة لتصميم يبين قطعة وحدودها وأنصابها. وقد تعني تصميمًا عقاريًا رسميًا كما قد تعني مجرد رفع أنجزه مكتب خاص. اعتمدوا على التوقيع لا على العنوان.
التصميم المرقم (plan coté): تصميم طبوغرافي بالأبعاد والارتفاعات، يُستعمل لتصور المشروع.
رسم التحديد ومحضر التحديد
يُعدان في عين المكان، ويبينان ما جرى وأين وُضعت الأنصاب.
الملف التقني
الوثائق التي تثبت صحة التصميم، بما فيها القياسات والحسابات.
لمعرفة استعمال كل تصميم، راجعوا دليل التصميم المساحي. وتتيح خدمة E-Plan cadastral التابعة للوكالة طلب تصميم والتحقق من صحته.
معلومة مفيدة
حتى التصميم الصحيح لا يبين من هو المالك اليوم ولا إن كان العقار مرهونًا: هذا دور شهادة الملكية.
التصميم القطعي: معنى كل بيان
ابحثوا عن البيانات التالية واحدًا تلو الآخر. وقد لا يتضمنها كلها تصميم قديم.
الحدود
الخط الذي يغلق مضلع العقار، من نصب إلى الذي يليه. وفي التصميم العقاري، هو الحد المثبت عند التحديد، وليس بالضرورة سياج اليوم.
الأنصاب المرقمة
B1 وB2 وB3… هي رؤوس المضلع (المرسوم، المادة 20)، وتضيف تعليمات المسح العقاري نصبًا عند كل تغير في المجاور أو في طبيعة الحد. وبعد التقسيم، يحافظ التصميم الجديد على ترقيم الرسم الأصلي: قد تغيب أرقام دون أن يكون هناك خطأ.
التربيعات وإحداثيات لامبير
تُعلَّم الشبكة بقيم X (تزداد نحو الشرق) وY (تزداد نحو الشمال). ويتيح الربط بالشبكة الجيوديزية (المرسوم، المادة 21) نقل العقار إلى الخريطة المساحية وإعادة حساب موضع نصب مفقود. وتقع فاس في المنطقة الأولى (شمال المغرب). ويعطي الهاتف نظامًا آخر: استعملوا محول لامبير.
السلم
1/500، 1/1000، 1/2000… انظروا الجزء الموالي.
الشمال
يوجه سهم أو الشبكة التصميم. وفي عين المكان، أديروا التصميم مستعينين بطريق أو زاوية جدار. ويختلف شمال البوصلة قليلًا عن شمال الشبكة: لا تستعملوه للحكم على حد.
المجاورون
ما يحاذي كل ضلع: عقار محفظ أو مطلب تحفيظ أو شخص أو طريق أو واد. وتطلب تعليمات المسح العقاري تعيين العقار المجاور المحفظ باسمه ورقمه.
طبيعة الأرض أو مشتملاتها
أرض عارية، بناء، أغراس، بئر، ممر. وهي الحالة في تاريخ الرفع. ويعني الرمز TC في التصاميم أرضًا فلاحية (terrain de culture).
المساحة (contenance): بالهكتار والآر والسنتيار.
الخريطة وورقة التحديد الموقعي
تنقل مصلحة المسح العقاري التصاميم المرتبطة إلى الخريطة المساحية (المرسوم، المادة 22). ويبين هذا المرجع مكان العقار بين جيرانه.
R أو T، واسم الملك
يشير R إلى مطلب تحفيظ (التحفيظ جارٍ)، وT إلى رسم عقاري. وفي مثال خيالي: R 00000/00، الملك المسمى X. انقلوا المرجع كاملًا، بما في ذلك ما بعد الخط المائل: فرقم واحد مختلف يدل على عقار آخر.
السلم والمساحة: حسابان يجب معرفتهما
السلم. في 1/1000، يكون الرسم أصغر من الأرض بألف مرة: 1 سم مقاس يساوي 10 أمتار، ومربع ضلعه 1 سم يساوي 100 م². وعلى المنوال نفسه، 1 سم يساوي 2 م في 1/200، و5 م في 1/500، و20 م في 1/2000، و50 م في 1/5000.
