المهم
بداو تعرفو شمن وثيقة عندكم: التصميم العقاري موقع من مصلحة المسح العقاري، أما التصميم المرقم ولا الرفع الخاص كيوصفو الأرض بلا ما يحددو حتى حد قانوني.
فسلم 1/1000، 1 سنتيمتر فالورقة كيساوي 10 ميترو فالأرض. والـPDF اللي طبعتوه بخيار الملاءمة مع الصفحة ما بقاش على السلم: طبعوه ب100% وتأكدو.
المساحة كتكتب بالهكتار والآر والسنتيار: 1 ha = 100 a، و1 a = 100 ca، و1 ca = 1 م². يعني 37 a 24 ca كتساوي 3724 م².
خاص رقم العقار والسمية ديالو والسلم ومرجع الخريطة يكونو بحال بحال فكاع الوثائق.
BI هو تحديد التحفيظ، وBC تحديد تكميلي يقدر يبدل الحدود: تأكدو بلي عندكم آخر تصميم.
إلا كان شي فرق، ما تحركو والو: كتبو أولا للمهندس، ومن بعد تمشيو لمصلحة المسح العقاري ولا لمحامي ولا للمجلس الجهوي ديال الهيئة حسب المشكل.
شمن وثيقة عندكم فاليد؟
كلمة «تصميم» كتشمل وثائق مختلفة بزاف، وماشي كلها عندها نفس القيمة. عرفو ديالكم:
التصميم العقاري ولا تصميم الرسم (plan foncier): التصميم الرسمي ديال أرض محفظة ولا فطور التحفيظ. كيبين الحدود والمساحة (المرسوم رقم 2-13-18، المادة 4). وكيكون فيه سميت المساح، وتاريخ الرفع، وسميت وتوقيع رئيس مصلحة المسح العقاري ولا اللي نايب عليه (المادة 21).
التصميم ديال القطعة (plan parcellaire): كلمة كتقال على تصميم كيبين قطعة وحدودها والأنصاب ديالها. تقدر تكون تصميم عقاري رسمي، وتقدر تكون غير رفع ديال مكتب خاص. ثيقو فالتوقيع، ماشي فالعنوان.
التصميم المرقم (plan coté): تصميم طبوغرافي فيه الأبعاد والارتفاعات، كيتستعمل باش يتصور المشروع.
رسم التحديد ومحضر التحديد
كيتداروا فالبلاصة، وكيبينو شنو وقع وفين تحطو الأنصاب.
الملف التقني
الوثائق اللي كتثبت التصميم، فيها القياسات والحسابات.
باش تعرفو كل تصميم فاش كيصلح، شوفو دليل التصميم المساحي. وخدمة E-Plan cadastral ديال الوكالة كتخليكم تطلبو تصميم وتتأكدو من صحتو.
مزيان تعرفوه
حتى التصميم الصحيح ما كيقولش شكون المالك اليوم ولا واش العقار مرهون: هادشي دور شهادة الملكية.
تصميم القطعة: شنو كتعني كل حاجة
قلبو على هادشي واحد بواحد. التصميم القديم يقدر ما يكونش فيه كلشي.
الحدود
الخط اللي كيسد الشكل ديال العقار، من نصب للي موراه. فالتصميم العقاري، هو الحد اللي تثبت فالتحديد، ماشي بالضرورة السور ديال اليوم.
الأنصاب المرقمة
B1 وB2 وB3… هوما الرؤوس ديال الشكل (المرسوم، المادة 20)، وتعليمات المسح العقاري كتزيد نصب فكل تغيير ديال الجار ولا ديال نوع الحد. ومن بعد التقسيم، التصميم الجديد كيحافظ على ترقيم الرسم الأصلي: يقدرو يخصو شي أرقام بلا ما يكون غلط.
