L'essentiel
Commencez par identifier le document : un plan foncier est signé par le service du cadastre ; un plan coté ou un levé privé décrit le terrain sans fixer de limite juridique.
Au 1/1000, 1 cm sur le papier vaut 10 m sur le terrain. Un PDF imprimé en mode « ajuster à la page » n'est plus à l'échelle : imprimez à 100 % et contrôlez.
La contenance se lit en hectares, ares et centiares : 1 ha = 100 a, 1 a = 100 ca, 1 ca = 1 m². Ainsi, 37 a 24 ca font 3 724 m².
Le numéro de la propriété, son nom, l'échelle et la référence de mappe doivent concorder sur toutes les pièces.
BI désigne le bornage d'immatriculation, BC un bornage complémentaire qui peut modifier les limites : vérifiez que vous avez le plan le plus récent.
En cas d'écart, ne déplacez rien : écrivez d'abord au géomètre, puis adressez-vous au service du cadastre, à un avocat ou au conseil régional de l'Ordre selon le problème.
Quel document avez-vous entre les mains ?
Le mot « plan » recouvre des documents très différents, dont la valeur n'est pas la même. Identifiez le vôtre :
Le plan foncier, ou plan du titre (التصميم العقاري) : le plan officiel d'un terrain immatriculé ou en cours d'immatriculation. Il indique les limites et la superficie (décret n° 2-13-18, article 4). Il porte le nom du géomètre, la date du levé, et le nom et la signature du chef du service du cadastre ou de son délégataire (article 21).
Le plan parcellaire
expression courante pour un plan montrant une parcelle, ses limites et ses bornes. Elle peut désigner un plan foncier comme un simple levé de cabinet. Fiez-vous à la signature, pas à l'intitulé.
Le plan coté (التصميم المرقم) : un plan topographique avec dimensions et altitudes, pour concevoir un projet.
Le croquis de bornage et le procès-verbal (محضر التحديد) : établis sur place, ils disent ce qui s'est passé et où les bornes ont été posées.
Le dossier technique (الملف التقني) : les pièces qui justifient un plan, avec les mesures et les calculs.
Pour l'usage de chaque plan, voyez notre guide du plan cadastral. Le service « E-Plan cadastral » de l'ANCFCC permet de commander un plan et d'en vérifier l'authenticité.
Bon à savoir
Un plan, même exact, ne dit ni qui est propriétaire aujourd'hui ni si le bien est hypothéqué : c'est le rôle du certificat de propriété.
Plan parcellaire : ce que signifie chaque mention
Cherchez une par une les informations suivantes. Un plan ancien peut ne pas les porter toutes.
Les limites
le trait qui ferme le polygone de la propriété, d'une borne à la suivante. Sur un plan foncier, c'est la limite fixée au bornage, pas forcément la clôture d'aujourd'hui.
Les bornes numérotées
B1, B2, B3… sont les sommets du polygone (décret, article 20) ; les instructions du cadastre en ajoutent à chaque changement de riverain ou de nature de limite. Après un morcellement, le nouveau plan reprend la numérotation du titre d'origine : des numéros peuvent manquer sans erreur.
Le carroyage et les coordonnées Lambert
le quadrillage est repéré par des valeurs X (croissant vers l'est) et Y (vers le nord). Le rattachement au réseau géodésique (décret, article 21) permet de reporter le bien sur la mappe et de recalculer la place d'une borne disparue. Fès est en zone I (Nord Maroc). Un téléphone donne un autre système : passez par notre convertisseur Lambert.
L'échelle
1/500, 1/1000, 1/2000… Voir la partie suivante.
Le nord
une flèche ou le quadrillage oriente le plan. Sur place, tournez le plan en vous aidant d'une route ou d'un angle de mur. Le nord de la boussole diffère légèrement de celui du quadrillage : ne vous en servez pas pour juger une limite.