فخ ملف PDF. خيار الملاءمة مع الصفحة يصغر الرسم أو يكبره لملء الورقة، فلا يبقى السلم المكتوب صحيحًا. اطبعوا بالحجم الفعلي (100%) وعلى المقاس الأصلي. وتحققوا بالمسطرة: قيسوا المسافة بين خطين من الشبكة وقارنوها بالفرق بين إحداثياتهما (في 1/1000، تعطي 100 م طول 10 سم)، أو قيسوا طولًا مكتوبًا على التصميم.
المساحة. 1 هكتار (ha) = 100 آر (a)؛ 1 آر = 100 سنتيار (ca)؛ 1 سنتيار = 1 م². وتُقرأ الأرقام كعدد واحد من الأمتار المربعة: 37 a 24 ca = 3724 م²؛ 2 ha 05 a 40 ca = 20540 م². انتبهوا: 5 a 8 ca تساوي 508 م² وليس 58. وتقوم أداة المساحة بالتحويل.
من أين يأتي الرقم. يجب أن يسمح التصميم العقاري النظامي بتحديد إحداثيات المحيط والمساحة بالحساب، بغض النظر عن سلم الرسم (التعليمة التقنية للمسح العقاري، المادة 3). والمساحة المعتمدة هي المحسوبة من الإحداثيات؛ أما القياس البياني فهو للمراقبة ويتم على الأصل لا على نسخة (المادتان 59 و64). فالقياس بالمسطرة على نسخة يعطي تحققًا لا نتيجة. وتنص التعليمة أيضًا، كقاعدة عامة، على تقريب المساحة إلى أربعة أرقام معنوية في الوسط القروي وخمسة في الوسط الحضري (المادة 62): وقد ينتج عن ذلك فرق ببضعة أمتار مربعة.
تنبيه
يؤدي التصغير إلى 90% إلى فقدان 10% من الأطوال، لكن 19% من المساحات. كما أن تصميمًا من حجم A3 مطبوعًا على ورقة A4 ينتقل من سلم 1/1000 إلى نحو 1/1400: يبدو كل شيء أصغر دون أي تنبيه.
التصميم المرقم: التضاريس لا الملكية
يصف التصميم الطبوغرافي المرقم الأرض كما هي: الأبعاد والبنايات والارتفاعات.
خطوط التسوية تصل النقط ذات الارتفاع نفسه: إذا تقاربت دلت على انحدار قوي، وإذا تباعدت دلت على أرض شبه مستوية.
النقط المرقمة تعطي ارتفاع مكان محدد: زاوية جدار، عتبة، حافة طريق.
ما يتيحه
تموضع بناء، وضبط المستويات، وتوقع سيلان المياه، وتقدير أشغال التراب، والتحقق من الارتدادات.
ما لا يتيحه
تثبيت حد قانوني، أو إثبات ملكية أو مساحة قانونية، أو حسم نزاع مع جار.
قد يرسم هذا التصميم حدًا بنقل أنصاب الرسم العقاري أو الأنصاب الموجودة في عين المكان، لكن ذلك يبقى مجرد تمثيل. ففي الأرض المحفظة، المرجع هو التصميم العقاري؛ وفي الأرض غير المحفظة، سيحدد تحديد التحفيظ الحدود. اطلبوا مقابلة التصميمين قبل البناء، واسألوا عن تاريخ الرفع ومصدر الارتفاعات.
الملف التقني للتحديد: من الإعداد إلى التصميم
وراء التصميم، تخلف كل عملية وثائق تسمح بمراقبة العمل أو بإيجاد نصب بعد سنوات. ويصدر الملف عن مصلحة المسح العقاري (تحديد التحفيظ) أو عن مهندس مساح طبوغرافي من القطاع الخاص (تقسيم، تجزئة، إعادة وضع الأنصاب…). ويتضمن:
مشروع الرفع
الإعداد. يجمع المساح الوثائق المتعلقة بنقط الربط والعقارات المجاورة، ويعاين الأرض، ويحدد تنظيم الرفع (التعليمة التقنية، المادة 8).
نقط الارتكاز والمحطات
نقط الارتكاز هي علامات ذات إحداثيات معروفة يرتبط بها الرفع، خصوصًا نقط الشبكة الجيوديزية؛ أما المحطات فهي مواضع الجهاز.
التسديدات
قياسات الزوايا والمسافات انطلاقًا من محطة. ويجب مراقبة رفع النصب بقياس مستقل (المادة 29).