المربعات وإحداثيات لامبير
الشبكة فيها قيم X (كتزيد جهة الشرق) وY (كتزيد جهة الشمال). والربط بالشبكة الجيوديزية (المرسوم، المادة 21) كيخلي العقار يتنقل للخريطة المساحية وكيخلي تقدرو تحسبو بلاصة نصب مفقود. وفاس كاينة فالمنطقة الأولى (شمال المغرب). والتيليفون كيعطي نظام آخر: استعملو محول لامبير.
السلم
1/500، 1/1000، 1/2000… شوفو الجزء اللي جاي.
الشمال
سهم ولا الشبكة كيوجهو التصميم. فالبلاصة، دورو التصميم بمساعدة طريق ولا قنت ديال حيط. والشمال ديال البوصلة كيختلف شوية على شمال الشبكة: ما تحكموش بيه على حد.
الجيران (المجاورين)
شنو لاصق مع كل جهة: عقار محفظ، مطلب تحفيظ، شخص، طريق ولا واد. وتعليمات المسح العقاري كتطلب يتسمى الجار المحفظ بالسمية والرقم ديالو.
نوع الأرض ولا شنو فيها
أرض عارية، بني، شجر، بير، طريق صغيرة. وهادي هي الحالة نهار الرفع. وTC فالتصاميم معناها أرض ديال الفلاحة (terrain de culture).
المساحة (contenance): بالهكتار والآر والسنتيار.
الخريطة وورقة التحديد
مصلحة المسح العقاري كتنقل التصاميم المربوطة للخريطة المساحية (المرسوم، المادة 22). وهاد المرجع كيبين فين كاين العقار وسط الجيران ديالو.
R ولا T، والسمية ديال العقار
R معناها مطلب تحفيظ (التحفيظ غادي)، وT معناها رسم عقاري. فمثال خيالي: R 00000/00، الملك المسمى X. كتبو المرجع كامل، حتى اللي من بعد الخط المائل: رقم واحد مختلف كيوصلكم لعقار آخر.
السلم والمساحة: جوج حسابات خاصكم تعرفوها
السلم. ف1/1000، الرسم صغر من الأرض ب1000 مرة: 1 سنتيمتر مقاس كيساوي 10 ميترو، ومربع جنبو 1 سنتيمتر كيساوي 100 م². وبنفس الطريقة، 1 سنتيمتر كيساوي 2 ميترو ف1/200، و5 ف1/500، و20 ف1/2000، و50 ف1/5000.
الفخ ديال PDF. خيار الملاءمة مع الصفحة كيصغر الرسم ولا يكبرو باش يعمر الورقة، وبالتالي السلم المكتوب ما بقاش صحيح. طبعو بالحجم الحقيقي (100%) وعلى نفس القياس الأصلي. وتأكدو بالمسطرة: قيسو بين جوج خطوط ديال الشبكة وقارنوها بالفرق بين الإحداثيات ديالهم (ف1/1000، 100 ميترو خاصها تعطي 10 سنتيمتر)، ولا قيسو طول مكتوب فالتصميم.
المساحة. 1 هكتار (ha) = 100 آر (a)؛ 1 آر = 100 سنتيار (ca)؛ 1 سنتيار = 1 م². يعني الأرقام كتتقرا بحال عدد واحد ديال الميترو مربع: 37 a 24 ca = 3724 م²؛ 2 ha 05 a 40 ca = 20540 م². رد بالكم: 5 a 8 ca هي 508 م²، ماشي 58. وأداة المساحة كتدير التحويل.
منين كيجي الرقم. التصميم العقاري النظامي خاصو يخلي الإحداثيات ديال المحيط والمساحة يتحسبو بالحساب، كيفما كان السلم ديال الرسم (التعليمة التقنية ديال المسح العقاري، المادة 3). والمساحة المعتمدة هي اللي محسوبة من الإحداثيات؛ أما القياس على الرسم غير للمراقبة وكيتدار على الأصل ماشي على نسخة (المادتين 59 و64). القياس بالمسطرة على نسخة كيعطيكم تأكيد، ماشي نتيجة. والتعليمة كتقول، كقاعدة عامة، المساحة كتقرب لربعة أرقام معنوية فالعروبية وخمسة فالمدينة (المادة 62): يقدر يجي من هنا فرق ديال شي ميترات مربعة.