Les riverains (المجاورون) : ce qui touche chaque côté : propriété titrée, réquisition, personne, route, oued. Les instructions du cadastre demandent de désigner une propriété riveraine immatriculée par son nom et son numéro.
La nature du sol ou consistance
terrain nu, construction, plantations, puits, piste. C'est l'état à la date du levé. Sur les plans, « TC » signifie terrain de culture.
La contenance (المساحة) : la superficie, en hectares, ares et centiares.
La mappe et la feuille de repérage
le service du cadastre reporte les plans rattachés sur la mappe cadastrale (décret, article 22). Cette référence indique où retrouver le bien parmi ses voisins.
R ou T, et le nom de la propriété
R signale une réquisition (immatriculation en cours), T un titre foncier. Sur un exemple fictif : « R 00000/00, propriété dite X ». Recopiez la référence complète, y compris ce qui suit la barre : un chiffre différent renvoie à un autre bien.
Échelle et contenance : deux calculs à savoir faire
L'échelle. Au 1/1000, le dessin est 1 000 fois plus petit que le terrain : 1 cm mesuré vaut 10 m, et un carré de 1 cm de côté vaut 100 m². De même, 1 cm vaut 2 m au 1/200, 5 m au 1/500, 20 m au 1/2000 et 50 m au 1/5000.
Le piège du PDF. L'option « ajuster à la page » réduit ou agrandit le dessin pour remplir la feuille : l'échelle écrite n'est alors plus vraie. Imprimez en « taille réelle » (100 %), sur le format d'origine. Contrôlez à la règle : mesurez l'écart entre deux lignes du quadrillage et comparez-le à la différence de leurs coordonnées (au 1/1000, 100 m donnent 10 cm), ou mesurez une longueur écrite sur le plan.
La contenance. 1 hectare (ha) = 100 ares (a) ; 1 are = 100 centiares (ca) ; 1 centiare = 1 m². Les chiffres se lisent donc comme un seul nombre de mètres carrés : 37 a 24 ca = 3 724 m² ; 2 ha 05 a 40 ca = 20 540 m². Attention : 5 a 8 ca font 508 m², pas 58. Notre outil de contenance fait la conversion.
D'où vient le chiffre. Un plan foncier régulier doit permettre de déterminer par le calcul les coordonnées du périmètre et la contenance, indépendamment de l'échelle du dessin (instruction technique du cadastre, article 3). La contenance adoptée est celle calculée à partir des coordonnées ; la mesure graphique sert de contrôle et se fait sur l'original, « non sur un tirage » (articles 59 et 64). À la règle sur une copie, vous obtenez une vérification, pas un résultat. L'instruction prévoit aussi, en règle générale, d'arrondir la contenance à quatre chiffres significatifs en rural et cinq en urbain (article 62) : un écart de quelques mètres carrés peut venir de là.
Attention
Une réduction à 90 % fait perdre 10 % sur les longueurs, mais 19 % sur les surfaces. Et un plan A3 imprimé sur une feuille A4 passe d'une échelle de 1/1000 à environ 1/1400 : tout y paraît plus petit, sans que rien ne le signale.
Plan coté : le relief, pas la propriété
Le plan coté topographique décrit le terrain tel qu'il est : dimensions, constructions, altitudes.
Les courbes de niveau relient les points de même altitude : serrées, elles indiquent une pente forte ; espacées, un terrain presque plat.
Les points cotés donnent l'altitude d'un endroit précis : angle de mur, seuil, bord de route.
Ce qu'il permet
implanter un bâtiment, régler les niveaux, prévoir l'écoulement des eaux, estimer des terrassements, vérifier des reculs.
Ce qu'il ne permet pas
fixer une limite juridique, prouver une propriété ou une surface légale, trancher un litige avec un voisin.
Il peut dessiner une limite en reprenant les bornes du titre ou celles trouvées sur place, mais cela reste une représentation. Sur un terrain titré, la référence est le plan foncier ; sur un terrain non titré, le bornage d'immatriculation fixera les limites. Faites rapprocher les deux plans avant de construire, et demandez la date du levé et l'origine des altitudes.