رسم الرفع (croquis de levé): الوثيقة الأساسية حسب التعليمة، وهو مخطط يجب أن يتمكن أي عون آخر من استعماله (المادة 37). ويُعتمد على الأطوال المكتوبة، لا على قياس بالمسطرة. وقد تحمل المحطة الرمز PF، أي piquet en fer: وتد حديدي يحدد النقطة على الأرض.
رسم التحديد والمحضر
الرسم، وهو تصميم موجز يُنجز في عين المكان (ظهير 1913، الفصل 20)، يُلحق بالمحضر الذي يذكر التاريخ والحاضرين وتصريحاتهم والأنصاب والحدود والوثائق والاتفاقات (الفصل 21).
الحسابات
تحول القياسات إلى إحداثيات ثم إلى مساحة (المادتان 38 و55 وما يليها). ومنها V0M (أو VZM)، وهي زاوية سمت متوسطة توجه قياسات كل محطة.
جدول المساحات
سجل العمليات التي أُنجزت على العقار وما نتج عنها من مساحة (المادة 63).
النسخة الشفافة والنسخ المطبوعة
النسخة الشفافة (calque) تُستعمل لإعادة إنتاج الرسم، والنسخ المطبوعة مأخوذة عنها وقد تتشوه.
من يحتفظ بماذا؟ يُودع الملف التقني للتقسيم أو التجزئة أو إعادة وضع الأنصاب لدى مصلحة المسح العقاري من أجل المراقبة والنقل على الخريطة والتأشير والحفظ (المرسوم، المادة 17). ويُلحق المحافظ التصميم العقاري النهائي بالرسم (المادة 21). ويحدد دليل مشترك بين الوكالة والهيئة (2019) الوثائق حسب كل عملية.
لم نعثر على نص يحدد ما يجب على المهندس الاحتفاظ به أو تسليمه لكم. لذلك حددوه في عرض الأثمان: تصميم موقع، محضر، إحداثيات الأنصاب، حساب المساحة، نسخة PDF. ويمكن لكل شخص يثبت هويته ويقدم رقم الرسم أو المطلب الحصول على المعلومات والتصاميم المتعلقة بالملف (المرسوم، المادة 27)، مقابل الوجيبات المقررة (المادة 28).
BI وBC: التحديد الأول والتحديد التكميلي
في وثائق المسح العقاري، يدل BI على تحديد التحفيظ، الذي يحدد العقار لأول مرة، ويسمى عادة التحديد الأول. ويدل BC على التحديد التكميلي: حسب تعليمات المسح العقاري، يهدف إلى تصحيح حدود التحديد الأول، أو تحديد مطالبة، أو حذفها.
- قد يغير BC التصميم: يُعد تصميم عند انتهاء العملية (المرسوم، المادة 4) ولا يظهر فيه سوى المساحة الجديدة. وقد تبين نسخة أقدم مساحة أو حدًا مختلفًا.
- قد يعيد BC فتح باب التعرضات: إذا وسع الحدود، يُنشر إعلان انتهاء التحديد من جديد (ظهير 1913، الفصل 23)، وتُقدم التعرضات داخل شهرين من هذا النشر (الفصل 24).
إذا ورد BC في ملفكم، اسألوا عن تاريخه وموضوعه والتصميم الناتج عنه. راجعوا دليل التحديد وتتبع الملف.
قراءة تصميم الملكية المشتركة
يصف تصميم الملكية المشتركة طابقًا واحدًا من البناية: الأجزاء المفرزة والأجزاء المشتركة وأرقام الأجزاء والجدران والأبعاد الداخلية. ويحدد المقطع الرأسي موضع هذا الطابق في ارتفاع البناية، وتبين خانة التعريف مناسيبه وتاريخ معاينة الحالة.
ويعرض جدول المساحات المساحة الداخلية من جهة، والمجموع الذي يشمل البروز والشرفة من جهة أخرى: تحققوا من المساحة التي يعتمدها الرسم العقاري والعقد. ويعني الرمز PF قرب الشرفة باب-نافذة (porte-fenêtre).
لائحة التحقق عند تسلم التصميم
ضعوا التصميم والعقد والشهادة جنبًا إلى جنب، ودونوا أسئلتكم: فالسؤال الدقيق يأتي بجواب دقيق.