رد البال
إلا صغرتو ل90%، كتخسرو 10% من الأطوال، ولكن 19% من المساحات. وتصميم A3 مطبوع فورقة A4 كيدوز من 1/1000 لتقريبا 1/1400: كلشي كيبان صغير وما كاين حتى تنبيه.
التصميم المرقم: التضاريس، ماشي الملكية
التصميم الطبوغرافي المرقم كيوصف الأرض كيف ما هي: الأبعاد، البني، الارتفاعات.
منحنيات المستوى كتربط النقط اللي عندهم نفس الارتفاع: إلا قراب من بعضياتهم كاين انحدار قوي؛ إلا بعاد الأرض تقريبا مستوية.
النقط المرقمة كتعطي الارتفاع ديال بلاصة محددة: قنت حيط، عتبة، حاشية طريق.
شنو كيخليكم تديرو
تحطو البني فبلاصتو، تضبطو المستويات، تتوقعو الما فين غادي يمشي، تقدرو الحفر والردم، تتأكدو من التراجعات.
شنو ما كيخليكمش تديرو
تثبتو حد قانوني، تثبتو ملكية ولا مساحة قانونية، تحكمو فمشكل مع جار.
يقدر يرسم حد ويحط الأنصاب ديال الرسم ولا اللي لقاو فالبلاصة، ولكن هادشي غير تمثيل. فالأرض المحفظة، المرجع هو التصميم العقاري؛ وفالأرض اللي ما محفظاش، تحديد التحفيظ هو اللي غادي يثبت الحدود. قارنو جوج التصاميم قبل ما تبنيو، وسولو على تاريخ الرفع ومنين جات الارتفاعات.
الملف التقني ديال التحديد: من التحضير حتى للتصميم
ورا التصميم، كل عملية كتخلي وثائق كتسمح يتراقب الخدمة ولا تلقاو نصب من بعد سنين. الملف كيجي من مصلحة المسح العقاري (تحديد التحفيظ) ولا من مهندس مساح طبوغرافي خاص (تقسيم، تجزئة، إعادة وضع الأنصاب…). فيه:
مشروع الرفع
التحضير. المساح كيجمع الوثائق ديال نقط الربط والعقارات اللي حدا الأرض، كيشوف الأرض، وكيقرر كيفاش غادي يدير الرفع (التعليمة التقنية، المادة 8).
نقط الارتكاز والمحطات
نقط الارتكاز هي علامات عندها إحداثيات معروفة كيتربط بيها الرفع، خصوصا ديال الشبكة الجيوديزية؛ والمحطات هي البلايص فين كيتحط الجهاز.
التسديدات
قياسات الزوايا والمسافات من محطة. والرفع ديال النصب خاصو يتراقب بقياس مستقل (المادة 29).
رسم الرفع (croquis de levé): الوثيقة الأساسية حسب التعليمة، رسم خاصو أي عون آخر يقدر يستعملو (المادة 37). عوّلو على الأطوال المكتوبة، ماشي على قياس بالمسطرة. وقد تكون المحطة مكتوب حداها PF، يعني piquet en fer: وتد ديال الحديد كيبين النقطة فالأرض.
رسم التحديد والمحضر
الرسم، وهو تصميم مختصر كيتدار فالبلاصة (ظهير 1913، الفصل 20)، كيتزاد مع المحضر اللي فيه التاريخ، شكون حضر، شنو قالو، الأنصاب، الحدود، الوثائق والاتفاقات (الفصل 21).
الحسابات
كتحول القياسات لإحداثيات، ومن بعد لمساحة (المادتين 38 و55 وما بعدها). فيها V0M (ولا VZM)، وهي زاوية سمت متوسطة كتوجه القياسات ديال كل محطة.