Dossier technique de bornage : de la préparation au plan
Derrière le plan, chaque opération laisse des pièces qui permettent de contrôler le travail ou, des années plus tard, de retrouver une borne. Le dossier vient du service du cadastre (bornage d'immatriculation) ou d'un ingénieur géomètre-topographe privé (morcellement, lotissement, rétablissement de bornes…). On y trouve :
Le projet de levé
la préparation. Le géomètre rassemble la documentation sur les points de rattachement et les propriétés voisines, reconnaît le terrain et arrête l'organisation du levé (instruction technique, article 8).
Les points d'appui et les stations
les points d'appui sont les repères de coordonnées connues où le levé s'accroche, notamment ceux du réseau géodésique ; les stations sont les emplacements de l'appareil.
Les visées
les mesures d'angles et de distances depuis une station. Le levé d'une borne doit être contrôlé par une mesure indépendante (article 29).
Le croquis de levé
la « pièce maîtresse » selon l'instruction, un schéma que tout autre agent doit pouvoir utiliser (article 37). On s'y fie aux longueurs écrites, pas à une mesure prise à la règle. Une station peut y porter la mention « PF » : piquet en fer, le repère matérialisé au sol.
Le croquis de bornage et le procès-verbal
le croquis, plan sommaire dressé sur place (dahir de 1913, article 20), est annexé au procès-verbal, qui donne la date, les présents, leurs déclarations, les bornes, les limites, les pièces et les accords (article 21).
Les calculs
ils transforment les mesures en coordonnées, puis en surface (articles 38 et 55 et suivants). On y trouve notamment le V0M (ou VZM), un angle de gisement moyen qui oriente les mesures de chaque station.
Le tableau de contenances
l'historique des opérations sur l'immeuble et de la contenance qui en résulte (article 63).
Le calque et les tirages
le calque est la version transparente qui sert à reproduire le dessin ; les tirages en sont des copies, qui peuvent se déformer.
Qui a quoi ? Le dossier technique d'un morcellement, d'un lotissement ou d'un rétablissement de bornes est déposé au service du cadastre pour contrôle, report sur la mappe, visa et archivage (décret, article 17). Le conservateur annexe le plan foncier définitif au titre (article 21). Un manuel de l'ANCFCC et de l'ONIGT (2019) liste les pièces selon l'opération.
Nous n'avons pas trouvé de texte listant ce que l'ingénieur doit garder ou vous remettre. Précisez-le donc dans le devis : plan signé, procès-verbal, coordonnées des bornes, calcul de la contenance, PDF. Toute personne qui justifie de son identité et donne le numéro du titre ou de la réquisition peut obtenir les renseignements et les plans du dossier (décret, article 27), moyennant les droits prévus (article 28).
BI et BC : bornage initial, bornage complémentaire
Dans les pièces du cadastre, BI désigne le bornage d'immatriculation, qui délimite la propriété pour la première fois ; on parle couramment de bornage initial. BC désigne un bornage complémentaire : selon les instructions du cadastre, il sert à rectifier les limites du premier bornage, à délimiter une revendication ou à la supprimer.
- Un BC peut changer le plan : un plan est dressé à l'issue de l'opération (décret, article 4) et n'affiche que la nouvelle contenance. Une copie plus ancienne peut donc indiquer une autre surface ou une autre limite.
- Un BC peut rouvrir les oppositions : s'il étend les limites, l'avis de clôture de bornage est publié à nouveau (dahir de 1913, article 23), et les oppositions se forment dans les deux mois de cette publication (article 24).
Si votre dossier mentionne un BC, demandez sa date, son objet et le plan qui en résulte. Voir notre guide du bornage et le suivi d'un dossier.