المرجع والاسم.
الرقم الكامل واسم الملك متطابقان في التصميم والمحضر والعقد والشهادة.
التوقيع والتاريخ.
يحمل التصميم اسم من أعده وتاريخ الرفع؛ ويحمل التصميم العقاري كذلك توقيع مصلحة المسح العقاري. راجعوا جدول الهيئة للتأكد من تسجيل المهندس.
السلم والخريطة.
يظهر السلم نفسه ومرجع الخريطة نفسه في التصميم والوثائق المرافقة له.
المساحة.
حولوا المساحة بواسطة أداة المساحة وقارنوها بالعقد والشهادة. وإذا تضمن الملف إحداثيات الأنصاب، أعيدوا حساب المساحة بواسطة أداة حساب المساحة.
الأنصاب على الأرض.
تجولوا في الأرض ودونوا كل نصب موجود أو مفقود. وحسب المرسوم، يحمل النصب المغروس حرفي I.F ويبرز 5 سم (المادة 20). التقطوا صورًا ولا تحركوا شيئًا: فنقل نصب التحفيظ أو إتلافه معاقب عليه (الظهير، الفصل 105).
المجاورون.
قارنوا الأسماء والأرقام بما تعرفونه عن الجوار. فالجار الذي باع ليس خطأ، أما المجاور المجهول فيستحق سؤالًا.
الجدران والبنايات.
انظروا هل يتجاوز جدار أو بناء الخط. وإذا كنتم تقيسون على ملف PDF مطبوع، فتحققوا من السلم أولًا.
تعيشون في الخارج؟ تحققوا من ملف PDF، ثم اطلبوا من قريب تصوير كل نصب وتسجيل موضعه بواسطة أداة الرفع بنظام GPS. وهذا مؤشر تقريبي وليس قياس مساح.
مثال
مثال خيالي: يذكر التصميم 37 a 24 ca، ويذكر عقد الشراء 3800 م². قبل أي استنتاج، تحققوا من المرجع وتاريخ كل وثيقة ووجود BC أو تقسيم: فكثيرًا ما يكرر العقد القديم مساحة مصرحًا بها.
عند وجود فرق: ماذا تفعلون، وبأي ترتيب
الفرق ليس بالضرورة خطأ ولا تزويرًا. لا تلمسوا شيئًا على الأرض ولا توقعوا عقدًا قبل توضيح الأمر.
راسلوا المساح الذي أعد التصميم، مع ذكر المرجع والوثائق المقارنة والفرق بالأرقام، واطلبوا جوابًا كتابيًا.
بالنسبة للتصميم العقاري، توجهوا إلى مصلحة المسح العقاري. وإذا لم يعد التصميم مطابقًا لحالة العقار، فالسبيل المقرر هو ملف تقني لمطابقة التصميم مع حالة العقار، يعده مهندس مسجل (المرسوم، المادة 17).
بالنسبة لمطلب جارٍ، راقبوا الآجال. يتم الطعن في الحدود بتعرض، داخل شهرين من نشر إعلان انتهاء التحديد (الظهير، الفصل 24). استشيروا محاميًا دون تأخير.
بالنسبة للأرض المحفظة، الرسم نهائي (الظهير، الفصل 62): وتغيير الحد يتطلب عقدًا وإجراءات لدى المحافظة العقارية. ابدؤوا بتقدير الفرق بالأرقام لدى مهندس.
في نزاع مع جار، قوموا بالقياس، وحاولوا الاتفاق الودي، ثم استشيروا محاميًا. ويمكن للمحكمة تعيين خبير قضائي، والقاضي هو من يبت.
في حالة خطأ شخصي من المهندس، يمكن لكل ذي مصلحة تقديم شكاية إلى المجلس الجهوي للهيئة الذي يتبع له (القانون رقم 30-93، المادتان 84 و85)، داخل خمس سنوات من الوقائع (المادة 86)؛ ويبقى اللجوء إلى المحاكم ممكنًا (المادة 79).
بالنسبة لمشكل خدمة لدى الوكالة، توجد منصة الشكايات «شكاية» على بوابتها.
يمكن لمكتب Ellipsoide، وهو مكتب مهندس مساح طبوغرافي بفاس، مراقبة تصميم وأنصاب في عين المكان: راجعوا خدمة التحديد.