جدول المساحات
السجل ديال العمليات اللي تدارو على العقار والمساحة اللي خرجات منهم (المادة 63).
النسخة الشفافة والنسخ المطبوعة
الشفافة (calque) كتستعمل باش يتعاود الرسم؛ والنسخ المطبوعة مأخوذة منها ويقدرو يتشوهو.
شكون عندو شنو؟ الملف التقني ديال التقسيم ولا التجزئة ولا إعادة وضع الأنصاب كيتحط فمصلحة المسح العقاري باش تراقبو، تنقلو للخريطة، تأشر عليه وتحفظو (المرسوم، المادة 17). والمحافظ كيزيد التصميم العقاري النهائي مع الرسم (المادة 21). ودليل مشترك بين الوكالة والهيئة (2019) كيحدد الوثائق حسب كل عملية.
ما لقيناش نص كيحدد شنو خاص المهندس يخلي عندو ولا يعطيكم. إذن حددوه فالدوفي: تصميم موقع، محضر، إحداثيات الأنصاب، حساب المساحة، PDF. وكل واحد كيثبت الهوية ديالو وكيعطي رقم الرسم ولا المطلب يقدر ياخد المعلومات والتصاميم ديال الملف (المرسوم، المادة 27)، مقابل الوجيبات المقررة (المادة 28).
BI وBC: التحديد الأول والتحديد التكميلي
فالوثائق ديال المسح العقاري، BI هو تحديد التحفيظ، اللي كيحدد العقار لأول مرة، وكتقولو عليه الناس التحديد الأول. وBC هو التحديد التكميلي: حسب تعليمات المسح العقاري، كيصلح لتصحيح حدود التحديد الأول، ولا تحديد مطالبة، ولا حذفها.
- BC يقدر يبدل التصميم: كيتدار تصميم فآخر العملية (المرسوم، المادة 4) وما كيبان فيه غير المساحة الجديدة. يعني نسخة قديمة تقدر تعطي مساحة ولا حد مختلف.
- BC يقدر يحل باب التعرضات من جديد: إلا وسع الحدود، إعلان انتهاء التحديد كيتنشر من جديد (ظهير 1913، الفصل 23)، والتعرضات كتدار فظرف شهرين من هاد النشر (الفصل 24).
إلا لقيتو BC فالملف ديالكم، سولو على التاريخ ديالو، علاش تدار، والتصميم اللي خرج منو. شوفو دليل التحديد وتتبع الملف.
كيفاش تقراو تصميم الملكية المشتركة
تصميم الملكية المشتركة كيوصف طابق واحد من البناية: الأجزاء المفرزة، الأجزاء المشتركة، الأرقام ديال الأجزاء، الحيوط والقياسات الداخلية. المقطع العمودي كيبين فين جا هاد الطابق فالعلو ديال البناية، وخانة التعريف كتبين العلو ديالو وتاريخ معاينة الحالة.
جدول المساحات كيعطي المساحة الداخلية من جهة والمجموع اللي فيه البروز والبالكون من جهة أخرى: تأكدو شمن مساحة كياخد الرسم العقاري والعقد. وPF حدا البالكون معناها باب-شرجم (porte-fenêtre).
لائحة التأكد ملي كيوصلكم التصميم
حطو التصميم والعقد والشهادة حدا بعضياتهم، وكتبو الأسئلة ديالكم: السؤال الدقيق كيجيب جواب دقيق.
المرجع والسمية.
الرقم الكامل وسمية العقار بحال بحال فالتصميم والمحضر والعقد والشهادة.
التوقيع والتاريخ.
فالتصميم سميت اللي دارو وتاريخ الرفع؛ والتصميم العقاري فيه زيادة توقيع مصلحة المسح العقاري. شوفو جدول الهيئة باش تتأكدو بلي المهندس مسجل.
السلم والخريطة.
نفس السلم ونفس مرجع الخريطة فالتصميم والوثائق اللي معاه.