Lire un plan de copropriété
Un plan de copropriété décrit un niveau de l'immeuble : parties privatives, parties communes, numéros de fractions, murs et cotes intérieures. La coupe verticale situe ce niveau dans la hauteur de l'immeuble ; le cartouche indique ses cotes et la date de l'état des lieux.
Le tableau de contenances présente la surface intérieure d'un côté et le total comptant surplomb et balcon de l'autre : vérifiez quelle surface reprennent le titre et l'acte. La mention « PF » près d'un balcon signifie porte-fenêtre.
Liste de vérification quand vous recevez votre plan
Posez côte à côte le plan, l'acte et le certificat, et notez vos questions : une question précise obtient une réponse précise.
Référence et nom.
Le numéro complet et le nom de la propriété sont identiques sur le plan, le procès-verbal, l'acte et le certificat.
Signature et date.
Le plan porte le nom de son auteur et la date du levé ; un plan foncier porte en plus la signature du service du cadastre. Consultez le tableau de l'Ordre pour vérifier l'inscription de l'ingénieur.
Échelle et mappe.
La même échelle et la même référence de mappe figurent sur le plan et les pièces qui l'accompagnent.
Surface.
Convertissez la contenance avec l'outil de contenance et comparez-la à l'acte et au certificat. Si le dossier donne les coordonnées des bornes, recalculez la surface avec l'outil de superficie.
Bornes sur le terrain.
Parcourez le terrain et notez chaque borne trouvée ou absente. Selon le décret, une borne en terre porte les lettres « I.F » et dépasse de 5 cm (article 20). Photographiez, mais ne déplacez rien : déplacer ou détruire une borne d'immatriculation est sanctionné (dahir, article 105).
Riverains.
Comparez les noms et numéros à ce que vous savez du voisinage. Un voisin qui a vendu n'est pas une erreur ; un riverain inconnu mérite une question.
Murs et constructions.
Regardez si un mur ou une construction passe de l'autre côté du trait. Si vous mesurez sur un PDF imprimé, contrôlez d'abord l'échelle.
Vous vivez à l'étranger ? Vérifiez le PDF, puis demandez à un proche de photographier chaque borne et de relever sa position avec notre outil de relevé GPS. C'est un repère approximatif, pas une mesure de géomètre.
Exemple
Exemple fictif : le plan indique 37 a 24 ca, l'acte d'achat 3 800 m². Avant de conclure, vérifiez la référence, la date de chaque document et l'existence d'un BC ou d'un morcellement : un acte ancien reprend souvent une surface déclarée.
En cas d'écart : que faire, et dans quel ordre
Un écart n'est ni forcément une erreur, ni une fraude. Ne touchez à rien sur le terrain et ne signez pas d'acte tant que le point n'est pas éclairci.
Écrivez au géomètre qui a fait le plan, avec la référence, les pièces comparées et l'écart chiffré, et demandez une réponse écrite.
Pour un plan foncier, adressez-vous au service du cadastre. Si le plan ne correspond plus à l'état des lieux, la voie prévue est un dossier technique de mise en concordance, établi par un ingénieur inscrit (décret, article 17).
Pour une réquisition en cours, surveillez les délais. Une contestation des limites se fait par opposition, dans les deux mois de la publication de l'avis de clôture de bornage (dahir, article 24). Consultez un avocat sans attendre.
Pour un terrain titré, le titre est définitif (dahir, article 62) : un changement de limite passe par un acte et des formalités à la conservation foncière. Commencez par faire chiffrer l'écart par un ingénieur.
En cas de litige avec un voisin, faites mesurer, tentez l'accord amiable, puis consultez un avocat. Le tribunal peut désigner un expert judiciaire ; le juge décide.
En cas de faute personnelle de l'ingénieur, toute personne intéressée peut saisir par plainte le conseil régional de l'Ordre dont il dépend (loi n° 30-93, articles 84 et 85), dans les cinq ans des faits (article 86) ; les tribunaux restent ouverts (article 79).