تنبيه
لا يمكن لأحد تسوية حد مقابل مال خارج هذه المساطر. وإذا عُرض عليكم تصحيح تصميم دون المرور بمصلحة المسح العقاري، فارفضوا.
أسئلة شائعة
كيف أقرأ 37 a 24 ca؟
37 آرًا و24 سنتيارًا. الآر 100 م² والسنتيار 1 م²: 37 × 100 + 24 = 3724 م². والهكتار 100 آر، أي 10000 م².
لماذا لا يطابق تصميمي المطبوع السلم؟
غالبًا طُبع الملف بخيار الملاءمة مع الصفحة أو على مقاس أصغر من الأصل. أعيدوا الطباعة بالحجم الفعلي (100%) وعلى المقاس الصحيح، ثم قيسوا طولًا معروفًا للتحقق.
هل يمكن للتصميم المرقم أن يثبت حدودي؟
لا. فهو يصف الأرض وارتفاعاتها. وفي الأرض المحفظة، الحد المرجعي هو حد التصميم العقاري الملحق بالرسم؛ وفي الأرض غير المحفظة، سيحدده تحديد التحفيظ.
ماذا يعني BI وBC في تصميمي؟
يعني BI تحديد التحفيظ، ويعني BC تحديدًا تكميليًا يهدف إلى تصحيح حدود التحديد الأول أو إلى تحديد مطالبة أو حذفها. وإذا وُجد BC، فتأكدوا من أن تصميمكم لاحق لهذه العملية.
مساحة عقدي ليست هي مساحة التصميم: هل الأمر خطير؟
ليس بالضرورة: فكثيرًا ما يكرر العقد القديم مساحة مصرحًا بها ويعتمد التصميم الحديث مساحة محسوبة. لكن لا تتركوا الفرق دون تفسير قبل الشراء أو القسمة. وفي الأرض المحفظة، المرجع هو التصميم العقاري. وقد يترتب عن الفرق الذي يكشفه التصميم أداء وجيبات تكميلية (المرسوم، المادة 31).
هل يمكنني الحصول على تصميم أرضي أو ملفها؟
نعم بالنسبة للمعلومات والتصاميم الخاصة بعقار محفظ أو في طور التحفيظ، إذا أثبتم هويتكم وقدمتم رقم الرسم أو المطلب (المرسوم، المادة 27). ويتم الطلب بالشباك أو عبر E-Plan cadastral، الخدمة الإلكترونية للوكالة. أما الملف الذي أعده مكتب خاص، فاطلبوا نسخة منه من المهندس.
المصادر الرسمية
- ظهير 9 رمضان 1331 (12 غشت 1913) المتعلق بالتحفيظ العقاري، كما تم تعديله وتتميمه (الفصول 20 و21 و23 و24 و62 و105)عدالة، وزارة العدل
- المرسوم رقم 2-13-18 الصادر في 16 رمضان 1435 (14 يوليوز 2014) في شأن إجراءات التحفيظ العقاري (المواد 4 و17 و20 إلى 22 و27 و28 و31)الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية (مجموعة النصوص القانونية، طبعة 2023)
- مذكرات وتعليمات تتعلق بأشغال المسح العقاري، طبعة 2017: مذكرة المصلحة رقم 78 حول إنجاز التحديد؛ التعليمة التقنية لسنة 1973 حول الرفع والحسابات (المواد 3 و8 و29 و32 و37 و38 و39 و55 و59 و62 إلى 64 و68)الوكالة، مديرية المسح العقاري (وثيقة نشرتها الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين)
- دليل الوثائق المطلوبة في الملفات التقنية (شتنبر 2019)الوكالة والهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين (وثيقة نشرتها الهيئة)
- القانون رقم 30-93 المتعلق بمزاولة مهنة المهندس المساح الطبوغرافي وبإحداث الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين (المواد 79 و84 و85 و86)عدالة، وزارة العدل
- خدمة E-Plan cadastral: طلب التصميم والتحقق من صحتهالوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية
- جدول الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيينالهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين
هذا الدليل معلومات عامة محيَّنة في التاريخ المذكور، ولا يعوّض النصوص الرسمية ولا دراسة ملفكم من طرف مهني. اطلبوا رأينا في وضعيتكم.