المساحة.
حولو المساحة بأداة المساحة وقارنوها مع العقد والشهادة. وإلا كانت إحداثيات الأنصاب فالملف، عاودو حسبو المساحة بأداة حساب المساحة.
الأنصاب فالأرض.
دورو فالأرض وكتبو كل نصب لقيتوه ولا ما لقيتوهش. حسب المرسوم، النصب المغروس فيه حروف I.F وكيبان منو 5 سنتيمتر (المادة 20). صورو ولكن ما تحركو والو: تحريك ولا تكسير نصب التحفيظ معاقب عليه (الظهير، الفصل 105).
الجيران.
قارنو السميات والأرقام مع اللي كتعرفو على الجيران. جار باع ماشي غلط؛ جار ما كتعرفوهش خاصو سؤال.
الحيوط والبني.
شوفو واش شي حيط ولا بني داز من الجهة الأخرى ديال الخط. وإلا كنتو كتقيسو على PDF مطبوع، تأكدو من السلم أولا.
ساكنين برا؟ شوفو الـPDF، ومن بعد طلبو من شي قريب يصور كل نصب ويسجل البلاصة ديالو بأداة الرفع بالـGPS. هادشي مؤشر تقريبي، ماشي قياس ديال مساح.
مثال
مثال خيالي: التصميم كيقول 37 a 24 ca، وعقد الشرا كيقول 3800 م². قبل ما تحكمو، تأكدو من المرجع، تاريخ كل وثيقة، وواش كاين BC ولا تقسيم: العقد القديم بزاف ديال المرات كيعاود مساحة مصرح بيها.
إلا كان شي فرق: شنو تديرو وبأي ترتيب
الفرق ماشي بالضرورة غلط ولا تزوير. ما تحركو والو فالأرض وما توقعو حتى عقد حتى يتوضح الأمر.
كتبو للمساح اللي دار التصميم، مع المرجع والوثائق اللي قارنتو والفرق بالأرقام، وطلبو جواب مكتوب.
التصميم العقاري، مشيو لمصلحة المسح العقاري. إلا التصميم ما بقاش مطابق لحالة العقار، الطريق المقررة هي ملف تقني لمطابقة التصميم مع حالة العقار، كيديرو مهندس مسجل (المرسوم، المادة 17).
مطلب غادي، رد البال للآجال. الطعن فالحدود كيتدار بتعرض، فظرف شهرين من نشر إعلان انتهاء التحديد (الظهير، الفصل 24). شاورو محامي بلا تعطيل.
الأرض المحفظة، الرسم نهائي (الظهير، الفصل 62): تغيير الحد خاصو عقد وإجراءات فالمحافظة العقارية. بداو بمهندس يحسب ليكم الفرق.
مشكل مع جار، قيسو الأرض، حاولو تتفاهمو، ومن بعد شاورو محامي. المحكمة تقدر تعين خبير قضائي؛ والقاضي هو اللي كيحكم.
غلط شخصي من المهندس، أي واحد عندو مصلحة يقدر يدير شكاية للمجلس الجهوي ديال الهيئة اللي تابع ليه (القانون رقم 30-93، المادتين 84 و85)، فظرف خمس سنين من الوقائع (المادة 86)؛ والمحاكم كتبقى محلولة (المادة 79).
مشكل ديال خدمة فالوكالة، كاينة منصة شكاية فالبوابة ديالها.
Ellipsoide، مكتب مهندس مساح طبوغرافي فاس، يقدر يراقب تصميم وأنصاب فالبلاصة: شوفو خدمة التحديد ديالنا.
رد البال
حتى واحد ما يقدر يسوي ليكم حد بالفلوس برا هاد المساطر. إلا عرضو عليكم تصحيح تصميم بلا ما تدوزو على مصلحة المسح العقاري، ما تقبلوش.