Pour un problème de service à l'ANCFCC, la plateforme de réclamations Chikaya est accessible depuis le portail.
Ellipsoide, cabinet d'ingénieur géomètre-topographe à Fès, peut contrôler un plan et des bornes sur place : voir notre prestation de bornage.
Attention
Personne ne peut « régulariser » une limite contre paiement en dehors de ces procédures. Si l'on vous propose de corriger un plan sans passer par le service du cadastre, refusez.
Questions fréquentes
Comment lire « 37 a 24 ca » ?
37 ares et 24 centiares. Un are vaut 100 m² et un centiare 1 m² : 37 × 100 + 24 = 3 724 m². Un hectare vaut 100 ares, soit 10 000 m².
Pourquoi mon plan imprimé ne correspond-il pas à l'échelle ?
Le plus souvent, le PDF a été imprimé avec l'option « ajuster à la page », ou sur un format plus petit que l'original. Réimprimez en taille réelle (100 %) sur le bon format, puis mesurez une longueur connue pour contrôler.
Un plan coté peut-il prouver mes limites ?
Non. Il décrit le terrain et ses altitudes. Sur un terrain titré, la limite de référence est celle du plan foncier annexé au titre ; sur un terrain non titré, elle sera fixée par le bornage d'immatriculation.
Que veulent dire BI et BC sur mon plan ?
BI désigne le bornage d'immatriculation, BC un bornage complémentaire, qui sert à rectifier les limites du premier bornage, à délimiter ou à supprimer une revendication. Si un BC existe, vérifiez que votre plan est postérieur à cette opération.
La surface de mon acte n'est pas celle du plan : est-ce grave ?
Pas forcément : un acte ancien reprend souvent une surface déclarée, et un plan récent une surface calculée. Mais ne laissez pas l'écart sans explication avant d'acheter ou de partager. Pour un terrain titré, la référence est le plan foncier. Une différence révélée par le plan peut aussi donner lieu à des droits complémentaires (décret, article 31).
Puis-je obtenir le plan ou le dossier de mon terrain ?
Oui pour les renseignements et les plans d'un bien titré ou en cours d'immatriculation, si vous justifiez de votre identité et donnez le numéro du titre ou de la réquisition (décret, article 27). La commande se fait au guichet ou sur E-Plan cadastral, service en ligne de l'ANCFCC. Pour un dossier établi par un cabinet privé, demandez la copie à l'ingénieur.
Sources officielles
- Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) sur l'immatriculation foncière, modifié et complété (articles 20, 21, 23, 24, 62 et 105)Adala, ministère de la Justice
- Décret n° 2-13-18 du 16 ramadan 1435 (14 juillet 2014) relatif aux formalités de l'immatriculation foncière (articles 4, 17, 20 à 22, 27, 28 et 31)ANCFCC (Recueil des textes juridiques, édition 2023)
- Notes et instructions relatives aux travaux cadastraux, édition 2017 : note de service n° 78 sur l'exécution du bornage ; instruction technique de 1973 pour les levés et les calculs (articles 3, 8, 29, 32, 37, 38, 39, 55, 59, 62 à 64 et 68)ANCFCC, Direction du cadastre (document mis en ligne par l'ONIGT)
- Manuel des pièces requises dans les dossiers techniques (septembre 2019)ANCFCC et ONIGT (document mis en ligne par l'ONIGT)
- Loi n° 30-93 relative à l'exercice de la profession d'ingénieur géomètre-topographe et instituant l'Ordre national des ingénieurs géomètres-topographes (articles 79, 84, 85 et 86)Adala, ministère de la Justice
- Service E-Plan cadastral : demande et vérification d'authenticité du planANCFCC
- Tableau de l'Ordre national des ingénieurs géomètres-topographesONIGT
Ce guide est une information générale, mise à jour à la date indiquée. Il ne remplace ni les textes officiels ni l'étude de votre dossier par un professionnel. Demandez-nous un avis sur votre situation.