أسئلة كيتعاودو
كيفاش كتتقرا 37 a 24 ca؟
37 آر و24 سنتيار. الآر 100 م² والسنتيار 1 م²: 37 × 100 + 24 = 3724 م². والهكتار 100 آر، يعني 10000 م².
علاش التصميم المطبوع ديالي ما كيطابقش السلم؟
غالبا تطبع بخيار الملاءمة مع الصفحة ولا فقياس صغر من الأصلي. عاودو طبعوه بالحجم الحقيقي (100%) وعلى القياس الصحيح، ومن بعد قيسو طول معروف باش تتأكدو.
واش التصميم المرقم يقدر يثبت الحدود ديالي؟
لا. كيوصف الأرض والارتفاعات ديالها. فالأرض المحفظة، الحد المرجعي هو ديال التصميم العقاري اللي مع الرسم؛ وفالأرض اللي ما محفظاش، تحديد التحفيظ هو اللي غادي يثبتو.
شنو كيعنيو BI وBC فالتصميم ديالي؟
BI هو تحديد التحفيظ، وBC تحديد تكميلي كيصلح لتصحيح حدود التحديد الأول ولا لتحديد مطالبة ولا حذفها. إلا كان BC، تأكدو بلي التصميم ديالكم جا من بعد هاد العملية.
المساحة ديال العقد ماشي هي ديال التصميم: واش خطير؟
ماشي بالضرورة: العقد القديم بزاف ديال المرات كيعاود مساحة مصرح بيها والتصميم الجديد مساحة محسوبة. ولكن ما تخليوش الفرق بلا تفسير قبل الشرا ولا القسمة. فالأرض المحفظة، المرجع هو التصميم العقاري. والفرق اللي بان فالتصميم يقدر يجيب وجيبات زايدة (المرسوم، المادة 31).
واش نقدر ناخد التصميم ولا الملف ديال الأرض ديالي؟
إيه بالنسبة للمعلومات والتصاميم ديال عقار محفظ ولا فطور التحفيظ، إلا ثبتو الهوية ديالكم وعطيتو رقم الرسم ولا المطلب (المرسوم، المادة 27). الطلب كيتدار فالشباك ولا عبر E-Plan cadastral، الخدمة الإلكترونية ديال الوكالة. أما الملف اللي دارو مكتب خاص، طلبو نسخة من المهندس.
المصادر الرسمية
- ظهير 9 رمضان 1331 (12 غشت 1913) المتعلق بالتحفيظ العقاري، كما تبدل وتزاد عليه (الفصول 20 و21 و23 و24 و62 و105)عدالة، وزارة العدل
- المرسوم رقم 2-13-18 ديال 16 رمضان 1435 (14 يوليوز 2014) حول إجراءات التحفيظ العقاري (المواد 4 و17 و20 حتى 22 و27 و28 و31)الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية (مجموعة النصوص القانونية، طبعة 2023)
- مذكرات وتعليمات على أشغال المسح العقاري، طبعة 2017: مذكرة المصلحة رقم 78 حول إنجاز التحديد؛ التعليمة التقنية ديال 1973 حول الرفع والحسابات (المواد 3 و8 و29 و32 و37 و38 و39 و55 و59 و62 حتى 64 و68)الوكالة، مديرية المسح العقاري (وثيقة نشراتها الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين)
- دليل الوثائق المطلوبة فالملفات التقنية (شتنبر 2019)الوكالة والهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين (وثيقة نشراتها الهيئة)
- القانون رقم 30-93 المتعلق بمزاولة مهنة المهندس المساح الطبوغرافي وبإحداث الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين (المواد 79 و84 و85 و86)عدالة، وزارة العدل
- خدمة E-Plan cadastral: طلب التصميم والتأكد من صحتوالوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية
- جدول الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيينالهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين
هاد الدليل معلومات عامة محيّنة فالتاريخ المكتوب، وما كيعوضش النصوص الرسمية ولا دراسة الملف ديالكم من عند مهني. سولونا على الحالة ديالكم.